II CSK 77/11

Sygn. akt II CSK 77/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 listopada 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

SSA Marek Machnij

w sprawie z powództwa E. G.

przeciwko W. W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 25 listopada 2011 r.,

skargi kasacyjnej powódki

od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 5 października 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powódki na rzecz

pozwanego kwotę 1800 (tysiąc osiemset) zł tytułem zwrotu

kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

E. G. po rozszerzeniu wytoczonego W. W. w dniu 1 kwietnia 2008 r.

powództwa domagała się ostatecznie zasądzenia od pozwanego kwoty 75 000 zł, z

określonymi odsetkami ustawowymi, jako odszkodowania za niewykonanie umowy

z dnia 4 stycznia 2007 r.

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2010 r. zasądził od pozwanego

na rzecz powódki 75 000 zł, z ustawowymi odsetkami od kwoty 45 000 zł od dnia

4 stycznia 2008 r., a od kwoty 30 000 zł od dnia 2 kwietnia 2010 r.

Sąd Okręgowy po rozpoznaniu apelacji pozwanego wyrokiem z dnia

5 października 2010 r. zmienił wyrok Sądu Rejonowego i powództwo oddalił.

Podstawę obu wyroków stanowiły następujące ustalenia faktyczne:

W dniu 4 stycznia 2007 r. powódka zawarła z pozwanym pisemną umowę

„w sprawie sprzedaży lokalu mieszkalnego, sprzedaży udziału w gruncie oraz

ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego”. Umowa dotyczyła lokalu

mieszkalnego nr 2 w budynku przy ul. S. [...] w P., położonego na parterze, o

powierzchni 44,02 m2

, oraz części stanowiących współwłasność pozwanego

działek nr 97/34, 97/36 i 97/25, na których posadowiony był budynek. Zgodnie z

umową pozwany miał w określonym terminie ustanowić odrębną własność tego

lokalu w tzw. stanie deweloperskim oraz przenieść na powódkę wraz z udziałami

we własności działek za cenę w wysokości 150 000 zł. W umowie zastrzeżono dla

obu stron możliwość odstąpienia w razie zaistnienia określonych przesłanek. W

chwili zawarcia umowy dom przy ul. S. [...] był już wybudowany i wyposażony we

wszystkie instalacje, ale nie założono w nim jeszcze liczników, jak też nie ocieplono

styropianem, a na klatkach schodowych i balkonach nie założono balustrad, zaś w

mieszkaniach, piwnicach i garażu nie położono posadzek. W umowie znajdowały

się także postanowienia dotyczące wykończenia mieszkania. Pozwany nie

prowadził działalności gospodarczej. Powódka uiściła pozwanemu łącznie na

poczet uzgodnionej ceny sprzedaży kwotę 70 000 zł; 20 000 zł w dniu zawarcia

umowy, 30 000 zł 15 lutego 2007 r. i 20 000 zł 2 marca 2007 r. Pozwany

oświadczył, że potrzebuje tych pieniędzy, aby wypłacić się wspólnikowi. Resztę

3

ceny powódka miała zapłacić przed zawarciem umowy sprzedaży w formie aktu

notarialnego. We wrześniu 2007 r. pozwany powołując się na wzrost cen oraz

zmiany w przepisach podatkowych zażądał od powódki dopłaty w wysokości

70 000 zł do uzgodnionej w umowie ceny lokalu, a gdy powódka nie zgodziła się na

dopłatę, złożył oświadczenie o odstąpieniu od umowy, następnie zaś zwrócił

powódce całą otrzymaną od niej kwotę na poczet ceny oraz zapłacił odsetki od

zwróconej kwoty w wysokości 5 541,50 zł.

Sąd Rejonowy zakwalifikował umowę zawartą przez strony w dniu 4 stycznia

2007 r. jako umowę deweloperską w szerokim tego słowa znaczeniu i przyjął, że jej

niewykonanie przez pozwanego z przyczyn, za które ponosi odpowiedzialność,

uzasadniało zasądzenie od niego na rzecz powódki, na podstawie art. 471 k.c.,

dochodzonego w pozwie odszkodowania, odpowiadającego różnicy między obecną

ceną rynkową lokalu, którego dotyczy spór, a ceną tego lokalu określoną w umowie

z dnia 4 stycznia 2007 r., wraz z odsetkami za opóźnienie w zapłacie (art. 481 § 1

i 2 w związku z art. 455 k.c.).

