I CSK 721/10

Sygn. akt I CSK 721/10

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 września 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)

SSA Marek Machnij

w sprawie z powództwa Anety P.

przeciwko Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Prezydenta Miasta

Stołecznego Warszawy

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli i zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 21 września 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 18 maja 2010 r.,

1) uchyla zaskarżony wyrok w zakresie zmieniającym wyrok

Sądu Okręgowego z dnia 18 czerwca 2009 r. (punkt I),

oddalającym apelację pozwanego (punkt II) i

rozstrzygającym o kosztach procesu w postępowaniu

apelacyjnym (punkt IV) i w tej części przekazuje sprawę

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i

orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego;

2) umarza postępowanie kasacyjne w pozostałej części.

Uzasadnienie

2

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmienił wyrok Sądu Okręgowego z

dnia 18 czerwca 2009 r. w ten sposób, że zobowiązał Skarb Państwa – Prezydenta

Miasta Stołecznego Warszawy do złożenia oświadczenia o nabyciu od powódki

Anety P. własności nieruchomości położonej w W. przy ulicy Z., dla której Sąd

Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr [...] za wynagrodzeniem w kwocie

1 307 067 zł, podwyższył koszty procesu należne powódce od pozwanego do

kwoty 4 740 zł, oddalił apelacje obu stron w pozostałej części i zniósł koszty

procesu w postępowaniu apelacyjnym. Za uzasadnione uznał rozstrzygnięcie o

obowiązku zapłaty przez pozwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z

tej nieruchomości.

Rozstrzygnięcie to oparł na następujących ustaleniach i wnioskach:

Powódka jest właścicielką nieruchomości, obejmującej działkę gruntu

o powierzchni 2991 m2

, położonej w W. przy ulicy Z., objętą księgą wieczystą nr

[...] Sądu Rejonowego. W stosunku do tej nieruchomości wszczęto w 1975 r.

postępowanie wywłaszczeniowe. W dniu 6 listopada 1974 r. Prezydent Miasta

Stołecznego Warszawy wydał, na podstawie art. 41 ustawy z dnia 12 marca 1958 r.

o zasadach i trybie wywłaszczania nieruchomości (Dz. U. z 1974 r. Nr 3, poz. 14),

decyzję zezwalającą Zarządowi Inwestycji Centralnych Ministerstwa Zdrowia i

Opieki Społecznej na zajęcie 17 niezabudowanych nieruchomości, w tym także

działki nr 776, będącej własnością powódki, z podziału której powstała działka nr

60/2. Postanowieniem z dnia 3 stycznia 1984 r. postępowanie wywłaszczeniowe

zostało zawieszone, podjęto je w dniu 3 kwietnia 2007 r. i umorzono w związku ze

zrealizowaniem zadania inwestycyjnego. Na działce nr 60/2 znajdują się

zabudowania, stanowiące część kompleksu Instytutu Kardiologii, które zostały

wzniesione w 1975 r., a przebudowane w 1995 r. Posiadaczem samoistnym

nieruchomości był Skarb Państwa, który w latach 70-tych dokonał zabudowy na

działce powódki i działkach sąsiednich. Nieruchomości zajęte pod budowę lecznicy

przekazane zostały w użytkowanie wieczyste Instytutowi Kardiologii, poza tą

oznaczoną numerem 60/2. Wartość rynkowa działki nr 60/2 wynosi 1 307 732 zł,

a wartość zabudowań 8 103 732 zł. Stawka czynszu dzierżawnego w 2007 r.

wynosiła 11,04 zł za m2

powierzchni. Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie

3

z nieruchomości należy się powódce za okres od uprawomocnienia się decyzji

z dnia 14 maja 2007 r. o umorzeniu postępowania wywłaszczeniowego do

wniesienia powództwa. We wcześniejszym czasie uprawnienie pozwanego do

korzystania z działki wynikało z decyzji zezwalającej na zajęcie gruntu. Również

roszczenie o wykup nieruchomości nie mogło być skutecznie dochodzone

w okresie związania decyzją o zezwoleniu na zajęcie nieruchomości. Zarzut

nabycia własności nieruchomości w drodze zasiedzenia nie był uzasadniony,

ponieważ do czasu umorzenia postępowania w sprawie o wywłaszczenie nie biegł

termin przewidziany do zasiedzenia (art. 121 pkt 4 w związku z art. 175 k.c.).

