III CZP 11/11

Uchwała z dnia 1 kwietnia 2011 r., III CZP 11/11

Sędzia SN Dariusz Dończyk (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Barbara Myszka (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Janusza N. i Elżbiety N. przeciwko

Województwu Z. i Samodzielnemu Publicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej

Specjalistycznemu Szpitalowi w S. o ustalenie, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej

na posiedzeniu jawnym w dniu 1 kwietnia 2011 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 11

stycznia 2011 r.:

„1. Czy na skutek wejścia w życie ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz.

787) małżonek najemcy mieszkania zakładowego stał się na mocy art. 7 ustawy

najemcą tego lokalu?;

2. Czy po ustaniu stosunku pracy, w czasie obowiązywania ustawy z dnia 2

lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst:

Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787) umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta przed

wejściem w życie tych przepisów może być skutecznie wypowiedziana w oparciu o

postanowienia umowne, czy też koniecznym jest zastosowanie trybu

przewidzianego w art. 33 ust. 1 wyżej wymienionej ustawy?"

podjął uchwałę:

1. Artykuł 7 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i

dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze

zm.) nie miał zastosowania do najmu mieszkania zakładowego, nawiązanego

na podstawie art. 55 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe

(jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm.).

2. Po ustaniu stosunku pracy w czasie obowiązywania ustawy z dnia 2

lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn.

tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.) wynajmujący mógł

wypowiedzieć najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod rządem ustawy

z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30,

poz. 165 ze zm.), na podstawie postanowień umowy najmu.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienia prawne

wyłoniły się przy rozpoznawaniu apelacji powodów od wyroku Sądu Rejonowego

Szczecin-Centrum w Szczecinie z dnia 13 lipca 2010 r., którym oddalono

powództwo o ustalenie istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego, skierowane

przez Elżbietę N. i Janusza N. przeciwko Województwu Z. oraz Samodzielnemu

Publicznemu Zakładowi Opieki Zdrowotnej Specjalistycznemu Szpitalowi w S.

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 1 października 1988 r. powódka otrzymała od

swojego pracodawcy, którym był wówczas Wojewódzki Szpital Ftyzjo-

Pulmonologiczny w S.Z., przydział mieszkania służbowego o pow. 82,70 m2

w

budynku przy ul. S. nr 11 w S. Do zamieszkania w lokalu zostali również uprawnieni

mąż powódki Janusz N. oraz ich dzieci. Zgodnie z warunkami przydziału, w

wypadku rozwiązania stosunku pracy lub zmiany charakteru pracy na

niewymagającą zajmowania mieszkania przydzielonego ze względu na szczególny

charakter pracy, pracownik i osoby wspólnie z im zamieszkałe obowiązani byli, po

uprawomocnieniu się cofnięcia przydziału przez pracodawcę, opróżnić mieszkanie

służbowe we wskazanym terminie. Na podstawie przydziału została zawarta z

powódką umowa najmu lokalu nazwanego mieszkaniem służbowym. W umowie

postanowiono, że do zamieszkania z powódką uprawnieni byli także jej mąż i dzieci

oraz że po zakończeniu stosunku pracy pracownik jest obowiązany zwrócić lokal

zakładowi pracy.

W aneksie do umowy, sporządzonym dnia 20 stycznia 1995 r., stwierdzono,

że zasady najmu mieszkań zakładowych w Wojewódzkim Szpitalu Ftyzjo-

Pulmonologicznym w S.Z. reguluje ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz.

787 ze zm. – dalej: "u.n.l."), zobowiązano powódkę do płacenia czynszu według

zasad określonych uchwałą Rady Miejskiej w S. i postanowiono, że należności z

tytułu czynszu będą w czasie trwania stosunku pracy potrącane przez

wynajmującego z wynagrodzenia za pracę.

W dniu 10 grudnia 1998 r. na rzecz Specjalistycznego Szpitala w S. zostało

ustanowione prawo użytkowania działek nr 2/1 i nr 2/2 przy ul. S. w S. z

nieodpłatnym prawem do ich używania i pobierania pożytków. Decyzją z dnia 7

sierpnia 2000 r. Wojewoda Z. stwierdził, że z dniem 1 stycznia 1999 r. mienie

Skarbu Państwa będące w użytkowaniu pozwanego Szpitala stało się z mocy

prawa mieniem Województwa Z. W dniu 11 maja 2004 r. Szpital zrezygnował z

prawa użytkowania działek nr 2/1 i nr 2/2 i wyraził zgodę na jego wykreślenie z

księgi wieczystej.

