IV CSK 533/10

Sygn. akt IV CSK 533/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 maja 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSN Marta Romańska

w sprawie z powództwa "V. D." Spółki z o.o. w G.

przeciwko Agencji Mienia Wojskowego w W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 20 maja 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 27 kwietnia 2010 r.,

oddala skargę i zasądza od powoda na rzecz pozwanego

5.400 (pięć tysięcy czterysta) zł. kosztów zastępstwa prawnego

w postępowaniu kasacyjnym.

2

Uzasadnienie

Powód V. D. Sp. z o.o. w G. domagał się zasądzenia od Agencji Mienia

Wojskowego w W. kwoty 6.000.000 zł tytułem zwrotu nienależnego świadczenia w

związku z oświadczeniem powoda o uchyleniu się od skutków prawnych

oświadczenia woli w przedmiocie złożenia oferty nabycia nieruchomości, wobec

istnienia istotnej wady prawnej, którą pozwany zataił i przemilczał, nie

uwidoczniając jej w opisie przedmiotu przetargu oraz kwoty 1.215.379 zł tytułem

naprawienia szkody poniesionej przez powoda w związku z poczynionymi

przygotowaniami do nabycia nieruchomości, wraz z odsetkami i kosztami

postępowania. Wyrokiem z dnia 27 kwietnia 2010 r. Sąd Apelacyjny w sprawie z

powództwa V. D. Sp. z o.o. w G. na skutek apelacji pozwanej Agencji Mienia

Wojskowego w W. zmienił wyrok Sądu Okręgowego z dnia 12 stycznia 2010 r. w

ten sposób, że powództwo oddalił w całości.

W sprawie dokonano następujących ustaleń.

W dniu 22 lutego 2008 r. ogłoszono przetarg nieograniczony na sprzedaż

nieruchomości będącej w zasobie Agencji Mienia Wojskowego, tj. nieruchomości

zabudowanej położonej w miejscowości H. przy ul. P., oznaczonej w ewidencji

gruntów jako działka nr 35/11 o pow. 5,8232 ha, obręb H., arkusz 4. Nieruchomość

posiada urządzoną księgę wieczystą nr […] prowadzoną przez Sąd Rejonowy w W.

W ogłoszeniu o przetargu podano, że nieruchomość nie posiada obowiązującego

planu zagospodarowania przestrzennego, zaś według studium uwarunkowań i

kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta H., obszar nieruchomości

określono jako „tereny specjalne".

W dniu 25 września 2007 r. Oddział Terenowy Biura Agencji Mienia

Wojskowego w G. wystąpił do Burmistrza Miasta H. z wnioskiem o zmianę

przeznaczenia przedmiotowego obszaru na tereny zabudowy mieszkaniowo -

usługowej. Rada Miasta H. podjęła uchwałę nr XIII/76/07 z dnia 27 września 2007 r.

o przystąpieniu do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego dla obszaru działki ew. nr 35/11.

3

Osoby przystępujące do przetargu zobowiązane były do złożenia

oświadczenia, że zapoznały się ze stanem technicznym przedmiotu przetargu i nie

wnoszą z tytułu stanu technicznego oraz ewentualnych wad ukrytych przedmiotu

przetargu żadnych zastrzeżeń. Warunkiem uczestnictwa w przetargu było również

wpłacenie wadium w wysokości 6.000.000 zł. Wadium przepadało na rzecz Agencji

Mienia Wojskowego Oddziału Terenowego w G. w razie uchylenia się przez

uczestnika przetargu, który wygrał, od zawarcia umowy sprzedaży w terminie

podanym w zawiadomieniu.

W ogłoszeniu o przetargu nie została podana informacja, że ogrodzenie

działki nie pokrywa się z jej granicami geodezyjnymi, lecz jest oddalone od granic

w niektórych miejscach od 2 do 10 m. Na dzień ogłoszenia o przetargu teren działki

był terenem zamkniętym w rozumieniu przepisów ustawy Prawo geodezyjne

i kartograficzne, co oznacza, że na mapach geodezyjnych nie były ujawnione

szczegóły dotyczące działki, brak było naniesień budynków i urządzeń

infrastruktury. Teren został otwarty decyzją Ministra Obrony Narodowej z dnia

15 kwietnia 2008 r., opublikowaną w Dzienniku Urzędowym Ministra Obrony

Narodowej z 2008 r. nr 9, poz. 120. Do chwili otwarcia terenu nie było możliwości

przeprowadzenia na nieruchomości prac geodezyjnych.

