I CSK 575/10

Wyrok z dnia 21 czerwca 2011 r., I CSK 575/10

Nabyciem nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę lub na cele

rekreacyjno-wypoczynkowe – w rozumieniu art. 1 ust. 5 ustawy z dnia 24

marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst:

Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 ze zm.) – jest nabycie każdej nieruchomości,

zabudowanej lub niezabudowanej, gruntowej lub budynkowej, położonej na

terenie, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w

decyzji o warunkach zabudowy przeznaczony jest na takie cele.

Sędzia SN Jan Górowski (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Teresa Bielska-Sobkowicz (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa – Ministra Spraw

Wewnętrznych i Administracji przeciwko Ludmile C. i Andrzejowi C. o ustalenie, po

rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 21 czerwca 2011 r.

na skutek skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w

Warszawie z dnia 25 lutego 2010 r.

uchylił zaskarżony wyrok i zmienił wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z

dnia 25 września 2009 r. w ten sposób, że ustalił nieważność umowy sprzedaży

zawartej w dniu 19 września 2005 r. pomiędzy Andrzejem C. i Ludmiłą C. w formie

aktu notarialnego oraz obciążył pozwanych kosztami procesu w obu instancjach,

kosztami postępowania kasacyjnego obciążył pozwanych, szczegółowe wyliczenie

kosztów postępowania kasacyjnego oraz kosztów procesu pozostawiając

referendarzowi sądowemu w sądzie pierwszej instancji.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 25 lutego 2010 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił

powództwo Skarbu Państwa – Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji o

ustalenie nieważności z mocy prawa umowy sprzedaży udziału 9/20 części w

prawie własności budynku położonego w W. przy ul. L. nr 6, zawartej pomiędzy

sprzedającym Andrzejem C. a kupującą Ludmiłą C., obywatelką Szwecji. Z ustaleń

wynika, że umowa ta została zawarta w dniu 19 września 2005 r., a nabywczyni nie

legitymowała się zezwoleniem na jej dokonanie. Z udziałem w prawie własności

budynku związane było roszczenie o ustanowienie w odpowiednim udziale prawa

użytkowania wieczystego nieruchomości, na której posadowiony jest budynek.

Nabyty udział odpowiadał powierzchni lokalu mieszkalnego, który jednak nie

stanowił odrębnego przedmiotu własności, a określony został jedynie na podstawie

podziału do użytkowania.

W ocenie Sądu Okręgowego, nabycie udziału nie wymagało uzyskania

zezwolenia, o jakim mowa w art. 8 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o

nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 167,

poz. 1758 ze zm. – dalej: "u.n.c."), nabycie to bowiem nie było nabyciem drugiego

domu (art. 1 ust. 5 u.n.c.), a tylko takiego dotyczyło zezwolenie. Pojęcie „drugiego

domu” należy, zdaniem tego Sądu, odnosić wyłącznie do nieruchomości gruntowej,

tylko bowiem taka może być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Ponadto

pozwana Ludmiła C. nabyła co prawda tylko udział w nieruchomości budynkowej,

jednak w umowie wskazano na konkretny lokal mieszkalny, stanowiący „niejako

substrat” tego udziału. W wypadku zniesienia współwłasności powstałby

samodzielny lokal, na nabycie zaś takiego lokalu zezwolenie nie jest konieczne.

Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 25 lutego 2010 r. oddalił

apelację powoda. Podzielając ustalenia faktyczne i ocenę prawną dodatkowo

podkreślił, że art. 1 ust. 5 u.n.c. zwęża rodzaj nieruchomości, które podlegają

nabyciu jako „nabycie drugiego domu” do nieruchomości o przeznaczeniu w nim

określonym, tj. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową lub na cele

rekreacyjne. Nieruchomość budynkowa, która stanowi odrębny od gruntu przedmiot

własności, nie może być przeznaczona pod zabudowę. Przepis ograniczający

nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców, jako stanowiący wyjątek od zasady

określonej w art. 8 ust. 2 u.n.c., podlega wykładni ścisłej, zatem nie dotyczy

nieruchomości budynkowej. Poza tym, jeżeli wolą ustawodawcy było wyłączenie od

obowiązku uzyskiwania zezwolenia nieruchomości lokalowych wchodzących w

skład budynku, to takie same zasady należy stosować wobec budynku, który nie

jest częścią składową gruntu.