W wydanym powódce w dniu 14 kwietnia 1999 r. świadectwie pracy

stwierdzono, że była zatrudniona w pozwanym Szpitalu od dnia 1 września 1980 r.

do dnia 14 kwietnia 1999 r. oraz że stosunek pracy ustał na zasadzie porozumienia

stron.

Pismem z dnia 10 maja 1999 r. dyrektor pozwanego Szpitala wypowiedział

powódce umowę najmu lokalu przy ul. S. nr 11 z zachowaniem trzydziestodniowego

okresu wypowiedzenia i wezwał ją do zwrotu mieszkania służbowego oraz garażu.

Podkreślił, że rozwiązując stosunek pracy ze Szpitalem powódka utraciła tytuł

prawny do zajmowania mieszkania.

Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 22 listopada

2007 r. małżeństwo powodów zostało rozwiązane przez rozwód.

Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że stroną umowy najmu lokalu zawartej

przez powódkę był pozwany Szpital, że po wejściu w życie art. 58 ust. 1 u.n.l.

umowa ta była nadal związana ze stosunkiem pracy oraz że powód nie uzyskał

statusu najemcy. W konsekwencji uznał wypowiedzenie umowy dokonane w dniu

10 maja 1999 r. przez dyrektora pozwanego Szpitala za skuteczne.

Przy rozpoznawaniu apelacji powodów, w związku z zarzutem naruszenia art.

10 ust. 3 oraz art. 56 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe

(jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165 ze zm. – dalej: "Pr.lok.") przez

przyjęcie, że powód nie był stroną stosunku najmu oraz że po sporządzeniu w dniu

30 stycznia 1995 r. aneksu do umowy najem lokalu był nadal związany ze

stosunkiem pracy, Sąd Okręgowy powziął wątpliwości, którym dał wyraz w

przytoczonych na wstępie zagadnieniach prawnych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Obowiązująca w chwili zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego,

nazwanego w niej "mieszkaniem służbowym", ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. –

Prawo lokalowe, w przepisach zamieszczonych w rozdziale 4 pt. „Mieszkania

zakładowe” (pierwotnie: „Mieszkania funkcyjne”; zob. art. 1 pkt 41 ustawy z dnia 16

lipca 1987 r. o zmianie ustawy – Prawo lokalowe, Dz.U. Nr 21, poz. 124),

przewidywała możliwość wynajmowania przez zakłady pracy mieszkań

zakładowych pracownikom lub innym osobom świadczącym pracę na rzecz tych

zakładów. Z kolei art. 10 ust. 3 Pr.lok. wyrażał zasadę, że małżonkowie wspólnie

zajmujący lokal mieszkalny są z mocy prawa najemcami tego lokalu, chociażby

umowa najmu została zawarta tylko przez jednego z nich lub przydział lokalu

pozostającego w dyspozycji terenowego organu administracji państwowej nastąpił

na rzecz jednego z małżonków. Od zasady tej ustawodawca wprowadził w art. 56

ust. 3 Pr.lok. wyjątek, że do mieszkań zakładowych nie stosuje się art. 10 ust. 3.

Konsekwencją, a zarazem potwierdzeniem tego wyjątku były dalsze regulacje

zawarte w art. 57 ust. 1 i 2 Pr.lok. Wynikało z nich, że umowa najmu mieszkania

zakładowego może ulec rozwiązaniu przez wynajmującego w razie ustania

stosunku pracy z pracownikiem będącym najemcą lokalu, w czasie trwania

stosunku pracy, jeżeli zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu

bez zachowania obowiązujących terminów i jeżeli w mieszkaniu opuszczonym

przez pracownika pozostały inne osoby. Regulacje te miały odpowiednie

zastosowanie do osób świadczących pracę na rzecz zakładu pracy. Cel tych

regulacji był zrozumiały, najem mieszkań zakładowych bowiem z natury rzeczy był

stosunkiem prawnym związanym ze stosunkiem pracy najemcy i miał zabezpieczać

przede wszystkim potrzeby mieszkaniowe pracownika. Trzeba dodać, że samo

wystąpienie jednej z przyczyn rozwiązania umowy najmu wskazanych w art. 57 ust.

1 Pr.lok. nie powodowało ustania stosunku najmu, lecz stanowiło przesłankę

umożliwiającą wypowiedzenie najmu mieszkania zakładowego przez

wynajmującego.

