II CSK 104/11

Sygn. akt II CSK 104/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 listopada 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Anna Kozłowska

SSA Agnieszka Piotrowska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej budynku

przy ulicy K.

przeciwko S. - Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 9 listopada 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 15 czerwca 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy, wyrokiem z dnia 26.03.2009 roku oddalił powództwo

Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ulicy K. , skierowane przeciwko „S.”

spółce z o.o., w którym strona powodowa domagała się ustalenia,

że pomieszczenie węzła cieplnego, położone w piwnicy budynku mieszkalnego

przy ulicy K. , stanowi część nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ustęp 2

ustawy o własności lokali oraz wydania stronie powodowej tego pomieszczenia.

Sąd I instancji ustalił, że powodową Wspólnotę Mieszkaniową tworzą

właściciele lokali mieszkalnych wielorodzinnego budynku mieszkalnego przy ulicy

K. , który jest ogrzewany przez własny węzeł cieplny, usytuowany w

pomieszczeniu w piwnicy budynku, oznaczonym numerem 14, o powierzchni 16,57

m2

, wydzielonym trwałymi ścianami, z oddzielnym wejściem.

Pomieszczenie to, spełniające warunki samodzielnego lokalu w rozumieniu

art. 2 ustęp 2 ustawy o własności lokali, stanowiło początkowo część wspólną

nieruchomości, a następnie aktem notarialnym z dnia 16 lutego 2006 roku zostało

wyodrębnione jako samodzielny lokal na rzecz strony pozwanej i wpisane do

księgi wieczystej Kw nr /.../ , prowadzonej przez Sąd Rejonowy, w której wskazano

jako właściciela tego lokalu ,,S.” spółkę z o.o.

Sąd I instancji ustalił dalej, że Energetyka Cieplna spółka z o.o., w

odpowiedzi na pismo strony powodowej z dnia 27 marca 2006 roku w sprawie

zawarcia umowy sprzedaży energii cieplnej i świadczenia usług przesyłowych dla

Wspólnoty, poinformowała Wspólnotę, że warunkiem zawarcia takiej umowy jest

posiadanie przez stronę powodową tytułu prawnego do pomieszczenia węzła

cieplnego, który stanowi własność strony pozwanej.

W dniu 9.02.2007 roku strona pozwana zaproponowała stronie powodowej

zawarcie umowy sprzedaży pomieszczenia węzła cieplnego z wyposażeniem za

kwotę 120.000 zł z VAT.

3

Na tle powyższych ustaleń faktycznych Sąd Okręgowy doszedł do

przekonania , że powództwo o ustalenie, oparte na art. 189 k.p.c. nie zasługuje na

uwzględnienie z braku interesu prawnego po stronie powodowej.

Sąd wskazał dalej, że strona pozwana wylegitymowała się prawem

własności pomieszczenia węzła cieplnego, wpisanym do księgi wieczystej Kw nr

/.../, prowadzonej przez Sąd Rejonowy, na podstawie aktu notarialnego z dnia

16.02.2006 roku, zaś strona powodowa nie wykazała przysługującego jej do tego

lokalu prawa własności, co uniemożliwiło także uwzględnienie powództwa

windykacyjnego (art. 222 § 1 k.c.).

Sąd Apelacyjny, wyrokiem z dnia 15.06.2010 roku, oddalił apelację

Wspólnoty Mieszkaniowej od powyższego wyroku i odstąpił od obciążania strony

powodowej kosztami postępowania apelacyjnego na rzecz strony pozwanej.

Sąd Odwoławczy podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd

I instancji, ale dokonał ich odmiennej oceny prawnej, stwierdzając, że strona

pozwana nie ma interesu prawnego w domaganiu się ustalenia prawa własności

przedmiotowego lokalu, skoro może osiągnąć założony cel w drodze dalej idącego

i zapewniającego pełniejszą ochronę jej praw, powództwa o uzgodnienie treści

księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy z dnia 6 lipca

1982 roku o księgach wieczystych i hipotece), będącego jedynym sposobem

obalenia domniemania z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, z którego

w odniesieniu do spornego pomieszczenia korzysta pozwana Spółka.

