III CZP 65/11

Uchwała z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11

Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Marta Romańska (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Janusza Ś. przy uczestnictwie wspólnoty

mieszkaniowej nieruchomości położonej w S. przy ul. J. nr 23 o zmianę wpisu w

księdze wieczystej, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w

dniu 25 listopada 2011 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Szczecinie postanowieniem z dnia 13 lipca 2011 r.:

„Jaki skutek wywołuje przebudowanie lokalu mieszkalnego stanowiącego

odrębną własność przez przyłączenie do niego powierzchni, która wchodziła w

skład części wspólnych nieruchomości, w szczególności:

– czy w takim wypadku powstaje nowy lokal i konieczne jest ustanowienie

odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie przebudowy,

– czy przyłączona na skutek przebudowy do już wyodrębnionego lokalu część

wspólna nieruchomości wchodzi w skład tego lokalu, powodując zmianę

powierzchni lokalu i związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej oraz

zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej właścicieli pozostałych

wyodrębnionych lokali?”

podjął uchwałę:

Przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie

do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania

nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w

nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.

Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Uzasadnienie

Postanowieniem z dnia 20 stycznia 2011 r. Sąd Rejonowy Szczecin-

Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie oddalił wnioski wspólnoty mieszkaniowej

nieruchomości położonej w S. przy ul. J. nr 23 i Janusza Ś. o wpisanie do księgi

wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego nr 8a w budynku nr 23 przy ul. J. w

S. zmiany powierzchni oraz związanego z własnością tego lokalu udziału we

własności budynku i użytkowania wieczystego gruntu, a ponadto o wpisanie do

księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej zmiany udziału we

współwłasności budynku i współużytkowaniu wieczystym gruntu związanego z

prawem do lokalu nr 8a oraz zmiany wysokości udziałów we współwłasności

budynku.

Podstawą wpisu miała być umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

i sprzedaży zawarta dnia 16 września 2010 r. w formie aktu notarialnego,

zaświadczenie z dnia 7 stycznia 2010 r. stwierdzające, że lokal mieszkalny nr 8a w

budynku nr 23 przy ul. J. w S. jest samodzielnym lokalem mieszkalnym wraz z jego

opisem po przebudowie oraz wypis z rejestru gruntów, wyciąg z kartoteki budynków

i wyciąg z kartoteki lokali, wydane dnia 26 lipca 2010 r.

Wnioski o wpis zostały oddalone przez referendarza sądowego oraz przez sąd

rozpoznający skargę na jego czynności. Sąd wskazał przy tym, że umowa z dnia 16

września 2010 r. została zawarta pomiędzy wspólnotą mieszkaniową, Gminą Miasta

S. oraz Januszem Ś. W umowie strony stwierdziły, że Janusz Ś. dokonał na własny

koszt adaptacji części pomieszczenia strychu znajdującego się przy lokalu nr 8a o

pow. 23,27 m2

, którego jest właścicielem, a w wyniku tych prac powstały dodatkowe

dwa pokoje oraz pomieszczenie gospodarcze, które zostały faktycznie przyłączone

do lokalu nr 8a. Janusz Ś. przebudował lokal nr 8a w ten sposób, że z pokoju,

kuchni i przedpokoju zrobił kuchnię i przedpokój. Ostatecznie lokal nr 8a składa się

z kuchni, łazienki, przedpokoju, dwóch pokoi i pomieszczenia gospodarczego i ma

pow. 83,67 m2

. Przy zawarciu umowy osoba reprezentująca wspólnotę, z

powołaniem się na podjęte przez jej członków uchwały, oświadczyła, że w związku

z przebudową lokalu nr 8a dokonuje zmiany wysokości udziałów w częściach

wspólnych budynku oraz w prawie wieczystego użytkowania gruntu i sprzedała

Januszowi Ś. zaadaptowane pomieszczenia, tj. dwa pokoje i pomieszczenia

gospodarcze wraz z udziałem w częściach wspólnych budynku, a osoby

reprezentujące Gminę oddały mu w użytkowanie wieczyste udział w użytkowaniu

wieczystym gruntu odpowiadający powierzchni strychu połączonej z lokalem nr 8a.

