II CSK 683/10

Sygn. akt II CSK 683/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 lipca 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner

SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Gminy Miasto S.

przeciwko Urszuli B. i Janowi B.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 7 lipca 2011 r.,

skarg kasacyjnych strony powodowej oraz pozwanych

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 16 czerwca 2010 r.,

oddala obie skargi kasacyjne i znosi wzajemnie koszty

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego,

którym oddalone zostało powództwo Gminy Miasto S. przeciwko Urszuli i Janowi B.

o zapłatę zwaloryzowanej kwoty bonifikaty udzielonej pozwanym przy sprzedaży

mieszkania i w jego częściowym uwzględnieniu zasądził od pozwanych kwotę

146.692,52 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wytoczenia powództwa.

Sąd Okręgowy ustalił, że sprzedaż lokalu mieszkalnego pozwanym nastąpiła

na podstawie uchwały Rady Miasta S. z dnia 29 grudnia 1997 r. podjętej w oparciu

o art. 34 ust. 6, art. 68 ust. 7, art. 70 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., o

gospodarce nieruchomościami (obecnie tekst. jedn. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, p. 651

ze zm. – dalej jako u.g.n.) i stanowiącej, że mieszkania będące przedmiotem najmu

podlegają sprzedaży na rzecz najemców lub wskazanych przez nich osób bliskich

w trybie bezprzetargowym. Uchwała nie zawierała postanowień dotyczących

ewentualnego zwrotu bonifikaty udzielonej kupującemu przy sprzedaży. W dniu 21

września 1999 r. pomiędzy Urzędem Miasta S. a małżonkami B. doszło do

sporządzenia protokołu uzgodnień w sprawie warunków sprzedaży

wynajmowanego przez nich lokalu mieszkalnego stanowiącego własność Gminy,

przy zastosowaniu 75% bonifikaty oraz 30% ulgi z tytułu jednorazowej zapłaty ceny,

za ostateczną cenę 31.107,48 zł. W protokole nie zamieszczono stwierdzenia o

obowiązku wstrzymania się przez nabywców z dalszą sprzedażą lokalu na

określony czas, w związku z możliwością żądania przez Gminę zwrotu bonifikaty.

W dniu 19 października 1999 r. zawarta została – na warunkach ustalonych w

protokole - umowa sprzedaży przedmiotowego lokalu. W dniu 25 października 1999

r. pozwani sprzedali nabyty od Gminy lokal Stanisławowi D. i Zygmuntowi W. za

cenę 320.000 zł. W dniach 28 października 1999 r. i 29 października 1999 r.

pozwani nabyli własnościowe spółdzielcze prawo do 4-pokojowego lokalu

mieszkalnego o pow. 63,56 m2

w Spółdzielni Mieszkaniowej „K.” w S. za 138.000 zł

i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego o pow. 52.5 m2

w S.

Spółdzielni Mieszkaniowej. Pozwani przenieśli się do pierwszego z tych lokali, a

drugi udostępnili osobom trzecim. W 2007 r. małżonkowie B. rozwiedli się i

3

zamieszkali oddzielnie w tych lokalach. We wrześniu 2009 r. Prezydent Miasta

wezwał pozwanych do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie, wynoszącej po

waloryzacji 205 722,94 zł.

W ocenie prawnej przytoczonych ustaleń Sąd Okręgowy wskazał,

że obowiązek żądania zwrotu kwoty równej bonifikacie udzielonej przy sprzedaży

lokalu wprowadzony został dopiero ustawą zmieniającą ustawę o gospodarce

nieruchomościami, która weszła w życie w dniu od 22 września 2004 r., a strony nie

zastrzegły w umowie sprzedaży przedmiotowego lokalu, zawartej przed tą zmianą,

możliwości żądania zwrotu bonifikaty przez Gminę. Za decydującą dla oceny

o bezzasadności żądania pozwu uznał jednak zmianę art. 68 u.g.n. polegającą na

wprowadzeniu z dniem 22 października 2007 r. do jego treści przepisu ust. 2a

pkt 5, wyłączającego wystąpienie o zwrot bonifikaty w razie nabycia ze środków

uzyskanych ze sprzedaży lokalu innego lokalu mieszkalnego lub nieruchomości na

cele mieszkaniowe. Przyjął bowiem, że przepis ten, z uwagi na cel wynikający z tej

jego zmiany - po myśli art. 3 k.c. - ma zastosowanie w niniejszej sprawie.

