III CZP 102/10

Uchwała z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10

Sędzia SN Józef Frąckowiak (przewodniczący)

Sędzia SN Marta Romańska (sprawozdawca)

Sędzia SA Anna Kozłowska

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Miasta P. przeciwko Izabeli C. o

zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 17

grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w

Poznaniu postanowieniem z dnia 20 lipca 2010 r.:

"Czy przewidziany w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 ze zm.) obowiązek zwrotu

kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie po waloryzacji obciąża spadkobiercę

pierwotnego nabywcy, który to spadkobierca zbył lokal lub wykorzystał go na inne

cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem okresu przewidzianego

w art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami?"

podjął uchwałę:

Przewidziany w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603

ze zm.) w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 24 sierpnia

2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie

niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218) obowiązek zwrotu kwoty

odpowiadającej udzielonej bonifikacie po waloryzacji nie obciąża

spadkobiercy pierwotnego nabywcy, który zbył lokal przed upływem okresu

przewidzianego w art. 68 ust. 2.

Uzasadnienie

Miasto P. wniosło o zasądzenie od Izabeli C. kwoty 38 524,91 zł z

ustawowymi odsetkami od dnia 3 lipca 2007 r. jako równowartości zwaloryzowanej

bonifikaty, udzielonej jej poprzedniczce prawnej przy zakupie nieruchomości

lokalowej, sprzedanej następnie przez pozwaną przed upływem dziesięciu lat od

daty ustanowienia prawa i pierwszego nabycia.

Wyrokiem z dnia 21 stycznia 2010 r. Sąd Rejonowy Poznań – Stare Miasto w

Poznaniu uwzględnił powództwo w całości. Za bezsporne uznał, że dnia 24

września 1999 r. powód ustanowił odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 2

położonego w P. przy ul. K. nr 15/17B, którego najemcą była siostra pozwanej

Małgorzata C. i sprzedał jej ten lokal za kwotę 17 031,35 zł z udziałem 19/1000

części w użytkowaniu wieczystym gruntu z nieruchomości objętej księgą wieczystą

(...) oraz udziałem we własności części wspólnych budynku posadowionego na tym

gruncie. Cena nieruchomości lokalowej uwzględniała bonifikatę w kwocie 31 629,65

zł. W umowie strony zastrzegły, że w przypadku zbycia lokalu przed upływem 10 lat

od dnia jego nabycia lub wykorzystania lokalu na cele inne niż mieszkalne, w myśl

art. 68 ust. 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn.

tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm. – dalej: "u.g.n."), zbywca zażąda

zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej w kwocie 31 629,65 zł. Bonifikata nie

podlegała zwrotowi w razie zbycia lokalu mieszkalnego osobie bliskiej nabywcy.

Małgorzata C. zmarła dnia 4 stycznia 2003 r., a jedynym jej spadkobiercą jest

pozwana. Umową z dnia 21 maja 2004 r. pozwana sprzedała lokal mieszkalny

osobie obcej, a w czerwcu 2007 r. powód zażądał od pozwanej zwrotu bonifikaty po

jej zwaloryzowaniu do kwoty 38 524,91 zł.

Sąd Rejonowy wskazał, że w myśl art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu

obowiązującym dnia 24 września 1999 r. organ mógł żądać zwrotu kwoty równej

udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca nieruchomości przed

upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub wykorzystał nieruchomość na

inne cele niż określone w ustawie; nie dotyczyło to zbycia nieruchomości lokalowej

na rzecz osoby bliskiej. Zbycie lokalu przez pozwaną w 2004 r. na rzecz osoby

obcej nastąpiło niewątpliwie przed upływem 10 lat, licząc od dnia zawarcia umowy z

jej siostrą. Wprawdzie ustawodawca nie zamieścił w art. 68 ust. 2 u.g.n. definicji

pojęcia „nabywca nieruchomości”, od którego zbywca może żądać zwrotu

bonifikaty, ale w uchwale z dnia 11 kwietnia 2008 r., III CZP 130/07 (OSNC 2008, nr

10, poz. 108), Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nabywcą nieruchomości, o którym mowa

w wymienionym przepisie przed jego zmianą ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o

zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych

ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Wskazał, że spadkobierca

pierwotnego nabywcy jako jego następca prawny pod tytułem ogólnym wstępuje w

ogół praw i obowiązków spadkodawcy, wynikających z zawartej przez niego umowy

ze Skarbem Państwa lub samorządem. Obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty

adresowany do nabywcy lokalu jako kontrahenta nie wygasa w razie jego śmierci,

natomiast przechodzi na jego spadkobierców jako następców prawnych pod tytułem

ogólnym. Sąd Rejonowy uznał, że podlegająca sukcesji korzyść majątkowa

wynikająca z udzielenia bonifikaty weszła do majątku pozwanej i ją też obciąża

obowiązek jej zwrotu powodowi.

Rozpoznając apelację pozwanej, Sąd Okręgowy w Poznaniu powziął poważną

wątpliwość co do tego, czy przewidziany w art. 68 ust. 2 u.g.n. obowiązek zwrotu

kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie po waloryzacji podlega dziedziczeniu

zgodnie z art. 922 § 1 k.c., czy też nie należy do spadku ze względu na jego

związek z osobą zmarłego pierwszego nabywcy i wątpliwość tę przedstawił Sądowi

Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje: (...)

