II CSK 302/10

Sygn. akt II CSK 302/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 marca 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Bogumiła Ustjanicz (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Hubert Wrzeszcz

SSN Kazimierz Zawada

w sprawie z powództwa Krzysztofa B.

przeciwko Gminie Miasto S.

o nakazanie złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 11 marca 2011 r.,

skargi kasacyjnej powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 9 grudnia 2009 r.,

1) oddala skargę kasacyjną i nie obciąża powoda kosztami

postępowania kasacyjnego;

2) przyznaje od Skarbu Państwa – Sądu Apelacyjnego na

rzecz adwokata Andrzeja P. kwotę 2700 zł (dwa tysiące

siedemset) wraz z podatkiem od towarów i usług tytułem

kosztów nieopłaconej pomocy prawnej świadczonej z

urzędu.

Uzasadnienie

2

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda Krzysztofa

B. od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 24 lutego 2009 r., oddalającego jego

powództwo skierowane przeciwko pozwanej Gminie Miastu S. o zobowiązanie do

złożenia oświadczenia woli w przedmiocie sprzedaży na rzecz powoda, w trybie

bezprzetargowym, na warunkach określonych w uchwale Rady Miasta z dnia 16

lutego 2004 r., wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nr 1, wraz z udziałem w

nieruchomości wspólnej, położonego przy ul. R. 11/12.

Za podstawę rozstrzygnięcia Sąd drugiej instancji przyjął następujące

ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd pierwszej instancji oraz rozważania

prawne.

Decyzją z dnia 13 maja 1960 r. Prezydium Dzielnicowej Rady Narodowej

przydzieliło Edwardowi B. lokal mieszkalny nr 1 w budynku nr 11/12 przy ul. R. W

dniu 25 kwietnia 1963 r. Edward B. zawarł z Dzielnicowym Zarządem Budynków

Mieszkalnych umowę najmu tego lokalu na czas nieoznaczony. W piśmie z dnia 20

listopada 1997 r. pozwana, w odpowiedzi na wniosek Edwardy B., przedstawiła

kalkulację ceny tego lokalu, wskazując, że jego wartość ustalona przez

rzeczoznawcę odpowiada kwocie 21.865 zł, a przy uwzględnieniu 40% ulgi

wynikającej z § 5 ust. 2 załącznika do uchwały Rady Miejskiej z dnia 27 maja 1996

r. oraz 30% ulgi w przypadku jednorazowej wpłaty, do zapłaty pozostaje kwota

9.183,30 zł, a wysokość pierwszej opłaty za oddanie gruntu w użytkowanie

wieczyste wynosi 1.339,88 zł, do pisma dołączyła wzór oświadczenia o wyborze rat

i sposobie naliczania odsetek „do wypełnienia i przesłania" w terminie 14 dni od

otrzymania pisma. W związku z ponownym wnioskiem, w piśmie z dnia 8 listopada

2000 r., pozwana przedstawiła Edwardowi B. kolejną kalkulację ceny tego lokalu,

podając, że jego wartość ustalona przez rzeczoznawcę, odpowiada kwocie 65.817

zł, a biorąc po uwagę 40% ulgę wynikającą z § 5 ust. 2 załącznika do uchwały Rady

Miejskiej z dnia 29 grudnia 1997 r. oraz 30% ulgę na wypadek jednorazowej wpłaty,

do zapłaty pozostaje kwota 27.643,14 zł, wskazała też wysokość pierwszej opłaty

za oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste w kwocie 1.339,88 zł i dołączyła tej

samej treści, jak poprzednio wzór oświadczenia. W dniu 14 maja 2007 r. Edward B.

3

złożył u pozwanej kolejny wniosek o sprzedaż tego lokalu wraz z oświadczeniem,

że nie jest najemcą, ani właścicielem innego lokalu mieszkalnego, ani innej

nieruchomości mieszkalnej położonej na obszarze Gminy Miasta, ani innej

pobliskiej miejscowości, nie dysponuje własnością ani użytkowaniem wieczystym

gruntu przeznaczonego po budownictwo jedno- lub wielorodzinne. Pozwana

ustaliła, że według stanu na dzień 14 maja 2007 r. Edward B. nie zalega z opłatami