Powódka nie mogła w tym czasie dochodzić zwrotu nieruchomości. Przemawia to

również za bezzasadnością zarzutu przedawnienia roszczenia objętego art. 231 § 2

k.c. Decyzja z dnia 14 maja 2007 r. wskazuje, że umorzenie postępowania

w sprawie o wywłaszczenie było konsekwencją braku możliwości wydania decyzji

o wywłaszczeniu nieruchomości. Bezpodstawne jest rozważanie roszczenia o zwrot

nieruchomości, skoro została ona zabudowana kompleksem szpitalnym, będącym

w użytkowaniu Instytutu Kardiologii. Pozwany władał nieruchomością jako

posiadacz samoistny i posiadania tego nie wyzbył się, oddając nieruchomość

w posiadanie zależne wymienionemu Instytutowi. Skarb Państwa reprezentowany

być powinien przez Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy na podstawie art. 11

ust. 1 i art. 23 ust. 1pkt 8 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami w odniesieniu do obu zgłoszonych przez powódkę roszczeń,

ponieważ ustawodawca nie uzależnił wykonania zadania, określonego w art. 23 § 1

pkt 8 ustawy o gospodarce terenami, od tego, która jednostka organizacyjna

Skarbu Państwa dokonała zabudowy. Pozwany nie udowodnił, że budynek H5 –

blok łóżkowy, blok operacyjny i oddział opieki pooperacyjnej został w latach 1995

do 1997 zbudowany przez Instytut Kardiologii. W 2005 r. wszczęte zostało, na

wniosek Zarządu Inwestycji Centralnych Ministerstwa Zdrowia, postępowanie

o ustalenie lokalizacji dla inwestycji polegającej na rozbudowie Instytutu Kardiologii

przez budowę nowego budynku H6 na działkach nr 60/1 i 60/2. Podważa to

stanowisko pozwanego, że jedynie budynek H5 w latach 1995 do 1997 wzniesiony

został przez Instytut Kardiologii. Zmiana wyroku Sądu Okręgowego dotyczyła

określenia, zgodnego z treścią art. 231 § 2 k.c., czynności prawnej, w odniesieniu

4

do której powinno być złożone oświadczenie woli pozwanego oraz rozstrzygnięcia

o kosztach procesu, odpowiadającego wynikowi sprawy.

Pozwany w skardze kasacyjnej powołał podstawę przewidzianą art. 3983

§ 1

pkt 1 k.p.c., zarzucając naruszenie art. 231 § 2 w związku z art. 336 i 339 k.c. przez

niewłaściwą wykładnię, polegającą na uznaniu, że zobowiązanym do nabycia

własności całej działki jest Skarb Państwa, chociaż posadowione na niej budynki są

w posiadaniu Instytutu Kardiologii a na gruncie art. 231 § 2 k.c. przymiot

samoistności posiadania nie ma znaczenia dla legitymacji biernej, zaś władanie

Instytutu powinno być ocenione jako odpowiadające treścią prawu użytkowania

wieczystego. Naruszenie art. 224 § 2 i art. 225 w związku z art. 336 i art. 339 k.c.

polega na niewłaściwej wykładni, przyjmującej, że zobowiązanym do zapłaty

wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest pozwany, chociaż

w okresie od 14 maja 2007 r. faktycznie władającym działką powódki jest Instytut

Kardiologii, który jako wieczysty użytkownik uznany być powinien za posiadacza

samoistnego.

Powódka wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wiążące w postępowaniu kasacyjnym na podstawie art. 39813

§ 2 k.p.c.

ustalenia faktyczne Sądu Apelacyjnego wskazują, że nie doszło do wywłaszczenia

nieruchomości, będącej obecnie własnością powódki, chociaż wzniesiono na niej

zabudowania stanowiące bazę budynkową Instytutu Kardiologii a wartość ich

wielokrotnie przewyższa wartość zajętej nieruchomości. Inwestycja dotycząca

zabudowań wzniesionych także na działce powódki prowadzona była przez Skarb

Państwa – Zarząd Inwestycji Centralnych Ministra Zdrowia i Opieki Społecznej

i zmierzała do stworzenia budynków dla Lecznicy tego Ministerstwa. Od czasu

zakończenia robót zabudowana nieruchomość, po jej przekazaniu, jest

w posiadaniu Instytutu Kardiologii. Z pisma tego Instytutu, skierowanego w dniu

1 lipca 2005 r. do Ministra Zdrowia wynika, że nieruchomość wraz z budynkami

Instytut ten przejął po zakończeniu budowy w 1981 r., a objęta nią działka nr 776

o powierzchni 3015 m2

nie została wywłaszczona.