W skardze kasacyjnej, wniesionej od powyższego wyroku Sądu II instancji

strona powodowa, zaskarżając punkt I wyroku, zarzuciła w ramach pierwszej

podstawy kasacyjnej naruszenie art. 3 ustęp 1 i 2 ustawy o własności lokali

przez błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że pomieszczenia tak zwanych

węzłów cieplnych nie mieszczą się w definicji części wspólnych nieruchomości,

naruszenie art. 3 ustęp 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez przyjęcie,

że kwestionowanie treści wpisu prawa własności lokalu w księdze wieczystej może

nastąpić tylko w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi wieczystej

z rzeczywistym stanem prawnym, naruszenie art. 58 § 1 k.c. przez nie dokonanie

oceny ważności czynności prawnej, na podstawie której strona pozwana

4

wyodrębniła lokal węzła cieplnego, w sytuacji jej sprzeczności z art. 3 ustęp 1

ustawy o własności lokali, naruszenie art. 5 ustawy o księgach wieczystych

i hipotece polegające na nieuprawnionym przyjęciu, że strona pozwana korzysta

z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, dalej naruszenie art. 189 k.p.c. przez

przyjęcie, że powódka nie wykazała istnienia interesu prawnego w ustaleniu,

iż pomieszczenie nr 14 stanowi część wspólną nieruchomości oraz naruszenie art.

9 ustęp 1 punkt 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez przyjęcie,

iż wyeliminowanie przez stronę pozwaną możliwości oferowania usług powódce

przez innych przedsiębiorców nie stanowi nadużycia pozycji dominującej.

W ramach drugiej podstawy kasacyjnej strona powodowa zarzuciła

naruszenie przepisów postępowania - art. 316 k.p.c. przez sprzeczność

w ustaleniach faktycznych, mającą wpływ na wynik sprawy, art. 382 k.p.c.

w związku z art. 328 § 1 k.p.c. przez nie przeprowadzenie zawnioskowanych

dowodów w postępowaniu apelacyjnym, naruszenie art. 234 k.p.c. przez przyjęcie

niedopuszczalności obalenia domniemania płynącego z art. 3 ustęp 1 ustawy

o księgach wieczystych i hipotece w drodze powództwa opartego na prawie

własności nieujawnionym w księdze wieczystej, naruszenie art. 278 § 1 k.p.c.

w związku z art. 233 § 1 k.p.c. przez dokonanie ustaleń faktycznych na podstawie

opinii biegłego sądowego nie posiadającego wiadomości specjalnych

uprawniających go do wydania opinii w sprawie.

Formułując powyższe zarzuty strona powodowa domagała się uchylenia

zaskarżonego wyroku Sądu II instancji i orzeczenia co do istoty sprawy

lub przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu celem jej ponownego rozpoznania i

orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna strony powodowej nie zasługuje na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie skarżąca domagała się, na podstawie art. 189 k.p.c.,

ustalenia że przysługuje jej prawo odrębnej własności lokalu niemieszkalnego nr 14

wraz ze związanym z nim udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu

i udziałem w nieruchomości budynkowej. Na podstawie art. 222 § 1 k.c. żądała

nakazania stronie pozwanej wydania jej tego lokalu.

5

Z materiału sprawy wynika, że jednostronną czynnością prawną w formie

aktu notarialnego z dnia 16.02.2006 roku, strona pozwana jako właściciel

nieruchomości ustanowiła dla siebie, na podstawie art. 7 ustawy z dnia 24.06.1994

roku o własności lokali, odrębną własność przedmiotowego pomieszczenia węzła

cieplnego, spełniającego wymogi samodzielnego lokalu niemieszkalnego

w rozumieniu art. 2 ustęp 2 cytowanej ustawy i uzyskała wpis do księgi wieczystej

Kw nr /.../, prowadzonej przez Sąd Rejonowy.

Stosownie do art. 7 ustawy o własności lokali, odrębną własność lokalu

można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej

właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność.

Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie

aktu notarialnego; do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi

wieczystej.