Sąd Rejonowy uznał, że na gruncie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o

własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.")

dopuszczalne jest zarówno włączenie do wyodrębnionego lokalu części wspólnej

budynku, jak i nadbudowa oraz przebudowa części wspólnych. Przebudowa

dotychczasowego lokalu nr 8a spowodowała, że powstał nowy, samodzielny lokal

mieszkalny, którego własność powinna być na nowo ustanowiona. Skoro do takiej

czynności nie doszło, to nie ma podstaw do ujawnienia wnioskowanych zmian w

księgach wieczystych prowadzonych dla lokalu nr 8a, dla nieruchomości wspólnej i

pozostałych lokali w budynku.

Sąd Okręgowy w Szczecinie przedstawił Sądowi Najwyższemu do

rozstrzygnięcia zagadnienie prawne przytoczone na wstępie i wskazał, że

przyczyną jego wątpliwości jest okoliczność, iż wprawdzie ustawodawca przewidział

możliwość dokonania zmiany przeznaczenia nieruchomości wspólnej, jej zabudowy

lub przebudowy, ale nie określił, jaką treść powinna mieć umowa zawarta w formie

aktu notarialnego, której przedmiotem jest zmiana w zakresie prawa własności

związana z przebudową już istniejącego lokalu stanowiącego odrębną

nieruchomość oraz przyłączenie do tego lokalu, w wyniku zaadaptowania przez

jego właściciela części nieruchomości wspólnej (strychu).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Warunkiem powstania odrębnej własności lokalu jest istnienie samodzielnych

lokali mieszkalnych w budynku, który jest częścią składową nieruchomości

gruntowej lub przedmiotem własności związanej z użytkowaniem wieczystym.

Stosownie do art. 2 ust. 2 u.w.l., samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona

trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały

pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich

potrzeb mieszkaniowych. Definicję tę stosuje się odpowiednio do samodzielnych

lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia

przynależne, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone

w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono

dany lokal, a w szczególności piwnica, strych, komórka lub garaż. Ocena, czy lokal

ma cechy pozwalające uznać go za samodzielny, należy do organów administracji i

następuje w formie zaświadczenia.

Z brzmienia art. 2 ust. 1 u.w.l. wynika, że lokal spełniający kryteria oznaczone

w art. 2 ust. 2 u.w.l., a zatem mający status samodzielnego lokalu mieszkalnego,

może stanowić odrębną nieruchomość w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., a taka sytuacja

ma miejsce wówczas, gdy dojdzie do powstania prawa jego odrębnej własności.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, jednostronnej

czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego

współwłasność (art. 7 ust. 1 u.w.l.). Do powstania tego prawa niezbędny jest jednak

wpis do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 u.w.l.); wraz z dokonaniem wpisu prawa

odrębnej własności lokalu do księgi wieczystej, samodzielny lokal mieszkalny staje

się szczególnego rodzaju rzeczą w rozumieniu art. 45 k.c.

Do wyodrębnienia własności lokali w budynku na konkretnej nieruchomości

zwykle dochodzi sukcesywnie. Do wyodrębnienia własności choćby jednego lokalu

niezbędne jest oznaczenie tych części budynku i gruntu, dotychczas będących

przedmiotem prawa współwłasności (współwłasności związanej z użytkowaniem

wieczystym), które staną się nieruchomością wspólną, oraz tych części, które wejdą

w skład zasobu samodzielnych lokali możliwych do wyodrębnienia w przyszłości.