z tytułu czynszu i odsetek. W dniu 28 lutego 2008 r. Edward B. zmarł. W chwili

śmierci był wdowcem, pozostawił dwóch synów – Krzysztofa (powoda) i

Włodzimierza. W piśmie z dnia 11 marca 2008 r. powód zwrócił się do pozwanej z

prośbą o udzielenie mu wglądu do akt sprawy zmarłego ojca w przedmiocie

wniosku o wykup najmowanego lokalu, wskazując, że skoro jego ojciec od co

najmniej sześciu miesięcy powinien nabyć prawo do wykupu tego lokalu, to on, jako

następca prawny, zamierza nabyć to prawo. Ponadto poinformował, że do chwili

zakończenia postępowania o nabycie tego prawa nie zwróci pozwanej lokalu i

wniósł o wyznaczenie wielkości i formy zapłaty czynszu. Pozwana w piśmie z dnia

12 marca 2008 r. podała, że powód nie jest osobą upoważnioną do uzyskania

powyższych informacji, skoro od dnia 23 lipca 1998 r. nie jest zameldowany w tym

lokalu, ani w nim nie zamieszkuje. W piśmie z dnia 14 marca 2008 r. przekazała

informację, że z chwilą śmierci najemcy wniosek o wykup tego lokalu stał się

bezprzedmiotowy, a powód nie może nabyć go, bo nie przysługuje mu tytuł prawny

do tego lokalu, nie może również być najemcą, ponieważ zgodnie z § 6 uchwały

Rady Miasta z dnia 9 czerwca 2003 r. umowa najmu lokalu może być zawarta z

osobami zamieszkującymi co najmniej 6 lat w lokalu opuszczonym przez najemcę

lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy. Wezwała powoda

do wydania zajmowanego lokalu i zażądała opłaty za bezumowne korzystanie z

niego. Następnie wskazała, że krąg podmiotów uprawnionych do nabycia tego

lokalu wskazany został w art. 37 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z

dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102,

poz. 651 ze zm., dalej – u.g.n.), a nadto w uchwale Rady Miasta z dnia 16 lutego

2004 r., stanowiącej, że bezprzetargowa sprzedaż lokalu mieszkalnego może

nastąpić tylko na rzecz dotychczasowego najemcy, który zajmuje lokal na

podstawie umowy najmu na czas nieokreślony.

4

Sąd drugiej instancji, opierając się na powyższych ustaleniach, podzielił

ocenę Sądu pierwszej instancji, że powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

Za prawidłowe uznał wnioski Sądu pierwszej instancji, że nie mogą być traktowane

jako oferta, w rozumieniu art. 66 k.c., ani pisma pozwanej kierowane do ojca

powoda, ani pismo ojca powoda przekazane pozwanej. Nie wynika z nich

stanowcza wola zawarcia umowy sformułowana tak, aby do związania nią

potrzebne było wyłącznie oświadczenie o przyjęciu oferty wprost. Podzielił również

wniosek Sądu pierwszej instancji, że oferty w rozumieniu art. 66 k.c., nie może

stanowić uchwała z dnia 16 lutego 2004 r., bowiem jest ona aktem prawa

lokalnego, skierowanym do organu wykonawczego pozwanej i ma charakter

wewnętrzny. Ponadto Sąd Apelacyjny wskazał, że na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 1

u.g.n. zbycie nieruchomości w drodze bezprzetargowej może być dokonane na

rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, a zgodnie z art. 28

ust. 2 i 3 tej ustawy warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala

się w rokowaniach przeprowadzanych z nabywcą. Protokół z tych rokowań stanowi

podstawę do zawarcia umowy. Dopiero zatem z chwilą podpisania przez obie

strony protokołu z rokowań powstaje roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży.

Podstawy takiej nie stanowi jedynie prawo pierwszeństwa do nabycia

nieruchomości. Kierowane poprzednio przez pozwaną do ojca powoda propozycje

sprzedaży lokalu nie doprowadziły do przeprowadzenia takich rokowań, a nie jest

wystarczające podjęcie uchwały z dnia 16 lutego 2004 r. Nawet gdyby roszczenie o

zawarcie umowy sprzedaży w drodze bezprzetargowej przysługiwało ojcu powoda,

to podlegałoby dziedziczeniu jedynie wówczas, gdyby powód w ramach

dziedziczenia nabył uprawnienia z tytułu najmu, przysługujące jego ojcu do chwili

śmierci. Powód nie wstąpił w stosunek najmu po zmarłym ojcu, ponieważ nie

zamieszkiwał z nim stale do chwili jego śmierci, a zatem stosunek najmu wygasł z

tą chwilą Za bezprzedmiotowe uznał odnoszenie się do treści uchwały z dnia 9

czerwca 2003 r., która nawiązanie stosunku najmu uzależnia od zamieszkiwania z

najemcą przez 6 lat, licząc wstecz od dnia jego śmierci.

