II CSK 411/10

Sygn. akt II CSK 411/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lipca 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

SSN Iwona Koper

w sprawie z powództwa Gminy Miasto S.

przeciwko Danucie R. i Andrzejowi R.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 7 lipca 2011 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 27 stycznia 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Okręgowemu z pozostawieniem temu

Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 27 stycznia 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację

pozwanych Danuty R. i Andrzeja R. od wyroku Sądu Rejonowego z dnia 29 maja

2009 r. w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym. W sprawie ustalono następujący stan faktyczny.

W dniu 28 czerwca 2000 r. pomiędzy Gminą Miasto S. a pozwanymi została

zawarta na czas nieoznaczony umowa najmu lokalu mieszkalnego o łącznej

powierzchni użytkowej 118,72 m2

, położonego w budynku należącym do Gminy,

przy ul. J. […] w S. W umowie określono miesięczny czynsz jako regulowany,

według stawek objętych uchwałą Rady Miejskiej w S. nr V/70/94. Pozwani

zobowiązali się dokonać na swój koszt remontu mieszkania, co stanowiło, według

ustaleń biegłego, do 27% kosztów odtworzeniowych lokalu. Podstawą zawarcia

umowy było skierowanie wystawione dnia 26 czerwca 2000 r. przez zastępcę

dyrektora Wydziału Budynków i Lokali Komunalnych Urzędu Miejskiego w S., a

jego z kolei podstawą był powołany w nim art. 6 ustawy o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych z 1994 r., § 3 porozumienia z dnia 2

listopada 1999 r. zawartego między Wojewodą a Prezydentem Miasta S. oraz § 2

ust. 1 pkt 6 uchwały nr V/329/99 Rady Miasta S. z dnia 29 marca 1999 r. w sprawie

przyjęcia do realizacji „Zasad gospodarowania mieszkaniowym zasobem

gminy oraz kryteriów wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny być

zawierane w pierwszej kolejności". Jednym z kryteriów przydzielenia mieszkania

był pułap dochodów uzyskiwanych przez osoby ubiegające się o najem lokalu

z zasobów komunalnych; pułap ten pozwani znacznie przekraczali.

W dniu 30 czerwca 2000 r. pozwani wystąpili do zarządcy nieruchomością

z wnioskiem o sprzedaż najmowanego lokalu, co nastąpiło aktem notarialnym dnia

22 lutego 2001 r. za cenę nieco powyżej 31 000 złotych. Na tej podstawie

dokonano zmian w księdze wieczystej z wpisaniem pozwanych jako

współużytkowników wieczystych gruntu, współwłaścicieli części wspólnych budynku

i właścicieli przedmiotowego lokalu. W tym czasie, poza wskazaną uchwałą Rady

Miasta S. obowiązywała także uchwała z dnia 29 grudnia 1997 r., zmieniana

3

w 1999 i 2000 r., w sprawie prywatyzacji komunalnych lokali mieszkalnych,

użytkowych, garaży i budynków.

Rozpoznając powództwo Gminy Miasta S. Sąd pierwszej instancji, powołując

się na art. 58 § 1 k.c. uznał za nieważną umowę najmu zawartą przez Gminę z

pozwanymi, ze względu na jej sprzeczność ze wskazaną uchwałą Rady Miasta S.

nr V/329/99, a w następstwie tego nieważność umowy sprzedaży, której zawarcie

stało się sprzeczne z art. 37 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz art. 34 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Oceniając materiał dowodowy

w niniejszej sprawie Sąd stwierdził, że zawarta umowa najmu naruszała ponadto

zasadę sprawiedliwości społecznej i z tego względu jest także nieważna jako

sprzeczna z zasadami współżycia społecznego na podstawie art. 58 § 2 k.c. Ze

względu na nienabycie przez pozwanych statusu najemców, nieważna jest umowa

sprzedaży lokalu, jako czynność naruszająca bezwzględnie obowiązujący na

gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami zakaz sprzedaży lokali, będących

własnością komunalną, w trybie innym niż przetargowy, a warunki odstępstwa od

tego zakazu, przewidziane w art. 34 ust. 1 powołanej ustawy, w okolicznościach

sprawy nie zostały spełnione.