Artykuł 68 ust. 2, 2a i 2b u.g.n. w brzmieniu nadanym mu ustawą z dnia 28

listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie

niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 141, poz. 1492), która weszła w życie dnia 22

września 2004 r., wprowadził obowiązek żądania zwrotu bonifikaty przez właściwy

organ w opisanych sytuacjach, natomiast przepis ten w brzmieniu ustalonym

ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce

nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która weszła w życie

dnia 22 października 2007 r., stanowił, że jeżeli nabywca nieruchomości zbył

nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż uzasadniające udzielenie

bonifikaty, przed upływem oznaczonego w ustawie okresu liczonego od dnia

nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej

waloryzacji, przy czym zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Przepisu

tego nie stosuje się w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej, jednakże stosuje

się go odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na

inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w

przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc

od dnia pierwotnego nabycia. (...)

W uchwale z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02 (OSNC 2003, nr 7-8, poz.

101) Sąd Najwyższy przyjął, że miarodajna dla określenia prawa czasowo

właściwego dla ustalenia istnienia i zakresu obowiązku zwrotu bonifikaty jest chwila

pierwotnego nabycia nieruchomości. Takie stanowisko było konsekwencją uznania,

że obowiązek zwrotu bonifikaty jest zobowiązaniem warunkowym, wynikającym z

pierwszej umowy sprzedaży nieruchomości, w ramach której kupującemu udzielono

bonifikaty. Zdaniem Sądu Najwyższego, udzielenie bonifikaty, o jakiej mowa w art.

68 u.g.n., jest równoznaczne z obniżeniem ceny i stanowi element stosunku

sprzedaży lokalu. W uchwale z dnia 9 grudnia 2005 r., III CZP 112/05 (OSNC 2006,

nr 11, poz. 184) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że po zapłacie przez nabywcę ceny

obejmującej udzieloną mu bonifikatę stosunek prawny łączący sprzedającego z

nabywcą lokalu istnieje nadal, ponieważ nabywca w razie zbycia nabytego od

gminy lokalu lub zmiany jego przeznaczenia, w czasie określonym w tym przepisie,

zobowiązany jest do zwrotu bonifikaty udzielonej mu w cenie sprzedaży.

Wierzytelność o zwrot bonifikaty wynika zatem z istniejącego stosunku prawnego

łączącego sprzedającego z nabywcą lokalu.

Do tego poglądu Sąd Najwyższy nawiązał także w uzasadnieniu uchwały

składu siedmiu sędziów z dnia 11 kwietnia 2008 r., III CZP 130/07, w którym

wskazał, że na gruncie art. 68 ust. 2 u.g.n. bonifikatę należy rozumieć jako „upust,

obniżenie ceny” i stwierdził, iż w razie zaistnienia warunków przewidzianych w

ustawie, udzielona bonifikata podlega zwrotowi, a sprzedawca ma obowiązek

dochodzenia kwoty równej bonifikacie – po jej zwaloryzowaniu. Sformułowanie

ustawy o „zwrocie kwoty równej bonifikacie” Sąd Najwyższy uznał za nieprecyzyjne,

w istocie bowiem nie chodzi o zwrot tej kwoty, lecz o uiszczenie dopłaty do

rzeczywistej ceny zbywanej nieruchomości, obniżonej na skutek zastosowania

bonifikaty. Zastosowanie przewidzianej w art. 68 ust. 2 u.g.n. ustawowej bonifikaty

zwrotnej oznacza zatem sprzedaż nieruchomości po cenie obniżonej, pod

warunkiem, że nabywca nie zbędzie tej nieruchomości w okresie karencji na rzecz

osoby trzeciej. Dokonanie takiej sprzedaży, a więc spełnienie się warunku, rodzi

obowiązek sprzedawcy dochodzenia od kupującego dopłaty ceny, po jej

zwaloryzowaniu. Stanowisko, że obowiązek zwrotu bonifikaty jest warunkowym

zobowiązaniem wynikającym z pierwszej umowy sprzedaży nieruchomości za

obniżoną cenę zostało zakwestionowane w piśmiennictwie.

W uchwale z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09 (OSNC 2010, nr 9, poz.

118), podjętej w stanie prawnym zmienionym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r.,

Sąd Najwyższy przyjął, że obowiązek zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej

bonifikacie stanowi treść zobowiązania wynikającego z ustawy, odrębnego od

stosunku prawnego nawiązanego umową sprzedaży i aktualizującego się w razie

przedwczesnego dalszego zbycia nieruchomości lokalowej nabytej od Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu. Zarówno przesłanki powstania, jak i elementy

treści tego stosunku prawnego są określone w art. 68 u.g.n. Perspektywy powstania

w przyszłości roszczenia o zwrot bonifikaty, choć pozostającej w związku z

zawarciem umowy sprzedaży, nie można zatem uznać za wynikający z ustawy

skutek tej umowy (art. 56 k.c.). Stosunek cywilnoprawny wynikający z wcześniej

zawartej umowy sprzedaży tworzy jedynie sytuację prawną, która jest potrzebna do

wypełnienia hipotezy art. 68 ust. 2 u.g.n. Sąd Najwyższy wskazał, że za takim

stanowiskiem przemawia również to, iż powstanie obowiązku zwrotu jest

uzależnione od odrębnego zdarzenia – dokonania „dalszego” zbycia nieruchomości

lokalowej przez podmiot, który nabył go z zasobów komunalnych lub Skarbu

Państwa – i dopiero z tym faktem ustawa wiąże powstanie obowiązku zwrotu

bonifikaty. Świadczenie należne sprzedającemu – „zwrot kwoty równej udzielonej

bonifikacie po jej waloryzacji” – jest także odrębne od zapłaty preferencyjnej ceny z