5

Powódka realizuje roszczenie przewidziane art. 231 § 2 k.c., które należy,

obok art. 226 – art. 227 k.c., do ustawowo uregulowanych sposobów rozliczenia

nakładów poczynionych na cudzy grunt. Przepis art. 231 k.c. stanowi źródło

roszczeń, jakie powstają w chwili dokonania zabudowy, zarówno dla posiadacza

nieruchomości, jak i jej właściciela, jeśli zostaną spełnione objęte nim przesłanki.

W doktrynie przyjmowane jest, że ten obligacyjny stosunek pomiędzy właścicielem

nieruchomości a budującym zaliczany jest do zobowiązań realnych, które zbliżone

są w pewnym stopniu do praw rzeczowych, jako związane z określoną sytuacją

prawnorzeczową w tym znaczeniu, że jego podmiotami są osoby w pewien sposób

związane z rzeczą, której to zobowiązanie dotyczy. Związek obligacji z prawem

rzeczowym polega na tym, że podmiotem zobowiązania może być tylko osoba

pozostająca w danej sytuacji prawnorzeczowej, a każda zmiana podmiotów

stosunku prawnorzeczowego powoduje z mocy samego prawa zmianę stron

zobowiązania, bez potrzeby dokonywania jakichkolwiek dalszych czynności.

Stosownie do art. 231 § 2 k.c. żądanie właściciela nieruchomości o zobowiązanie

tego, kto wzniósł na niej budynek lub inne urządzenie, przenoszące znacznie

wartość zajętej na ten cel działki, do nabycia jej własności za odpowiednim

wynagrodzeniem, skierowane być powinno przeciwko podmiotowi, który tego

rodzaju nakłady poczynił bez względu na to, czy był posiadaczem nieruchomości

i na jego dobrą lub złą wiarę. Z uwagi na to, że przepis ten należy do grupy

przepisów regulujących ochronę własności, legitymację bierną ma również

posiadacz nieruchomości bez tytułu prawnego. Treścią roszczenia z art. 231 § 2

k.c. jest uprawnienie do domagania się przeniesienia własności zabudowanej

nieruchomości, które ma swoje źródło w prawie własności, a zatem

niedopuszczalne jest przeniesienie tych uprawnień na inne osoby bez

równoczesnego przeniesienia prawa własności zabudowanej nieruchomości. Za

dopuszczalną przyjmuje się zmianę właściciela nieruchomości po powstaniu

stosunku obligacyjnego, ponieważ na gruncie art. 231 k.c. jako zobowiązanego

(§ 1) lub uprawnionego (§ 2) traktować należy każdoczesnego właściciela

nieruchomości. W odniesieniu do uprawnienia samoistnego posiadacza

nieruchomości w dobrej wierze, który wzniósł budynek, nie została wyłączona

możliwość zgłoszenia roszczenia z art. 231 § 1 k.c. przez jego następcę prawnego

6

pod tytułem ogólnym, jeśli przeszło na niego posiadanie zabudowanej

nieruchomości. Następstwo syngularne będzie związane z uprawnieniem

przewidzianym tym uregulowaniem, jeśli jest konsekwencją umowy zawartej z tym

posiadaczem, który wzniósł budynek i przeniósł na następcę posiadanie

nieruchomości. Zmiana podmiotu po stronie zobowiązanego na podstawie art. 231

§ 2 k.c. dotyczyć będzie następstwa pod tytułem ogólnym, a w przypadku

następstwa syngularnego, jeśli poprzednik był samoistnym posiadaczem w dobrej

wierze, uprawnionym do zgłoszenia roszczenia z art. 231 § 1 k.c. W odniesieniu do

posiadacza, który dokonał bezprawnie zabudowy wyrażane było w doktrynie

zarówno stanowisko, że nie dochodzi do następstwa syngularnego, ponieważ nie

ma podstaw do konstruowania domniemania zgody właściciela nieruchomości na

przejęcie długu, obejmującego odpowiednie wynagrodzenie za nieruchomość, którą

ma obowiązek nabyć, jak też wysunięto pogląd, że dochodzi do następstwa

w przypadku przejścia posiadania gruntu i długu inwestora na następcę prawnego.

