III CZP 60/11

Uchwała z dnia 25 listopada 2011 r. III CZP 60/11

Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Marta Romańska

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa "J.W.C.H." S.A. w Z. przeciwko "K.R.",

sp. z o.o. w K. i Skarbowi Państwa-Staroście N. o uzgodnienie treści księgi

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 25 listopada 2011 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Nowym Sączu postanowieniem z dnia 14

czerwca 2011 r.:

"Czy budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w

użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika?"

podjął uchwałę:

Budynek wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie oddanym w

użytkowanie wieczyste stanowi własność wieczystego użytkownika.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Muszynie wyrokiem z dnia 12 lipca 2010 r. uzgodnił treść

księgi wieczystej nr (...) z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, że nakazał

ujawnienie powódki w dziale II jako wieczystego użytkownika działki nr 23 oraz

właściciela budynku karczmy regionalnej "C.P.", stanowiącego odrębną

nieruchomość, w miejsce "K.R.", spółki z o.o. w K. Stwierdził, że umowa

przeniesienia prawa użytkowania wieczystego opisanej działki oraz prawa

własności posadowionego na niej budynku, przysługujących "C.P." S.A., na

podstawie której "K.R.", spółka z o.o. w K. została ujawniona w księdze wieczystej

jako użytkownik wieczysty i właściciel budynku, jest bezwzględnie nieważna. W

konsekwencji uznał, że użytkownikiem wieczystym gruntu i właścicielem budynku

pozostaje powódka, będąca następcą prawnym "C.P." S.A.

Sąd Okręgowy w Nowym Sączu przy rozpoznawaniu apelacji strony pozwanej

zwrócił uwagę na bezsporny fakt, że budynek usytuowany na działce nr 23 został

wzniesiony nie przez użytkownika wieczystego, lecz przez dzierżawcę gruntu. W

związku z tym powziął poważne wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu

prawnym przedstawionym Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie

art. 390 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wątpliwości Sądu Okręgowego dotyczą statusu prawnego budynku, który nie

został wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste bezpośrednio

przez wieczystego użytkownika, lecz przez osobę będącą – na podstawie umowy z

użytkownikiem wieczystym – dzierżawcą gruntu. Źródłem tych wątpliwości jest

niejednolite stanowisko Sądu Najwyższego w zakresie wykładni art. 235 § 1 k.c.

Zgodnie z tym przepisem, budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu

Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego lub ich

związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność; to samo dotyczy

budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z

właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie

wieczyste.

W uchwale z dnia 11 lipca 1983 r., III CZP 27/83 (OSNCP 1984, nr 2-3, poz.

24) Sąd Najwyższy przyjął, że osoba trzecia, która wzniosła wspólnie z wieczystym

użytkownikiem dom mieszkalny, nie staje się przez to współwłaścicielem tego

domu. Osobie tej przysługuje natomiast – przy zachowaniu przesłanek określonych

w art. 231 § 1 k.c. – prawo domagania się przeniesienia na nią udziału w

wieczystym użytkowaniu oraz przeniesienia własności do części budynku. Sąd

Najwyższy podkreślił, że między użytkowaniem wieczystym a odrębną własnością

budynku wzniesionego przez użytkownika wieczystego zachodzi ścisły związek i

okoliczność, że budynek w całości lub w części wzniosła osoba trzecia tego

związku nie rozrywa, budynek bowiem, jak również grunt oddany w użytkowanie

wieczyste, nie mogą być przedmiotem odrębnego, dla każdego z nich, obrotu

prawnego. Jeżeli więc osoba trzecia nie odpowiada warunkom przewidzianym w

art. 231 § 1 k.c. do domagania się przeniesienia na nią udziału w prawie

użytkowania wieczystego oraz udziału w prawie własności budynków lub też w

całości obu tych praw, pozostaje jej tylko roszczenie o zwrot nakładów dokonanych

na cudzej nieruchomości. Przytoczona wypowiedź została niewątpliwie oparta na

założeniu, że budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste

przez osobę trzecią staje się własnością użytkownika wieczystego.

Odmienny pogląd Sąd Najwyższy wyraził w uzasadnieniu postanowienia z

dnia 25 marca 1998 r., II CKN 635/97 (nie publ.), uznając, że budynki i urządzenia

znajdujące się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, których użytkownik

nie wzniósł ani nie nabył przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie

wieczyste, nie stanowią jego własności i nie są objęte prawem własności

związanym z użytkowaniem wieczystym. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit,

stanowią one część składową nieruchomości, jeżeli są trwale z nią związane i

dzielą los prawny nieruchomości. Przewidziany w art. 235 k.c. wyjątek od zasady

wyrażonej w art. 48 k.c. nie podlega wykładni rozszerzającej, co wyłącza wykładnię,

przyznającą użytkownikowi wieczystemu prawo własności budynków i urządzeń

znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w innych

wypadkach niż wskazane w tym przepisie.