Oddalając apelację pozwanych Sąd Okręgowy podzielił ocenę prawną

dokonaną w sprawie przez Sąd pierwszej instancji, w szczególności co do

obowiązywania powołanej uchwały Rady Miasta S. nr V/329/99 i jej naruszenia

przez pozwanych, jak i skutków nieważności zawartych umów z przepisami,

mającej zastosowanie w sprawie ustawy o najmie lokali z 1994 r., a także

sprzeczność tych umów z zasadami współżycia społecznego, ze względu na

naruszenie zasad sprawiedliwości społecznej.

W skardze kasacyjnej pozwani zarzucili zaskarżonemu wyrokowi naruszenie

przepisów prawa materialnego poprzez niezasadne uznanie na podstawie art. 58

§ 1 k.c. nieważności umowy najmu lokalu, zawartej przez strony postępowania,

z powołaniem się na sprzeczność z uchwałą Rady Miasta S. nr V/329/99,

nieskuteczną, gdyż w świetle licznych powołanych przepisów nieprawidłowo

ogłoszoną; naruszenie art. 58 § 1 k.c. poprzez niezasadne uznanie nieważności

umowy sprzedaży lokalu z art. 34 ust. 1 pkt 3 oraz art. 37 ust. 1 i 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami z 1997 r., podczas gdy zastosowanie może mieć

4

tylko odpowiedzialność odszkodowawcza na podstawie art. 36 tej ustawy,

a pozwanym na gruncie powołanych przepisów prawa miejscowego przysługiwało

prawo do nabycia lokalu w trybie bezprzetargowym; naruszenie art. 58 § 1 k.c.

przez niezasadne uznanie nieważności umowy najmu lokalu z powodu określenia

nieprzysługującego pozwanym czynszu regulowanego, zamiast czynszu wolnego,

podczas gdy umowy najmu z osobami, które wykonały remont lokalu na swój koszt

mogły być zawierane na warunkach opłacania czynszu wolnego, który mógł być

w wysokości czynszu regulowanego; naruszenie art. 58 § 1 k.c. w związku

z powołanymi postanowieniami uchwały Rady Miasta S. w kwestii niewystępowania

w sprawie przesłanek wyłączających zastosowanie kryterium dochodowego przy

kierowaniu do najmu lokalu; naruszenie art. 58 § 2 k.c. przez uznanie zawartych

umów najmu i sprzedaży za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego,

podczas gdy pozwani skorzystali z ogólnie obowiązujących przepisów i prawa

przysługującego na ich podstawie.

Pozwani wnieśli o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa,

ewentualnie o uchylenie tego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania z uwzględnieniem kosztów postępowania kasacyjnego. W odpowiedzi

na skargę Gmina Miasto S. wniosła o oddalenie skargi i zasądzenie kosztów

postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Nie jest zasadny zarzut nieprawidłowego opublikowania uchwały Rady

Miasta S. nr V/329/99 z tego powodu, że nie została ogłoszona w prasie, ani w

wojewódzkim dzienniku urzędowym, a tylko wywieszona na tablicy ogłoszeń w

siedzibie powódki. Obowiązująca w wersji do dnia 31 grudnia 1990 r. - a więc

w czasie, którego dotyczy ogłoszenie uchwały - ustawa o samorządzie gminnym

(wówczas: terytorialnym) z dnia 8 marca 1990 r. (Dz. U. Nr 16, poz. 95 ze zm.),

stanowiła w art. 42 ust. 1, że przepisy gminne ogłasza się przez rozplakatowanie

obwieszczeń w miejscach publicznych lub w inny sposób miejscowo przyjęty,

a także przez ogłoszenie w lokalnej prasie, chyba że przepisy prawa stanowią

inaczej. Z dwóch możliwych interpretacji tego przepisu za prawidłową należy

przyjąć tą, według której możliwy jest wybór jednego z trzech sposobów

opublikowania przepisów gminnych, a w każdym razie nie jest konieczne zawsze

5

ogłoszenie obwieszczenia w prasie. Wyrażenie „a także" nie oznacza takiego

obowiązku, lecz raczej wyjątkową potrzebę opublikowania w prasie przepisów

gminnych wtedy, gdy ze względu na treść przepisów i krąg adresatów

(np. w sprawie podatków lokalnych) byłyby one kierowane do ogółu obywateli,

których powszechnie by one dotyczyły. Publikowanie ogółu przepisów w prasie

byłoby nieracjonalne i bardzo kosztowne.