Powód zaskarżył ten wyrok skargą kasacyjną opartą na podstawie naruszenia

prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 5 u.n.c. przez błędną wykładnię, oraz art. 6 ust. 1

w związku z art. 1 ust. 1 i art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.c. przez niewłaściwe zastosowanie.

Wniósł o uchylenie wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy, względnie o

przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej w dniu 1 maja 2004 r. uległa

zmianie wyrażona w art. 1 ust. 1 u.n.c. zasada, że nabycie nieruchomości przez

cudzoziemca wymaga zezwolenia. Obowiązek uzyskania zezwolenia uchylony

został, jakkolwiek nie całkowicie, w stosunku do cudzoziemców, będących

obywatelami państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym albo

Konfederacji Szwajcarskiej. Utrzymane zostało m.in. wymaganie zezwolenia, przez

okres pięciu lat od dnia przystąpienia do Unii Europejskiej, na nabycie drugiego

domu (art. 8 ust. 2 pkt 2 u.n.c.). Okres ten już upłynął, jednak nadal istnieje

potrzeba dokonywania wykładni przepisów ustawy ze względu na konieczność

oceny skutków prawnych czynności prawnych zdziałanych z udziałem

cudzoziemców w czasie jego trwania.

Nabycie drugiego domu zdefiniowane zostało w art. 1 ust. 5 u.n.c. jako

nabycie nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele

rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić stałego miejsca

zamieszkania cudzoziemca. Zdanie drugie wyjaśnia, że nabyciem drugiego domu

nie jest nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze

zm.). Dokonując wykładni pojęcia „nieruchomość przeznaczona pod zabudowę”,

Sądy orzekające w sprawie uznały, że chodzi tylko o nieruchomość gruntową, tylko

bowiem taką można przeznaczyć pod zabudowę. Wykładnia ta jednak nie jest

trafna.

Przeciwny wniosek wynika już z samego brzmienia przepisu, chodzi w nim

bowiem o nieruchomość, która nie będzie stanowić stałego miejsca zamieszkania

cudzoziemca. Nieruchomość niezabudowana z samej istoty w chwili nabycia

takiego miejsca zamieszkania stanowić nie może. Nieruchomość zabudowana, a

także nieruchomość budynkowa stanowiąca odrębny od gruntu przedmiot

własności, może natomiast stanowić miejsce stałego zamieszkania, a wtedy jej

nabycie nie jest nabyciem drugiego domu w rozumieniu ustawy. Ponadto przepis

ten w zdaniu drugim wprowadza wyjątek, gdyż zasada obowiązkowego zezwolenia

na nabycie drugiego domu nie dotyczy nabycia samodzielnego lokalu

mieszkalnego, a contrario zatem lokale niesamodzielne mogą podlegać nabyciu

jedynie razem z budynkiem, niezależnie od tego, czy jest to budynek stanowiący

część składową gruntu, czy też nieruchomość budynkowa stanowiąca odrębny od

gruntu przedmiot własności. Nie można zatem podzielić poglądu, że art. 1 ust. 5

u.n.c. nie obejmuje hipotezą nieruchomości budynkowej.

