I CSK 540/10

Sygn. akt I CSK 540/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 kwietnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Miasta Stołecznego Warszawy

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. G. […] w W.

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 kwietnia 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 4 lutego 2010 r.,

1. oddala skargę kasacyjną;

2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 120

(sto dwadzieścia) złotych tytułem kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Miasto Stołeczne Warszawa dnia 6 stycznia 2009 r. wniosło przeciwko

Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. G. […] w W. powództwo o

uchylenie uchwały właścicieli lokali podjętej w dniu 27 listopada 2008 r., która,

zdaniem powoda, narusza jego słuszny interes, zasady zarządzania

nieruchomością wspólną oraz przepisy prawa. Powód w piśmie procesowym z dnia

2 czerwca 2009 r. wskazał dodatkowo, że w stosunku do nieruchomości

znajdującej się w W. przy ul. G. […] toczy się postępowanie dotyczące przyznania

prawa własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego gruntu) na podstawie

wniosku złożonego w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o

własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz.

279), i sprzedaż samodzielnych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji

strychu stanowi obejście art. 34 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze

zm.; dalej „u.g.n.”).

Wyrokiem z dnia 28 lipca 2009 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Ustalił,

że w dniu 27 listopada 2008 r. właściciele lokali podjęli uchwałę, w której upoważnili

zarząd do wykonania uchwały z dnia 18 października 2007 r. dotyczącej

prowadzenia negocjacji w sprawie sprzedaży powierzchni strychowej w celu

uzyskania środków na remont budynku, w tym wymianę dźwigów osobowych,

wyrazili zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej przez

przebudowę części strychu na nowe lokale mieszkalne oraz zawarcie umów

ustanowienia odrębnej własności nowo powstałych lokali i zbycie wskazanej części

nieruchomości wspólnej na rzecz inwestora bądź osób przez niego wskazanych za

cenę 2 100 zł za metr kwadratowy. Ponadto udzielili zarządowi pełnomocnictwa do

zawarcia umów ustanowienia odrębnej własności lokali i ich zbycia na rzecz A. P.

oraz złożenia oświadczenia woli w sprawie zgody na zmianę udziałów w

nieruchomości wspólnej. Cena metra kwadratowego została przyjęta na podstawie

sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego

określającego wartość powierzchni strychowej do przebudowy. Zarząd Wspólnoty

3

po przeprowadzeniu konkursu ofert na przeprowadzenie zabudowy wybrał ofertę

firmy „APM A. P.”. Miasto Stołeczne Warszawa zleciło, m.in. dla budynku przy ul.

G. […] w W., sporządzenie operatu szacunkowego, według którego w dniu 28 maja

2008 r. średnia wartość metra kwadratowego strychu wynosiła (bez podnoszenia

dachu) 2 931,18 zł.

Sąd Okręgowy za uznał nieskuteczne zgłoszenie w toku procesu jako

podstawy uchylenia uchwały nowej okoliczności, z powołaniem się na art. 34 ust. 3

u.g.n. Podkreślił, że żądanie uchylenia zaskarżonej uchwały nie znajduje podstaw.

Jej podjęcie poprzedzono wykonaniem operatu szacunkowego i zorganizowaniem

konkursu ofert, co świadczy o prawidłowym zarządzie nieruchomością wspólną.

Różnica w kwotach podanych w operatach przedłożonych przez strony nie jest

duża, rzeczoznawcy wskazali w nich na podobne ceny transakcyjne. Poza tym

zaskarżona uchwała dotyczy znacznie większej powierzchni strychowej niż będąca

przedmiotem oszacowania w opinii złożonej przez powoda.

Powód wniósł apelację od wyroku Sądu Okręgowego.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 4 lutego 2010 r. oddalił apelację i zasądził

od powoda na rzecz pozwanej kwotę 135 zł tytułem kosztów postępowania

apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny podzielił pogląd wyrażony w wyroku Sądu Apelacyjnego w

K. z dnia 19 lutego 2004 r., I ACa 1297/03 (OSA 2004, nr 12, poz. 46), że art. 25

ust. 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz. U. z

2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej „u.w.l.”) przez określenie terminu do

zaskarżenia uchwały stwarza jednocześnie prekluzję do powoływania podstaw

zaskarżenia, co oznacza, że po upływie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały przez

właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści

uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, wykluczone jest

powoływanie dalszych podstaw uzasadniających jej uchylenie. Zauważył też, że

powód powołał się na postępowanie toczące się z wniosku o przyznanie prawa

własności czasowej (obecnie prawa użytkowania wieczystego). Postępowanie to,

zainicjowane wnioskiem złożonym w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października

1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr

4

50, poz. 279 ze zm.), nie jest postępowaniem administracyjnym, o jakim mowa w

art. 34 ust. 3 u.g.n., tj. dotyczącym prawidłowości nabycia nieruchomości przez

Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Nabycie gruntu przez

gminę m.st. Warszawy w trybie dekretu następowało z mocy prawa (art. 1), zaś

nabycie własności budynków – w razie nieuwzględnienia wniosku o przyznanie

prawa własności czasowej (art. 8). Z twierdzeń powoda nie wynika, by doszło w

przeszłości do nieuwzględnienia wniosku i by toczyło się obecnie postępowanie

mające za przedmiot zbadanie prawidłowości takiej decyzji.

