V CSK 189/10

Sygn. akt V CSK 189/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 stycznia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSA Maria Szulc

w sprawie z powództwa Anny E.

przeciwko Karolowi K.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 19 stycznia 2011 r.,

skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 21 stycznia 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Powódka wnosiła o uzgodnienie treści księgi wieczystej kw. [...] z

rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie w dziale drugim pozwanego

wpisanego jako właściciel nieruchomości i wpisanie w to miejsce powódki.

Podstawę żądania stanowiło twierdzenie, że powódka nadal jest właścicielką

przedmiotowej nieruchomości, gdyż umowa sprzedaży z dnia 1 lutego 2008 r.

dokonana na rzecz „E. I.” spółki z o.o. przez Pawła S. na podstawie udzielonego

mu przez powódkę pełnomocnictwa była nieważna z mocy prawa – art. 58 k.c.,

bowiem stanowiła realizację przez P. S. przestępstwa z art. 286 § 1 k.k. i art. 304

k.k., jak również nieważna z mocy prawa była także następna umowa z dnia 17

lipca 2008 r. sprzedaży nieruchomości przez „E. I.” na rzecz pozwanego, ponieważ

stanowiła przestępstwo z art. 291 § 1 k.k., gdyż pozwany wiedział, że P. S. wyłudził

od powódki pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości i sprzedał ją realizując

czyn przestępczy.

Pozwany wnosząc o oddalenie powództwa zarzucił brak legitymacji czynnej

powódki, nie należącej do kręgu osób uprawnionych do żądania wpisu swego

prawa w księdze wieczystej.

Sąd Rejonowy w B. wyrokiem z dnia 20 października 2009 r. oddalił

powództwo, a Sąd Okręgowy w B. wyrokiem z dnia 21 stycznia 2010 r. oddalił

apelację powódki.

Sądy ustaliły między innymi, że powódka była właścicielką nieruchomości

objętej księgą wieczystą kw. [...] oraz drugiej nieruchomości, która na etapie

postępowania apelacyjnego nie stanowiła już przedmiotu sporu. W dniu 9 lipca

2007 r. udzieliła Pawłowi S. pełnomocnictwa notarialnego upoważniającego do

sprzedaży powyższych nieruchomości. Paweł S. w dniu 1 lutego 2008r. zbył w

imieniu powódki przedmiotową nieruchomość na rzecz „ E. I.” spółki z o.o. w K.,

której był prezesem, a drugą nieruchomość zbył na swoją rzecz. W dniu 17 lipca

2008 r. Paweł S. działając jako prezes „E. I.” spółki z o.o. zbył sporną nieruchomość

pozwanemu, który, podobnie jak uprzednio spółka „E. I.”, został wpisany jako

właściciel do księgi wieczystej.

3

Prokuratura Okręgowa prowadzi postępowanie przygotowawcze, w którym

Pawłowi S. postawiono zarzuty popełnienia przestępstwa z art. 286 § 1 k.k. oraz

innych przestępstw, na szkodę między innymi powódki, w związku z umową

sprzedaży spornej nieruchomości z dnia 1 lutego 2008 r.; pozwany nie jest stroną

tego postępowania.

W tym stanie faktycznym Sąd Rejonowy powołując się na uchwałę składu

siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 r. III CZP 106/05

(OSNC 2006/10/160), uznał, że powódka nie ma legitymacji do wytoczenia

powództwa z art. 10 u.k.w.h. o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym, bowiem legitymację taką posiadają wyłącznie osoby uprawnione

do złożenia wniosku o wpis swego prawa do księgi wieczystej, wymienione w art.

6262

§ 5 k.p.c., a powódka do nich nie należy.

Sąd drugiej instancji oddalając apelację powódki stwierdził, że z uwagi na

rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych przewidzianą w art. 5 u.k.w.h.,

nieuprawnione jest twierdzenie powódki, iż nieważność umowy sprzedaży

nieruchomości z dnia 1 lutego 2008 r. implikuje nieważność także drugiej umowy

sprzedaży z dnia 17 lipca 2008 r. Zawierając w dniu 17 lipca 2008 r. ze spółką „E.