Powód oparł skargę kasacyjną na podstawie przewidzianej art. 3983

§ 1

pkt 1 k.p.c., zarzucając naruszenie art. 691 § 1 w zw. z § 3 k.c. przez błędną

wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, wyrażające się w przyjęciu, że jeżeli nie

5

wstąpił on w stosunek najmu po Edwardzie B., to nie mógł odziedziczyć roszczenia

o wykup lokalu, a w konsekwencji - naruszenie art. 922 § 1 k.c. przez błędną

wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że roszczenie o

wykup lokalu mieszkalnego nie podlega dziedziczeniu. Niewłaściwe zastosowanie

art. 28 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. u.g.n. wiąże z przyjęciem, że

podstawę do zawarcia umowy sprzedaży stanowić mógł jedynie protokół rokowań

podpisany przez zbywcę i nabywcę, podczas gdy szczegółowe warunki sprzedaży

lokali mieszkalnych uregulowane zostały w uchwale Rady Miasta z dnia 16 lutego

2004 r. wydanej na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990

r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm., dalej –

u.s.g.), co czyniło zbędnym sporządzenie tego protokołu. Błędna wykładnia i

niewłaściwe zastosowanie art. 66 k.c. wyraża się w przyjęciu, że uchwała z dnia 16

lutego 2004 r. nie może stanowić oferty, pomimo, że podana została do wiadomości

publicznej, a w załączniku do niej określono wszystkie istotne postanowienia

przyszłej umowy sprzedaży lokalu, tj. przedmiot sprzedaży i cenę. Z naruszeniem

art. 40 ust. 2 pkt 3 u.s.g. przyjęte zostało w zaskarżonym wyroku, że uchwała z dnia

16 lutego 2004 r. została skierowana do organu wykonawczego i ma charakter

wewnętrzny, w związku z czym nie może stanowić oferty w rozumieniu art. 66 k.c.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i wyroku Sądu pierwszej

instancji oraz przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania i

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za wszystkie instancje, ewentualnie o

uchylenie wyroków obu Sądów i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez

uwzględnienie powództwa w całości oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz

powoda zwrotu kosztów postępowania. Ponadto pełnomocnik skarżącego

ustanowiony z urzędu wniósł o przyznanie na jego rzecz od Skarbu Państwa

kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu według norm przepisanych

oświadczając, że nie zostały one pokryte w całości, ani w części.

W odpowiedzi na skargę pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zasądzenie

od skarżącego na jej rzecz kosztów postępowania kasacyjnego według norm

przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

6

Podstawę oceny zasadności zawartych w skardze kasacyjnej zarzutów

naruszenia prawa materialnego stanowią podzielone i przyjęte przez Sąd

Apelacyjny ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji, którymi

Sąd Najwyższy, zgodnie z art. 39813

§ 2 in fine k.p.c., jest związany.

Zarzut błędnej wykładni art. 40 ust. 2 pkt 3 u.s.g. może odnosić się do

zaskarżonego wyroku jedynie z tego względu, że Sąd Apelacyjny, dokonując oceny

zasadności żądania i kontroli instancyjnej wyroku Sądu Okręgowego, nie poddał

analizie stanowiska tego Sądu, stwierdzającego, że uchwała Rady Gminy z dnia

16 lutego 2004 r., jako akt prawa lokalnego, skierowana jest do organu

wykonawczego, ma wewnętrzny charakter i nie może stanowić oferty w rozumieniu

art. 66 k.c. Określenie charakteru aktów prawa miejscowego, wydawanych

w oparciu o art. 40 ust. 1 u.s.g., dokonywane na płaszczyźnie konstytucyjnej

wskazuje na to, że są one, stosownie do art. 87 ust. 2 i art. 94 Konstytucji źródłem

prawa powszechnie obowiązującego na obszarze gminy. Na gruncie przepisów

ustrojowych, regulujących administrację publiczną, zaliczane są do generalnych

aktów administracyjnych, zawierających abstrakcyjne normy prawne o powszechnej

mocy, obowiązującej w ograniczonym zakresie terytorialnym. Wobec tego

wymieniona uchwała, podjęta w ramach ustawowych kompetencji gminy i jej

organu (art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g.) oraz ustawowego upoważnienia (art. 40

ust. 2 pkt 3 u.s.g.) stanowi akt prawa miejscowego, powszechnie obowiązującego.

