III CZP 71/11

Uchwała z dnia 25 listopada 2011 r., III CZP 71/11

Sędzia SN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Marta Romańska

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Teresy W. przy uczestnictwie Jarosławy

C. i Gminy D. o wpis własności, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 25 listopada 2011 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez

Sąd Okręgowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 29 lipca 2011 r.:

„Czy skutkiem postanowienia sądowego orzekającego o podziale majątku

wspólnego byłych małżonków, przyznającego na wyłączną własność jednemu z

nich niezabudowaną nieruchomość nabytą uprzednio przez oboje z nich na

zasadzie wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej od gminy, jest wygaśnięcie

prawa pierwokupu przysługującego gminie z mocy art. 109 ust. 1 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr

102, poz. 651 ze zm.)?"

podjął uchwałę:

Przyznanie przez sąd w postępowaniu o podział majątku wspólnego

jednemu z małżonków własności niezabudowanej nieruchomości, nabytej

uprzednio od gminy przez oboje małżonków na zasadzie wspólności

majątkowej, nie powoduje wygaśnięcia prawa pierwokupu przysługującego

gminie na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze

zm.).

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy w Olsztynie postanowieniem z dnia 24 lutego 2011 r. oddalił

wniosek Teresy W. o wpis na jej rzecz w księdze wieczystej prawa własności

niezabudowanej nieruchomości gruntowej, położonej w R. gmina D., w miejsce

małżonków Edwarda P. i Jarosława P.

Sąd Rejonowy wskazał, że nieruchomość objętą wnioskiem małżonkowie

Jarosława P. i Edward P. nabyli od Gminy D. W wyniku sądowego podziału majątku

wspólnego jej własność przypadła Jarosławie C. Bezwarunkowa umowa sprzedaży

tej nieruchomości zawarta przez Jarosławę C. z wnioskodawczynią, stanowiąca

podstawę wniosku, jest nieważna w zakresie zbycia udziału w 1/2 części, gdyż

narusza art. 109 ust. 1 i art. 110 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (tekst jedn.: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej:

"u.g.n.").

Sąd Okręgowy w Olsztynie, rozpoznając apelację wnioskodawczyni, powziął

poważne wątpliwości, którym dał wyraz w zagadnieniu prawnym przedstawionym

Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia na podstawie art. 390 § 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży m.in.

niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu

Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego (art. 109 ust. 1 u.g.n.). Prawo

pierwokupu – umowne i ustawowe – polega na tym, że określonej osobie

przysługuje pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy (także praw – art. 555 k.c.) na

wypadek, gdyby strona zobligowana tym prawem zawarła zobowiązującą umowę

sprzedaży rzeczy z osobą trzecią, przy czym między zobowiązanym a uprawnionym

dochodzi do skutku umowa takiej samej treści, jak umowa zawarta przez

zobowiązanego z osobą trzecią (zob. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z

dnia 16 lutego 1996 r., III CZP 10/96, OSNC 1996, nr 4, poz. 59).

W rozpoznawanej sprawie bezwarunkowa umowa sprzedaży niezabudowanej

nieruchomości, nabytej wcześniej od gminy przez małżonków na zasadzie

wspólności majątkowej, została zawarta po dokonaniu przez sąd podziału majątku

wspólnego, w wyniku którego nieruchomość ta została przyznana na wyłączna

własność jednemu z byłych małżonków. Zrodziło to wątpliwość Sądu Okręgowego,

czy w takiej sytuacji przejście własności nieruchomości na jednego małżonka

spowodowało wygaśnięcie prawa pierwokupu przysługującego gminie z mocy

ustawy, której usuniecie jest niezbędne do oceny ważności umowy mającej

stanowić podstawę wnioskowanego wpisu w księdze wieczystej (art. 599 § 2 k.c.).

W doktrynie nie ma zgodności co do tego, czy zastrzeżenie prawa pierwokupu

prowadzi do powstania stosunku obligacyjnego, czy też quasi-obligacyjnego lub też

do powstania jedynie uprawnienia prawo kształtującego. Nie przesądzając trafności

żadnej z tych koncepcji, można przyjąć, że prawo pierwokupu sprzężone jest z

długiem albo obowiązkiem nabywcy rzeczy. W razie zastrzeżenia prawa

pierwokupu, osoba, na rzecz której prawo zastrzeżono, jest „uprawniona”, a osoba,

która nabyła nieruchomość, jest osobą „zobowiązaną”; po stronie nabywcy rzeczy

istnieją określone obowiązki, czy też –przy przyjęciu koncepcji dopuszczającej

istnienie „czystego” stosunku obligacyjnego – dług. Zobowiązany z tytułu takiego

zastrzeżenia umownego zawiadamia o treści zawartej umowy sprzedaży, a

uprawniony w czasie ustawowo przewidzianym oświadcza, że z prawa pierwokupu

chce skorzystać i to z nim zostaje zawarta umowa sprzedaży o proponowanej treści

(art. 597 § 2 k.c.).

W judykaturze przeważa pogląd, że majątek wspólny małżonków obejmuje

jedynie aktywa, a nie pasywa (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5

grudnia 1978 r., III CRN 194/78, OSNCP 1979, nr 11, poz. 207). Podkreśla się

również, że orzeczenie o podziale majątku wspólnego nie rozstrzyga stosunku

spornego między osoba trzecią a uczestnikami postępowania działowego, osoba

trzecia zatem nie może powoływać się na art. 567, 618, 686 i 686 k.p.c. (zob.

uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 13 lutego 1987 r., III CZP 3/87, OSNCP 1988, nr

2-3, poz. 34).