Sąd Okręgowy zgodził się z przyjętą przez Sąd Rejonowy kwalifikacją

umowy z dnia 4 stycznia 2007 r., inaczej jednak niż Sąd Rejonowy uznał tę umowę

za nieważną ze względu na niezachowanie w odniesieniu do niej jako umowy

zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości wymaganej przez art.

158 k.c. dla umów zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości

formy aktu notarialnego. Ponadto wskazał, że także przy założeniu, że umowa

z dnia 4 stycznia 2007 r. jest umową przedwstępną, nie ma podstaw do

uwzględnienia dochodzonego roszczenia, ponieważ z tytułu niewykonania umowy

przedwstępnej można dochodzić odszkodowania tylko w granicach tzw. ujemnego

interesu umowy (art. 390 § 1 k.c.), a odszkodowanie, o które wystąpiła powódka,

obejmuje tzw. pozytywny interes umowy.

Skarżąc w całości wyrok Sądu Okręgowego powódka jako podstawy

kasacyjne przytoczyła naruszenie art. 158 w związku z art. 73 § 1 i art. 58 3 k.c.

oraz naruszenie art. 471 w związku z art. 361 § 2 i art. 390 § 1 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

4

Nieodzowną przesłanką przewidzianej w art. 471 k.c. odpowiedzialności

odszkodowawczej jest wykazanie przez powoda istnienia określonego

zobowiązania pozwanego dłużnika, którego niewykonanie lub nienależyte

wykonanie miało spowodować szkodę objętą dochodzonym odszkodowaniem.

Powódka łączyła dochodzone odszkodowanie z niewykonaniem przez pozwanego,

wywodzonego z umowy stron z dnia 4 stycznia 2007 r., zobowiązania do

przeniesienia własności lokalu. Zmierzała do wykazania, że umowa ta była umową

deweloperską w szerokim tego słowa znaczeniu. Tak też ją – jak wiadomo –

zakwalifikował Sąd Okręgowy w ślad za Sądem Rejonowym. Uznał, że umowa ta,

której zasadniczą treścią było zobowiązanie pozwanego do przeniesienia własności

wybudowanego przez niego lokalu na powódkę – niespełniająca wymagań

przewidzianych w art. 9 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”) – należała do

umów deweloperskich sensu largo.

Według art. 158 zdanie pierwsze k.c., umowa zobowiązująca do

przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu

notarialnego. Przewidziane w tym przepisie wymaganie zachowania formy aktu

notarialnego dotyczy wszelkich umów zobowiązujących do przeniesienia własności

nieruchomości, zarówno nazwanych, jak i nienazwanych. Na marginesie można

więc zauważyć, że art. 26 ust. 1 nieobowiązującej jeszcze ustawy z dnia

16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), nakazujący zawarcie umowy

deweloperskiej w rozumieniu art. 3 pkt 5 tej ustawy w formie aktu notarialnego,

wyraża to, co już wynika z art. 158 k.c. Sankcję niezachowania formy wymaganej

przez art. 158 zdanie pierwsze k.c. określa art. 73 §2 k.c. Jest nią nieważność

umowy zawartej bez dochowania wymaganej formy. Nie ma przy tym w odniesieniu

do tej sankcji zastosowania wprost art. 58 § 3 k.c. Artykuł 58 § 1 i 2 k.c. przewiduje

sankcję nieważności czynności prawnej z powodu sprzeczności z ustawą lub

zasadami współżycia społecznego treści czynności prawnej, także więc § 3 tego

artykułu normuje tylko częściową nieważność czynności prawnej z powodu

sprzeczności z ustawą lub zasadami współżycia społecznego treści czynności

prawnej. W odniesieniu do przypadków nieważności czynności prawnej z innych

5

przyczyn niż sprzeczność treści czynności prawnej z ustawą lub zasadami

współżycia społecznego przepis art. 58 § 3 k.c. może mieć zastosowanie jedynie

w drodze analogii, jeżeli uzasadniają to konkretne okoliczności (zob. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 12 maja 2000 r., V CKN 1029/00, OSNC 2001, nr 6, poz. 83).

W formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności powinna być zatem

zawarta również – tak jak przyjął Sąd Okręgowy – zarówno zobowiązująca do

przeniesienia własności nieruchomości umowa deweloperska odpowiadająca

wymaganiom art. 9 ust. 2 u.w.l. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 lutego

2008 r., II CSK 463/07, LEX nr 463366 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia

9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10, OSNC 2011, nr 7-8, poz. 79), jak

i zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości umowa deweloperska

nieodpowiadająca tym wymaganiom.