Sąd Apelacyjny, rozpoznając sprawę na skutek apelacji strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego podzielił zarzut skarżącej, iż zapadł on z obrazą

przepisów prawa materialnego. Stwierdził, że zgodnie z zasadą przyjmowaną w

doktrynie i orzecznictwie, w razie braku przepisów przejściowych lub innych

istotnych racji wątpliwości należy rozstrzygać na rzecz bezpośredniego działania

ustawy nowej. Oznacza to, że nowy przepis znajduje zastosowanie do wszystkich

opisanych w nim faktów zachodzących od chwili jego wejścia w życie. Na tym tle

podniósł, że pozwani sprzedali lokal w czasie obowiązywania art. 68 przed

wprowadzeniem do niego ust. 2a pkt 5, a zatem nie będzie on miał do nich

zastosowania. Nadto wskazał, że uprawnienie do żądania zwrotu kwoty równej

udzielonej bonifikacie powstaje dopiero po dokonaniu sprzedaży lokalu, i ma

podstawę w art. 68 ust. 2 u.g.n. Sprzedaż w tym zakresie ma charakter niejako

warunkowy, aczkolwiek nie jest to warunek w rozumieniu art. 89 k.c., gdyż zbycie

lokalu następuje definitywnie, Obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie nie jest

następstwem niewykonania wynikającego z umowy obowiązku powstrzymania się

ze sprzedażą lokalu, dlatego zastrzeganie możliwości żądania jej zwrotu na rzecz

sprzedającego w umowie sprzedaży lokalu nie jest konieczne. Stwierdził,

4

że w okolicznościach sprawy nie zachodzą przesłanki do oddalenia powództwa

w dalszej części w oparciu o art. 5 k.c. Równocześnie jednak Sąd Apelacyjny nie

podzielił stanowiska powoda, który domagał się waloryzacji dochodzonej kwoty na

dzień wytoczenia powództwa i przyjął, że datą właściwą dla jej dokonania jest

moment, w którym powód najwcześniej mógł skorzystać z możliwości żądania jej

zwrotu, po uzyskaniu informacji o sprzedaży przedmiotowego lokalu przez

pozwanych tj. na początku listopada 1999 r. Waloryzacja powinna więc objąć okres

od udzielenia bonifikaty do tak określonej wymagalności dochodzonego roszczenia.

W konsekwencji tego z dochodzonej przez powoda kwoty 205.722,94 zł zasądził

kwotę 146.649,52 zł.

Skargi kasacyjne od wyroku Sądu Apelacyjnego wniosły obie strony,

opierając je na podstawie naruszenia prawa materialnego.

Pozwani, zaskarżając wyrok w całości zarzucili naruszenie art. 56 k.c. przez

przyjęcie, że brak zastrzeżenia w umowie możliwości żądania zwrotu bonifikaty nie

pozbawia powoda tego prawa, mającego w stanie prawnym niniejszej sprawy

fakultatywny charakter, oraz naruszenie art. 3 k.c. przez przyjęcie, że w sprawie

należy stosować przepisy znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami

w brzmieniu wprowadzonym ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r., z pominięciem art.

68 ust. 2a, co narusza zasadę równości określoną w art. 32 Konstytucji.

Wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.

Strona powodowa, zaskarżyła wyrok w części oddającej powództwo co do

kwoty 59.030,42 zł i oddalającej jej dalszą apelację oraz rozstrzygającej o kosztach

procesu. Zarzuciła naruszenie art. 68 ust. 2 w zw. z art. 5 oraz art. 227 u.g.n. przez

błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że waloryzacja kwoty

udzielonej bonifikaty powinna by dokonana na dzień wymagalności roszczenia o jej

zwrot, a nie na datę wystąpienia z pozwem o jej zapłatę. Wniosła o uchylenie

wyroku w tej części i jego zmianę przez zasądzenie całej dochodzonej kwoty

z odsetkami od dnia wniesienia pozwu i kosztami procesu lub uchylenie wyroku

i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

5

I. Odnośnie do skargi kasacyjnej pozwanych.

Na tle sformułowanego przez pozwanych zarzutów na plan pierwszy wysuwa

się kwestia zastosowania w sprawie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., wprowadzonego

ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce

nieruchomościami oraz zmianie niektórych ustaw (Dz.U. Nr 1073, poz. 1218),

ustanawiającego z dniem 22 października 2007 r. zwolnienie od obowiązku zwrotu

kwoty równej bonifikacie udzielonej przy sprzedaży lokalu mieszkalnego, zbytego

następnie przed upływem okresu karencji, jeżeli środki pochodzące z jego

sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy m.in. na nabycie innego

lokalu mieszkalnego. Jej rozstrzygnięcie wymaga udzielenia odpowiedzi na pytanie

o podstawę prawną żądania zwrotu kwoty udzielonej bonifikaty, a mianowicie, czy

stanowi ją umowa sprzedaży nieruchomości lokalowej na rzecz najemców (art. 68

ust. 2 w zw. z art. 56 k.c.), czy też wprost ustawa (art. 68 ust. 2 u.g.n.).

