I CSK 642/10

.

Sygn. akt I CSK 642/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 sierpnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Jan Górowski

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa H. H.-J.

przeciwko Miastu Stołecznemu Warszawa

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 11 sierpnia 2011 r.,

skarg kasacyjnych obu stron od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 28 kwietnia 2010 r.,

1) oddala obydwie skargi kasacyjne,

2) zasądza od pozwanego na rzecz powódki kwotę 3600 (trzy

tysiące sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powódka H. H.-J. domagała się zasądzenia od pozwanego Miasta

Stołecznego Warszawy kwoty 956 313 zł z ustawowymi odsetkami od dnia

wniesienia pozwu do dnia zapłaty tytułem zwrotu pobranych należności

czynszowych oraz wypłaty korzyści nie uzyskanych przez pozwanego z powodu

wadliwej gospodarki nieruchomością położną przy ul. M. […] w W. Wyjaśniła, że

jest następcą prawnym J. H., poprzedniego właściciela tej nieruchomości, objętej

działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu

gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279), któremu Prezydium

Rady Narodowej m. st. Warszawy decyzją z dnia 26 lutego 1952 r. odmówiło

ustanowienia prawa własności czasowej tej nieruchomości. Nieważność decyzji

odmownej została stwierdzona w dniu 1 lutego 2000 r. przez Samorządowe

Kolegium Odwoławcze, po czym dwoma decyzjami z dnia 13 czerwca 2003 r.

Prezydent Miasta Stołecznego Warszawy ustanowił na rzecz powódki prawo

użytkowania wieczystego udziału 0,927 w nieruchomości, wydzielonej do księgi

wieczystej KW […] oraz udziału 0,798 w nieruchomości wydzielonej do księgi KW

[…] stwierdzając, że w obu wypadkach pięciokondygnacyjny budynek pozostaje

własnością powódki, z wyłączeniem własności sprzedanych wcześniej lokali.

Udziały zostały przekazane powódce protokolarnie 26 kwietnia 2004 r.

Powódka, w oparciu o art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. domagała się

zwrotu należności czynszowych pobranych przez stronę pozwaną z tytułu najmu

lokali znajdujących się w odzyskanej nieruchomości w okresie od dnia 15 maja

1999 r. – to jest od chwili, kiedy strona pozwana dowiedziała się o złożeniu przez

powódkę wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji z dnia 26 lutego 1952 r. – do

dnia 1 września 2004 r. – czyli dnia, w którym powódka wynajęła lokale po cenach

rynkowych. Podniosła także, że strona pozwana w sposób niegospodarny

zarządzała nieruchomością, wyznaczając zbyt niskie czynsze, w związku z czym

zażądała wypłaty nieuzyskanych korzyści. Wyrokiem z dnia 27 listopada 2007 r.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Po rozpoznaniu apelacji Sąd Apelacyjny

wyrokiem z dnia 12 września 2008 r. uchylił wyrok Sądu Okręgowego, co do kwoty

3

814 152 zł i przekazał sprawę w tym zakresie do ponownego rozpoznania Sądowi I

instancji. W uzasadnieniu wskazał, że stwierdzenie nieważności decyzji z dnia 26

lutego 1952 r. wywołało skutki wsteczne, powodując, że wniosek poprzedniego

właściciela nie został rozpoznany, a on sam i jego następczyni prawna nie przestali

być właścicielami budynku. W rezultacie przysługiwało im roszczenie petytoryjne.

Zła wiara strony pozwanej datowała się najpóźniej od dnia dowiedzenia się o

prawomocności decyzji stwierdzającej nieważność decyzji z 1952 r., jednak Sąd

Okręgowy powinien ocenić, czy nie można jej przypisać pozwanemu już wcześniej.

Po powtórnym rozpatrzeniu roszczeń powódki Sąd Okręgowy wyrokiem z

dnia 29 września 2009 r. uwzględnił powództwo do kwoty 814 152 zł z odsetkami

od dnia 25 kwietnia 2005 r. do dnia zapłaty, a w pozostałym zakresie żądania

oddalił. Wyjaśnił, że istotne elementy stanu faktycznego były niesporne, przy czym

Sąd Apelacyjny przesądził już, iż pozwany pozostawał posiadaczem nieruchomości

w złej wierze, a powódce przysługiwało prawo do żądania wydania nieruchomości i

uprawnienia z art. 224 i 225 k.c., w tym roszczenie o zwrot pożytków, których

posiadacz nie zużył i uiszczenie wartości tych, które zużył, jak również tych, których

nie uzyskał z powodu złej gospodarki. Pozwany wynajmował lokale w budynku po

cenach o połowę niższych niż rynkowe, określone w opinii przez biegłego, co

uzasadniało stanowisko, iż pozwany nie prowadził prawidłowej gospodarki tymi

lokalami.