Nie został również naruszony obowiązek opublikowania uchwały Rady

Miasta S. w wojewódzkim dzienniku urzędowym, gdyż obowiązek ogłaszania w ten

sposób aktów prawa miejscowego przewidywała dopiero, obowiązująca od

początku 2001 r. ustawa z dnia 20 lipca 2000 r. o ogłaszaniu aktów normatywnych i

niektórych innych aktów prawnych (jedn. tekst Dz. U. z 2007 r. Nr 68, poz. 449). W

analizowanej kwestii należy podzielić stanowisko wyrażone przez Sąd drugiej

instancji w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku. W związku z tym prawidłowo

opublikowany akt prawa miejscowego stanowił akt normatywny powszechnie

obowiązujący.

W następnej kolejności rozważenia wymagają zarzuty odnoszące się do

naruszenia art. 58 § 1 k.c. Analizę należy zacząć od rozpatrzenia ważności umowy

najmu, zawartej między Gminą Miastem S. a pozwanymi, ponieważ od ważności tej

umowy zawartej na czas nieoznaczony zależy, czy może być skuteczne nabycie

przez pozwanych przedmiotowego lokalu, bezprzetargowo na własność. Zgodnie z

art. 37 ust. 1 w związku z art. 34 ust. 1 pkt 3 - według brzmienia w czasie

dokonywania czynności sprzedaży - ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543, obecnie

jedn. tekst Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), która ma w sprawie

zastosowanie, pierwszeństwo nabycia lokalu w drodze bezprzetargowej

przysługuje, między innymi osobie, która jest najemcą lokalu mieszkalnego,

a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

W zaskarżonym wyroku Sąd Okręgowy uzasadnia nieważność zawartej

umowy najmu z pozwanymi w szczególności tym, że była ona sprzeczna

z postanowieniami powołanej uchwały Rady Miasta S. nr V/329/99. Jest to jednak

zbyt wątłe uzasadnienie. Uchwała, jako akt prawa miejscowego, wydany z delegacji

ustawowej i o powszechnym zastosowaniu na terenie Gminy S. obowiązywała

6

zarówno pozwanych, jak zwłaszcza Gminę, od organów której uchwała ta

pochodziła. Umowa najmu lokalu z pozwanymi została zawarta wskutek

skierowania do zawarcia takiej umowy przez tą Gminę z konkretnymi osobami,

wystawionego przez upoważnionego funkcjonariusza Urzędu Miasta S.

W skierowaniu tym, co zostało ustalone w stanie faktycznym wyszczególnionych

było kilka podstaw prawnych, na jakich to skierowanie się opierało, w tym podstawa

ustawowa, powołana uchwała Rady Miasta S. oraz porozumienie między

Wojewodą a Prezydentem Miasta S. z dnia 2 lipca 1999 r. Porozumienie to nie

stanowi wprawdzie podstawy roszczenia pozwanych do zawarcia umowy najmu

przedmiotowego lokalu, ale nie może być zbagatelizowane tylko dlatego, że

pozwani nie są jego stroną, tak jakby z tego Porozumienia dla postępowania Gminy

i pozwanych nic nie wynikało, czyli właściwie powoływanie go w treści skierowania

było zbędne. Trafnie pozwani wskazują w skardze, że porozumienie Wojewody

z Prezydentem S. uruchomiło proces przyznania mieszkań konkretnym osobom

pełniącym funkcje publiczne w regionie z zasobu komunalnego, w zamian za

wymienione w Porozumieniu świadczenia lokalowe Wojewody względem Miasta.

Należało zatem zbadać, czy umowa najmu zawarta w konsekwencji

podpisanego Porozumienia powinna mieć w ogóle podstawę w powołanej uchwale

Rady Miasta S. nr V/329/99, czy też, jak wskazują skarżący była zawarta poza nią.