umowy sprzedaży. Treścią powstałego w ten sposób stosunku prawnego nie jest

potencjalny, warunkowy obowiązek zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej

bonifikacie, lecz obowiązek zapłaty, który powstaje i staje się wymagalny od czasu

powstania tego stosunku zobowiązaniowego, czyli z chwilą dalszego zbycia prawa

do lokalu w okolicznościach nieobjętych działaniem art. 68 ust. 2a u.g.n. Sąd

Najwyższy wskazał, że powiązanie obowiązku zwrotu bonifikaty z umową

pierwszego nabycia wyodrębnionego lokalu mieszkalnego mogło być uzasadnione

na gruncie art. 68 u.g.n. w brzmieniu sprzed dnia 22 października 2007 r., bo

wówczas podmiotem zobowiązanym do zwrotu bonifikaty był pierwotny nabywca

lokalu, czyli strona umowy sprzedaży. Po zmianach art. 68 u.g.n. wprowadzonych w

2007 r. poglądu o umownym pochodzeniu obowiązku zwrotu bonifikaty nie można

pogodzić z powstaniem takiego obowiązku w odniesieniu do osób bliskich, które na

podstawie art. 68 ust. 2b u.g.n. stają się zobowiązane do zwrotu bonifikaty, a nie

były stronami umowy sprzedaży, która miałaby być źródłem obowiązku zwrotu

bonifikaty, wynikającego z ustawy (art. 56 k.c.), a niewyrażonego wprost w

czynności prawnej.

W omawianej uchwale Sąd Najwyższy wskazał, że obowiązek zwrotu

bonifikaty nie przechodzi na osobę bliską, lecz na podstawie ustawy powstaje z

chwilą dalszego rozporządzenia prawem do lokalu w okolicznościach nieobjętych

działaniem art. 68 ust. 2a u.g.n. W rezultacie uznał, że stosunek prawny powstały w

wyniku zawarcia umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego wygasa wskutek spełnienia

świadczeń stron, czyli przeniesienia własności lokalu i zapłaty ceny uwzględniającej

bonifikatę. Kolejny natomiast, odrębny stosunek obligacyjny, z którego wynika

obowiązek zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie, powstaje dopiero w

chwili dalszego zbycia prawa do lokalu w okolicznościach nieobjętych działaniem

art. 68 ust. 2a u.g.n.

Uwzględnienie uwag na temat charakteru obowiązku zwrotu bonifikaty

udzielonej nabywcy nieruchomości lokalowej wyrażonych w uchwale z dnia 24

lutego 2010 r., III CZP 131/09, prowadzi do wniosku, że obowiązek ten jest

konsekwencją złożonego zdarzenia prawnego. Na powstanie obowiązku zwrotu

bonifikaty przez pierwszego nabywcę składają się, po pierwsze, udzielenie

bonifikaty w ramach stosunku zbycia nieruchomości przez Skarb Państwa albo

jednostkę samorządu terytorialnego oraz, po drugie, zbycie nieruchomości przed

upływem terminów oznaczonych w ustawie, które aktualizuje obowiązek zwrotu

bonifikaty. Do oceny skutków złożonego zdarzenia prawnego – jako całości –

należy stosować tę ustawę, która obowiązywała w chwili, gdy zdarzył się ostatni fakt

należący do złożonego stanu faktycznego danego zdarzenia, chyba że któryś z

elementów składających się na to złożone zdarzenie ma donioślejsze znaczenie.

Oba człony złożonego zdarzenia prawnego powodującego powstanie obowiązku

zwrotu bonifikaty, a więc nabycie nieruchomości powiązane z uzyskaniem bonifikaty

oraz zbycie nieruchomości aktualizujące obowiązek zwrotu nie są dla powstania

tego obowiązku równie doniosłe. Istotniejsze znaczenie ma sprzedaż

nieruchomości i uzgodnienie bonifikaty, wówczas bowiem ustalona zostaje jej

wysokość, a nabywca godzi się na ograniczenie swobody rozporządzania rzeczą,

wynikające z potencjalnego obowiązku zwrotu bonifikaty. Zdarzenie aktualizujące

obowiązek zwrotu bonifikaty (zbycie nieruchomości) jest podporządkowane

zdarzeniu wcześniejszemu (nabycie nieruchomości) jako zdarzeniu głównemu,

ponieważ późniejsze zdarzenie aktualizuje obowiązek zwrotu tylko dlatego, że

zgodnie z treścią pierwotnej umowy doszło do udzielenia bonifikaty. W efekcie, na

właścicielu powinien ciążyć obowiązek zwrotu bonifikaty tylko w takim kształcie, jaki

istniał w chwili, w której miał obowiązek liczyć się z istnieniem pośrednich

ograniczeń rozporządzania, a więc w chwili nabycia nieruchomości. Późniejsze

obostrzenia lub rozluźnienie obowiązku mogłoby oddziaływać tylko w ramach

ewentualnego skutku wstecznego ustawy.