Za bronionym przez skarżącą przeciwnym poglądem nie przemawiają

powoływane przez nią argumenty nawiązujące do stanowiska Sądu Najwyższego

zajętego w uchwale z dnia 27 czerwca 1975 r., III CZP 55/75 (OSNC 1976, nr 4,

poz. 75), dotyczącej umowy zlecenia. W uchwale tej przyjęto, że umowa zlecenia,

której przedmiotem jest nabycie prawa własności nieruchomości przez

zleceniobiorcę w jego własnym imieniu z obowiązkiem późniejszego przeniesienia

na zleceniodawcę, nie wymaga formy aktu notarialnego. Przyczyną takiego

rozstrzygnięcia było to, że wskazana umowa zlecenia nie zobowiązuje

bezpośrednio zleceniobiorcy do przeniesienia własności nieruchomości –

zobowiązanie to stanowi skutek uregulowania zawartego w art. 740 zdanie drugie

k.c., założeniem zaś pozwu oraz zaskarżonego wyroku jest kwalifikowanie umowy

z dnia 4 stycznia 2007 r. jako umowy, w której pozwany zaciągnął bezpośrednio

zobowiązanie do przeniesienia własności wybudowanej nieruchomości lokalowej na

powódkę, a więc jako umowy niewątpliwie mieszczącej się w hipotezie art. 158

zdanie pierwsze k.c.

Przeciwnego, bronionego przez skarżącą poglądu nie da się także uzasadnić

za pomocą przytaczanych przez nią argumentów nawiązujących do wyroków Sądu

Najwyższego z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01 (OSNC 2004, nr 7-8, poz. 130),

z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03 (LEX nr 183717), z dnia 8 sierpnia 2007 r.,

6

I CSK 177/07 (OSNC-ZD 2008, nr C, poz. 67), z dnia 29 lutego 2008 r., II CSK

463/07 oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10.

W wyroku z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, a także odwołującym się do niego

wyroku z dnia 8 sierpnia 2007 r., I CSK 177/07, brak jakichkolwiek wyjaśnień,

dlaczego do pisemnej umowy, co do której przyjęto, że nie jest umową

przedwstępną, lecz umową deweloperską, zobowiązującą jedną stronę do

przeniesienia własności wybudowanego przez nią lokalu na drugą stronę, nie ma

zastosowania art. 73 § 2 zdanie pierwsze k.c. w związku z art. 158 k.c. Natomiast

w wyroku z dnia 30 czerwca 2004 r., IV CK 521/03, wyrażono, z jednej strony,

możliwy do zaakceptowania pogląd, że zawarta w formie pisemnej umowa o treści

przewidzianej w art. 9 ust. 1 u.w.l., która nie spełnia wymagań art. 9 ust. 2 u.w.l.,

jest ważna, jeśli tylko odpowiada przepisom Kodeksu cywilnego, a z drugiej strony,

zapatrywanie pozostające w sprzeczności z tym poglądem o niestosowaniu się do

niej art. 73 §2 zdanie pierwsze k.c., mimo iż nie odpowiada ona przepisowi art. 158

zdanie pierwsze k.c. Tej niekonsekwencji nie zawiera już wyrok z dnia 29 lutego

2008 r., II CSK 463/07, ani uchwała z 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10.

W orzeczeniach tych również przyjęto, że zawarta w formie pisemnej umowa

o treści przewidzianej w art. 9 ust. 1 u.w.l., która nie spełnia wymagań art. 9 ust. 2

u.w.l., jest ważna, jeśli tylko odpowiada przepisom Kodeksu cywilnego, ale

wychodząc z tego założenia nie uznano jej za ważną w zakresie dotyczącym

objętego hipotezą art. 158 zdanie pierwsze k.c. zaciągnięcia zobowiązania do

przeniesienia własności wybudowanego lokalu, a tylko w zakresie dotyczącym

stosunków o innej treści. W przypadku uchwały wniosek taki wynika z zastrzeżenia

w jej uzasadnieniu, że niezawarcie rozpatrywanej umowy w formie aktu

notarialnego „pozbawia kontrahenta roszczeń rzeczowych”, przez które to

roszczenia rozumie się tu – jak można sądzić – roszczenia o przeniesienie

własności lokalu.

Jednakże dokonane w sprawie ustalenia faktyczne nie dawały podstaw do

przyjętej w zaskarżonym wyroku kwalifikacji umowy stron z dnia 4 stycznia 2007 r.