Z treści cytowanego przepisu wynika, że wpis prawa własności lokalu,

z którym jest związany udział w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu

i udział w nieruchomości wspólnej , ma charakter konstytutywny.

Stosownie do art. 3 ustawy o k.w.h. - domniemywa się, że prawo jawne

z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Trudno zanegować co do zasady pogląd skarżącej, że w doktrynie

i orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje stanowisko, iż obalenie tego

domniemania może nastąpić nie tylko w drodze powództwa z art. 10 u.k.w.h.,

ale także w każdym innym postępowaniu, w którym obalenie takiego domniemania

stanowi przesłankę rozstrzygnięcia (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia

18 maja 2010 r., III CZP 134/09, OSNC 2010/10/131). Domniemanie to obejmuje

zarówno wpisy konstytutywne, jak i deklaratywne.

W uchwale SN z dnia 13 stycznia 2011 r. (sygn. akt III CZP 123/10, Lex nr

688471) wskazano jednak, że istnieje zasadnicza różnica pomiędzy wpisem

deklaratywnym a, mającym charakter wyjątku, wpisem konstytutywnym, który

odnosi się do wpisu do księgi wieczystej prawa wieczystego użytkowania gruntu

oraz wpisu odrębnej własności lokalu.

6

Do nabycia prawa, którego dotyczy wpis deklaratywny, nie jest potrzebny

wpis w księdze wieczystej. Wpis ten, dokonany na podstawie dokumentu

zawierającego podstawę materialnoprawną, potwierdza jedynie istniejące prawo.

Do nabycia prawa objętego wpisem konstytutywnym (prawo użytkowania

wieczystego gruntu, prawo odrębnej własności lokalu) konieczna jest natomiast

zarówno podstawa materialnoprawna (przykładowo umowa, jednostronna czynność

prawna w formie aktu notarialnego), jak i sam wpis w księdze wieczystej.

Wskazana wyżej różnica nie może pozostać bez wpływu na sposób, w jaki

może być obalone domniemanie prawdziwości wpisu prawa jawnego z księgi

wieczystej. Jeżeli bowiem do powstania prawa potrzebny jest wpis, to i do jego

wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie wpisu. Nie jest wystarczające do usunięcia

niezgodności wpisu konstytutywnego obalenie jego podstawy materialnoprawnej,

konieczne jest bowiem obalenie także samego wpisu.

Ze wskazanych przyczyn, Sąd Najwyższy w cytowanej wyżej uchwale z dnia

13 stycznia 2011 r. (sygn. akt III CZP 123/10, Lex nr 688471) przyjął,

że domniemanie zgodności prawa użytkowania wieczystego z rzeczywistym

stanem prawnym może być obalone wyłącznie w procesie o uzgodnienie treści

księgi wieczystej wszczętym na podstawie art. 10 u.k.w.h, co należy odnieść także

do wpisu do księgi wieczystej prawa odrębnej własności lokalu. Podobne

stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.12.2004 r. (I CK 389/04, Lex nr

277081) wskazując, że powód może wprawdzie w procesie o wydanie

nieruchomości wykazywać, iż pozwany legitymujący się prawem własności, nie jest

właścicielem, jednakże w sytuacji, gdy pozwany ujawniony jest jako właściciel

w księdze wieczystej, obalenie domniemania z art. 3 u.k.w.h. może nastąpić tylko

w procesie wytoczonym na podstawie art. 10 u.k.w.h.

Istnienie interesu prawnego jako materialnoprawnej przesłanki powództwa

o ustalenie opartego na art. 189 k.p.c. należy oceniać w kontekście utrwalonego

w doktrynie i judykaturze stanowiska, że interes prawny nie zachodzi z reguły,

gdy zainteresowany może na innej drodze osiągnąć w pełni ochronę swoich praw

(zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 1997 r., II CKN 201/97,

M. Prawn. 1998/2/3; z dnia 21 stycznia 1998 r., II CKN 572/97 nie publ.; z dnia

7

5 października 2000 r. II CKN 750/99, nie publ.; z dnia 29 marca 2001 r., I PKN

333/00, Prok. i Pr. 2002/2/43 oraz z dnia 22 listopada 2002 r., IV CKN 1519/00,

nie publ.).

