III CZP 109/10

Uchwała z dnia 21 grudnia 2010 r., III CZP 109/10

Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)

Sędzia SN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

Sędzia SA Maria Szulc

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Arkadiusza S. i Elżbiety S. przeciwko

Jorandowi W., Gabrieli W., Karolinie W. i małoletniemu Hubertowi W. o wydanie

nieruchomości, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu

21 grudnia 2010 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w

Szczecinie postanowieniem z dnia 22 września 2010 r.:

"Czy osoby, które wywodzą swoje uprawnienie do zamieszkiwania w lokalu

mieszkalnym od byłego właściciela tego lokalu są lokatorami w rozumieniu

przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego i czy ma do nich

zastosowanie przepis art. 14 tej ustawy?"

podjął uchwałę:

Artykuł 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst:

Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.) ma zastosowanie do małoletnich dzieci

oraz żony właściciela lokalu mieszkalnego, który utracił tytuł własności.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Gryficach wyrokiem z dnia 25 lutego 2010 r. nakazał

pozwanym Jorandowi W., Gabrieli W., Karolinie W. i Hubertowi W., aby wydali

powodom Arkadiuszowi S. i Elżbiecie S. zabudowaną domem mieszkalnym

nieruchomość położoną w T. przy ul. W.P. nr 7. Jednocześnie ustalił, że pozwanym

Jorandowi W., Gabrieli W. i Hubertowi W. przysługuje uprawnienie do lokalu

socjalnego. Podstawą przyznania tego uprawnienia pozwanym było stwierdzenie,

że pozwany Hubert W. jest małoletni, a Jorand W. i Gabriela W. sprawują nad nim

opiekę i wspólnie zamieszkują w nieruchomości stanowiącej własność powodów.

Sąd Okręgowy w Szczecinie przy rozpoznawaniu apelacji stron uznał, że

pozwany Jorand W., jako były właściciel budynku mieszkalnego, nie może być

uznany za lokatora w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (jedn. tekst:

Dz.U z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm. – dalej: "u.o.p.l."). Powziął natomiast

wątpliwość czy osoby, które uprawnienia do zamieszkiwania w lokalu mieszkalnym

wywodzą od byłego właściciela mogą być uznane za lokatorów i korzystać z

ochrony przewidzianej przez art. 14 u.o.p.l. Zagadnienie to przedstawił do

rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Jest bezsporne, że pozwani utracili prawo do korzystania z budynku

mieszkalnego w wyniku zmiany właściciela nieruchomości, Sąd Okręgowy

podkreślił jednak – odwołując się do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 15

listopada 2001 r., III CZP 66/01 (OSNC 2002, nr 9, poz. 109) – że art. 14 i 15

u.o.p.l. mają zastosowanie także w sprawach o opróżnienie lokali przeciwko

osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 1 u.o.p.l. Zawarta w tym

przepisie definicja „lokatora” nakazuje jej stosowanie do osób, które używają lokalu

na podstawie umowy najmu lub innego tytułu prawnego niż własność. Zasadnie

zatem Sąd Okręgowy uznał, że za lokatora nie mógł być uznany pozwany Jorand

W., będący wcześniej właścicielem budynku mieszkalnego, w którym zamieszkują

wszyscy pozwani. Pozostali pozwani uprawnienie do zamieszkiwania w jego

nieruchomości posiadali w związku ze stosunkami rodzinnymi łączącymi ich z

Jorandem W., co zdaniem Sądu drugiej instancji na gruncie art. 2 ust 1 pkt 1 u.o.p.l.

w zasadzie pozwalałoby na zastosowanie wobec nich art. 14 u.o.p.l. Wskazuje na

to wykładnia językowa tego przepisu, w ocenie Sądu Okręgowego jest to jednak

wątpliwe z tego względu, że żona i dzieci pozwanego uprawnienia do korzystania z

lokalu mieszkalnego uzyskały bezpośrednio od jego właściciela, który nie korzysta z

ochrony przysługującej lokatorom. Związane z tym argumentem zastrzeżenia Sądu

Okręgowego nie są jednak uzasadnione.

Wymaga przypomnienia, że Sąd Najwyższy zajmował już stanowisko, iż

małżonek, którego prawo do korzystania z mieszkania wynika z art. 281 k.r.o. jest

lokatorem w rozumieniu art. 2 ust 1 pkt 1 u.o.p.l. (wyrok Sądu Najwyższego z dnia

21 marca 2006 r., V CSK 185/05, OSNC 2006, nr 12, poz. 208). Podobną ocenę

wyraził Sąd Najwyższy także w wyroku z dnia 14 lutego 2008 r., II CSK 484/07 (nie

publ.). Wobec definicji lokatora zawartej w powołanym przepisie oraz celu

wprowadzenia w życie ustawy o ochronie lokatorów, stanowisko to należy w pełni

podzielić.

Ochrona praw lokatorów jest podyktowana potrzebą zapewnienia uprawnienia

do stabilnego korzystania z mieszkania jako jednego z podstawowych uprawnień

służących osobom fizycznym (art. 75 Konstytucji). Uzasadnia to szerokie

rozumienie pojęcia lokatora. Z punktu widzenia art. 281

k.r.o. nie jest szczególnie

istotne, jakim tytułem prawnym do lokalu dysponuje jeden z małżonków.

Uprawnienie członków rodziny do zamieszkiwania w lokalu na podstawie art. 281

k.r.o. oraz przepisów regulujących obowiązek alimentacyjny ma wprawdzie

charakter pochodny, jednakże stanowi odrębny i samoistny tytuł prawny do

korzystania z lokalu przez te osoby wobec tego prawa, które stanowi jego źródło.

Funkcja ochronna przepisów ustawy o ochronie lokatorów powinna gwarantować

przy tym prawo do zamieszkiwania osób bliskich tej osoby, której przysługuje tytuł

prawny do lokalu zarówno w relacji do osób trzecich, jak i w stosunkach pomiędzy

członkami rodziny, jeżeli korzystanie z mieszkania służy zaspokajaniu potrzeb

rodziny w tym zakresie. Małżonek, któremu tytuł do lokalu nie przysługuje, powinien

być zaś uznawany za lokatora w sytuacji, w której z żądaniem opróżnienia lokalu

występuje przeciwko niemu drugi z małżonków, będący jego właścicielem. Nie

można z kolei przyjąć, że rozporządzenie prawem własności przez właściciela

lokalu lub inne przyczyny przejścia własności lokalu na inną osobę powodują utratę

przez członków rodziny ochrony przysługującej lokatorom.

Z tych względów na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. udzielono odpowiedzi, jak w

uchwale.