Samodzielne lokale, które nie stały się przedmiotem odrębnej własności zachowują

swój dotychczasowy status, a zatem pozostają częścią budynku będącego częścią

składową nieruchomości gruntowej albo częścią budynku będącego przedmiotem

własności związanej z użytkowaniem wieczystym gruntu. W przypadku

wyodrębnienia choćby jednego lokalu relacje pomiędzy osobami, które były

dotychczas współwłaścicielami nieruchomości, i tą z nich, która nabyła prawo

odrębnej własności lokalu, muszą być opisywane w szczególny sposób,

niewyodrębnione bowiem samodzielne lokale należy traktować jako jedną

nieruchomość lokalową, której własność związana jest z przysługującym

dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości udziałem we współwłasności

nieruchomości wspólnej. Lokale te nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej i

nie stanowią przedmiotu współwłasności, gdyż służą do wyłącznego użytku

dotychczasowego współwłaściciela. Zgodnie z art. 4 ust. 1 i 2 u.w.l.,

dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do

niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same

uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to

także do jego obowiązków.

Z odrębną własnością lokalu związane jest prawo współwłasności

nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,

które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a współwłasności

nieruchomości wspólnej nie można znieść dopóki trwa odrębna własność lokali (art.

3 u.w.l.).

Z celu, któremu służy nieruchomość wspólna, wynika, że istnieją takie części

budynku i gruntu, które nie mogą być wyłączone z zakresu nieruchomości wspólnej,

a zatem muszą być objęte współwłasnością. Chodzi o te części budynku, z których

korzystanie warunkuje prawidłowe korzystanie z przynajmniej dwóch

samodzielnych lokali, oraz te, których włączenie do jednego samodzielnego lokalu

pozbawiłoby samodzielności inne lokale. Ustawodawca dopuszcza jednak

możliwość dokonania nadbudowy i przebudowy nieruchomości wspólnej. To, że

ustawodawca akceptuje takie działania już po wyznaczeniu granic nieruchomości

wspólnej wynika z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l., zgodnie z którym w dużych

wspólnotach czynnością przekraczają zakres zwykłego zarządu jest udzielenie

zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie

odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i

rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie

powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego oraz

udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości

wspólnej. W małych wspólnotach przeprowadzenie takich czynności wymaga

notarialnej umowy pomiędzy wszystkimi właścicielami lokali należącymi do

wspólnoty.

Z art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l. wynika, że prace budowlane podjęte na

podstawie zezwolenia członków wspólnoty wyrażonego w uchwale, polegające na

przebudowaniu nieruchomości wspólnej, mogą doprowadzić do powstania

kolejnego samodzielnego lokalu. Po ich zakończeniu powstały fizycznie

samodzielny lokal mieszkalny zachowuje dotychczasowy status jako część budynku

aż do czasu wyodrębnienia jego własności. Ustanowienie odrębnej własności lokalu

powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy nieruchomości wspólnej

musi prowadzić do zmiany wielkości udziałów właścicieli wszystkich dotychczas

wyodrębnionych lokali w nieruchomości wspólnej, w której granicach powstał

kolejny samodzielny lokal.

Przebudowa części wspólnej nieruchomości nie zawsze prowadzi do

powstania kolejnego samodzielnego lokalu mieszkalnego, członkowie wspólnoty

bowiem mogą przebudować części wspólne budynku tak, by uczynić je bardziej

funkcjonalnymi dla nich wspólnie, ale także mogą zezwolić na taką przebudowę

części wspólnych, która doprowadzi do ograniczenia powierzchni nieruchomości

wspólnej, gdy przebudowana powierzchnia połączona zostanie z którymś z

wyodrębnionych lokali. Za aprobatą członków wspólnoty – przy odpowiednim

zastosowaniu art. 22 ust. 3 pkt 5 u.w.l. – nieruchomość wspólną można pozbawić

takiej powierzchni, która nie musi wchodzić w jej skład, a zatem nie jest niezbędna

przynajmniej dwóm właścicielom wyodrębnionych lokali do korzystania z nich. Taka

przebudowa z założenia nie prowadzi do powstania kolejnego samodzielnego

lokalu mieszkalnego, który może stać się przedmiotem odrębnego prawa własności

i przedmiotem obrotu; objęta przebudową powierzchnia nieruchomości wspólnej

może posłużyć tylko któremuś z właścicieli wyodrębnionych już lokali w ten sposób,

że jeżeli uzyska do niej właściwy tytuł, to powierzchnia ta stanie się częścią jego

nieruchomości lokalowej. Dokonanie tego rodzaju zmian w obrębie nieruchomości

wspólnej i w obrębie istniejącego już samodzielnego lokalu mieszkalnego

stanowiącego przedmiot odrębnej własności jest rozciągniętym w czasie procesem

technicznym, wymagającym także wielu działań prawnych.