Przed ogłoszeniem przetargu na nieruchomość nie zostało przeprowadzone

postępowanie geodezyjne wznowienia granic nieruchomości. Agencja Mienia

Wojskowego, przygotowując przetarg, opierała się na mapie ewidencyjnej

kompleksu otrzymanej z Rejonowego Zarządu Infrastruktury - zarządcy

nieruchomości wojskowych. Agencja przyjęła, że na mapie tej prawidłowo

oznaczone zostały granice nieruchomości.

Na początku marca 2008 r. przedstawiciele I. K. Spółki Akcyjnej z siedzibą w

G. dokonali pierwszych oględzin nieruchomości. W oględzinach nie uczestniczyli

przedstawiciele Agencji Mienia Wojskowego. Na mapie otrzymanej z Agencji

Mienia Wojskowego były oznaczenia graficzne granic nieruchomości.

Nieruchomość była ogrodzona. Poza ogrodzeniem nieruchomości znajdowały się

garaże. Zarząd I. K. Spółki Akcyjnej z siedzibą w G. podjął w dniu 4 marca 2008 r.

uchwałę o wyrażeniu zgody na zawarcie umowy spółki z ograniczoną

4

odpowiedzialnością pod firmą „V. D.", jako spółki celowej powołanej dla zakupu

nieruchomości na H. przy ul. P. oraz realizacji przyszłej inwestycji.

W dniu 23 kwietnia 2008 r. rozstrzygnięto przetarg na przedmiotową

nieruchomość. Najwyższą cenę, tj. kwotę 50500000 zł zgłosiła V. D. Sp. z o.o. z

siedzibą w G. Spółka złożyła pisemne oświadczenie, że zapoznała się ze stanem

technicznym przedmiotu przetargu i nie wnosi z tego tytułu oraz ewentualnych wad

ukrytych żadnych zastrzeżeń.

W dniu 11 lipca 2008 r. odbyło się okazanie granic geodezyjnych

przedmiotowej nieruchomości z udziałem geodety, polegające na odkryciu

i okazaniu punktów granicznych. W trakcie okazania granic ujawniono, że istnieje

rozbieżność pomiędzy ogrodzeniem działki a jej granicami, a ponadto, w granicach

działki znajdują się w całości cztery garaże z blachy falistej, zaś 3 znajdują się

częściowo, czego w ogłoszeniu o przetargu nie ujawniono.

W dniu 6 sierpnia 2008 r. V. D. zwróciła się do Agencji Mienia Wojskowego,

w związku z powzięciem informacji, że na nieruchomości znajduje się grupa

indywidualnych garaży, o weryfikację oraz wskazanie kiedy i w jaki sposób stan

nieruchomości zostanie doprowadzony do zgodnego z opisanym w ogłoszeniu o

przetargu. Nadto, w związku z przeprowadzoną przez geodetę weryfikacją

przebiegu granic działki, która potwierdziła występowanie grupy indywidualnych

garaży w jej obrębie, a co za tym idzie, domniemaniem, że teren nieruchomości

obciążony jest prawami osób trzecich, zwróciła się o zawieszenie terminu transakcji

zakupu przedmiotowej nieruchomości do czasu wyjaśnienia sprawy,

zaproponowała także termin wizji lokalnej na dzień 7 sierpnia 2008 r.

W dniu 7 sierpnia 2008 r. na terenie nieruchomości odbyła się wizja lokalna

z udziałem przedstawicieli Agencji Mienia Wojskowego Oddziału Terenowego w G.

oraz spółki V. D., a także użytkowników garaży. Stwierdzono, że w granicach

działki nr 35/11, jednakże poza jej ogrodzeniem, znajdują się garaże blaszane

trwale niepołączone z gruntem.

W dniu 8 sierpnia 2008 r. V. D. zwróciła się do Agencji Mienia Wojskowego o

przywrócenie nieruchomości do stanu deklarowanego przed zawarciem notarialnej

5

umowy sprzedaży, bądź o zobowiązanie się do powyższego pod rygorem

naliczenia kary umownej.

Agencja Mienia Wojskowego podkreśliła, że stan faktyczny nieruchomości

był spółce znany. Zaproponowane zaś przez spółkę warunki wykonania

zobowiązania wynikającego z przetargu uznano za nie do przyjęcia.