W razie nabycia przez małżonków własności nieruchomości, z zastrzeżeniem

prawa pierwokupu na rzecz gminy, po stronie nabywcy występują oboje

małżonkowie jako odrębne podmioty. Przyznanie rzeczy jednemu z małżonków w

wyniku orzeczenia podziałowego nie może być traktowane jako przyznanie rzeczy

osobie trzeciej, gdyż małżonek ten był również zobowiązany z tytułu zastrzeżenia

prawa pierwokupu. Do wygaśnięcia prawa pierwokupu prowadzi – jak wynika z art.

596 k.c. – sprzedanie rzeczy osobie trzeciej, która nie pozostaje w stosunku

prawnym z osobą, na rzecz której zastrzeżono prawo pierwokupu, jeżeli uprawniony

nie skorzystał z prawa pierwokupu w terminie wskazanym w art. 598 § 2 k.c.

Wygaśnięcie prawa pierwokupu może być również skutkiem orzeczenie sądu

przyznającego rzecz osobie trzeciej, np. w wyniku interwencji głównej. W tym

przypadku wygaśnięcie prawa pierwokupu związane jest z przekazaniem rzeczy

osobie trzeciej, za którą nie może zostać uznany małżonek będący stroną umowy,

w której zastrzeżono prawo pierwokupu.

Nie można zatem traktować przyznania nieruchomości w toku postępowania

działowego jednemu z małżonków jako zbycia rzeczy osobie trzeciej, gdyż

małżonek ten był stroną czynności prawnej, z której dokonaniem ustawodawca

powiązał prawo pierwokupu, ani jako sprzedaży na rzecz osoby bliskiej (art. 109

ust. 3 pkt 1 u.g.n.), gdyż przepisy dotyczące prawa pierwokupu, będącego

uprawnieniem o charakterze wyjątkowym, powinny być wykładane ściśle, bez

żadnych ustępstw interpretacyjnych (zob. uzasadnienia uchwał Sądu Najwyższego

z dnia 18 lipca 1975 r., III CZP 49/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 78 z dnia 27

października 1975 r., III CZP 35/75, OSNCP 1976, nr 4, poz. 65, z dnia 4 marca

1994 r., III CZP 14/94, OSNCP 1994, nr 11, poz. 202 oraz z dnia 16 lutego 1996 r.,

III CZP 10/96). Sąd dokonujący działu – jak wspomniano – nie dzieli długów ani

obowiązków małżonków; skutkiem takiego podziału majątku wspólnego jest jedynie

wygaśnięcie prawa pierwokupu wobec małżonka nieotrzymującego własności

nieruchomości, z którą zostało związane prawo pierwokupu. Przyznanie takiej

nieruchomości w postępowaniu o podział majątku wspólnego jednemu z małżonków

modyfikuje stosunek prawny wynikający z zastrzeżenia prawa pierwokupu w ten

sposób, że zobowiązanym pozostaje tylko małżonek uzyskujący wyłączny tytuł

własności.

Trzeba pamiętać, że prawo pierwokupu jest – co do zasady – prawem

niepodzielnym (art. 602 § 1 k.c.), co nakazuje uznać, iż zarówno przesłanki nabycia

przez gminę prawa pierwokupu, jak i przesłanki wyłączające możliwość

skorzystania z niego muszą być spełnione w odniesieniu do całej nieruchomości

(zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2004 r., II CK 11/04, nie

publ., z dnia 2 lipca 2004 r., II CK 265/04, "Izba Cywilna" 2005, nr 2, s. 50 oraz z

dnia 7 października 2008 r., III CSK 122/08, OSNC-ZD 2009, nr C, poz. 61).

Należy także mieć na względzie, że podstawowym celem prawa pierwokupu

jest racjonalne gospodarowanie terenami budowlanymi, a z tego punktu widzenia

znaczenie ma nie przeznaczenie nieruchomości w chwili jej nabycia od Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, lecz w chwili jej odprzedaży (zob.

uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 18 marca 2004 r., III CZP 5/04, OSNC 2005, nr

6, poz. 96). Sprzeczne z tym celem jest uznanie, że następuje wygaśnięcie prawa

pierwokupu wskutek przesunięcia przedmiotu prawa między majątkami

zobowiązanych małżonków, wygaśnięcie prawa względnego, którym jest prawo

pierwokupu, nie może być skutkiem zdarzeń prawnych mających miejsce między

osobami zobowiązanymi. Stosunki majątkowe między małżonkami mogą wpływać

na stosunki z osobami trzecimi jedynie wówczas, gdy tak stanowi przepis prawa

(np. art. 36-37 i 41 k.r.o.). W innych przypadkach stosunki prawne między

małżonkami a osobami trzecimi podlegają przepisom regulującym dane stosunki, w

analizowanym przypadku – przepisom kodeksu cywilnego oraz ustawy o

gospodarce nieruchomościami, dotyczącym prawa pierwokupu. Nie ma przesłanek

usprawiedliwiających traktowanie małżonków w sposób uprzywilejowany w

porównaniu do osób, które dokonują czynności prawnych nie pozostając w

związkach małżeńskich. Nie budzi wątpliwości, że prawo pierwokupu nie wygasa w

razie przeniesienia udziału w prawie własności rzeczy na drugiego zobowiązanego.

Skoro ustawodawca przewidział tylko jeden przypadek wygaśnięcia prawa

pierwokupu związany z przesunięciem nieruchomości między majątkami

małżonków w następstwie sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania

wieczystego na rzecz drugiego małżonka (109 ust. 3 pkt 1 u.g.n. w związku z art. 4

pkt 13 u.g.n.), to – mając na względzie konieczność dokonywania ścisłej wykładni

tych przepisów – nie można uznać, że do takiego skutku prowadzi również

przyznanie przez sąd w postanowieniu działowym własności nieruchomości

jednemu ze zobowiązanych małżonków.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak na wstępie (art. 390 § 1 k.p.c.).