Zauważył to już w uzasadnieniu wyroku Sąd pierwszej instancji, ale nie wyciągnął

z tego właściwych wniosków, podobnie jak nie zostało to poddane analizie

w zaskarżonym wyroku. Porozumienie więc, którego podstawa prawna do zawarcia

przez strony jest przywoływana w skardze kasacyjnej w postaci art. 13 ust. 1

ustawy o gospodarce nieruchomościami z 1997 r., mogło stanowić uprawnienie

zarówno dla Gminy do wydania skierowania w celu zawarcia umowy najmu lokalu

z pozwanymi, jak i dla Gminy oraz pozwanych do zawarcia tej umowy. Za tym

przemawiało by też powołanie w skierowaniu § 2 ust. 1 pkt 6 uchwały Rady Miasta

S. nr V/329/99, wydanej ze względu na upoważnienie z art. 5 ust. 3 ustawy z dnia 2

lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst

Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.), ale już nie powoływanie w ogóle tej

uchwały w podstawie zawieranej umowy najmu, gdzie odwołano się do uchwały nr

V/70/94 z dnia 29 grudnia 1994 r. w sprawie ustalania zasad określania stawek

7

czynszu regulowanego za lokale mieszkalne w gminie S. Z kolei, umowa sprzedaży

lokalu znajdowała oparcie w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami z

1997 r., której art. 34 ust. 1 pkt 3 dawał najemcom lokalu mieszkalnego z umowy o

najem na czas nieoznaczony prawo pierwszeństwa w ich nabyciu, a art. 37 ust. 1

pkt 1 dawał dla uprawnionych z art. 34 powołanej ustawy, prawo nabycia tego

lokalu bez przetargu.

Sądy obu instancji, jak wynika z uzasadnienia wyroków zauważyły

nakładanie się podstaw prawnych, na jakich opierana była umowa najmu

z pozwanymi i następująca po niej umowa sprzedaży przedmiotowego lokalu.

Jednak negatywnych skutków tej oceny i dokonanych czynności prawnych nie

należało w takim razie wiązać wyłącznie z zachowaniem pozwanych. Nawet, jeśli

skorzystali oni z przychylnych dla nich decyzji władz samorządowych S. oraz

korzystnych finansowo umów najmu, a następnie zakupu mieszkania, przy czym do

wskazanej ceny mieszkania należało doliczyć wartość remontu, ocenianego przez

biegłych na kwotę od 58.090 złotych do 74.639 złotych, ale w uzasadnieniu

zaskarżonego wyroku nieustalonej powykonawczo, to zawarcie tych umów nie

byłoby możliwe bez wyrażenia woli organów Gminy. Zawarte umowy miały dwie

strony, a decydującym o treści i powstaniu każdej z nich nie byli pozwani, tylko

powodowa Gmina S. To przez nią zostało wystawione skierowanie do zawarcia

umowy najmu i wskazane warunki tej umowy, włącznie z wysokością czynszu. Jak

wynika z ustalonego stanu faktycznego, Gmina posłużyła się standardowym

formularzem umowy najmu i nawet nie próbowała dostosować treści umowy do

obowiązków spoczywających na niej ustawowo w konkretnej sprawie, a przed

podpisaniem umowy po stronie wynajmującego ani nie sprawdzano podstaw

merytorycznych do jej zawarcia, ani nie miano kompetencji do sprawdzenia, czy

przyszli najemcy spełniają kryterium dochodowe, ani też do negocjowania

wysokości czynszu wolnego.

Z przepisów ustawowych powołanych w uzasadnieniu wyroku Sądu

pierwszej instancji i w zaskarżonym wyroku wynika, że mieszkaniowy zasób gminy

miał służyć najpierw zaspokojeniu potrzeb rodzin o niskich dochodach, a uchwałą

rady gminy należało określić kryteria wyboru osób, z którymi umowy najmu powinny

być zawierane w pierwszej kolejności, co podlega kontroli społecznej (art. 5 ust. 2

8

i 3 ustawy o najmie lokali mieszkalnych). Niespełnienie kryterium niskiej

dochodowości, jak w przypadku pozwanych, pozwalała ominąć powoływana ustawa

w art. 66 ust. 1, oraz uchwała Rady Miasta S. nr V/329/99 w ten sposób, że jeżeli

lokal mieszkalny miał powierzchnię ponad 80 m2

, to kryterium dochodowości

przestawało mieć znaczenie, a obowiązywał wolny czynsz najmu, ustalany w

drodze negocjacji, przy czym minimum tego czynszu stanowiła kwota czynszu

regulowanego. Taki też czynsz zaproponowano pozwanym, tyle tylko,

że nazywając go wprost czynszem regulowanym, a nie określając go w drodze

negocjacji, jako czynsz wolny. Sąd w zaskarżonym wyroku stwierdza więc,

że nawet gdyby zaaprobować prawidłowość skierowania pozwanych do zawarcia

umowy najmu na podstawie § 2 ust. 1 pkt 3 uchwały nr V/329/99, czyli

z pominięciem kryterium dochodowego, to i tak nie określono czynszu wolnego

według postanowień tej uchwały (§ 4 ust. 1 pkt 2).