W dotyczącym tego zagadnienia orzecznictwie poglądy Sądu Najwyższego

zmieniały się. Wskazać trzeba w tym zakresie, że dominujący początkowo pierwszy

z tych poglądów oparty na założeniu, że obowiązek zwrotu bonifikaty jest

zobowiązaniem warunkowym (m.in. uchwała SN z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP

59/02, OSNC 2003, nr 7-8, poz. 101, wyrok SN z dnia 25 października 2006 r.,

III CSK 145/06, OSP 2008, nr 4, poz. 41, uchwała SN z dnia 9 grudnia 2005 r.,

III CZP 112/05, OSNC 2006, nr 11, poz. 184) ustąpił w późniejszym orzecznictwie

poglądowi, że obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie ma źródło bezpośrednio

w ustawie i powstaje z chwilą spełnienia się wszystkich przesłanek z art. 68 ust. 2

u.g.n., tj. dalszego (przed upływem karencji) zbycia lokalu nabytego od Gminy

z bonifikatą, zaś skutek umowy w postaci przeniesienia prawa własności lokalu ma

charakter definitywny (uchwała SN z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP 131/09, OSNC

2010, nr 9, poz.118, uchwała SN z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10 lex nr

646672). Sąd Najwyższy w obecnym składzie przychyla się do drugiego

z przedstawionych poglądów, podzielając uzasadniającą go argumentacją zawartą

w powołanych uchwałach.

W konsekwencji jego przyjęcia uznać należy - zgodnie ze stanowiskiem

zaskarżonego wyroku - że dla powstania dochodzonego w sprawie roszczenia bez

znaczenia jest zarówno powołanie w umowie sprzedaży pierwotnej zastrzeżenia

6

o obowiązku (możliwości) zwrotu kwoty bonifikaty w razie spełnienia się przesłanek

z art. 68 ust. 2 u.g.n., jak i jego pominięcie, z którym skarżący niezasadnie w tym

stanie rzeczy wiążą zarzut naruszenia art. 56 k.c.

Ustawa zmieniająca ustawę o gospodarce nieruchomościami z dnia

24 sierpnia 2007 r. nie zawiera przepisów międzyczasowych, nie wynika z niej tym

samym, czy przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. ma zastosowanie także w przypadku

sprzedaży lokalu mieszkalnego dokonanej przed 22 października 2007 r.,

jeżeli uprawniony organ wystąpił o zwrot kwoty równej udzielonej bonifikacie po tej

dacie. Jak przyjmuje się w doktrynie w sytuacji, gdy stosunek prawny

powstał przed wejściem w życie danego przepisu i trwa nadal, a więc ma charakter

ciągły, zastosowanie ma zasada bezpośredniego działania nowej ustawy.

Jednak jak trafnie uznał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP

131/09, stosunek prawny, z którego wynika obowiązek zwrotu bonifikaty powstaje

dopiero z chwilą dalszego zbycia nieruchomości nabytej od gminy

w okolicznościach nie objętych działaniem art. 68 ust. 2a u.g.n., zaś stosunek

prawny wynikający z zawarcia umowy jej sprzedaży najemcy wygasa na skutek

spełnienia świadczeń stron, tj. przeniesienia własności lokalu na najemcę i zapłaty

należnej - z uwzględnieniem bonifikaty - ceny. W tej sytuacji kwestia

międzyczasowa powinna być rozstrzygnięta przy zastosowaniu reguły tempus regit

actum, co oznacza, że przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. będzie mieć zastosowanie

do oceny skutków zbycia nieruchomości nabytej uprzednio od gminy przez najemcę

korzystającego z bonifikaty, jeżeli miało ono miejsce po jego wejściu w życie.

Uzasadnieniem dla jego zastosowania w takiej sytuacji nie będzie jednakże cel

nowelizacji (w postaci zwiększenia swobody obrotu nieruchomościami na rynku

wtórnym wykupionymi z zasobów publicznych) w znaczeniu jakie nadaje mu art. 3

k.c., do którego odwołują się skarżący, zarzucając bezpodstawnie naruszenie tego

przepisu, lecz fakt, że zdarzenie powodujące obowiązek zwrotu kwoty bonifikaty

nastąpiło pod rządami znowelizowanej ustawy. W okolicznościach niniejszej

sprawy, przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. nie będzie więc mieć zastosowania.

Do takiego samego wniosku prowadziłoby zresztą w tych okolicznościach

także rozumowanie oparte na odmiennym założeniu, prezentowanym w uchwale

Sądu Najwyższego z dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10, zgodnie z którym

7

miarodajna w tym względzie jest chwila pierwotnej sprzedaży lokalu, gdyż to

zdarzenie w konstrukcji zdarzenia prawnego złożonego, z jakim mamy tu do

czynienia, ma większą doniosłość. W takim stanie rzeczy na właścicielu powinien

ciążyć obowiązek zwrotu bonifikaty tylko w takim kształcie, jaki istniał w dacie

nabycia nieruchomości, w której miał obowiązek liczyć się z istnieniem pośrednich

ograniczeń rozporządzania. Późniejsze rozluźnienie i zaostrzenie tego obowiązku

mogłoby mieć miejsce tylko w ramach ewentualnego skutku wstecznego ustawy.