Prowadzenie niektórych prac budowlanych wymaga zezwolenia (decyzji) albo

przynajmniej zgłoszenia właściwym władzom budowlanym. Przebudowanie

samodzielnego lokalu i części wspólnych budynku bez zezwolenia oznacza, że

osoba, która takie działania podjęła jest zmuszona przywrócić na nieruchomości

stan poprzedni. Przed zakończeniem prac nie można mieć pewności, że

powierzchnia nieruchomości wspólnej zostanie w następstwie przebudowy

rzeczywiście ograniczona, tak samo jak nie można mieć pewności, że samodzielny

lokal mieszkalny będący przedmiotem odrębnej własności lokalu na trwałe zmieni

swoją konfigurację i powierzchnię.

Właściciel wyodrębnionego lokalu, który zamierza go przebudować i

przyłączyć do niego część nieruchomości wspólnej, może podejmować czynności

przed władzami budowlanymi i po uzyskaniu zezwolenia przystąpić do konkretnych

robót budowlanych, legitymując się uchwalą wspólnoty – podmiotu mającego tytuł

prawny do części wspólnych budynku – zezwalającą na ich przeprowadzenie. Do

czasu nabycia udziału w nieruchomości wspólnej odpowiadającego powierzchni,

która w związku z zezwoleniem na przebudowę nieruchomości wspólnej ma być z

niej wyłączona, pozostaje właścicielem samodzielnego lokalu mieszkalnego, który

jest przedmiotem przysługującej mu odrębnej własności. Trzeba przy tym

podkreślić, że umowa właściciela samodzielnego lokalu mieszkalnego ze

wspólnotą, prowadząca do uzyskania przez niego tytułu do objętej przebudową

powierzchni nieruchomości wspólnej, musi mieć za przedmiot wyodrębniony już

samodzielny lokal mieszkalny lub udział we własności nieruchomości wspólnej, a

nie „część strychu”, „pomieszczenie gospodarcze” lub „dwa pokoje”.

Po zakończeniu robót budowlanych polegających na przebudowie części

wspólnej nieruchomości oraz samodzielnego lokalu mieszkalnego, gdy część

wspólna nieruchomości w wyniku działań właściciela lokalu utraci ten charakter i

zostanie technicznie oraz funkcjonalnie przyłączona do stanowiącego jego

własność samodzielnego lokalu, musi dojść do notarialnego przeniesienia na

właściciela wyodrębnionego lokalu udziału w nieruchomości wspólnej,

odpowiadającego powierzchni wyłącznej z nieruchomości wspólnej w związku z

wyrażeniem zgody na jej przebudowę. Musi też dojść do ustanowienia odrębnej

własności samodzielnego lokalu powstałego w wyniku przebudowy na rzecz

właściciela, który przyłączył do swojej nieruchomości lokalowej część wspólną,

nieruchomości, w miejsce przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej

własności lokalu oraz do zmiany dotychczasowych udziałów członków wspólnoty

mieszkaniowej w nieruchomości wspólnej, stosownie do art. 3 ust. 3 u.w.l.

Ustawa o własności lokali normuje sposób powstania odrębnej własności

lokalu jako prawa własności mającego za przedmiot szczególnego rodzaju rzecz,

ale rzeczywiście nie określa, kiedy i w jaki sposób prawo to wygasa. Do powstania

prawa odrębnej własności lokalu i szczególnego rodzaju rzeczy, jaką jest jego

przedmiot dochodzi przez wpis do księgi wieczystej (art. 6268

§ 6 k.p.c.). Nie

oznacza to oczywiście, że prawo odrębnej własności lokalu istnieje tak długo, jak

długo w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości widnieje dokonany

wpis. Prawo własności rzeczy nie może istnieć w oderwaniu od właściwego mu

przedmiotu lub w ogóle bez tego przedmiotu; zniszczenie rzeczy będącej

przedmiotem prawa własności powoduje jego wygaśnięcie. Niezależnie od wpisu w

księdze wieczystej, prawo odrębnej własności lokalu wygasa zatem wtedy, gdy

fizycznemu zniszczeniu ulegnie budynek lub ta jego część, w której znajdował się

samodzielny lokal mieszkalny będący jego przedmiotem.