I.”, wpisaną do księgi wieczystej jako właściciel, umowę kupna-sprzedaży

przedmiotowej nieruchomości, pozwany, zgodnie z art. 5 u.k.w.h., mógł skutecznie

nabyć jej własność także wówczas, gdyby zbywająca spółka nie była właścicielem,

chyba że działał w złej wierze. Ewentualna nieważność umowy sprzedaży z dnia 1

lutego 2008 r., nie wpływa zatem na ważność kolejnej umowy z dnia 17 lipca 2008

r., która przeniosła własność nieruchomości na pozwanego, a więc nie są istotne w

sprawie, zdaniem Sądu Okręgowego, ustalenia faktyczne ani ocena prawna

okoliczności mających wpływ na ważność umowy z dnia 1 lutego 2008 r. Umowa ta

dokonana w formie dla niej przewidzianej, była w tym zakresie zgodna z prawem, a

jej ewentualną sprzeczność z prawem wynikającą z przyczyn określonych w art. 82-

88 k.c., w art. 58 § 1 lub 2 k.c., czy art. 388 § 1 k.c., mógłby, zdaniem Sądu drugiej

instancji, ocenić jedynie sąd cywilny w ramach poddanej mu pod osąd sprawy

dotyczącej ważności umowy, jednak w chwili zawierania przez pozwanego umowy

kupna spornej nieruchomości takiej sprawy nie było. Powódka nie wykazała, że

pozwany zawierając umowę z dnia 17 lipca 2008 r. był w złej wierze w rozumieniu

4

art. 6 u.k.w.h., nie można bowiem przyjąć, zdaniem Sądu Okręgowego, iż pozwany,

nawet wiedząc, że przeciwko Pawłowi S. toczy się postępowanie karne o oszustwo

na szkodę powódki, czy też wyłudzenie od niej spornej nieruchomości, wiedział o

niezgodności wpisu w księdze wieczystej prawa własności nieruchomości z

rzeczywistym stanem prawnym albo że mógł się o tej niezgodności z łatwością

dowiedzieć. Dobrą wiarę pozwanego mogłoby obalić, zdaniem tego Sądu,

powzięcie wiadomości o toczącym się postępowaniu dotyczącym choćby pośrednio

ustalenia prawa spornej nieruchomości, a takie nie toczyło się w chwili wskazanej w

art. 6 ust. 3 u.k.w.h.

W konsekwencji Sąd Okręgowy nie podzielił także apelacyjnego zarzutu

naruszenia art. 217 w zw. z art. 233 i art. 299 k.p.c. przez oddalenie wniosków

dowodowych powódki, zgłoszonych na okoliczność informowania pozwanego

o wyłudzeniu przez Pawła S. jej nieruchomości i toczącym się w tej sprawie

śledztwie, bowiem te okoliczności uznał za nieistotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

Stwierdził także, że powódka nie zgłosiła zastrzeżenia przewidzianego w art. 162

k.p.c., ze skutkami wynikającymi z tego przepisu. Z tych też względów Sąd

Okręgowy oddalił złożony na powyższe okoliczności w postępowaniu apelacyjnym

ponowny wniosek o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania stron oraz wniosek

o przeprowadzenie dowodu z akt sprawy [...] Prokuratury Okręgowej w B. Co do

tego ostatniego dowodu uznał go też za spóźniony stwierdzając, że potrzeba jego

powołania oraz możliwość przeprowadzenia istniały już w postępowaniu przed

Sądem pierwszej instancji.

Stwierdzając zatem, że wyniki postępowania dowodowego dają podstawę do

uznania legalności umowy z dnia 17 lipca 2008 r. z uwagi na ochronę przewidzianą

w ramach rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, Sąd Okręgowy uznał, że nie

ma podstaw do ustalenia prawa własności powódki spornej nieruchomości,

niezależnie od tego, czy ważna była umowa z dnia 1 lutego 2008 r., a więc

powódka nie ma legitymacji czynnej w sprawie, co uzasadniało oddalenie

powództwa.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach powódka zarzuciła

naruszenie art. 5 u.k.w.h. w zw. z art. 58 k.c. w zw. z art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c.

5

w zw. z art. 10 ust. 1 u.k.w.h. w zw. z art. 6262

§ 5 k.p.c. oraz art. 217 k.p.c., art.