Odnosi się do bliżej nieokreślonych podmiotów i kształtuje ich prawną sytuację.

Wywołuje zatem skutki prawne na zewnątrz. Taki pogląd wyrażony został w wyroku

Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 grudnia 2009 r., I OSK 732/09,

niepubl. i jako trafny znajduje zastosowanie w rozpoznawanej sprawie. Słusznie

zatem zakwestionował skarżący stanowisko o wewnętrznym jedynie charakterze

uchwały. Nie powodowało to jednak naruszenia art. 66 k.c. przez

niezakwalifikowanie uchwały jako oferty, w rozumieniu tego przepisu, nawet jeśli

w stanowiącym jej integralną część załączniku podano przedmiot sprzedaży

i cenę. Status uchwały organu jednostki samorządu terytorialnego jako aktu prawa

miejscowego sam w sobie nie rozstrzyga o możliwości zakwalifikowania jej, jako

oświadczenia woli stanowiącego ofertę.

7

Problem prawnego określenia uchwały organu jednostki samorządu

terytorialnego, jako oferty w rozumieniu art. 66 k.c., rozstrzygany był już

w orzecznictwie Sądu Najwyższego. W wyroku z dnia 22 sierpnia 1997 r., III CKN

154/97 (OSNC 1998, nr 1, poz. 18) Sąd Najwyższy uznał, że uchwała rady gminy

w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom, podjęta na podstawie art. 18

ust. 1 i 2 pkt 9 lit. a u.s.g. nie stanowi oferty w rozumieniu art. 66 k.c., ponieważ ma

charakter programowy, skierowana jest do organu wykonawczego gminy, na który

nakłada określone obowiązki związane z realizacją jej postanowień przyjętych

przez organ stanowiący gminy i w tym znaczeniu ma charakter wewnętrzny.

Porównywalne z ofertą w rozumieniu art. 66 k.c. jest zawiadomienie najemcy

o przeznaczeniu najmowanego lokalu do sprzedaży oraz o przysługującym mu

pierwszeństwie w jego nabyciu, przewidziane w art. 23 ust. 3 ustawy z dnia

29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości

(t.j. Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), a obecnie w art. 34 ust. 4 u.g.n., jeżeli

we właściwym czasie najemca wyrazi wolę nabycia lokalu i między stronami dojdzie

do uzgodnienia wszystkich istotnych postanowień umowy.

Z kolei Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 marca 1998 r., II CKN 382/97

(OSNC 1998, nr 12, poz. 206) uznał, że uchwała organu wykonawczego gminy

w sprawie podania do publicznej wiadomości wykazu nieruchomości

przeznaczonych do oddania w użytkowanie wieczyste może być traktowana na

równi z ofertą, jeśli zostały w niej określone wszystkie istotne postanowienia

przyszłej umowy i wskazany w niej został przyszły użytkownik wieczysty,

a okoliczności towarzyszące podjęciu takiej uchwały pozwalają na przyjęcie, że

istniała wola zawarcia przez gminę tej umowy. Na poparcie tej tezy Sąd Najwyższy

wskazał, że organ wykonawczy gminy, w przeciwieństwie do jej organu

stanowiącego, jest umocowany do składania oświadczeń woli w imieniu gminy jako

osoby prawnej. Wskazał też na postulat ochrony zaufania obywateli względem

oświadczeń składanych przez organ gminy w zakresie jego kompetencji. To

stanowisko Sądu Najwyższego zostało poddane krytyce w piśmiennictwie, jako

sprzeczne z ustawową regulacją oddawania nieruchomości jednostek samorządu

terytorialnego w użytkowanie wieczyste, która nie przewiduje trybu ofertowego,

a jedynie tryb przetargowy albo rokowania w przypadku trybu bezprzetargowego,

8

w celu uzyskania najkorzystniejszych dla gminy warunków. Ponadto nie spełnia

wymogów co do szczególnej formy, zastrzeżonej dla ważności takiej umowy,

a uchwały kolegialnego organu reprezentującego osobę prawną z natury swej nie

są przeznaczone do kształtowania zewnętrznych stosunków prawnych osoby

prawnej, nawet jeśli dotyczą zawarcia umowy z inną osobą. W wyroku z dnia

13 grudnia 2001 r., IV CKN 548/2000, niepubl., Sąd Najwyższy podzielił pogląd

wyrażony w wyroku z dnia 22 sierpnia 1997 r., III CKN 154/97, że uchwała rady

gminy w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych najemcom, podjęta na podstawie