Nie są to jedyne wyróżniane w orzecznictwie i w nauce przypadki wygaśnięcia

odrębnej własności lokalu. Do wygaśnięcia tego prawa może doprowadzić także

oświadczenie woli złożone przez jedynego właściciela wszystkich lokali w budynku

na nieruchomości. Wygaśnięcie prawa odrębnej własności poszczególnych lokali

może być też konsekwencją ich połączenia, a dopuszczalność dokonania czynności

prowadzących do takiego rezultatu znajduje pośrednio potwierdzenie w art. 22 ust.

4 u.w.l. Przepis ten wprowadza wymaganie uzyskania zgody właścicieli lokali

wyrażonej w uchwale na dokonanie połączenia lokali. Wygaśnięcie prawa odrębnej

własności lokalu jest możliwe także wtedy, gdy odrębna własność lokalu powstała

jako prawo mające za przedmiot samodzielny lokal w budynku na gruncie oddanym

w użytkowanie wieczyste. W takim przypadku wygaśnięcie użytkowania

wieczystego powoduje też wygaśnięcie prawa własności budynku, a w

konsekwencji wygaśnięcie odrębnej własności wyodrębnionych w nim

samodzielnych lokali.

Nie można jednak przyjąć, że samo przystąpienie, przeprowadzenie i

zakończenie robót budowlanych prowadzących do przyłączenia do samodzielnego

lokalu mieszkalnego jakichś części nieruchomości wspólnej powoduje wygaśnięcie

prawa odrębnej własności lokalu, którego przedmiotem jest samodzielny lokal

mieszkalny podlegający przebudowie wraz z nieruchomością wspólną. Czynności

techniczne podjęte w związku z taką przebudową mają charakter odwracalny w tym

sensie, że właściciel samodzielnego lokalu, który je podjął, może być zmuszony do

przywrócenia na nieruchomości stanu poprzedniego, czyli do ograniczenia swego

władania do obszaru w budynku odpowiadającego samodzielnemu lokalowi

mieszkalnemu. Podjęcie takich działań przeciwko właścicielowi lokalu jest

uzasadnione wtedy, gdy przebudowa części wspólnych budynku i samodzielnego

lokalu przeprowadzona została wbrew prawu budowlanemu albo bez zezwolenia

wspólnoty mieszkaniowej, i gdy nie doszło do przeniesienia na właściciela

samodzielnego lokalu mieszkalnego udziału w nieruchomości wspólnej

odpowiadającego zajętej przez niego powierzchni tej nieruchomości oraz do wpisu

ustanowionej odrębnej własności lokalu powstałego przez przebudowę, w miejsce

wygasającego, a przysługującego mu dotychczas prawa odrębnej własności lokalu.

Samodzielny lokal mieszkalny, będący przedmiotem odrębnej własności

lokalu, może podlegać przebudowom prowadzonym w granicach wyznaczonych

przez ściany, które wyodrębniają lokal z przestrzeni budynku i decydują o jego

powierzchni i konfiguracji. Dopuszczalność takiej przebudowy lokalu może być

uzależniona od uzyskania stosownych zezwoleń na drodze administracyjnej

(pozwolenie na budowę lub zgłoszenie), ale jej wykonanie prowadzi co najwyżej do

zmiany konfiguracji samodzielnego lokalu mieszkalnego jako przedmiotu odrębnej

własności, co – na wniosek właściciela – powinno znaleźć odzwierciedlenie w

księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. Takie zmiany nie

wiążą się z powstaniem przedmiotu prawa o innych istotnych właściwościach, ani

nie wpływają na zmianę powierzchni innego samodzielnego lokalu lub

nieruchomości wspólnej.

Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1

k.p.c.).