Z dniem 12 listopada 1994 r. weszła w życie ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. o

najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509) i

równocześnie utraciło moc Prawo lokalowe z 1974 r. Nowa ustawa nie zawierała

regulacji dotyczących mieszkań zakładowych, funkcyjnych lub – jak nazywano je

wcześniej – służbowych (zob. ustawę z dnia 30 stycznia 1959 r. – Prawo lokalowe,

jedn. tekst: Dz.U. z 1962 r. Nr 47, poz. 227).

Artykuł 7 u.n.l., zamieszczony wśród przepisów ogólnych dotyczących zasad

najmu, stanowił, że małżonkowie wspólnie zajmujący lokal są z mocy prawa

najemcami tego lokalu, chociażby umowa najmu została zawarta tylko przez

jednego z nich. Jednocześnie ustawa o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych nie zawierała przepisu będącego odpowiednikiem art. 56 ust. 3

Pr.lok. U podstaw wątpliwości Sądu Okręgowego, wyrażonych w pierwszym z

przedstawionych zagadnień prawnych, legła regulacja zawarta w art. 55 u.n.l.

Artykuł ten stanowił, że przepisy ustawy stosuje się do najmu nawiązanego przed

dniem jej wejścia w życie, z uwzględnieniem przepisów niniejszego rozdziału (art.

55 ust. 1), a umowy najmu zawarte na podstawie ustawy, o której mowa w art. 67

pkt 2, pozostają w mocy (art. 55 ust. 2). Przytoczony art. 55 może sugerować, że

art. 7 u.n.l. ma zastosowanie do każdego stosunku najmu nawiązanego pod rządem

Prawa lokalowego z 1974 r. Mogłaby przemawiać za tym także reguła prawa

międzyczasowego zawarta w art. L ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy

wprowadzające kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 94 ze zm. – dalej: „p.w.k.c.”). Nie

są to jednak na tyle silne argumenty, by mogły przesądzić o sposobie

rozstrzygnięcia zagadnienia.

Trzeba zauważyć, że według art. 59 u.n.l. umowa najmu lokalu zawarta na

warunkach i w trybie określonych w przepisach wydanych na podstawie art. 30

ustawy wymienionej w art. 67 § 2 na okres zajmowania stanowiska lub pełnienia

funkcji przez najemcę, wygasała po upływie tego okresu. W przepisie tym

ustawodawca wyraźnie odstąpił od zasady wyrażonej w art. 7 u.n.l., podkreślając,

że z chwilą upływu okresu zajmowania przez najemcę oznaczonego stanowiska lub

pełnienia określonej funkcji umowa najmu wygasa. Regulacja ta dotyczyła

wprawdzie tylko szczególnej kategorii mieszkań, zajmowanych przez oznaczone

osoby, niemniej wyrażała ogólną tendencję, wynikającą z natury najmu mieszkania

zakładowego, jako stosunku ściśle łączącego się ze stosunkiem pracy. To właśnie

wzgląd na ścisły związek najmu mieszkania zakładowego ze stosunkiem pracy

przemawia za przyjęciem, że art. 7 u.n.l. nie miał zastosowania do najmu

mieszkania zakładowego, nawiązanego na podstawie art. 55 ust. 1 Pr.lok. Należy

dodać, że stanowisko takie Sąd Najwyższy zajął również w wyrokach z dnia 15

kwietnia 1999 r., I CKN 1119/97 (nie publ.), z dnia 7 października 1999 r., I CKN

144/98 (nie publ.) i z dnia 28 października 2003 r., I CK 231/02 (nie publ.).

Istota wątpliwości wyrażonych w drugim zagadnieniu sprowadza się do

rozstrzygnięcia kwestii, czy w razie ustania stosunku pracy w czasie obowiązywania

ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych, najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod rządem Prawa

lokalowego z 1974 r., z chwilą ustania stosunku pracy po prostu wygasał, czy

podlegał wypowiedzeniu przez wynajmującego na podstawie postanowień

zawartych w umowie najmu, czy też konieczne było zastosowanie regulacji zawartej

w art. 33 ust. 1 u.n.l.

Podejmując ten problem należy przypomnieć, że ustawa z dnia 2 lipca 1994 r.

o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych – co do zasady –

utrzymywała w mocy stosunki najmu istniejące w chwili jej wejścia w życie, bez

względu na sposób powstania najmu (art. 55 ust. 1 u.n.l.). Gdy chodzi natomiast o

zakończenie najmu, to – zgodnie z art. 31 ust. 1 u.n.l. – wynajmujący mógł

wypowiedzieć najem wyłącznie z ważnej przyczyny. Szczegółowe przyczyny

wypowiedzenia uregulowane były w art. 32 u.n.l., natomiast art. 33 u.n.l. stanowił,

że z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 32, wynajmujący mógł wytoczyć

powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli

strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy.