W dniu 8 sierpnia 2008 r. M. P., działający w imieniu V. D., złożył w formie

aktu notarialnego oświadczenie na podstawie art. 84 w związku z art. 86 k.c. o

uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli o złożeniu oferty nabycia

nieruchomości, bowiem nieruchomość posiada istotną wadę prawną, polegającą na

istnieniu praw i roszczeń osób trzecich faktycznie zajmujących część

przedmiotowej nieruchomości w związku z posadowieniem na niej budowli z

przeznaczeniem na garaże oraz poniesionymi na nie nakładami, które to

okoliczności Agencja Mienia Wojskowego w W. zataiła i przemilczała nie

uwidoczniając ich w opisie przedmiotu przetargu. Oświadczył również, że

oferentowi nie jest znany tytuł prawnym, na podstawie którego osoby trzecie

posiadają część tej nieruchomości, mimo iż kierował do Agencji Mienia

Wojskowego pisma o wyjaśnienie rozbieżności pomiędzy stanem podanym

w warunkach przetargu a rzeczywistym stanem prawnym.

W dniu 12 sierpnia 2008 r. V. D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z

siedzibą w G. wystąpiła do Agencji Mienia Wojskowego o zwrot wpłaconego przez

spółkę wadium w wysokości 6.000.000 zł. W odpowiedzi Agencja Mienia

Wojskowego zawiadomiła V. D., że z uwagi na niewpłacenie wylicytowanej ceny

nabycia nieruchomości, tj. nieprzystąpienia do zawarcia umowy, Agencja Mienia

Wojskowego odstępuje od zawarcia umowy, a wpłacone wadium nie podlega

zwrotowi. Jednocześnie Agencja zawiadomiła, że nie uznaje złożonego przez

spółkę oświadczenia z dnia 8 sierpnia 2008 r., ze względu na fakt, że stan

nieruchomości był spółce znany. Agencja Mienia Wojskowego odmówiła zwrotu

wpłaconego przez spółkę wadium.

W ocenie Sądu Okręgowego powództwo zasługiwało na uwzględnienie

co do zwrotu nienależnego świadczenia oraz co do znacznej części roszczenia

odszkodowawczego. Uznano, że Agencja Mienia Wojskowego, przygotowując

6

przetarg na sprzedaż nieruchomości, nie dołożyła należytej staranności,

nie weryfikując faktycznych granic nieruchomości ani kwestii ewentualnego

obciążenia jej prawami osób trzecich. W stosunku do niej powinno się zaś

stosować miernik należytej staranności wynikający z profesjonalnego charakteru

podejmowanych działań. W ocenie Sądu spełnione zostały przesłanki uchylenia się

przez powoda od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem

błędu, przy czym błąd dotyczył treści czynności prawnej. Roszczenie powoda

o zapłatę 6.000.000 zł tytułem zwrotu nienależnego świadczenia w postaci wadium

było zasadne. Sąd uznał ponadto, że powód udowodnił roszczenie

odszkodowawcze w wysokości 1.213.581 zł. Na kwotę tę złożyły się koszty

związane z pozyskaniem finansów na inwestycję tj. koszty prowizji od kredytu,

koszty udzielonych powodowej spółce poręczeń i pożyczek oraz koszty emisji

bonów dłużnych, koszty przeprowadzonych badań geotechnicznych nieruchomości

oraz koszt złożenia przed notariuszem oświadczenia woli.

Sąd Apelacyjny podzielił i przyjął za swoje poczynione w sprawie ustalenia.

Dokonano jednak odmiennej oceny materialnoprawnej. W ocenie Sądu

Apelacyjnego brak jest jednak podstaw do przyjęcia, że błąd miał charakter błędu

istotnego w rozumieniu art. 84 § 2 k.c., co uzasadniało zmianę wyroku Sądu I-ej

i oddalenie powództwa.

Wskazany wyżej wyrok powód V. D. zaskarżył skargą kasacyjną w całości.

Jako podstawy skargi wskazano naruszenie:

- prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 84 k.c. przez przyjęcie,

że skoro powód, w oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych

oświadczenia woli w przedmiocie złożenia oferty nabycia nieruchomości,

powołuje się na istotną wadę prawną nieruchomości polegającą na istnieniu

praw i roszczeń osób trzecich a istnienia takiej wady w toku procesu nie

wykazał, nie może powoływać się na działanie pod wpływem błędu

w rozumieniu art. 84 k.c.;

- prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na

niezastosowaniu przepisu art. 344 § 1 k.c. skutkujące przyjęciem, że z faktu

posadowienia budowli z przeznaczeniem na garaże, użytkowanych przez

7

osoby trzecie nie wynikają żadne roszczenia czy prawa, tym samym

przedmiotowa nieruchomość nie posiada wady prawnej, na którą powołuje

się powód w oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych

oświadczenia woli w przedmiocie złożenia oferty jej nabycia;

- prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisów art. 355 § 2 k.c.

oraz art. 23 ust. 1 i ust. 4 ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu

niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia

Wojskowego (Dz. U. 2004 r., Nr 163, poz. 1711 z późn. zm.) polegającą na

przyjęciu, że skoro w chwili przygotowywania przetargu pozwany

dysponował tylko i wyłącznie mapami udostępnionymi mu przez organ

zarządzający nieruchomością, bezzasadny jest zarzut powoda, że pozwany

zataił i przemilczał w ogłoszeniu o przetargu fakt posadowienia na spornej

nieruchomości budowli z przeznaczeniem na garaże, tym samym poprzez

uznanie przez Sąd II instancji, że pozwany przy przygotowaniu przetargu

dochował należytej staranności;

- prawa materialnego poprzez niewłaściwe zastosowanie polegające na

niezastosowaniu przepisu § 13 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia

14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów

oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108)

skutkujące przyjęciem, że pozwany, pomimo niezamieszczenia informacji

o roszczeniach wynikających z samego faktu posadowienia budowli

z przeznaczeniem na garaże, prawidłowo sformułował ogłoszenie

o przetargu z dnia 22 lutego 2008 r. nr 9/08 na sprzedaż nieruchomości

położonej w miejscowości H. przy ul. P.;

- prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisu art. 88 § 1 k.c.

polegającą na przyjęciu przez Sąd II instancji, że skoro powód

w oświadczeniu o uchyleniu się od skutków prawnych oświadczenia woli

w przedmiocie złożenia oferty nabycia nieruchomości położonej

w miejscowości H.przy ul. P., powołuje się na istotną wadę prawną

nieruchomości polegającą na istnieniu praw i roszczeń osób trzecich,

przedstawiona przez niego w toku procesu argumentacja, dotycząca

8

ogrodzenia nieruchomości niepokrywającego się z przebiegiem jej

rzeczywistych granic, stanowi nieuprawnione rozszerzenie podstaw do

uchylenia się od skutków prawnych złożonego oświadczenia;

- prawa materialnego poprzez błędną wykładnię przepisu art. 84 § 2 k.c.

polegającą na przyjęciu, że sam fakt posadowienia na spornej

nieruchomości budowli z przeznaczeniem na garaże nie był okolicznością na

tyle istotną, że gdyby powód o niej wiedział i oceniał sprawę rozsądnie, nie

złożyłby oferty nabycia nieruchomości, tym samym poprzez uznanie,

że powoływany przez powoda błąd nie był błędem istotnym.

Skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i rozpoznanie

sprawy co do istoty poprzez oddalenie apelacji pozwanego w całości.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną pozwany wniósł o wydanie

postanowienia o odmowie przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, względnie

o oddalenie skargi kasacyjnej jako pozbawionej podstaw.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W wyroku z dnia 19 marca 2003 r., I CKN 148/01 (niepubl.) Sąd Najwyższy

wyjaśnił, że w wyniku zakończenia przetargu między wyłonionym nabywcą

a organizatorem powstaje swoiste wzajemne zobowiązanie zawarcia umowy , do

którego mają zastosowanie ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych oraz

przepisy o skutkach niewykonania zobowiązań wzajemnych. Uczestnik przetargu

może odstąpić od tego zobowiązania w drodze m. in. uchylenia się od skutków wad

swojego oświadczenia woli. Nie ulega zatem wątpliwości, że powód mógł

powoływać się na działanie pod wpływem błędu, jeśli, oczywiście, spełnione zostały

ustawowe przesłanki w tym względzie. Kluczową kwestią w sprawie pozostaje,

czy błąd, na który się powołuje, ma - zgodnie z jego przekonaniem – charakter

istotny, czy też nie, jak twierdzi pozwana. Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko

pozwanej, uznając, że powód nie miał podstaw do uchylenia się od skutków

złożonego oświadczenia woli.

Rozstrzygając tę kontrowersję należy podkreślić, że rozumienie „istotności”

błędu nie jest w doktrynie jednolite. Rozbieżność wywołuje przede wszystkim to czy

ocena istnienia tej przesłanki powinna uwzględniać czynniki subiektywne

9

(przekonanie samej osoby składającej oświadczenie woli), czy też decydujące są

tu kryteria obiektywne. Przeważa to drugie przekonanie i Sąd Najwyższy w składzie

rozpoznającym sprawę podziela je. Za jego trafnością przemawia przede wszystkim

treść art. 84 § 2 k.c., zawierającej bliższe sprecyzowanie błędu istotnego.