Brak interesu prawnego w uzyskaniu orzeczenia ustalającego prawo lub

stosunek prawny ma miejsce wtedy, gdy te okoliczności faktyczne, na tle których

powód występuje z żądaniem, uzasadniają wystąpienie z żądaniem zmierzającym

do zaspokojenia roszczenia, o którym powód twierdzi, że mu przysługuje.

W sytuacji gdy powód może żądać świadczenia lub uzgodnienia treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, nie ma interesu prawnego w żądaniu

ustalenia stosunku prawnego lub prawa (por. wyrok SN z dnia 4.03.2011 roku,

I CSK 351/10, Lex nr 785272, a także postanowienie SN z dnia 29.10.2009 roku,

sygn. akt III CZP 79/09, nie publ.).

Przewidziane w art. 10 u.k.w.h. powództwo stanowi instrument prawny

służący usunięciu niezgodności stanu prawnego nieruchomości ujawnionego

w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, co oznacza, że po obu

stronach takiego sporu muszą wystąpić podmioty powołujące się na przysługujące

im prawo do tej samej nieruchomości lub jej części (por. wyrok SN z dnia

19.11.2004r, II CK 152/04, Lex nr 512049). Taka właśnie sytuacja ma miejsce

w rozpoznawanej sprawie.

Powyższe rozważania prowadzą do wniosku, że sformułowane w skardze

kasacyjnej strony powodowej zarzuty naruszenia prawa procesowego

i materialnego, zwłaszcza art. 189 k.p.c. przez przyjęcie, że powódka nie wykazała

istnienia interesu prawnego w ustaleniu, że pomieszczenie nr 14 stanowi część

wspólną nieruchomości, art. 3 ustęp 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

przez przyjęcie, że kwestionowanie treści wpisu prawa własności lokalu w księdze

wieczystej może nastąpić tylko w drodze procesu o uzgodnienie treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, naruszenie art. 58 § 1 k.c. przez nie

dokonanie oceny ważności czynności prawnej, na podstawie której strona pozwana

wyodrębniła lokal węzła cieplnego, w sytuacji jej sprzeczności z art. 3 ustęp 1

ustawy o własności lokali uznać należy, wobec nietrafnego wyboru

8

przez stronę powodową sposobu dochodzenia roszczenia, za pozbawione

uzasadnionych podstaw.

Powtórzyć bowiem wypada, reasumując, że wpis odrębnej własności lokalu

wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu ma charakter

konstytutywny. Od momentu jego dokonania obowiązuje wynikające z art. 3

ustawy o k.w.h. domniemanie prawne zgodności tego wpisu z rzeczywistym

staniem prawnym.

Obalenie tego domniemania, z uwagi na konstytutywność wpisu, może

nastąpić w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym, wszczętym na podstawie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku

o księgach wieczystych i hipotece (por. uchwała SN z dnia 13 stycznia 2011 r oku,

III CZP 123/10,. OSNC 2011/9/96, wyrok SN z dnia 16 lutego 2011 roku, I CSK

305/10, Lex nr 798321).

Powództwo o ustalenie, w kształcie zgłoszonym w pozwie, trafnie więc

podlegało oddaleniu z uwagi na nie wykazanie interesu prawnego strony

powodowej w dochodzeniu roszczenia na podstawie art. 189 k.p.c., skoro

właściwym sposobem zaspokojenia interesu strony powodowej było wytoczenie

powództwa z art. 10 ustawy o k.w.h.

To w tym bowiem postępowaniu podlega badaniu przez Sąd, jako

przesłanka rozstrzygnięcia, ważność czynności prawnej stanowiącej

materialnoprawną podstawę wpisu do księgi wieczystej, w niniejszej sprawie prawa

własności przysługującego stronie pozwanej wobec przedmiotowego lokalu węzła

cieplnego.

W tym stanie rzeczy skarga kasacyjna strony powodowej podlegała, jako

bezzasadna, oddaleniu na podstawie art. 39814

k.p.c.

jw