Dla spadkobiercy nabywcy nieruchomości lokalowej, gdyby obciążał go

obowiązek zwrotu bonifikaty, musiałby mieć znaczenie także stan prawny

obowiązujący w chwili nabycia przez niego nieruchomości w drodze dziedziczenia.

W niniejszej sprawie stan prawny obowiązujący w chwili nabycia nieruchomości

przez spadkobiercę – jeżeli chodzi o zakres podmiotowy obowiązku zwrotu

bonifikaty – nie różni się istotnie od stanu obowiązującego w chwili zawarcia umowy

sprzedaży nieruchomości lokalowej, aż do wejścia w życie nowelizacji dokonanej

ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r., którą m.in. do ustawy dodano art. 68 ust. 2b,

stanowiący, że przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła

lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie

bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal

mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Obowiązek zwrotu sprzedającemu kwoty równej zwaloryzowanej kwocie

bonifikaty udzielonej przy zawarciu umowy sprzedaży dotyczy niewątpliwie nabywcy

nieruchomości lokalowej (kupującego). Wątpliwości budzi jednak kwestia, czy

obowiązek zwrotu bonifikaty w stanie prawnym obowiązującym przed wejściem w

życie nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. dotyczy także innych

osób, na które przeszła własność lokalu lub na które – pod tytułem ogólnym –

przeszły obowiązki pierwszego nabywcy.

Przepisy wyznaczające zakres podmiotowy obowiązku zwrotu bonifikaty

udzielonej najemcy przy zakupie nieruchomości lokalowej były kilkakrotnie

przedmiotem wykładni przez Sąd Najwyższy. Tej kwestii bezpośrednio dotyczyła

uchwała z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02 (OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101), w

której Sąd Najwyższy orzekł, że właściwy organ może żądać zwrotu kwoty równej

udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, w wypadku zbycia lokalu mieszkalnego

przez osobę bliską spadkodawcy przed upływem terminu określonego w art. 68 ust.

2 u.g.n. na rzecz osoby nie będącej bliską zbywcy w rozumieniu tej ustawy.

W uzasadnieniu wskazano, że obowiązek zwrotu udzielonej ulgi, adresowany do

nabywcy lokalu jako kontrahenta, nie wygasa w razie jego śmierci, zasadą jest

bowiem dziedziczenie praw i obowiązków majątkowych, w tym także wynikających

z zawartej umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej. Wyłączenia, których dotyczy

art. 922 § 2 k.c., jako wyjątkowe, nie powinny być interpretowane rozszerzająco, a

przepisy ustawy o gospodarce nieruchomości nie dają podstaw do wnioskowania o

niedziedziczności obowiązku zwrotu bonifikaty.

W późniejszym orzecznictwie Sąd Najwyższy wypowiadał się o zakresie

podmiotowym obowiązku zwrotu bonifikaty udzielonej nabywcy nieruchomości

lokalowej na kanwie takich stanów faktycznych, w których pierwszy nabywca

nieruchomości lokalowej (dawny najemca lokalu) na podstawie czynności prawnej

przeniósł jej własność na inną osobę z kręgu swoich bliskich, a ta z kolei sprzedała

nieruchomość przed upływem okresu oznaczonego w art. 68 ust. 2 u.g.n. W wyroku

z dnia 25 października 2006 r., III CSK 145/06 (OSP 2008, nr 4, poz. 41), Sąd

Najwyższy opowiedział się za ścisłą interpretacją art. 68 ust. 2 u.g.n., przyjmując,

że obowiązek zwrotu bonifikaty spoczywa jedynie na tym nabywcy nieruchomości,

który uiścił sprzedawcy cenę uwzględniającą udzieloną bonifikatę. Uznał, że

zastrzeżenie ustawowego obowiązku żądania zwrotu udzielonej bonifikaty wiąże się

z koniecznością prowadzenia ścisłej wykładni normy prawnej w części określającej

podmiot, do którego omawiane żądanie może być skierowane. Sąd Najwyższy

zwrócił uwagę na potrzebę ochrony praw kolejnych nabywców, którzy stają się

właścicielami nieruchomości i mogą swobodnie rozporządzać przedmiotem prawa

własności. Skorzystanie z tego uprawnienia nie może skutkować negatywnymi

konsekwencjami majątkowymi w postaci obowiązku zwrotu kwoty równej wysokości

udzielonej innemu podmiotowi bonifikaty jeśli sankcja taka, będąca niewątpliwie

przejawem ingerencji w sferę prawa własności kolejnych nabywców, nie została

wyraźnie zastrzeżona w ustawie (art. 64 ust. 2 i ust. 3 Konstytucji).

Sąd Najwyższy wskazał, że potrzeba udzielenia ochrony uzasadnionym

interesom Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego wymaga ingerencji

ustawodawcy, której nie można skutecznie zastąpić próbą dokonywania niedającej

się zaaprobować wykładni prawa. Równocześnie jednak Sąd Najwyższy –

przychylając się do stanowiska wyrażonego w uchwale z dnia 6 listopada 2002 r., III