233 k.p.c. i art. 299 k.p.c. przez przyjęcie, że w sprawie o uzgodnienie treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieistotny jest fakt nieważności obu

umów przenoszących własność nieruchomości na osobę obecnie wpisaną do księgi

wieczystej jako właściciel, gdyż w takiej sprawie powódka powinna wykazać

okoliczności opisane w art. 5 u.k.w.h. podważając rękojmię wiary publicznej ksiąg

wieczystych, podczas, gdy powódka powoływała się na nieważność obu umów

przenoszących własność nieruchomości i okoliczności opisane w art. 5 u.k.w.h. nie

są istotne, ponieważ rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni

nabywcy, jeżeli umowa o przeniesieniu własności nieruchomości była nieważna,

a zatem Sądy obu instancji powinny przeprowadzić dowody na okoliczność

nieważności obu umów: z dnia 1 lutego 2008 r. oraz z dnia 17 lipca 2008 r.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W rozpoznawanej sprawie powódka wytaczając powództwo na podstawie

art. 10 u.k.w.h. i wnosząc o wpisanie jej jako właścicielki nieruchomości w miejsce

figurującego w księdze wieczystej pozwanego, oparła powództwo na twierdzeniu,

że nadal pozostaje właścicielką przedmiotowej nieruchomości, bowiem obie kolejne

umowy przenoszące jej własność – z powódki na osobę trzecią i z osoby trzeciej na

pozwanego – były nieważne z przyczyn wskazanych w art. 58 § 1 k.c., jako

stanowiące przestępstwo, a tym samym sprzeczne z prawem.

W świetle uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia

15 marca 2006 r. III CZP 106/05 (OSNC 2006/10/160) powódka niewątpliwie była

legitymowana do wytoczenia takiego powództwa, gdyż opiera się ono na

twierdzeniu, że to jej przysługuje prawo własności nieruchomości objętej księgą

wieczystą, a nie pozwanemu wpisanemu jako właściciel.

Powództwo przewidziane w art. 10 u.k.w.h. służy ochronie interesu osoby nie

wpisanej lub błędnie wpisanej do księgi wieczystej a jego hipotezą objęte są

wszystkie możliwe stany faktyczne, których stwierdzenie prowadzi do niezgodności

treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Podstawą takiego

powództwa może być zatem także twierdzenie, że umowy przenoszące własność

nieruchomości i stanowiące podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej,

6

były nieważne. Nieważność czynności prawnej może być bowiem podnoszona

w każdej sprawie, w której ta okoliczność jest przesłanką zgłoszonego roszczenia

i jako taka powinna być badana i oceniona przez sąd orzekający. W procesie

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nie mają

zastosowania żadne ograniczenia dowodowe, a zatem powód może w każdy

przewidziany w procedurze cywilnej sposób dowodzić, że przysługuje mu prawo

własności nieruchomości, także wykazując, że umowy przenoszące własność

nieruchomości z niego na inną osobę i z tej osoby na pozwanego, były nieważne

(porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 1999 r.

II CKN 408/98, OSNC 1999/7-8/136, z dnia 29 września 2000 r. V CKN 93/00,

z dnia 25 października 2002 r. IV CKN 1425/00, nie publ., z dnia 5 grudnia 2002 r.

III CKN 943/99, OSNC 2004/3/48).

Skoro zatem podstawą roszczenia powódki zgłoszonego w oparciu o art. 10

u.k.w.h. był zarzut nieważności obu umów przenoszących własność spornej

nieruchomości: zarówno umowy z dnia 1 lutego 2008 r. przenoszącej własność

z powódki na „E. I.” spółkę z o.o., jak i umowy z dnia 17 lipca 2008 r. przenoszącej

własność ze spółki „E. I.” na pozwanego, powinnością Sądu było dopuszczenie

dowodów wskazanych przez powódkę na okoliczność nieważności umów, gdyż

były to okoliczności faktyczne istotne dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 227 k.p.c.), a

następnie dokonanie na podstawie tych dowodów stosownych ustaleń faktycznych i

ich oceny z punktu widzenia art. 58 § 1 k.c.