art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a u.s.g., nie stanowi oferty. Sąd Najwyższy przyjął jednak, że

jeśli na klatce schodowej konkretnych budynków zamieszczone zostały ogłoszenia

o możliwości wykupywania mieszkań, to nie jest wykluczone, że uchwała taka

utraciła charakter wewnętrzny i została skierowana do konkretnych adresatów,

a jeśli treść uchwały łącznie z treścią zamieszczonego ogłoszenia określała

wszystkie istotne postanowienia przyszłej umowy, to mogą być one traktowane na

równi z ofertą, a nie tylko jako zaproszenie do rozpoczęcia rokowań.

W rozpoznawanej sprawie Sąd Najwyższy uznał, że uchwała podjęta przez

organ jednostki samorządu terytorialnego, zawierająca istotne postanowienia

przyszłej umowy może zostać potraktowana jako oferta w rozumieniu art. 66 k.c.

tylko wówczas, gdy pochodzi od organu wykonawczego takiej jednostki, jako

upoważnionego do działania w jej imieniu. Kwalifikacja taka jest natomiast

wykluczona w przypadku uchwał podejmowanych przez organy stanowiące

jednostki samorządu terytorialnego. Traktowanie uchwał organów stanowiących

jednostki samorządu terytorialnego, mających charakter aktów prawa miejscowego,

jako oświadczeń woli jest wyłączone ze względu na to, że stanowią one źródła

prawa powszechnie obowiązującego na obszarze działania tych organów. Jeśli

uchwała z dnia 16 lutego 2004 r. zawierała istotne postanowienia przyszłych umów

sprzedaży najmowanych lokali, to można przyjąć, że uchwała organu stanowiącego

jednostki samorządu terytorialnego, podjęta i ogłoszona w trybie przewidzianym w

ustawie, stanowić może element treści protokołu z rokowań przewidzianego wart.

28 ust. 2 i 3 u.g.n. Podkreślić jednak należy, że protokół z rokowań przewidziany w

art. 28 ust. 3 u.g.n., który określa warunki konkretnej umowy, dla swej ważności i

skuteczności w każdym wypadku powinien obejmować oświadczenia woli złożone

9

przez organ reprezentujący jednostkę samorządu terytorialnego oraz przez osobę,

z którą prowadzone są rokowania. Nie zasługuje bowiem na uznanie pogląd, że w

takim wypadku do zachowania formy protokołu z rokowań wystarczające byłoby

złożenie oświadczenia woli w jakiejkolwiek formie, poza protokołem z rokowań.

Byłby to nieprzewidziany prawem, a przez to niedopuszczalny, wyjątek od zasady

wyrażonej w art. 158 k.c., zgodnie z którą oświadczenie woli konstytuujące ważną i

skuteczną umowę zobowiązującą do przeniesienia własności nieruchomości

powinno mieć formę aktu notarialnego. Odstępstwo od tej zasady jest przewidziane

w art. 28 ust. 3 u.g.n. na rzecz objęcia takiego oświadczenia formą protokołu z

rokowań (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2009 r., IV CSK 109/09,

OSNC 2010, nr A, poz. 17) i nie może być rozszerzająco interpretowane.

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. w przypadku zbywania nieruchomości

stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego,

pierwszeństwo w jej nabyciu przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego, jeśli najem

został nawiązany na czas nieoznaczony. W takiej sytuacji, stosownie do art. 34

ust. 4 u.g.n., istnieje obowiązek zawiadomienia najemcy na piśmie o przeznaczeniu

nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym mu pierwszeństwie w jej nabyciu,

pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie w terminie określonym

w zawiadomieniu, nie krótszym niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