Powód w skardze kasacyjnej zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego w całości,

zarzucając naruszenie prawa materialnego, mianowicie art. 25 u.w.l. i art. 34 ust. 3

u.g.n.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 25 u.w.l. jest

uzasadniony.

Po pierwsze, nie można twierdzić, że ewentualna prekluzja w zakresie

powoływania podstaw zaskarżenia do sądu uchwały właścicieli lokali wynika

w drodze analogii z art. 88 k.c., w związku z powołanym przez Sąd Apelacyjny

wyrokiem z dnia 9 października 1984 r., I CR 257/84 (niepubl.), w którym Sąd

Najwyższy stwierdził, że „Niemożliwe jest natomiast powoływanie nowych

okoliczności, mogących stanowić podstawę do uchylenia się od skutków złożonego

oświadczenia woli, które nie zostały podniesione w terminie przewidzianym w art.

88 k.c., a więc w piśmie uchylającym się od skutków złożonego oświadczenia

woli.”. Sąd Najwyższy rozważał mianowicie skuteczność uchylenia się przez Skarb

Państwa od oświadczenia woli w sprawie ustanowienia użytkowania wieczystego

gruntu, przy czym owo uchylenie się nastąpiło w decyzji wznawiającej

postępowanie administracyjne w przedmiocie wytypowania kandydata na nabywcę

nieruchomości. Podkreślił w związku z tym, że przedmiotem badania i ustaleń

mogą być tylko okoliczności i fakty powołane w tej decyzji i podane do wiadomości

kontrahentowi umowy notarialnej. Podobnie sytuacja przedstawia się na tle art. 25

u.w.l. Sąd dokonuje badań i ustaleń okoliczności uzasadniających uchylenie

uchwały według stanu na dzień jej podjęcia. Nie ma natomiast przeszkód do tego,

5

by po wytoczeniu powoływać nowe podstawy zaskarżenia po upływie terminu

6 tygodni. Przeciwna wykładnia art. 25 ust. 1 u.w.l. mogłaby skłaniać właścicieli

zaskarżających uchwały do powoływania nawet wszystkich czterech wskazanych

w tym przepisie podstaw.

Po drugie, Sąd Apelacyjny nie wziął pod uwagę okoliczności, że rzekomo

sformułowana w niniejszej sprawie przez powoda nowa podstawa zaskarżenia

uchwały właścicieli lokali sprowadza się do zarzutu obejścia art. 34 ust. 3 u.g.n.

Nie jest to więc nowa podstawa żądania uchylenia uchwały, ale zarzut jej

bezwzględnej nieważności (art. 58 § 1 k.c.) dotyczący naruszenia przepisu

z zakresu prawa administracyjnego.

Zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego odpowiada jednak prawu,

nie jest bowiem trafny podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 34

ust. 3 u.g.n. Zgodnie z tym przepisem, zbycie nieruchomości nie może nastąpić,

jeżeli toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia

nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Miasto Stołeczne Warszawa podniosło mianowicie, że w stosunku do

rzeczonej nieruchomości toczy się postępowanie dotyczące przyznania prawa

własności czasowej (obecnie użytkowania wieczystego gruntu) na podstawie

wniosku złożonego w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r.

o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy. W takiej sytuacji

art. 34 ust. 3 u.g.n. zakazuje Miastu Stołecznemu Warszawie w szczególności

wyodrębniania i przenoszenia własności lokali w budynku znajdującym się

na tej nieruchomości. W niniejszej zaś sprawie uchwała właścicieli lokali dotyczy

sprzedaży samodzielnych lokali mieszkalnych powstałych w wyniku adaptacji

strychu. Stroną umów zawieranych w wykonaniu uchwały ma być wspólnota

mieszkaniowa, stanowiąca ogół właścicieli lokali (art. 6 ust. 1 u.w.l.), a nie Miasto

Stołeczne Warszawa jako tzw. właściciel dotychczasowy (art. 4 ust. 1 u.w.l.).

Ani uchwała, ani umowy w niczym nie naruszają praw właścicieli, w tym

Miasta Stołecznego Warszawy, a w przyszłości ewentualnie dawnych właścicieli

bądź ich następców prawnych.

6

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

orzekł, jak w sentencji.