Przy tak określonej przez powódkę podstawie faktycznej i prawnej

roszczenia, nie była natomiast istotna dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczność, której

Sąd Okręgowy przypisał decydujące znaczenie, a mianowicie kwestia

przewidzianej w art. 5 u.k.w.h. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, a tym

samym dobrej czy złej wiary pozwanego w chwili nabywania spornej nieruchomości

na podstawie umowy z dnia 17 lipca 2008 r. Zagadnienie dobrej wiary, jako

przesłanki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych jest obojętne dla oceny

żądania stwierdzenia nieważności umowy sprzedaży nieruchomości z powodu

sprzeczności z ustawą, nie ulega bowiem wątpliwości, że rękojmia wiary publicznej

ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy, jeżeli umowa przeniesienia własności

nieruchomości była nieważna (porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego

7

z 24 stycznia 2002 r. III CKN 405/99, OSNC 2002/11/142 i z dnia 23 października

2002 r. I CKN 550/01, nie publ.). Jak wskazał Sąd Najwyższy w pierwszym z

powołanych wyżej wyroków, przesłanką przeniesienia własności nieruchomości jest

przysługiwanie zbywcy uprawnienia do rozporządzania własnością nieruchomości,

jednak przesłanka ta warunkuje jedynie skuteczność przeniesienia własności, nie

zaś ważność umowy o przeniesieniu własności, która zależy od spełnienia

ustawowych wymagań, w tym między innymi przewidzianego w art. 58 § 1 k.c.

wymagania niesprzeczności umowy z ustawą. Przepisy o rękojmi wiary publicznej

ksiąg wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do

rozporządzania własnością nieruchomości, gdyż w ich świetle, mimo że zbywca nie

był uprawniony do rozporządzania, druga strona odpłatnej umowy nabędzie

własność nieruchomości, jeżeli działała w dobrej wierze mającej oparcie w treści

księgi wieczystej, tj. była przekonana, że zbywcy przysługuje zgodnie z treścią

księgi wieczystej własność nieruchomości, a przewidziane w art. 7 k.c.

domniemanie dobrej wiary nie zostanie obalone zgodnie z art. 6 u.k.w.h. Jednak

dobra wiara nabywcy, co do tego, że zbywcy przysługuje ujawniona w księdze

wieczystej własność nieruchomości, zastępuje tylko jedną przesłankę przeniesienia

własności nieruchomości: istnienie po stronie zbywcy uprawnienia do

rozporządzania własnością nieruchomości, natomiast nie sanuje braku innych

przesłanek, w tym przesłanki ważności umowy, jaką jest jej niesprzeczność

z przepisami ustawy. Innymi słowy, ustalenie, że umowa sprzedaży nieruchomości

była sprzeczna z ustawą i z tego powodu nieważna (art. 58 § 1 k.c.) powoduje to,

że kupujący nie nabywa prawa własności nieruchomości wobec nieważności

umowy sprzedaży, bez względu na to, czy był w dobrej wierze w rozumieniu art. 5

i art. 6 u.k.w.h.

Z tych przyczyn nieuprawnione jest stanowisko Sądu Okręgowego, iż skoro

nabywca kupujący nieruchomość od powódki na podstawie umowy z dnia 1 lutego

2008 r. był wpisany do księgi wieczystej i nie zostało obalone domniemanie dobrej

wiary pozwanego przy zawieraniu umowy kupna nieruchomości w dniu 17 lipca

2008 r., to powództwo jest nieuzasadnione, nawet jeżeli umowa sprzedaży z dnia

1 lutego 2008 r. była nieważna, gdyż pozwany, chroniony rękojmią wiary publicznej

ksiąg wieczystych nabył własność przedmiotowej nieruchomości. Jeżeli bowiem

8

okazałoby się, jak twierdzi powódka, że także umowa z dnia 17 lipca 2008 r. jest

nieważna, jako sprzeczna z ustawą, pozwany nie stałby się właścicielem

nieruchomości także wtedy gdyby przy zawieraniu umowy był w dobrej wierze

w rozumieniu art. 5 u.k.w.h.

W rozpoznawanej sprawie nieistotne zatem było to, czy pozwany pozostawał

w dobrej wierze w chwili zawierania umowy kupna nieruchomości w dniu 17 lipca

2008 r. Jedynie więc na marginesie można stwierdzić, że nie jest przekonujące

stanowisko Sądu Okręgowego, iż do obalenia domniemania dobrej wiary nabywcy

na podstawie art. 6 u.k.w.h. nie ma znaczenia jego świadomość faktu, że przeciwko

zbywcy toczy się postępowanie karne zarzucające mu uzyskanie nieruchomości za

pomocą przestępstwa, co w konsekwencji może prowadzić do nieważności umowy,

na podstawie której nabył własność nieruchomości. W świetle art. 6 u.k.w.h. do

obalenia domniemania dobrej wiary nabywcy wystarcza bowiem możliwość

zarzucenia mu braku zwykłej staranności przy ocenie czy rzeczywiście zbywca

wpisany jako właściciel w księdze wieczystej jest właścicielem nieruchomości,

a ocena ta powinna uwzględniać okoliczności mogące świadczyć o nieważności

umowy, na podstawie której zbywca nabył nieruchomość.

