IV CSK 285/10

Sygn. akt IV CSK 285/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 stycznia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Marian Kocon (sprawozdawca)

SSN Iwona Koper

Protokolant Katarzyna Jóskowiak

w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Hotelarsko - Turystycznego "B." Spółki z

o.o.

przeciwko S. G. i W. W.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 26 stycznia 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego […]

z dnia 21 stycznia 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 21 stycznia 2010 r. oddalił apelację

Przedsiębiorstwa Turystycznego „B.” Spółki z o. o. od wyroku Sądu Rejonowego o,

którym oddalono żądanie powodowej spółki uzgodnienia stanu prawnego księgi

wieczystej przez wpisanie jej jako właściciela nieruchomości w miejsce W. B. W.

oraz S. G. we wspólności ustawowej łącznej, jako wspólników spółki cywilnej.

Sąd Okręgowy ustalił, że pozwani W. W. i S. G. wspólnicy spółki cywilnej J.,

byli współwłaścicielami, na prawach wspólności łącznej, bliżej określonej

nieruchomości. W dniu 31 marca 2004 r. zawarli w zwykłej formie pisemnej

porozumienie zgodnie z którym do spółki przystąpił R. M., natomiast ze spółki

wystąpił S. G. Według § 4 rozliczenie udziału pozwanego S. G. ze współwłasności

nieruchomości miało nastąpić niezwłocznie po jej sprzedaży. Spółka była

zadłużona wobec powódki. Wskutek tego w dniu 20 września 2004 r. W. W. i R. M.

jako wspólnicy złożyli oświadczenie o poddaniu się egzekucji i ustanowieniu

hipoteki na rzecz powódki. W § 3 oświadczyli, iż w księdze wieczystej nie

ujawniono faktu wystąpienia S. G. ze spółki. W tym dniu notariusz poświadczył

podpisy W. W. i R. M. na porozumieniu z dnia 31 marca 2004 r., podpis S. G. z

uwagi na jego nieobecność nie został poświadczony. Na podstawie tego

porozumienia w dniu 16 grudnia 2005 r. sąd wieczystoksięgowy dokonał wpisu w

dziale II księgi wieczystej W. W. i R. M. we współwłasności łącznej, jako

wspólników spółki cywilnej. W dniu 7 grudnia 2007 r. zawarli oni z powódką

warunkową umowę sprzedaży nieruchomości, a w dniu 9 stycznia 2008 r.

przeniesienia jej własności.

Na skutek apelacji pozwanego S. G. wniesionej w dniu 18 stycznia 2008 r.

od wpisów polegających na ujawnieniu w księdze wieczystej jako właścicieli W. W. i

R. M. oraz wpisu o ustanowieniu hipoteki - te wpisy uchylono, a wnioski o ich

dokonanie oddalono.

W tym stanie faktycznym Sąd przyjął, że powódki nie chroni rękojmia wiary

publicznej ksiąg wieczystych, gdyż w chwili zawierania umowy z dnia 9 stycznia

2008r. była w złej wierze w rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych

i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. 2001. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej: „u.k.w.h.”).

3

Z łatwością bowiem mogła się dowiedzieć, iż współwłaścicielem nieruchomości jest

nadal S. G., a nie R. M. W szczególności w sytuacji, gdy posiadała wiedzę z 2004

r. o treści i formie porozumienia z dnia 31 marca 2004 r., w tym, że podpis S. G. nie

jest poświadczony notarialnie.

Skarga kasacyjna powódki od wyroku Sądu Okręgowego – oparta na obu

podstawach z art. 3983

k.p.c. – zawiera zarzut naruszenia art. 6 ust. 2 u.k.w.h.,

a także art. 386 § 2 k.p.c., i zmierza do uchylenia tego wyroku oraz przekazania

sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.k.w.h., domniemanie dobrej wiary kontrahenta osoby

wpisanej w księdze wieczystej jako uprawniona może być obalone przez

wykazanie, że w chwili dokonania na jego rzecz rozporządzenia wiedział on o tym,

iż treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym lub

z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Oceny, czy nabywca mógł się z łatwością

dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym, należy dokonywać z uwzględnieniem obiektywnej miary staranności,

poziomu orientacji w dziedzinie przepisów prawnych, zasad doświadczenia

życiowego i domniemania dobrej wiary z art. 7 k.c. Zawarty w art. 6 zwrot

"z łatwością mógł się dowiedzieć" daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma

obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego

stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc że zapoznał się

z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość

posiada. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości, a nie nabranie wątpliwości

czy podejrzeń.