Umowa ta była w istocie umową przedwstępną, zobowiązującą do zawarcia umowy

o ustanowienie odrębnej własności lokalu. W wyroku z dnia 29 lutego 2008 r.,

II CSK 463/07, trafnie zauważono, że odrębna własność lokalu może powstać też

7

w wyniku wykonania umowy przedwstępnej, czyli przez zawarcie odpowiedniej

przyrzeczonej w niej umowy. Osiągnięciu zatem takiego celu, który jest typowym

celem umowy deweloperskiej, mogą służyć również – inaczej niż przyjęto

w wyrokach z dnia 9 lipca 2003 r., IV CKN 305/01, z dnia 30 czerwca 2004 r.,

IV CK 521/03, z dnia z dnia 8 sierpnia 2007 r., I CSK 177/07, oraz w uchwale

z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10 – umowy przedwstępne, także tylko

pisemne, zobowiązujące do zawarcia umowy o ustanowienie odrębnej własności

lokalu, czyli w istocie umowy sprzedaży lub jakiejkolwiek innej umowy

zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu (por. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 22 grudnia 2005 r., V CSK 19/05, LEX nr 407115). Należy przy tym

zaznaczyć, ponieważ wydaje się to mieć szczególnie istotne znaczenia w takich

właśnie przypadkach, że jeżeli w umowie przedwstępnej przewidziano dokonanie

przed zawarciem umowy przyrzeczonej zaliczek na poczet przyszłego świadczenia

należnego na podstawie umowy przyrzeczonej albo dokonanie innych świadczeń

związanych z przedmiotem umowy przyrzeczonej, nie powinna budzić wątpliwości

możliwość pełnego rozliczenia się stron z tytułu tych zaliczek lub innych świadczeń,

gdy niedoszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Rozliczenia te mogą się opierać

w zależności od okoliczności sprawy na różnych podstawach prawnych (zob. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2009 r., I CSK 84/09, OSNC 2010, nr 1,

poz. 14 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2007 r., III CZP 3/07,

OSNC 2008, nr 2, poz. 15). W szczególności roszczenie o zwrot zaliczek w pełnej

wysokości uzasadniają przepisy o nienależnym świadczeniu (art. 410 § 2 k.c.).

Przeciwko kwalifikowaniu umowy stron z dnia 4 stycznia 2007 r. jako umowy

deweloperskiej w najszerszym nawet tego słowa znaczeniu przemawia nie tylko to,

że pozwany nie był przedsiębiorcą ani wyłącznym właścicielem nieruchomości przy

ul. S.[...], zaś umowa dotyczyła lokalu już wybudowanego w stopniu bliskim ”stanu

deweloperskiego”, w jakim miał on być wydany powódce, ale i to, że kwoty, które

powódka zgodnie z tą umową miała zapłacić przed wydaniem jej lokalu nie mogą

być uznane za przeznaczone na finansowanie jego budowy, a postanowienia tej

umowy wskazują na zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości definitywnej

umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu w postaci jego sprzedaży.

8

Wszystkie te okoliczności nakazują uznać omawianą umowę za umowę

przedwstępną, zobowiązującą do ustanowienia odrębnej własności lokalu.

Mimo iż była ona ważną umową przedwstępną, jej niewykonanie nie

uzasadniało jednak z przyczyn, o których wspomniano już w zaskarżonym wyroku,

zasądzenia dochodzonego odszkodowania. Odpowiedzialność odszkodowawcza

strony umowy przedwstępnej z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej

ogranicza się w zasadzie do naprawienia szkody, którą ona poniosła przez to,

że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. do pokrycia ujemnego interesu

umowy, czyli tego, co miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej (art. 390

§ 1 k.c.), a więc w szczególności do pokrycia kosztów zawarcia umowy

przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej (por. art.

566 § 1 zdanie drugie oraz art. 574 zdanie drugie k.c.). Odpowiedzialność ta nie

może zatem objąć tego, co strona miałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia

umowy przyrzeczonej i jej wykonania, czyli - innymi słowy – prowadzić do pokrycia

uszczerbku, którego strona ta doznała wskutek niewykonania umowy

przyrzeczonej, zasądzenie zaś dochodzonej kwoty na rzecz powódki w związku

z niezawarciem przez pozwanego umowy przyrzeczonej w umowie z dnia

4 stycznia 2007 r. oznaczałoby zasądzenie odszkodowania obejmującego taki

właśnie uszczerbek (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2009 r.,

I CSK 84/09).

Podsumowując, zaskarżony wyrok odpowiada prawu, dlatego skargę

kasacyjną należało oddalić (art. 39814

k.p.c.), a o kosztach postępowania

kasacyjnego rozstrzygnąć zgodnie z art. 98 w związku z art. 108 § 1 i art. 39821

k.p.c.