Zgodnie z tym przepisem, można powoływać się tylko na błąd uzasadniający

przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem

błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści. Wymóg

dokonania oceny sprawy „ rozsądnie”, jako przesłanka dopuszczalności

powoływania się na działanie pod wpływem błędu, przemawia za koniecznością

obiektywizacji tej oceny. Takie podejście jest zgodne z przyjmowanymi zgodnie

w doktrynie i w orzecznictwie zasadami odtwarzania treści oświadczenia woli na

gruncie wykładni art. 60 k.c. i chroni pewność obrotu przed niebezpieczeństwami

wynikającymi z posługiwania się subiektywnymi kryteriami ocen. W związku z tym

należy odpowiedzieć na pytanie, czy okoliczność, że poza ogrodzeniem działki

oferowanej do sprzedaży znajdował się jeszcze pas gruntu, wchodzący w jej skład,

na którym stały cztery garaże blaszane oraz trzy częściowo przekraczające ten

teren, była na tyle istotna, że gdyby powód o niej wiedział, nie przystąpiłby do

przetargu. Sąd Apelacyjny udzielił negatywnej odpowiedzi na to pytanie i Sąd

Najwyższy podziela to stanowisko. Przemawia za nim to, że garaże te mają

charakter obiektów prowizorycznych, gdyż nie są trwale związane z gruntem, a ich

użytkownicy (najemcy) zobowiązali się opuścić je w terminie miesiąca. Zajmują one

powierzchnię zaledwie kilkdziesięciu metrów kwadratowych na obrzeżu działki,

co przy całej jej powierzchni wynoszącej 5,8232 ha nie mogło stanowić przeszkody

w rozpoczęciu prac przygotowujących teren pod inwestycje budowlane.

Podnoszona w tym kontekście obawa powoda, dotycząca ewentualnych roszczeń

posesoryjnych posiadaczy garaży, jest wyolbrzymiona i przesadna, tak jak

kwalifikowanie garaży do „budowli”. Tak więc oceniając rzecz w kategoriach

zobiektywizowanych, należy uznać, iż ujawnienie faktu, że tytuł własności działki

rozciąga się także na pas gruntu poza ogrodzeniem, gdzie znajdują się garaże

blaszane, nie mógł stwarzać powodowi podstawy do przyjęcia, że pozwana w ten

sposób wprowadziła go w błąd na tyle istotny, który usprawiedliwia skuteczne

uchylenie się przez niego od skutków prawnych wygranego przetargu. Okoliczność

10

ta stanowiła raczej pretekst, niż istotną przyczynę usprawiedliwiającą złożenie

oświadczenia woli w tym przedmiocie. Tym samym niezasadne okazały się zarzuty

skargi kasacyjnej naruszenia art. 84 § 2 i art. 88 § 1 k.c. oraz art. 344 § 1 k.c. i § 13

rozporządzenia Rady Ministrów z 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu

przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr

207, poz. 2108).

Skarżący trafnie podnosi, że Sąd Apelacyjny przywiązał zbyt duże znaczenie

do treści oświadczenia powoda o zapoznaniu się ze stanem technicznym

przedmiotu przetargu oraz, że w związku z tym nie wnosi z tego tytułu zastrzeżeń

do ewentualnych wad ukrytych. Jakąkolwiek doniosłość prawną tego oświadczenia

eliminuje bowiem to, że – jak się okazało - sam pozwany nie znał dokładnych

granic oferowanej do sprzedaży nieruchomości. Jak to już jednak wskazano, fakt,

że poza ogrodzeniem znajdował się jeszcze kawałek gruntu należący do objętej

przetargiem działki, nie mógł mieć - w okolicznościach sprawy - wpływu na prawną

skuteczność wyniku przetargu. Dlatego też zarzut skargi kasacyjnej naruszenia

zasad staranności obowiązującej obie strony, jako podmioty gospodarcze (art. 355

§ 2 k.c.), nie mógł mieć znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała oddaleniu, z zasądzenie na

rzecz pozwanej kosztów zastępstwa prawnego w postępowaniu kasacyjnym

(art. 39814

w zw. z art. 98 § 1 k.p.c.).