W świetle tej regulacji uchwała z dnia 16 lutego 2004 r., będąca aktem prawa

miejscowego obowiązującego na terenie pozwanej gminy, stanowi wystarczającą

podstawę do przyjęcia, że spełniona została przesłanka przeznaczenia do

sprzedaży lokalu najmowanego przez ojca skarżącego, aktualizująca obowiązek

zawiadomienia go o zamierzonym zbyciu, jako osoby, której przysługuje prawo

pierwszeństwa. Nietrafnie skarżący wywodził, że wystąpienie przez ojca do

pozwanej z wnioskiem o sprzedaż najmowanego lokalu na warunkach

przewidzianych w uchwale z dnia 16 lutego 2004 r. i przyjęcie tego wniosku przez

pozwaną do realizacji, skutkuje powstaniem roszczenia o zobowiązanie do

przeniesienia odrębnej własności tego lokalu. Pomija bowiem najistotniejszy

element procesu nabywania lokalu, jakim jest sporządzenie protokołu z rokowań,

konkretyzującego warunki przyszłej umowy w odniesieniu do tego lokalu

i uprawnień tego najemcy.

10

Z powyższych względów nie zasługują na uwzględnienie podniesione

w skardze zarzuty naruszenia art. 66 k.c. i art. 28 ust. 2 i ust. 3 u.g.n.

Za niezasadny uznać należy również zarzut naruszenia art. 691 § 1 w zw.

z § 3 k.c. oraz stanowiący, w ocenie skarżącego, jego konsekwencję zarzut

naruszenia art. 922 § 1 k.c. Skarżący nie kwestionował, że nie wstąpił w stosunek

najmu po zmarłym ojcu, nie zamieszkiwał z nim stale do chwili jego śmierci, czego

wymaga art. 691 § 2 k.c. Nie zasługuje na podzielenie jego stanowisko, że gdyby

roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży w drodze bezprzetargowej przysługiwało

jego ojcu, to podlegałoby dziedziczeniu także wtedy, gdyby nie uzyskał uprawnienia

najemcy. Zgodnie z powołanym już art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. prawo pierwszeństwa

w nabyciu nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostki

samorządu terytorialnego przysługuje jedynie najemcy lokalu mieszkalnego. Treść

tego przepisu wskazuje, że pierwszeństwo nabycia jest prawem związanym ze

stosunkiem prawnym najmu lokalu mieszkalnego i pełni funkcję zabezpieczenia

interesów socjalnych najemcy. Nie wynika z niego roszczenie o zobowiązanie do

przeniesienia własności nieruchomości, a jedynie ograniczenie swobody zbywcy

w wyborze nabywcy i opiera się na zakazie rozporządzania nieruchomością

w sposób naruszający pierwszeństwo (por. wyrok SN z dnia 23 listopada 2005 r.,

II CK 248/2005, niepubl., oraz uchwałę składu siedmiu sędziów SN z dnia 23 lipca

1992 r., III CZP 62/92, OSNCP 1992, nr 12, poz. 214). Nie sposób uznać, aby tak

ukształtowane pierwszeństwo mogło funkcjonować niezależnie od stosunku

prawnego najmu, w tym również przechodzić na następców prawnych, niezależnie

od uprawnień i obowiązków wynikających z tego stosunku. Podkreślenia wymaga,

że art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n. stanowi ustawowe ograniczenie prawa własności

przysługującej Skarbowi Państwa i jednostkom samorządu terytorialnego, i z tego

względu nie powinien być wykładany rozszerzająco przez przyjęcie, iż wbrew jego

literalnej treści dotyczy on również następców prawnych najemcy, mimo

wygaśnięcia najmu.

Z tych przyczyn pozbawiona uzasadnionych podstaw skarga kasacyjna

podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814

k.p.c., skoro częściowo nietrafne

uzasadnienie zaskarżonego wyroku nie miało wpływu na jego treść. Na podstawie

art. 102 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c. skarżący nie został obciążony

11

kosztami postępowania kasacyjnego z uwagi na skomplikowany prawnie przedmiot

istotnej dla niego sprawy oraz trudną sytuację majątkową i życiową. Orzeczenie

o przyznaniu adwokatowi ustanowionemu z urzędu dla skarżącego kosztów

nieopłaconej pomocy prawnej oparte zostało na podstawie art. 29 ust. 1 ustawy

z dnia 26 maja 1982 r. Prawo o adwokaturze (tj. Dz U z 2009 r. Nr 146, poz. 1188

ze zm.) oraz § 19 pkt 1, § 13 ust. 4 pkt 2 i § 6 pkt 6 rozporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności

adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy

prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.).

md