CZP 59/02 (OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101) – stwierdził, że obowiązek zwrotu

bonifikaty obciąża osobę bliską, będącą spadkobiercą pierwotnego nabywcy, gdyż

obowiązki wiążące się z zawartą umową sprzedaży nieruchomości lokalowej

podlegają sukcesji uniwersalnej i przechodzą na spadkobierców zmarłego w drodze

dziedziczenia. Dotyczy to także obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej

bonifikacie; śmierć nabywcy nie wygasza tego obowiązku, a ponieważ przepisy

ustawy o gospodarce nieruchomościami nie dają podstaw do wnioskowania o jego

niedziedziczności, to staje się on elementem spadku, a w konsekwencji

obowiązkiem spoczywającym na spadkobiercy, który nabył spadek. W razie

wystąpienia sukcesji uniwersalnej, będącej następstwem dziedziczenia,

spadkobiercę pierwotnego nabywcy nieruchomości można więc wyjątkowo

traktować jako nabywcę tej nieruchomości obciążonego obowiązkiem zwrotu, o

którym stanowi art. 68 ust. 2 u.g.n. Sąd Najwyższy podkreślił, że wniosek taki jest

jednak wyłącznie konsekwencją zastosowania normatywnych reguł określających

porządek i skutki spadkobrania.

W wyroku z dnia 25 października 2006 r., III CSK 145/06, Sąd Najwyższy

wyraźnie rozróżnił przypadki, w których osoba bliska zbywająca nieruchomość była

sukcesorem uniwersalnym pierwotnego nabywcy oraz te, w których była jego

następcą pod tytułem szczególnym, wskazując, że obowiązek zwrotu bonifikaty

obciąża tylko sukcesora uniwersalnego. Podobny pogląd został wyrażony w wyroku

z dnia 7 lutego 2008 r., V CSK 461/07 (nie publ.), w którym Sąd Najwyższy

stwierdził – odwołując się do wykładni literalnej art. 68 ust. 2 u.g.n. oraz zmiany

przepisu wprowadzonej nowelizacją z 2007 r. – że obowiązek zwrotu kwoty równej

udzielonej bonifikacie ciąży tylko na osobie, która nabyła nieruchomość od gminy

lub Skarbu Państwa (pierwotny nabywca). Zaaprobował jednak zarazem pogląd

wyrażony w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02

(OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101), że obowiązek zwrotu bonifikaty nie wygasa z chwilą

śmierci pierwotnego nabywcy, lecz przechodzi na jego następców prawnych.

Stanowisko dotyczące skutków sukcesji singularnej co do prawa własności

lokalu kupionego przez pierwszego nabywcę od jednostki samorządu terytorialnego

lub Skarbu Państwa zostało utrwalone uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2008 r., III CZP 130/07, stwierdzającej, że nabywcą

nieruchomości, o którym mowa w art. 68 ust. 2 u.g.n. przed jej zmianą dokonaną

ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r., jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. Sąd Najwyższy zauważył, że

pojęcie „nabywca” może być rozumiane trojako: w sensie ścisłym, jako określenie

kontrahenta sprzedawcy nieruchomości skarbowej lub samorządowej, czyli

bezpośrednio kupującego (nabywca pierwotny), w sensie szerszym, obejmującym

także spadkobierców kupującego, oraz w sensie najszerszym, przez zaliczenie do

tej kategorii prawnej także osób bliskich pierwotnego nabywcy, które przed

upływem karencji zbyły nieruchomość na rzecz osoby trzeciej.

Ze względu na treść przedstawionego zagadnienia prawnego Sąd Najwyższy

pozostawił poza zakresem swych rozważań kwestię, czy do kategorii „nabywców

nieruchomości” zalicza się także spadkobierców kontrahenta umowy sprzedaży

lokalu należącego do Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego, choć w

uzasadnieniu uchwały stwierdził, że obowiązek zwrotu bonifikaty spoczywa tylko na

kupującym lub ewentualnie na jego spadkobiercach jako następcach prawnych pod

tytułem ogólnym, nie może zaś – bez wyraźnej dyspozycji ustawowej – odnosić się

do innych osób. Sąd Najwyższy dostrzegł istotne względy społeczne i

aksjologiczne, które przemawiają za podjęciem próby poszukiwania możliwości

szerszego rozumienia pojęcia „nabywca nieruchomości”, tak by objąć nią także

kategorię osób bliskich pierwotnego nabywcy. Wskazał, że jednym z praktycznych

wymagań stawianych wykładni jest dążenie do zapobiegania nadużyciom przy

stosowaniu prawa, co mogłoby przemawiać za stanowiskiem zajętym w

uzasadnieniu uchwały z dnia 6 listopada 2002 r., iż nabywcą w rozumieniu art. 68

ust. 2 u.g.n. jest także osoba bliska uprzywilejowanego nabywcy pierwotnego.

Ostatecznie jednak uznał, że taka wykładnia jest zbyt szeroka, ustawa bowiem

odróżnia nabywcę nieruchomości, czyli kontrahenta umowy sprzedaży

nieruchomości skarbowej lub komunalnej, od osoby bliskiej, którą – zgodnie z art. 4

pkt 13 u.g.n. w brzmieniu ustalonym przez ustawę zmieniającą z dnia 28 listopada

2003 r. – są zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby

przysposabiające i przysposobione oraz osoba pozostająca ze zbywcą faktycznie

we wspólnym pożyciu. Tym samym utożsamianie tych podmiotów z nabywcą

narażałoby interpretatora na zarzut stosowania wykładni preater, a nawet contra

legem. Zdaniem Sądu Najwyższego, nabycie prawa własności lokalu przez osobę

bliską rodzi konieczność zapewnienia jej swobody dalszego rozporządzania

przedmiotem własności. Skorzystanie z tego uprawnienia nie może skutkować

negatywnymi konsekwencjami majątkowymi w postaci obowiązku zwrotu kwoty

równej wysokości udzielonej bonifikaty, jeśli sankcja taka, stanowiąca niewątpliwą

ingerencję w sferę prawa własności, nie została wyraźnie zastrzeżona w ustawie

(art. 64 ust. 2 i 3 Konstytucji).