W rozpoznawanej sprawie za przekonujące uznać należało drugie

z powołanych zapatrywań. Przepis art. 231 § 2 k.c. może być zastosowany

również w stosunku do następcy prawnego podmiotu, który wzniósł budynek, jeżeli

przemawia za tym, ze względu na okoliczności konkretnej sprawy, cel tego

przepisu, którym jest zarówno ochrona właściciela, jak i uzgodnienie stanu

własności ze stanem posiadania. Brzmienie tego przepisu i nieprzypadkowe

zróżnicowanie sytuacji objętych § 1 i § 2 pozostaje w zgodzie z przeznaczeniem

przepisów dotyczących ochrony własności. Dla interesu właściciela, który został

naruszony zabudową jego nieruchomości jest rzeczą obojętną, kto tej budowy

dokonał, wskazuje na to szerokie wyznaczenie kręgu zobowiązanych do nabycia

nieruchomości.

Podmiotem, który wzniósł budynki na nieruchomości będącej obecnie

własnością powódki był Skarb Państwa, który przekazał Instytutowi Kardiologii ich

posiadanie wraz z nieruchomością i zobowiązaniami. Doszło zatem do następstwa

prawnego po stronie zobowiązanej do nabycia nieruchomości. Podkreślenia

wymaga, że w odniesieniu do Skarbu Państwa nie może mieć miejsca następstwo

prawne pod tytułem ogólnym, a jednocześnie jest on podmiotem, który byłby

uprawniony do zgłoszenia roszczenia objętego art. 231 § 1 k.c. Nie ma podstaw do

7

wniosku, że pozwany mimo przekazania nieruchomości Instytutowi Kardiologii

zachował samoistne posiadanie. Charakter posiadania nieruchomości przez ten

Instytut wynika z treści powołanego pisma, a samodzielność korzystania z niej

i traktowania jej na równi z pozostałymi nieruchomościami przeczy zależności

posiadania. Nie zasługuje również na podzielenie ocena decyzji z dnia 14 maja

2007 r., skoro bezprzedmiotowość postępowania o wywłaszczenie łączy

z zakończeniem inwestycji, co zbiegło się z przekazaniem posiadania

nieruchomości. Okoliczności rozpoznawanej sprawy przemawiają za tym, że

przepis art. 231 § 2 k.c. może być zastosowany w stosunku do następcy prawnego

tego, kto wzniósł budynki. Pozostaje to również w zgodzie z jego logiczną

wykładnią opartą na przesłankach społeczno-gospodarczych, przemawiających za

przyznaniem ochrony właścicielowi przez podmiot, który posiada nieruchomość

i korzysta zarówno z niej, jak i wzniesionych budynków, które w tym celu były

wybudowane i są jednym z elementów kompleksu budynków funkcjonalnie

powiązanych, a jednocześnie dojdzie do usunięcia rozbieżności pomiędzy stanem

własności i stanem posiadania nieruchomości. Odmienna wykładnia art. 231 § 2

k.c. dokonana przez Sąd Apelacyjny nie zasługuje na podzielenie jako sprzeczna

z przesłankami stanowiącymi ratio legis tego przepisu.

Nie można zgodzić się również ze stanowiskiem tego Sądu, że pozwany jest

biernie legitymowany w odniesieniu do roszczenia objętego art. 224 § 2 w związku

z art. 225 k.c. – o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości,

skoro nie można mu przypisać przymiotu korzystającego, ponieważ nigdy nim nie

był.

Poza zakresem podniesionych przez skarżącego zarzutów podkreślenia

wymaga, że w przytoczonych okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie mogło

dojść do zastosowania art. 121 pkt 4 k.c.

Z powyższych względów zaskarżony wyrok został uchylony na podstawie

art. 39815

§ 1 k.p.c., a sprawa przekazana do ponownego rozpoznania. Częściowe

cofnięcie skargi kasacyjnej było przyczyną umorzenia w tym zakresie

postępowania, wywołanego jej wniesieniem, w oparciu o art. 391 § 2 w związku

8

z art. 39821

k.p.c. Z mocy art. 108 § 2 w związku z art. 39821

k.p.c. rozstrzygnięcie

o kosztach postępowania kasacyjnego pozostawiono orzeczeniu końcowemu.