Należy jednak zwrócić uwagę, że to nie pozwanym, ale Gminie powinno się

postawić zarzut nieprzeprowadzenia negocjacji, które mogły zakończyć się i tak

ustaleniem kwoty czynszu wolnego równego wysokością czynszowi regulowanemu

i wtedy byłoby to formalnie zgodne ze wskazanymi przepisami, ale prowadziło

w konsekwencji do tych samych rezultatów, które znalazły wyraz w istocie zawartej

umowy. Z kolei, trudno wymagać takiego zachowania od drugiej strony umowy

(najemcy), które może okazać się dla niej niekorzystne, zwłaszcza wtedy, gdy

organ samorządowy zobowiązany do realizowania własnych uchwał rezygnuje

z przypisanych w nich uprawnień, a zadowala się kwotą minimum, na którą

wymagania prawne pozwalają (minimalny czynsz wolny w wysokości czynszu

regulowanego). W takiej sytuacji wątpliwe jest dowodzenie szkody, którą miałaby

ponieść gmina z tytułu określenia wobec pozwanych czynszu, niższego niż prawnie

dopuszczalny. Nie negując zatem twierdzeń Sądu, tak pierwszej, jak i drugiej

instancji, że nie przestrzeganie prawa nie powoduje, iż przestaje ono obowiązywać,

to konsekwencje odstępowania przez Gminę od wykonywania własnych przepisów

prawa miejscowego nie mogą powodować skutków nieważności czynności prawnej,

obciążających w rezultacie wyłącznie drugą stronę umowy. W okolicznościach

sprawy nie zostało wykazane w przekonujący sposób, że ze względu na uchybienia

przy zawieraniu umowy najmu, umowa ta jest dotknięta nieważnością na podstawie

9

art. 58 § 1 k.c. Wymaga to powtórnej oceny, uwzględniającej zachowanie obu stron

umowy w kontekście przepisów bezwzględnie obowiązujących i przepisów, które

podlegały zastosowaniu w realizacji zamiarów stron i osiągnięciu celu umowy

najmu, a następnie umowy sprzedaży.

Jednakże, poza skutkami obligacyjnymi umowy najmu lokalu dla pozwanych,

jako najemców oraz skutkami obligacyjnymi i rzeczowymi umowy sprzedaży dla

pozwanych, jako nabywców lokalu mieszkalnego należy wyodrębnić

odpowiedzialność majątkową (finansową) Gminy S. oraz osób, działających za i w

imieniu tej Gminy, będącej najpierw wynajmującym, a następnie zbywcą

przedmiotowego lokalu. Nie jest też bez znaczenia to, że rozstrzyganie o ważności

zawartych umów następuje po upływie dziesięciu lat od zamieszkania pozwanych.

Należało zatem dokonać dokładniejszej oceny prawnej ustalonego stanu

faktycznego, mając na uwadze również zmieniony w międzyczasie stan prawny,

który wprawdzie nie obejmował zdarzeń prawnych zapadłych wcześniej, ale nie jest

on bez znaczenia, ze względu na łagodniejsze skutki niezachowania przepisów

w omawianej sferze stosunków prawnych niż nieważność zawartych umów.

Zwrócić także należy uwagę na art. 36 ustawy o gospodarce

nieruchomościami (dalej jako u.g.n.), który w przypadku naruszenia przez właściwy

organ przepisów art. 34 ust. 1-5 i 7 tej ustawy, obciąża odpowiedzialnością na

zasadach ogólnych Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Wprawdzie przepis ten w powiązaniu z innymi artykułami u.g.n. dotyczy przede

wszystkim nierespektowania wobec uprawnionych zasad pierwszeństwa nabycia

nieruchomości, zbytej innym osobom, niż uprawnione, ale usuwa skutek

nieważności umów rozporządzających nieruchomością bez względu na causa tych

umów. W szczególności wyliczając przypadki, do których stosuje się art. 36 u.g.n.,