Za węższą interpretacją pojęcia „nabywca nieruchomości” przemawiały, w

ocenie Sądu Najwyższego, także argumenty systemowe, gdyż pojęcie to używane

jest nie tylko w art. 68 ust. 2 u.g.n., ale także w innych przepisach ustawy i

ewidentnie oznacza ono pierwszego nabywcę nieruchomości, nie zaś jego

następców prawnych. Sąd Najwyższy zwrócił również uwagę, że przeciwko

przyjęciu wykładni rozszerzającej przemawia „szczególnie mocno” argument

historyczny, zaczerpnięty z uzasadnienia projektu ustawy nowelizującej z 2007 r., w

którym konieczność zmiany art. 68 ust. 2 u.g.n. motywowano tym, iż dotychczas

obowiązujące przepisy dotyczą jedynie pierwotnych nabywców, co oznacza, iż w

razie dalszego zbycia nieruchomości przez osobę bliską organ nie ma możliwości

wyegzekwowania należnych kwot z tytułu udzielonej bonifikaty. Z tego względu

zaproponowano zmianę art. 68 u.g.n. przez dodanie ust. 2b, zgodnie z którym ust. 2

stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała

nieruchomość na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem

10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5

lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Argumentacja przytoczona w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z

dnia 11 kwietnia 2008 r., III CZP 130/07, została zaaprobowana także w uchwale

Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2008 r., III CZP 24/08 (OSNC-ZD 2009, nr A,

poz. 13), stwierdzającej, że art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia

22 września 2004 r. nie miał zastosowania wtedy, gdy osoba bliska, której nabywca

lokalu mieszkalnego od gminy zbył ten lokal, zbyła go osobie trzeciej. W

uzasadnieniu uchwały z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09 (OSNC 2010, nr 9,

poz. 118) Sąd Najwyższy powtórzył natomiast, że na gruncie art. 68 u.g.n. w

brzmieniu sprzed dnia 22 października 2007 r. podmiotem zobowiązanym do zwrotu

bonifikaty był pierwotny nabywca lokalu, czyli strona umowy z gminą, a w drodze

spadkobrania zobowiązanym mógł także zostać spadkobierca pierwotnego

nabywcy, który na podstawie sukcesji uniwersalnej wchodził w sytuację prawną

spadkodawcy.

Artykuł 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do dnia 22 października

2007 r. wyraźnie stanowi o nałożeniu obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej

bonifikacie po jej waloryzacji na „nabywcę nieruchomości lokalowej”, a zatem na

stronę umowy sprzedaży nieruchomości lokalowej. Powstające na gruncie tej

regulacji wątpliwości od lat dotyczą odpowiedzi na pytanie, czy obowiązek zwrotu

bonifikaty przechodzi na następców prawnych nabywcy lokalu.

Następstwo prawne to wejście w sytuację prawną poprzednika; może ono

mieć różne źródło i zakres. Z tego powodu w nauce wyróżnia się następstwo

prawne inter vivos i mortis causa. Na podstawie kryterium zakresu praw i

obowiązków, w jakie wstępuje następca, wyróżnia się następstwo ogólne, które

pociąga za sobą wejście następcy na miejsce poprzednika w całą jego sytuację

prawną, w ogół praw i obowiązków, jakie dotyczyły poprzednika. W razie

następstwa singularnego następca wstępuje w miejsce poprzednika w konkretny

stosunek prawny istniejący z jego udziałem lub w konkretną sytuację prawną, w

której występował poprzednik. Co do zasady wypadki następstwa inter vivos

możliwe są pod tytułem szczególnym, a wypadki następstwa mortis causa pod

tytułem ogólnym, ale kryteria przeprowadzenia obu podziałów nie pokrywają się.

W przytoczonych orzeczeniach Sąd Najwyższy rozważał, czy obowiązek

zwrotu równowartości bonifikaty udzielonej najemcy lokalu przy zakupie

ustanowionej przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego jego

odrębnej własności spoczywa także na osobie bliskiej, na którą pierwszy nabywca

w drodze czynności prawnej przeniósł własność tego lokalu. W świetle tych

wypowiedzi za ustaloną można uznać taką wykładnię art. 68 ust. 2 u.g.n., która

wiąże obowiązek zwrotu bonifikaty tylko z osobą pierwszego nabywcy lokalu, a

wyłącza go w stosunku do osoby, która nabyła lokal w drodze czynności prawnej,

zyskując status następcy prawnego pierwszego nabywcy w prawie własności

nieruchomości. Oznacza to, że kolejny właściciel nieruchomości lokalowej, jako

następca prawny inter vivos i pod tytułem szczególnym osoby, która przed dniem

21 października 2007 r. kupiła od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu

terytorialnego tę nieruchomość za obniżoną cenę, w razie jej dalszej sprzedaży bez

zachowania oznaczonego w ustawie okresu karencji, nie jest obowiązany do zwrotu

równowartości bonifikaty, przyznanej poprzednikowi. W tych relacjach następstwo

prawne dotyczy prawa do rzeczy, którą pierwszy właściciel kupił za obniżoną cenę.