Podobna rozbieżność stanowisk zarysowała się w piśmiennictwie. W nowszej

literaturze przewagę zyskuje jednak zapatrywanie, że własnością użytkownika

wieczystego stają się wszystkie budynki i urządzenia znajdujące się na gruncie

oddanym w użytkowanie wieczyste, niezależnie od tego, przez kogo zostały – po

ustanowieniu użytkowania wieczystego – wzniesione. Pogląd ten – w ocenie składu

orzekającego – należy uznać za przekonywający. Zasadniczym argumentem

zwolenników stanowiska przeciwnego jest wynik wykładni językowej art. 235 § 1

k.c., w którym ustawodawca jednoznacznie określił kryterium wyznaczające status

prawny budynku wzniesionego po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste,

wskazując, że decyduje o tym okoliczność, czy budynek został wzniesiony przez

użytkownika wieczystego.

W istocie jednak nie jest jasne, kiedy można uznać, że określony budynek

został wzniesiony przez użytkownika wieczystego. Niewątpliwie nie chodzi tu

wyłącznie o samodzielne wzniesienie budynku przez użytkownika wieczystego,

gdyż zdarza się to wyjątkowo, ale również o przypadki, w których powierzył on

budowę innym osobom. O takim powierzeniu z pewnością można mówić wtedy, gdy

budynek został wzniesiony przez dzierżyciela władającego gruntem za użytkownika

wieczystego w zakresie potrzebnym do wzniesienia budynku. Tak samo należy

ocenić wzniesienie budynku przez osobę, której użytkownik wieczysty oddał grunt w

posiadanie zależne (np. dzierżawcę). Z punktu widzenia relacji między właścicielem

gruntu a użytkownikiem wieczystym, posiadacz zależny, który swoje prawo do

władania gruntem wywodzi od użytkownika wieczystego, podejmuje działania na

jego rachunek. Nie powinno jednak budzić wątpliwości, że obowiązkowi

użytkownika wieczystego wzniesienia budynków lub innych urządzeń, określonemu

w umowie, czyni zadość wzniesienie ich przez posiadacza zależnego. „Na

rachunek” użytkownika wieczystego następuje również np. naruszenie przez

dzierżawcę obowiązku utrzymania budynków w należytym stanie, z ewentualnym

skutkiem wskazanym w art. 240 k.c. Trzeba również zauważyć, że użytkownik

wieczysty, oddając grunt w posiadanie zależne, nie przestaje być jego posiadaczem

(art. 337 k.c.), dlatego też działania podjęte przez posiadacza zależnego, w tym

wzniesienie budynku, mogą być traktowane – w relacji do właściciela – jakby

zostały podjęte przez użytkownika wieczystego. Można zatem zasadnie traktować

budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez

dzierżawcę wywodzącego swoje prawa od użytkownika wieczystego jako

wzniesiony – w rozumieniu art. 235 § 1 zdanie pierwsze k.c. – przez tego

użytkownika.

W literaturze wskazuje się nawet, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku

na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, powinny być oceniane – w

kontekście art. 235 § 1 zdanie pierwsze k.c. – jakby budynek został wzniesiony

przez użytkownika wieczystego. Za taką szeroką interpretacją przemawia

okoliczność, że w stosunku do właściciela użytkownik wieczysty odpowiada za

wszelkie działania podejmowane na gruncie oddanym mu w użytkowanie wieczyste,

na które wyraził zgodę albo którym nie przeciwstawił się, choć mógł i powinien.

Jeżeli za zgodą użytkownika albo nawet bez tej zgody osoba trzecia wzniosła na

gruncie budynek, do którego wzniesienia zobowiązany był użytkownik wieczysty,

należałoby uznać, że właściciel nie mógłby – wbrew wykładni literalnej art. 240 k.c.

– żądać skutecznie rozwiązania umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste,

powołując się na to, że użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub

urządzeń. Z drugiej strony, jeżeli wskutek biernej postawy użytkownika wieczystego

osoba trzecia korzysta z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem

określonym w umowie, właściciel mógłby skorzystać z art. 240 k.c., choć w tym

przepisie jest mowa wprost tylko o sprzecznym z przeznaczeniem gruntu

korzystaniu przez użytkownika wieczystego, trudno zaś wyobrazić sobie sytuację, w

której wzniesienie budynku na gruncie nastąpiło bez zgody użytkownika

wieczystego albo bez jego zaniedbań.