przepis ten wyłącza wyraźnie ust. 6, ale nie wyłącza żadnego z trzech punktów

w ust. 1. Czyniąc wyłączenia ustawodawca wskazuje expressis verbis na zakres

obowiązywania art. 36, pozbawiając nieważności umowy zbycia nieruchomości,

jeżeli pierwszeństwo nabycia tej nieruchomości nie wynikało z najmu lokalu

mieszkalnego, który został nawiązany na czas nieoznaczony (art. 34 ust. 1 pkt 3

u.g.n.). Brak nieważności umowy zbycia lokalu mieszkalnego nie jest więc

związany w takim przypadku tylko z naruszeniem pierwszeństwa, które by

10

przysługiwało komu innemu, ale także z brakiem uprawnionego do nabycia takiego

lokalu na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n., co okazało się dopiero po zawarciu

umowy z taką osobą. Do skutków tylko odszkodowawczych wynikających z art. 36

w związku z art. 34 u.g.n. nawiązuje Sąd Najwyższy w aprobowanym przez

doktrynę pod tym względem wyroku z dnia 7 marca 2003 r. (IV CKN 1842/00,

OSNC 2004, nr 5, poz. 84). Stan faktyczny rozpoznawanej sprawy był inny

niż sprawy niniejszej, dotycząc współmałżonka pominiętego w umowie sprzedaży

lokalu przez gminę, jednak ocena prawna naruszenia art. 34 ust. 1 pkt 3 u.g.n.

dokonana przez Sąd Najwyższy ma ogólny charakter. W wyroku tym, który

w zakresie analizowanej kwestii podziela skład orzekający w niniejszej sprawie,

Sąd Najwyższy stwierdził, że naruszenie powołanego przepisu ustawy

o gospodarce nieruchomościami, w umowie zbycia lokalu mieszkalnego nie

powoduje nieważności tej umowy, a skutkuje jedynie odpowiedzialnością

odszkodowawczą zbywcy, gdyż uregulowanie przyjęte w art. 36 tej ustawy wyłącza

przyjęcie nieważności czynności prawnej. Płynie stąd wniosek, że należało

z ostrożnością podejść do zarzutu nieważności umowy zbycia przedmiotowego

lokalu pozwanym przez Gminę S., skutek taki wywodząc tylko z oceny ważności

umowy najmu ze względu na spełnienie przez pozwanych przesłanek z art. 34 ust.

1 pkt 3 u.g.n.

Ocena umowy zbycia nieruchomości ze względu na porównanie art. 34 i 36

u.g.n. nie jest jednak wystarczająca w niniejszej sprawie dla uznania ważności

umowy zbycia przedmiotowego lokalu mieszkalnego pozwanym. Wiąże się ona

z ważnością tej umowy także ze względu na treść art. 37 ust. 1 u.g.n. Przepis ten

dotyczy prawa do bezprzetargowego nabycia nieruchomości będących własnością

Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez osoby, którym

przysługuje pierwszeństwo stosownie do art. 34 u.g.n. Toteż rozważane wcześniej

uznanie ważności umowy najmu przedmiotowego lokalu mieszkalnego

w okolicznościach tej sprawy ma znaczenie ze względu na bezprzetargowy tryb

zbycia tego lokalu, jaki został zastosowany w umowie Gminy z pozwanymi.

Za wątpliwe prawnie należy natomiast uznać dokonane przez przepisy prawa

miejscowego wyłączenie zbycia komunalnych lokali mieszkalnych najemcom, do

których stosowało się czynsz wolny, chyba że zbywane były wszystkie lokale

11

mieszkalne w budynku (§ 6 powołanej uchwały Rady Miasta S. nr /522/97).

Argumentu płynącego z odpowiedniego postanowienia uchwały używa powodowa

Gmina w odpowiedzi na skargę kasacyjną. W każdym razie, nawet gdyby przyjąć

uprawnienie Rady do określenia takiego wyłączenia przedmiotowego zbywanych

lokali, to jest ono adresowane do samej Gminy, której dotyczy uchwała, nie

skutkując nieważnością umów sprzedaży mieszkań, które ta Gmina zawarła

składając stosowne oświadczenia woli. Może to wszakże rodzić odpowiedzialność

wewnętrzną członków organów Gminy składających te oświadczenia, a także ich

odpowiedzialność odszkodowawczą na ogólnych zasadach, ale w okolicznościach

sprawy nie skutkować nieważnością umowy zbycia mieszkania pozwanym (art. 58

§ 1 k.c.).