Sąd poddał ocenie dwa zdarzenia, które mogły uzmysłowić pozwanemu,

że nie ma usprawiedliwionych praw do nieruchomości i uzasadniać przypisanie

mu złej wiary – uzyskanie w dniu 12 maja 1999 r. informacji o złożeniu przez

powódkę wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydium Rady Narodowej

m. st. Warszawy z dnia 26 lutego 1952 r. oraz ustanowienie w dniu 13 czerwca

2003 r. użytkowania wieczystego na rzecz powódki. Ostatecznie za miarodajne

przyjął pierwsze z tych zdarzeń.

Po rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji strony pozwanej Sąd Apelacyjny

wyrokiem z dnia 28 kwietnia 2010 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że

zasądził od poznanego na rzecz powódki kwotę 229 266,57 zł z ustawowymi

odsetkami dnia 25 kwietnia 2005 r., odpowiadającą czynszom pobranym przez

4

pozwanego, w pozostałej części oddalił powództwo i oddalił także dalej idącą

apelację pozwanego.

Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że uchylając poprzedni wyrok Sądu

Okręgowego wyraził wiążącą ocenę prawną, iż pozwany zobowiązany jest do

zwrotu uzyskanych pożytków lub uiszczenia wartości zużytych pożytków

poczynając od dnia 12 maja 1999 r., ponieważ od tej daty musiał sobie zdawać

sprawę, że zachodzą przesłanki do stwierdzenia nieważności decyzji o odmowie

ustanowienia własności czasowej. Wartością pożytków jest czynsz uzyskany przez

pozwanego od tej chwili do końca kwietnia 2004 r., który został wyliczony na kwotę

229 266,57 zł i taką kwotę należało zasądzić na rzecz powódki. Sąd Apelacyjny

uznał natomiast za nieuzasadnione żądanie wywodzone z treści art. 225 k.c. Jego

zdaniem fakt pobierania przez pozwanego czynszów niższych niż średnie wartości

rynkowe nie przesądza automatycznie o prowadzeniu przez niego złej gospodarki

w rozumieniu tego przepisu, ponieważ – co wynika z opinii biegłego – stawki

czynszów za lokale położone w śródmieściu Warszawy są bardzo zróżnicowane,

a biegły nie przeprowadzał analizy stanu technicznego lokali, których dotyczą

roszczenia. Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że w umowach najmu zawieranych

przez pozwanego najemcy zobowiązywali się do dokonywania nakładów na lokale.

Występowały zatem okoliczności uzasadniające stosowanie niższych stawek

czynszowych. Przy tym pozwany jest szczególnym podmiotem prawa, który przy

wynajmowaniu lokali nie mógł kierować się tylko i wyłącznie prawami popytu

i podaży, gdyż jego zasadniczym zadaniem i funkcją jest zaspokajanie potrzeb

mieszańców. W tej sytuacji powódka, odwołując się jedynie do porównywania

ustalonych stawek czynszowych z stawkami rynkowymi, nie wykazała – zdaniem

Sądu - złej gospodarki pozwanego, wobec czego jej żądanie wywodzone

z twierdzeń o niewłaściwym gospodarowaniu nieruchomością należało oddalić.

Skargi kasacyjne od powyższego wyroku złożyły obydwie strony

postępowania.

Powódka zarzuciła naruszenie prawa materialnego poprzez błędną

wykładnię art. 225 k.c. w wyniku uznania, że zła gospodarka nie oznacza

pobierania przez samoistnego posiadacza w złej wierze, będącego jednostką

5

samorządu terytorialnego, czynszów niższych, niż czynsze wolnorynkowe. Ponadto

zarzuciła naruszenie prawa materialnego przez błędną wykładnię art. 7 ust. 1

ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminy (tekst jedn. Dz. U. 2001 r.

Nr 142, poz. 1591 ze zm.) polegającą na uznaniu, że gmina realizująca zadania

własne nakierowane na zaspokajanie potrzeb zbiorowych wspólnoty, uprawniona

jest do korzystania z mienia niebędącego mieniem komunalnym. W konkluzji

wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w części uwzględniającej apelację

pozwanego w zakresie kwoty 584 885,43 zł oraz oddalenie tej apelacji, ewentualnie

o uchylenie wyroku w tej części i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Pozwany również oparł skargę kasacyjną na podstawie naruszenia

przepisów prawa materialnego – art. 224 k.c. i art. 225 k.c., przez przyjęcie, iż

powódce przysługują roszczenia przewidziane w tych normach oraz że pozwany

był posiadaczem w złej wierze. Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w części

zasądzającej na rzecz powódki kwotę 229 266,57 zł i w części oddalającej apelację

oraz o przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności rozważenia wymaga skarga kasacyjna pozwanego

Miasta, jako dalej idąca, ponieważ istotą jej zarzutów jest zaprzeczenie istnieniu

podstaw do przypisania pozwanemu odpowiedzialności przewidzianej w art. 224

k.c. i art. 225 k.c. Skarżący podniósł, że ocena charakteru posiadania przez niego

spornej nieruchomości powinna uwzględniać moc wiążącą decyzji

komunalizacyjnej, której nieważność stwierdzona została dopiero w 2006 r.