Skoro jednak ustawa nie tworzy wyraźnych podstaw do wiązania obowiązku zwrotu

równowartości udzielonej pierwszemu nabywcy bonifikaty ze stosunkami

prawnorzeczowymi dotyczącymi nieruchomości lokalowej będącej przedmiotem

pierwszej umowy sprzedaży, to nie można przyjmować, że obowiązek ten

przechodzi na tę osobę, która w relacjach inter vivos i pod tytułem szczególnym

nabyła własność lokalu sprzedanego za obniżoną cenę.

Jak wspomniano, sytuacji prawnej spadkobiercy pierwszego nabywcy

nieruchomości lokalowej bezpośrednio dotyczyła jedynie uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02. W kolejnych orzeczeniach

dotyczących zakresu podmiotowego obowiązku zwrotu bonifikaty udzielonej

najemcy lokalu przy sprzedaży na jego rzecz odrębnej własności tego lokalu Sąd

Najwyższy albo wskazywał na to, że sytuacja osób bliskich najemcy, na które

przeniósł on własność lokalu w drodze czynności prawnej inter vivos jest istotnie

różna od sytuacji, w jakiej znajdują się spadkobiercy pierwszego nabywcy lokalu,

albo w ogóle nie analizował tego problemu. W tej sytuacji trzeba rozważyć, czy

rzeczywiście sytuacja prawna następców prawnych pierwszego nabywcy w

relacjach mortis causa i pod tytułem ogólnym może być kwalifikowana jako istotnie

różna od sytuacji prawnej jego następców pod tytułem szczególnym co do prawa

własności nieruchomości, przy zakupie której pierwszemu nabywcy udzielona

została bonifikata. (...)

Obowiązek zwrotu bonifikaty jest obowiązkiem odrębnym od obowiązku

zapłacenia ceny za lokal i ma charakter jedynie potencjalny. Źródłem tego

obowiązku jest przepis ustawy. Obowiązek ten konkretyzuje się wraz z zaistnieniem

sytuacji faktycznej przewidzianej w art. 68 ust. 2 u.g.n., tj. wówczas, gdy nabywca

nieruchomości za obniżoną cenę przed upływem okresu karencji zbędzie ją lub

wykorzysta na cel niezwiązany z udzieleniem bonifikaty. O zakresie uprawnień i

obowiązków spadkodawcy, które przejdą na jego spadkobiercę, decyduje ich stan

istniejący w chwili otwarcia spadku. Oczywiście możliwe jest, że pierwszy nabywca

nieruchomości lokalowej, który skorzystał z bonifikaty przy jej zakupie zbędzie

nieruchomość lub wykorzysta ją na inne cele niż uzasadniające udzielenie

bonifikaty przed upływem okresu karencji. W takim przypadku jeszcze przed

otwarciem spadku po stronie sprzedającego powstanie roszczenie o zwrot

równowartości bonifikaty po jej zwaloryzowaniu, a zobowiązanie do zapłaty tego

długu przejdzie na spadkobierców pierwszego nabywcy nieruchomości lokalowej na

zasadach wynikających z przepisów o odpowiedzialności za długi spadkowe.

Problemem jest natomiast odpowiedź na pytanie, czy na spadkobiercę

pierwszego nabywcy nieruchomości lokalowej, według reguł sukcesji mortis causa,

może przejść cała sytuacja prawna pierwszego nabywcy, w jakiej znajduje się on po

kupnie nieruchomości za obniżoną cenę, zgodnie z art. 68 ust. 2 u.g.n., oraz

oznaczenie konsekwencji, jakie się z tym wiążą. Bonifikata decydująca o cenie

nieruchomości lokalowej udzielana jest pierwszemu nabywcy z zasobów Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i obowiązek zwrotu jej

równowartości – w stanie prawnym obowiązującym do dnia 21 października 2007 r.

– dotyczył tej osoby. W ustawie nie było dostatecznych podstaw do wiązania tego

obowiązku z własnością nieruchomości lokalowej kupionej za obniżoną cenę,

zwłaszcza w takich okolicznościach, w których zbycie własności na rzecz osoby

bliskiej, niezależnie od tego, jaki uczyniła ona użytek z nabytego prawa nie wiązało

się z przejściem na nią obowiązku zwrotu bonifikaty lecz z jego wygaśnięciem.

Gdyby zatem pierwszy nabywca nieruchomości lokalowej zbył ją na rzecz osoby

bliskiej, a ta zbyłaby nieruchomość przed upływem okresu karencji, to na

spadkobiercę pierwszego nabywcy oczywiście nie przeszedłby obowiązek zwrotu

równowartości bonifikaty udzielonej poprzednikowi przy kupnie nieruchomości,

niezależnie od tego, jak postąpił z nieruchomością jej nabywca pod tytułem

szczególnym. Pozostaje zatem rozważenie, czy powiązany z sytuacją prawną

pierwszego nabywcy nieruchomości lokalowej za obniżoną cenę, potencjalny

obowiązek zwrotu równowartości udzielonej mu bonifikaty nie gaśnie także wraz z

jego śmiercią, gdy nieruchomość na zasadzie sukcesji mortis causa i pod tytułem

ogólnym przechodzi na jego spadkobierców.

Trzeba przyjąć, że jeżeli spadkodawca nie rozporządził nieruchomością za

życia, to jego spadkobierca nie może być obciążony obowiązkiem zwrotu

równowartości bonifikaty, bo taki obowiązek do chwili otwarcia spadku nie powstał.