O braku przekonania Sądu w zaskarżonym wyroku co do nieważności umów

zawartych przez Gminę S. z pozwanymi na podstawie art. 58 § 1 k.c. świadczy ten

fragment uzasadnienia wyroku, w którym Sąd drugiej instancji wyraźnie to

formułuje, przyjmując wszakże, że w takim wypadku umowy te są sprzeczne z

zasadami współżycia społecznego i przez to nieważne.

Mając na względzie ustalone okoliczności oraz terminy zawierania

umów najmu i sprzedaży przedmiotowego lokalu mieszkalnego można odnieść

wrażenie działania niezgodnego z zasadami słuszności. Jednak motywy

przytoczone w uzasadnieniu mogą bardziej służyć zarzutowi naruszenia prawa,

gdyby w grę wchodził art. 5 k.c., a nie nieważność umowy na podstawie art. 58 § 2

k.c. Skarżący trafnie wskazują, że za niezgodne z zasadami współżycia

społecznego poczytuje się w zaskarżonym wyroku samo skorzystanie przez

pozwanych z uprawnień, przysługujących każdemu znajdującemu się w sytuacji

faktycznej i prawnej, która ich dotyczyła. Mając zawartą umowę najmu na czas

oznaczony i płacąc czynsz, wymagany przez Gminę pozwani skorzystali

z ustawowej możliwości ubiegania się o nabycie zajmowanego lokalu mieszkalnego

w terminie, który przewidziała ustawa i za cenę określoną przez przepisy,

na zastosowanie których Gmina wyraziła zgodę. Nie można pozwanym zarzucać

bez wskazania na fakty, że korzystając z możliwości najmu, w ustalonych

uwarunkowaniach faktycznych i prawnych ograniczyli ludziom ubogim dostęp do

komunalnych zasobów mieszkaniowych, jak też, że kosztem powódki uzyskali

12

korzyści, które należy ocenić negatywnie. Trudno wymagać, aby najemca domagał

się określenia wyższego czynszu, albo kupujący ustalenia wyższej ceny, niż żąda

druga strona umowy, zwłaszcza gdy to jest gmina, czyli publiczna osoba prawna,

której mieszkańcy stanowią wspólnotę samorządową, a więc są jej substratem

osobowym (art. 1 ustawy o samorządzie gminnym). Jeśli zaś pozwani działali na

niekorzyść innych osób, to nie można tego skwitować ogólnym stwierdzeniem na

ten temat, zwłaszcza że w konkretnym wypadku chodzi o duży lokal mieszkalny

(ponad 118 m2

), a już w przypadku lokali ponad 80 m2

przewidziano w ustawie

o gospodarce nieruchomościami i w uchwale Rady Gminy S. odrębne reguły.

Należało zatem ustalić, czy i kogo z osób znajdujących się w kolejce pozbawiono

uprawnień do lokalu komunalnego, przyznając ten lokal pozwanym i jaki w tym był

ich udział, poza złożeniem stosownych dokumentów. Jest to o tyle istotne, że

pozwani wskazywali, iż lokal nie znajdował chętnych przez długi czas ze względu

na jego stan techniczny oraz konieczny generalny remont, którego koszty w

wysokości kilkudziesięciu tysięcy złotych, w całości pokryli pozwani, co było

elementem wydanego skierowania i zawarcia umowy najmu.

Okoliczności te nie były w ogóle przedmiotem analizy Sądu w zaskarżonym

wyroku, a z uzasadnienia wyroku Sądu pierwszej instancji w tej samej kwestii

wynika, że to przede wszystkim gospodarowanie mieszkaniami komunalnymi przez

Gminę S. należało uznać za naganne, ze względu na znaczną liczbę

uprawnionych, oczekujących na przydział mieszkania, a nie zachowanie

pozwanych, z którymi ta Gmina zawarła zakwestionowaną następnie umowę

i której pozwani zaufali. Nie można więc uznać, że w zaskarżonym wyroku

prawidłowo została uzasadniona nieważność zawartej umowy z powołaniem się na

art. 58 § 2 k.c.

Z tego względu, na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. należało orzec jak

w sentencji, rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 108 § 2

w związku z art. 39821

k.p.c.