W takim wypadku do upływu wyznaczonego przez sąd terminu opróżnienia lokalu

najemca był obowiązany uiszczać odszkodowanie za korzystanie z lokalu bez tytułu

prawnego w wysokości odpowiadającej czynszowi jaki najemca powinien był płacić,

gdyby powództwa nie wytoczono.

Rozwiązania przyjęte w art. 31–33 u.n.l. odbiegały od regulacji zawartych w

art. 57 Pr.lok., nie zawierały przy tym odpowiednika art. 57 ust. 1 lit. a Pr.lok., który

stanowił, że umowa najmu mieszkania zakładowego może ulec rozwiązaniu przez

wynajmującego w razie ustania stosunku pracy z pracownikiem będącym najemcą

lokalu.

Trzeba jednak zwrócić uwagę na art. 58 ust. 1 u.n.l., który stanowił, że umowy

najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych, bez względu na ich treść, stają się

z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nieoznaczony,

chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze

stosunkiem pracy. W takim wypadku umowa staje się umową na czas oznaczony. Z

przepisu tego wynika, że najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod rządem

Prawa lokalowego z 1974 r., który również po wejściu w życie ustawy z dnia 2 lipca

1994 r., był związany ze stosunkiem pracy, stawał się – zgodnie z art. 58 ust. 1

u.n.l. – najmem na czas oznaczony. Nowa ustawa z dnia 2 lipca 1994 r. nie

zawierała przy tym regulacji wskazującej na konieczność wypowiedzenia takiego

najmu po ustaniu stosunku pracy.

Dyrektywy wykładni językowej mogą przemawiać na rzecz tezy, że w

rozważanej sytuacji z chwilą ustania stosunku pracy najem mieszkania

zakładowego po prostu wygasał. Należy jednak zauważyć, że w Prawie lokalowym

z 1974 r., w którym problematyka mieszkań zakładowych została szczegółowo

uregulowana, nie przyjęto koncepcji automatycznego wygaśnięcia najmu z chwilą

ustania stosunku pracy. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 grudnia 1996 r., II CKU

13/96 (nie publ.), stanął na stanowisku, że rozwiązanie najmu mieszkania

zakładowego i nakazanie przez sąd jego opróżnienia może nastąpić tylko na

podstawie art. 33 w związku z art. 58 ust. 3 u.n.l., należy jednak podkreślić, że

orzeczenie to wydane zostało w sprawie, w której chodziło o rozwiązanie umowy

najmu zawartej na czas nieoznaczony.

Poszukując odpowiedzi na rozważane zagadnienie prawne trzeba dokonać

wykładni art. 55 u.n.l. W ust. 1 wyrażona została reguła, zgodnie z którą do

stosunków najmu nawiązanych przed wejściem w życie ustawy o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych stosuje się przepisy tej ustawy. Reguła

ta odnosiła się do wszystkich stosunków najmu, a nie tylko do stosunków

umownych. Poza tym inne przepisy tego rozdziału mogły wprowadzać wyjątki („z

uwzględnieniem przepisów niniejszego rozdziału”). Przepisem szczególnym był art.

55 ust. 2 u.n.l., stanowiący, że umowy najmu zawarte na podstawie ustawy, o której

mowa w art. 67 pkt 2, pozostają w mocy. W nauce prawa dominuje pogląd, że

ustawodawca stanowiący, iż umowy pozostają w mocy, zachowuje moc klauzul

umownych, które były zgodne z dotychczasową regulacją prawną. Wyraża się

nawet zapatrywanie, że jeżeli strony wprowadziły możliwość wypowiedzenia najmu

z dowolnych przyczyn, to – zgodnie z art. 55 ust. 2 u.n.l. – klauzula taka

pozostawała w mocy. Innymi słowy, art. 55 ust. 2 był w stosunku do art. 55 ust. 1

u.n.l. przepisem szczególnym (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z

dnia 1 grudnia 1998 r., III CZP 47/98, OSNC 1999, nr 5, poz. 89).

Podzielając dominujący w doktrynie kierunek wykładni art. 55 u.n.l., trzeba

przyjąć, że po ustaniu stosunku pracy w czasie obowiązywania ustawy z dnia 2

lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych

wynajmujący mógł wypowiedzieć najem mieszkania zakładowego, nawiązany pod

rządem Prawa lokalowego z 1974 r., na podstawie postanowień umowy najmu.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. rozstrzygnął

przedstawione zagadnienia prawne, jak w uchwale.