Zdaniem pozwanego, dopóki decyzja ta obowiązywała nie można odmówić

pozwanemu statusu właściciela, co wyklucza uznanie go za posiadacza

samoistnego, nie mającego tytułu prawnego do nieruchomości, a już w żadnym

wypadku nie uzasadnia traktowania go jako posiadacza w złej wierze.

Rzeczywiście, za utrwalone w orzecznictwie można uznać stanowisko

wyrażone we wskazywanej przez pozwanego uchwale składu siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 9 października 2007 r. (III CZP 46/07, OSNC 2008/3/30),

zgodnie z którym sąd jest związany ostateczną decyzją administracyjną

stwierdzająca nabycie praw w wyniku komunalizacji, wydaną zgodnie z art. 18

6

ust. 1 w zw. z art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające

ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych

(Dz.U. Nr 32, poz. 191 ze zm.). Związanie takie ustaje jednak z chwilą

ostatecznego stwierdzenia nieważności powyższej decyzji. Przy tym, zgodnie

z dominującym w piśmiennictwie i orzecznictwie stanowiskiem (por. np.

uzasadnienie uchwały pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia

31 marca 2011 r., III CZP 112/10, OSNC 2011/7-8/75) decyzja nadzorcza,

zarówno stwierdzająca nieważność wadliwej decyzji, jak i wydanie jej

z naruszeniem prawa, ma moc wsteczną, co oznacza, że na jej podstawie należy

przyjąć, że będąca jej przedmiotem decyzja dotknięta wadami była aktem

bezprawnym już w chwili jej wydania. Decyzja nieważna nie wywoływała skutków

prawnych, mimo że stwarzała określone stany faktyczne. Wskazywana przez

skarżącego decyzja komunalizacyjna, uznana za nieważną ze skutkiem

wstecznym, nie mogła więc być podstawą traktowania pozwanego Miasta przez

Sąd Apelacyjny jako właściciela nieruchomości.

Wbrew stanowisku skarżącego, funkcjonowanie tej decyzji w obrocie

prawnym przed jej uchyleniem nie może również stanowić podstawy przypisania

pozwanemu Miastu statusu posiadacza samoistnego nieruchomości w dobrej

wierze w okresie od dnia dowiedzenia się przez niego o wystąpieniu przez

powódkę z żądaniem unieważnienia decyzji, która spowodowała utratę przez

poprzednika prawnego powódki praw do zabudowy na spornej nieruchomości. Sąd

drugiej instancji przyjął, że skutkiem uchylenia decyzji z 1952 r. było usunięcie

wszystkich skutków prawnych, jakie decyzja ta wywołała i restytuowanie stanu

poprzedniego, z czym łączyło się nieprzerwane trwanie przewidzianego w art. 5

dekretu o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy prawa

własności budynków po stronie J. H., a następnie powódki oraz roszczenia

petytoryjnego w zakresie powyższego prawa. Pogląd ten, jakkolwiek

kwestionowany w orzecznictwie (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia

11 lutego 2011 r., I CSK 288/10, nie publ. poza bazą Lex nr 798230), nie jest

podważany przez skarżącego w ramach zgłoszonej podstawy kasacyjnej, wobec

czego nie podlega kontroli kasacyjnej (art. 39813

§ 1 k.p.c.). Dobra lub zła wiara jest

uzależniona od stanu świadomości posiadacza. Zła wiara wiąże się z powzięciem

7

przez posiadacza informacji, które – racjonalnie ocenione – powinny skłonić go do

refleksji, że jego posiadanie nie jest zgodne ze stanem prawnym. Okoliczności,

które uzasadniałyby takie przypuszczenie podlegają indywidualnej ocenie,

uzależnionej od ogólnego stanu wiedzy i doświadczenia posiadacza. Miasto

st. Warszawa, z racji powszechności roszczeń kierowanych przez byłych właścicieli

gruntów warszawskich, już w chwili powzięcia informacji o wystąpieniu przez

powódkę z wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji odmawiającej

ustanowienia prawa własności czasowej, było w stanie ocenić szanse powodzenia

takiego żądania, a w konsekwencji – uświadomić sobie, że podstawa prawna

władania przez nie budynkiem może być wkrótce podważona ze skutkiem

wstecznym. Przyjęcie stanowiska proponowanego przez pozwanego, polegającego

na przeprowadzeniu oceny stanu jego świadomości w oderwaniu od jego rzeczywistej

wiedzy i doświadczenia, z odwołaniem się jedynie do domniemania wynikającego

z obowiązywania decyzji komunalizacyjnej, w chwili orzekania już skutecznie

podważonej, stanowiłoby przejaw nieuzasadnionego formalizmu w zakresie kryteriów

określenia dobrej i złej wiary (por. także wyrok Sądu Najwyższego z 23 lipca 2004 r.,

III CK 212/03, nie publ. poza bazą Lex nr 174183).