Brak szerszego uzasadnienia twierdzenia skarżących o naruszeniu art. 32

Konstytucji mającego w sformułowaniu podstawy skargi jedynie uzupełniający

charakter w stosunku do podniesionego w niej zarzutu naruszenia art. 3 k.c. uchyla

potrzebę szerszego zajmowania się zagadnieniem naruszenia zasady równości

wobec prawa i pozwala ograniczyć się do wskazania, że zasada ta nie ma

charakteru absolutnego (do którego odwołuje się ogólne stwierdzenie uzasadnienia

skargi o różnym traktowaniu obywateli wobec prawa) i powinna być rozumiana jako

nakaz równego traktowania podmiotów, które charakteryzują się pewną istotną

cechą wspólną, stanowiącą kryterium wyróżnienia określonej grupy (por. wyrok TK

z 21 lutego 2006 r., sygn. K 1/05 OTK ZU nr 2/A/2006, poz. 18 i powołane tam

orzecznictwo). Przyjęte przez Sąd Apelacyjny rozróżnienie dla potrzeb wykładni

i stosowania art. 68 ust. 2 i 2a u.g.n. do kategorii osób, które zbyły nieruchomość

nabytą uprzednio z zasobu publicznego w oparciu o kryterium daty zbycia

nieruchomości, zasadnie z punktu widzenia treści i celu tej regulacji prawnej

różnicuje ich prawa do skorzystania ze zwolnienia od zwrotu kwoty uzyskanej przy

jej nabyciu bonifikaty i nie narusza konstytucyjnej zasady równości w jej wyżej

przyjętym rozumieniu.

II. Odnośnie do skargi kasacyjnej strony powodowej.

Sposób waloryzacji kwoty równej udzielonej bonifikacie, którą nabywca lokalu

mieszkalnego jest zobowiązany zwrócić na żądanie właściwego organu stosownie

do art. 68 ust. 2 u.g.n. określa art. 227 u.g.n. w zw. z art. 5 u.g.n., wskazujący

właściwe dla jej dokonania mierniki. Wyłącza to posłużenie się w celu jej wyliczenia

instrumentem waloryzacji sądowej, dla której przepis art. 3581

§ 3 k.c. nie

przewiduje żadnych konkretnych mierników, pozostawiając ją uznaniu

sędziowskiemu. Skarżąca, chociaż wskazuje w podstawie skargi na błędną

8

wykładnię i niewłaściwie zastosowane art. 227 i art. 5 u.g.n., nie kwestionuje

przyjętego przez Sąd Apelacyjny na podstawie art. 227 u.g.n. miernika waloryzacji,

ani też sposobu i rezultatu wyliczenia przy jego zastosowaniu należnej jej do

zwrotu kwoty. Istotę sformułowanej w ramach przytoczonej podstawy skargi

krytyki zaskarżonego wyroku, stanowi natomiast niewłaściwe - jak podnosi -

określenie w nim momentu, na który powinna być dokonana waloryzacja.

Odnosząc się do powyższego zarzutu wskazać trzeba, że celem waloryzacji

świadczenia pieniężnego jest dostarczenie wierzycielowi takiej samej wartości

ekonomicznej, jaką miała jego wierzytelność w chwili powstania. Obowiązek zwrotu

kwoty równej zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej najemcy powstaje z chwilą

dalszego zbycia prawa do lokalu w okolicznościach objętych przepisem art. 68 ust.

2 u.g.n. (uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2010 r., III CZP

131/09), jednak po uprzednim zażądaniu jej zwrotu przez właściwy organ.

Bezczynność wierzyciela w tym zakresie – jak trafnie uznał Sąd Apelacyjny – nie

powinna być, także z uwagi na zasady współżycia społecznego (do czego nie

odnoszą się zarzuty skarżącej) źródłem zwiększenia świadczenia dłużnika przez

przyznanie wierzycielowi waloryzacji za czas aż do wystąpienia (tu po upływie

niemal 10 lat) o jego zasądzenie. Roszczenie wierzyciela staje się w takiej sytuacji

wymagalne w dniu w którym świadczenie powinno być spełnione, gdyby wezwał on

dłużnika do wykonania zobowiązania w możliwie najkrótszym terminie.

Z tych względów obie skargi kasacyjne podlegały oddaleniu stosownie do

art. 39814

k.p.c. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono na podstawie

art. 100 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.