Nie ta jednak okoliczność decyduje o skuteczności skargi kasacyjnej, choć

zarzut naruszenia art. 5 u.k.w.h. należy uznać za słuszny. Jak wskazano wyżej

w sprawie, ze względu na podstawę faktyczną żądania uzgodnienia treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, konieczne było zbadanie ważności

obu umów sprzedaży nieruchomości: z dnia 1 lutego 2008 r. i z dnia 17 lipca

2008 r., pod katem zarzutów powódki, iż obie umowy, jako realizujące przestępstwo

– pierwsza z art. 286 § 1 i art. 304 k.k., druga z art. 291 § 1 k.k. – są sprzeczne

z ustawą i jako takie nieważne, zgodnie z art. 58 § 1 k.c. Trafnie przy tym skarżąca

powołała się na stanowisko Sądu Najwyższego zajęte w wyroku z dnia

28 października 2005 r. II CK 174/05 (OSNC 2006/9/149), iż czynność prawna

podjęta w celu przestępczym jest nieważna w świetle art. 58 § 1 k.c. Nie można

bowiem udzielić ochrony cywilnoprawnej czynności prawnej, która wypełnia

znamiona przestępstwa lub podjęta została w celu jego popełnienia. Prowadziłoby

to nie tylko do niespójności systemu prawnego, lecz byłoby sprzeczne z jego

podstawowymi założeniami aksjologicznymi. Niezależnie od tego trzeba stwierdzić,

9

że znamiona niektórych przestępstw mogą stanowić także ustawowe przesłanki

nieważności czynności prawnych, przewidziane w przepisach prawa cywilnego.

Żaden z Sądów nie dokonał oceny ważności obu umów na gruncie art. 58

§ 1 k.c., w aspekcie zarzutów powódki sprzeczności umów z ustawą, jako

podjętych w celu przestępczym. Nie ustalił też okoliczności faktycznych

koniecznych do dokonania takiej oceny, mimo że powódka zgłosiła w tym

przedmiocie wnioski dowodowe. Istota sprawy nie została zatem rozpoznana,

a dowody mające wykazać ważne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności

faktyczne zostały pominięte. Uzasadnia to kasacyjny zarzut naruszenia art. 10

u.k.w.h. oraz art. 58 § 1 k.c. Nie można przy tym podzielić stanowiska Sądu drugiej

instancji, że zgłoszone przez powódkę dowody z określoną przez nią już w pozwie

tezą dowodową, nie były przydatne do ustalenia istotnych w sprawie okoliczności

faktycznych. Dowody te bowiem miały wykazać sprzeczność obu umów z ustawą,

jako dokonanych w celu przestępczym, a to właśnie stanowi podstawę roszczenia

powódki. Również już w pozwie zgłosiła ona dowód z akt toczącego się

postępowania przygotowawczego przeciwko P. S. o popełnienie przestępstw

między innymi na szkodę powódki związanych z zawarciem zakwestionowanej

umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 1 lutego 2008 r. Wprawdzie dowód ten

został zgłoszony w sposób nie w pełni prawidłowy, gdyż procedura cywilna nie zna

dowodu z akt innej sprawy a jedynie dowód z określonych dokumentów zawartych

w takich aktach, a powódka nie wskazała, o które dokumenty z akt postępowania

przygotowawczego chodzi, jednak to uchybienie mogło zostać usunięte na

wezwanie Sądu. Nie dlatego też Sąd Okręgowy oddalił ten wniosek dowodowy

ponowiony w postępowaniu apelacyjnym, lecz dlatego, że uznał go za spóźniony.

Tymczasem dowód ten był zgłoszony już w pozwie, wprawdzie z podaniem innej

sygnatury akt postępowania przygotowawczego, jednak wymagało to wyjaśnienia,

gdyż nic nie wskazuje na to, że toczy się kilka postępowań przygotowawczych

przeciwko P. S. o przestępstwa na szkodę powódki związane z kwestionowaną

umową i jest możliwe, że chodzi o jedną, tę samą sprawę, której sygnatura została

zmieniona.

Z tych wszystkich względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

k.p.c.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego

10

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2

w zw. z art. 391 § 1 i art. 39820

k.p.c.