Skutkiem dziedziczenia nie może być przekształcenie zdarzenia warunkującego

aktualizację obowiązku, bo to byłoby równoznaczne z modyfikacją przesłanek

aktualizacji obowiązku, czyli zmianą treści stosunku, w który miałby wstępować

spadkobierca. Aktualizacja tego potencjalnego obowiązku uzależniona jest od

przesłanki, która z chwilą śmierci pierwszego nabywcy nie może się już spełnić, bo

nie jest już możliwe zbycie przez niego nieruchomości. Zgodnie z definicją

sformułowaną przez ustawodawcę w art. 4 pkt 3b u.g.n., przez zbywanie albo

nabywanie nieruchomości należy rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na

podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości. W związku z

tym przejście własności nieruchomości na podstawie innych zdarzeń prawnych (np.

dziedziczenia) nie jest zbyciem nieruchomości w rozumieniu art. 4 pkt 3b, a zatem

nie może nim być także w rozumieniu art. 68 ust. 2 u.g.n.

Sąd Okręgowy trafnie zauważył, że definicje zawarte w art. 4 pkt 3b u.g.n.

zostały wprowadzone do ustawy o gospodarce nieruchomościami ustawą

nowelizującą z dnia 28 listopada 2003 r., niemniej jednak mają one znaczenie dla

sposobu wykładni pojęcia "nabywcy" w rozumieniu art. 68 ust. 2 u.g.n. także przed

tą zmianą, gdyż przy wszystkich różnicach występujących między kolejnymi

wersjami art. 68 u.g.n., zawsze dotyczył on prawa żądania przez sprzedającego

zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie, jeżeli nabywca nieruchomości przed

upływem czasu określonego w ustawie zbył lub wykorzystał nieruchomość na inne

cele, niż przewidziane w ustawie i zawsze wątpliwości mogła budzić kwestia, czy

przez nabywcę nieruchomości powinno się rozumieć tylko nabywcę pierwotnego,

czy też np. jego spadkobiercę.

Mechanizm dziedziczenia nie może – w oderwaniu od pojęcia „nabywcy

nieruchomości” – uzasadnić obciążenia spadkobiercy obowiązkiem zwrotu

równowartości bonifikaty udzielonej poprzednikowi. Za wyłomem w literalnej

wykładni odwołującej się do jednolitego pojęcia „nabywcy nieruchomości” musiałyby

przemawiać dodatkowe argumenty, których trudno się doszukać. Skoro w

orzecznictwie i doktrynie przy wykładni art. 68 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym do

dnia 21 października 2007 r. przewagę zdobył pogląd, że nabywcą nieruchomości w

rozumieniu art. 68 ust. 2 u.g.n. jest wyłącznie kupujący nieruchomość od Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, to nie ma dostatecznych racji dla

różnicowania sytuacji prawnej jego następców prawnych, będących jego osobami

bliskimi, tylko ze względu na sposób wejścia w prawo własności nieruchomości. W

art. 68 ust. 2 u.g.n. jest mowa o obowiązku zwrotu równowartości bonifikaty, z

którym liczyć się musi „nabywca lokalu”.

Rozwiązanie nakładające obowiązek wynikający z art. 68 ust. 2 u.g.n. na jego

spadkobiercę, a jednocześnie niedostrzegające takiego obowiązku po stronie

nabywcy pod tytułem szczególnym, byłoby niespójne. Niespójność taka jest

widoczna zwłaszcza w razie porównania sytuacji prawnej spadkobiercy należącego

do kręgu osób bliskich (art. 4 pkt 13) oraz osoby bliskiej, która uzyskała prawo do

lokalu w wyniku zbycia tego prawa przez pierwotnego nabywcę, a zatem

spadkobiercy oraz – na przykład – obdarowanego. Pierwszy z podmiotów musiałby

uwzględniać, że zbycie prawa do lokalu osobie trzeciej spowoduje powstanie

obowiązku zwrotu równowartości zwaloryzowanej bonifikaty (art. 68 ust. 2 zdanie

pierwsze u.g.n.), natomiast drugi nabywca mógłby swobodnie rozporządzać

prawem do lokalu mieszkalnego, bez obaw o konieczność zwrotu bonifikaty. Tego

rodzaju rozejście się prawa własności nieruchomości oraz obowiązku zwrotu kwoty

równej bonifikacie byłoby sprzeczne z treścią art. 68 ust. 2 zdanie pierwsze u.g.n.,

który akcentuje nabycie prawa własności nieruchomości (nie spadku) i z

uzyskaniem tego prawa wiąże możliwość powstania obowiązku zwrotu bonifikaty.

Spadkobierca powinien znajdować się w sytuacji co najmniej nie gorszej od

nabywcy pod tytułem szczególnym, a prostą konsekwencją wąskiej interpretacji

pojęcia „nabywca nieruchomości” na gruncie art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu

obowiązującym do dnia 21 października 2007 r. musi być stwierdzenie, że w

przepisie tym chodzi tylko o sytuacje, w których pierwotny nabywca zbył

nieruchomość lub wykorzystał ją na cel niezwiązany z udzieleniem bonifikaty.

Z tych względów, na podstawie art. 390 § 1 k.p.c., Sąd Najwyższy podjął

uchwałę, jak na wstępie.