Taki wniosek wyłącza też wykładnia systemowa. W wyroku z dnia 27 listopada

2008 r., IV CSK 313/08 (OSNC-ZD 2009, nr C, poz. 77) Sąd Najwyższy wyjaśnił, że

decyzja o tym, czy nabycie nieruchomości nastąpiło pod zabudowę mieszkaniową

lub na cele rekreacyjne, powinna uwzględniać wskazania zawarte w ustawie z dnia

27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80,

poz. 717 ze zm.). Rozwijając uzasadnienie tego poglądu należy przypomnieć, że

zgodnie z tą ustawą sposób zagospodarowania terenu zależy od ustaleń

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach

zabudowy i zagospodarowaniu terenu (art. 6). Ustawa nieprzypadkowo używa

określenia „teren”, a nie „nieruchomość”. Plan zagospodarowania przestrzennego

albo – w jego braku – decyzja o warunkach zabudowy rozstrzyga o tym, jakie

przeznaczenie ma nieruchomość zlokalizowana na określonym terenie.

Nieruchomość budynkowa stanowi co prawda odrębny od gruntu przedmiot

własności, ale musi być przecież posadowiona na gruncie, stanowiącym fragment

określonego terenu. Okoliczność zatem, że nieruchomości budynkowej nie można

zabudować, nie przekreśla faktu, że zabudowany jest grunt, na którym

nieruchomość budynkowa stoi. Nabyciem zatem nieruchomości przeznaczonej pod

zabudowę lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe jest nabycie każdej

nieruchomości, zabudowanej lub niezabudowanej, gruntowej lub budynkowej,

położonej na terenie, który w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy przeznaczony jest na takie

cele.

Należy też powołać argument płynący z wykładni funkcjonalnej. Pochodząca z

1920 r. ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców została zmieniona

ustawą z dnia 20 lutego 2004 r. o zmianie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez

cudzoziemców oraz ustawy o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 49, poz. 446). Celem tej

zmiany było z jednej strony dostosowanie ustawy do prawa unijnego, z drugiej zaś

ograniczenie w okresie pięciu lat od daty akcesji swobody cudzoziemców będących

obywatelami Unii oraz Szwajcarii w nabywaniu nieruchomości na cele niezwiązane

z prowadzeniem działalności gospodarczej do sytuacji, w której nabycie to wiązało

się z przeniesieniem do Polski ich centrum życiowego. Z tej przyczyny nabycie

nieruchomości nie stanowiło nabycia drugiego domu i nie wymagało zezwolenia,

jeżeli miała stanowić dla cudzoziemca stałe zamieszkanie, nie może zaś budzić

wątpliwości, jak wskazano, że nieruchomość budynkowa może być przeznaczona

do stałego zamieszkania. Również zatem ten argument podważa trafność

wyrażonego w zaskarżonym wyroku poglądu, że nabyciem drugiego domu w

rozumieniu art. 8 ust. 2 w związku z art. 1 ust. 5 u.c.n. jest jedynie nabycie

niezabudowanej nieruchomości.

Nie można też podzielić stanowiska, że nie wymaga zezwolenia nabycie

udziału we własności nieruchomości budynkowej w sytuacji, w której udział ten

odpowiada wartości lokalu, który nie jest co prawda przedmiotem odrębnej

własności, ale odpowiada lokalowi wydzielonemu do korzystania przez nabywcę.

Ustawa w art. 1 ust. 5 wyraźnie ogranicza wyjątek od zasady wyrażonej w tym

przepisie do samodzielnego lokalu w rozumieniu ustawy o własności lokali, a więc

do samodzielnego lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość. Nie ma więc

możliwości zwolnienia od obowiązku uzyskania zezwolenia w sytuacji, jeżeli umowa

określa sposób korzystania z nieruchomości tak, że w istocie wydziela określony

lokal do wyłącznego użytku nabywcy. Pogląd przeciwny sprowadza się do wykładni

contra legem.

W konsekwencji należało uznać, że zawarta przez strony umowa prowadziła

do nabycia przez cudzoziemca nieruchomości wbrew przepisom ustawy, co

skutkuje jej nieważnością (art. 6 ust. 1 u.c.n.). Wobec tego orzeczono, jak w

sentencji (art. 39816

k.p.c.).