Sąd Okręgowy przyjął, że w sprawie nie zachodziły przesłanki uzasadniające

nabycie przez skarżącą własności nieruchomości w świetle przepisów o rękojmi

wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 u.k.w.h.). Pozwani bowiem, w ocenie

Sądu, przeprowadzili skutecznie dowód obalający domniemanie dobrej wiary

ustanowione na rzecz osoby nabywającej prawo w okolicznościach przewidzianych

w art. 5 u.k.w.h. Inaczej mówiąc, pozwani obalili domniemanie dobrej wiary

skarżącej co do przysługiwania W. W. i R. M. własności nieruchomości.

4

Sąd Okręgowy, ustalając istnienie wiedzy skarżącej, o której mowa w art. 6

ust. 2 u.k.w.h., posłużył się domniemaniem faktycznym (art. 231 k.p.c.), tj. wniosek

o istnieniu tej wiedzy wyprowadził z faktu, że „ówczesny pełnomocnik powoda miał

świadomość, że jedynie dokument z podpisami notarialnymi mógł stanowić

podstawę wpisu w księdze wieczystej”. Okoliczność ta, wbrew stanowisku Sądu

Okręgowego, nie uzasadnia jeszcze domniemania (art. 231 k.p.c.), że skarżąca

w chwili dokonania na jej rzecz rozporządzenia, tj. w dniu 9 stycznia 2008 r.,

wiedziała o tym, iż treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem

prawnym lub z łatwością mogła się o tym dowiedzieć.

Sąd Okręgowy pominął, że na podstawie porozumienia z dnia 31 marca

2004 r. sąd wieczystoksięgowy w dniu 16 grudnia 2005 r. dokonał wpisu w dziale II

księgi wieczystej W. W. i R. M. we współwłasności łącznej jako wspólników spółki

cywilnej. Prawidłowość tego wpisu nie wywołała wątpliwości nawet u profesjonalisty

– notariusza, który poświadczył podpisy W. W. i R. M., i przed którym zawarto

umowę przeniesienia własności. Nadto, zbywcy czynili zapewnienia, iż osoby

trzecie nie wnoszą roszczeń co do przedmiotowej nieruchomości i przysługuje im

prawo własności przy jednoznacznym brzmieniu treści księgi wieczystej, w której

nie znajdowały się wzmianki lub ostrzeżenie przewidziane w art. 8 u.k.w.h. W tym

stanie rzeczy zbyt daleko idące jest „rozciągnięcie” wiedzy skarżącej z roku 2004 r.

co do niekompletności dokumentu porozumienia - na czynność przeniesienia

własności zdziałaną w 2008 r. - w oparciu o wpis w księdze wieczystej, którego

podstawą było porozumienie z 2004 r.

Na koniec, niepodobna przypisać skarżącej obowiązku czynienia ustaleń

mających na celu wyjaśnienie w wydziale ksiąg wieczystych, czy podpis S. G.

występującego ze spółki został poświadczony przez notariusza, by porozumienie z

dnia 31 marca 2004 r. mogło się stać podstawą wpisu zmiany prawa własności w

księdze wieczystej, w sytuacji, gdy sąd wieczystoksięgowy dokonując tego wpisu

badał, w ramach kognicji określonej w art. 6268

k.p.c., formę i treść tego

porozumienia.

Skoro Sąd Okręgowy rozstrzygając w sprawi wyszedł z odmiennych założeń,

zaskarżony wyrok nie mógł się ostać. Z tych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł, jak

w wyroku.

5

db