Na potrzebę szerszej wykładni art. 235 § 1 k.c. wskazuje pośrednio

unormowanie zawarte w art. 31 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej:

"u.g.n."), zgodnie z którym oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości

gruntowej zabudowanej następuje z równoczesną sprzedażą położonych na tej

nieruchomości budynków i innych urządzeń. Stanowcze brzmienie tego przepisu

wyraża zamiar ustawodawcy uniknięcia sytuacji, w której na gruncie oddanym w

użytkowanie wieczyste znajdowałyby się budynki lub inne urządzenia

niestanowiące własności użytkownika wieczystego, lecz część składową gruntu.

Przyjęcie takiego rozwiązania zostało podyktowane wolą zapobieżenia

komplikacjom związanym z tym, że użytkownikowi wieczystemu nie przysługiwałaby

pełnia uprawnień do budynków (innych urządzeń), ponieważ musiałby się on liczyć

z własnością właściciela gruntu. Podobne argumenty są przytaczane w doktrynie

dla objaśnienia rationis legis art. 235 k.c. i sensu przewidzianego w tym przepisie

odstępstwa od zasady superficies solo cedit. Wykładnia art. 31 u.g.n. i art. 235 k.c.

przemawia zatem za poglądem, że wszystkie przypadki wzniesienia budynku na

gruncie oddanym w użytkowanie wieczystego powinny być w kontekście art. 235 §

1 zdanie pierwsze k.c. oceniane tak, jakby wzniesienia dokonał sam użytkownik

wieczysty.

Przyjęcie tego poglądu nie tylko wyjaśnia stosunki między użytkownikiem

wieczystym a właścicielem – także w zakresie aktualizacji opłat rocznych za

użytkowanie wieczyste – ale pozwala również uznać, że wszystkie rozliczenia z

tytułu wzniesienia budynku przez osobę trzecią powinny być dokonywane między tą

osobą a użytkownikiem wieczystym. Jest to uzasadnione tym bardziej, że w wielu

przypadkach rozliczenia te są regulowane umową między tymi stronami.

Rozwiązanie takie jest korzystne również dla właściciela, który do czasu

wygaśnięcia użytkowania wieczystego nie musi się liczyć z obowiązkiem zwrotu

nakładów na grunt.

Zalety tego poglądu uwidaczniają się także w kontekście zasługującego na

aprobatę stanowiska, przeważającego w doktrynie i orzecznictwie, że na podstawie

analogicznie zastosowanego art. 231 k.c. posiadaczowi gruntu oddanego w

użytkowanie wieczyste, który jest posiadaczem samoistnym albo włada rzeczą jak

użytkownik wieczysty – choć nim nie jest – i wzniósł na gruncie budynek, może

przysługiwać względem użytkownika wieczystego roszczenie o przeniesienie

użytkowania wieczystego

Uznanie, że budynki wzniesione przez takiego posiadacza stają się częścią

składową gruntu i własnością jego właściciela oznaczałoby, że posiadacz mógłby

żądać od użytkownika wieczystego jedynie przeniesienia użytkowania wieczystego

gruntu bez przeniesienia własności budynków. Prowadziłoby to do sytuacji, w której

uprawnienia do budynku byłyby podzielone między użytkownika wieczystego gruntu

(jego prawem byłyby objęte również budynki, jako części składowe gruntu) i

właściciela gruntu (jego prawo rozciągałoby się na budynek, jako część składową

gruntu), a takiej sytuacji – jak już podniesiono – ustawodawca starał się zapobiec.

Za szerszym ujęciem wyjątku od zasady superficies solo cedit,

przewidzianego w art. 235 k.c., przemawia tekże zasada, zgodnie z którą księgi

wieczyste powinny odzwierciedlać rzeczywisty stan prawny nieruchomości.

Stosownie do § 28 ust. 6 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17

września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów

(Dz.U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.), w wypadku, gdy odrębna własność budynku i

innego urządzenia powstała po oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste, podstawę

ich oznaczenia stanowi wypis z rejestru gruntów, wypis z rejestru budynków lub

wypis z kartoteki budynków oraz wyrys z mapy ewidencyjnej, zawierający

usytuowanie budynku na gruncie, a także oświadczenie wnioskodawcy obejmujące

dane dotyczące budynku co do liczby kondygnacji, powierzchni użytkowej,

materiału, z którego został wybudowany (murowany, drewniany itp.), oraz dane co

do przeznaczenia budynku, jeżeli z wymienionych dokumentów dane te nie

wynikają. W unormowaniu tym nie zamieszczono nawet wzmianki o potrzebie

wskazania, przez kogo budynek został wzniesiony. Jest to zrozumiałe tylko przy

założeniu, że okoliczność ta nie jest istotna dla określenia statusu budynków

posadowionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 § 1 k.p.c. orzekł, jak na

wstępie.