Z uwagi na wąski zakres zgłoszonej podstawy kasacyjnej nie ma również

możliwości rozważenia innych interesujących zagadnień prawnych podniesionych

przez pozwanego w uzasadnieniu wniosku o przyjęcie skargi kasacyjnej do

rozpoznania.

W konsekwencji skarga kasacyjna pozwanego podlegała oddaleniu na

podstawie art. 39814

k.p.c.

Powódka z kolei skupiła się na podważaniu trafności stanowiska Sądu

Apelacyjnego, zgodnie z którym w rozpatrywanej sprawie nie wystąpiły przesłanki

obciążenia pozwanego obowiązkiem wypłacenia jej korzyści, które pozwany

mógł uzyskać w okresie posiadania spornej nieruchomości, gdyby prowadził

prawidłową gospodarkę. Zawarta w skardze krytyka podstaw uwzględnienia

apelacji pozwanego skierowana przeciwko stwierdzeniu Sądu drugiej instancji

wskazującemu na obowiązki pozwanego jako jednostki komunalnej, której głównym

celem jest zaspokajanie potrzeb społeczności lokalnej jest uzasadniona, zgodzić

8

się bowiem należy, że swoje zadania jednostka samorządu terytorialnego powinna

realizować wykorzystując swoje mienie, nie zaś składniki majątkowe cudze, które

posiada jako posiadacz w złej wierze. Jednakże z uzasadnienia Sądu

odwoławczego nie wynika, aby zadania pozwanego jako jednostki samorządowej

miały decydujące znaczenie przy rozstrzyganiu przez ten Sąd o oddaleniu żądań

powódki w zakresie kwoty 584 885,43 zł i dlatego zarzut naruszenia art. 7 ust. 1

ustawy o samorządzie gminy ostatecznie nie okazał się słuszny. Przesłanką, która

spowodowała, że Sąd drugiej instancji zmienił na niekorzyść powódki wyrok Sądu

Okręgowego była przeprowadzona ocena materiału dowodowego. Sąd Apelacyjny

uznał, że materiał ten nie daje podstaw do przyjęcia, iż stan lokali i warunki, na

jakich lokale te były wynajmowane umożliwiał uzyskanie wyższych czynszów na

wolnym rynku. Sąd wskazał podstawy swojego rozumowania – wynikające z opinii

biegłego znaczne różnice w wysokości opłat czynszowych w śródmieściu

Warszawy, postanowienia umów najmu wyznaczające obowiązki najemców

w sposób wykraczający ponad wymagania przewidziane w art. 681 k.c. Podkreślił

również, że nie ma dowodów na to, że stan lokali pozwalał na uzyskanie średnich

czynszów rynkowych. Ustaleń faktycznych powódka nie kwestionuje, skoro skargę

kasacyjną uzasadnia jedynie zarzutami materialnoprawnymi. W rezultacie zarzut

naruszenia art. 225 k.c. przez jego błędną wykładnię nie może posłużyć

skutecznemu podważeniu stanowiska Sądu Apelacyjnego, który wyłożył ten przepis

prawidłowo, przyjmując, że odpowiedzialność za starty wynikłe ze złej gospodarki

wymaga wykazania, iż obiektywnie możliwe było uzyskanie większych korzyści,

a ich niezawarowanie w umowach wynikało li tylko z nienależytej dbałości

pozwanego jako podmiotu gospodarującego budynkami. Zarzuty skarżącej

odnoszą się merytorycznie do prawidłowości niezastosowania art. 225 k.c. przez

Sąd Apelacyjny – jest to jednak inna, nieobjęta zaskarżeniem postać naruszenia

wskazanego przepisu. Przy tym w sytuacji, kiedy materiał dowodowy nie daje

podstaw do ustalenia, że pozwany źle gospodarował lokalami w budynkach, także

prawidłowo postawiony zarzut nie mógłby odnieść skutku.

Z przytoczonych względów również skarga kasacyjna powódki została

oddalona na podstawie art. 39814

k.p.c.

9

Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego uzasadnia art. 98 § 1 i 3

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 39821

k.p.c.