IV CSK 178/11

Sygn. akt IV CSK 178/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 grudnia 2011 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta O.

przeciwko Zakładowi Budowlano - Instalacyjnemu J. – Z. Spółce z o.o. z siedzibą

w O.

o uzgodnienie stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej

z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 8 grudnia 2011 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 20 grudnia 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od strony powodowej

na rzecz strony pozwanej kwotę 3600 (trzy tysiące sześćset)

zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego

w postępowaniu kasacyjnym.

2

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 16 kwietnia 2009 r. oddalił powództwo

Skarbu Państwa-Prezydenta Miasta O. przeciwko Zakładowi Budowlano-

Instalacyjnemu J. –Z. - Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w O., o

uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym stanu prawnego ujawnionego w

księdze wieczystej nieruchomości położonej przy ul. J. [...] w O. Apelacja powoda

od wyroku Sądu Rejonowego została oddalona wyrokiem Sądu Okręgowego z dnia

4 listopada 2009 r.

Przed 1939 r. w księdze gruntowej nieruchomości położonej przy ul. J. [...]

jako właściciele wpisani byli małżonkowie A. i M. R. W 1945 r. A. R. i jego żona

uzyskali stwierdzenie przynależności do narodowości polskiej, warunkujące polskie

obywatelstwo. W 1981 r. wyjechali oni do RFN. Sąd Rejonowy postanowieniem z

dnia 27 listopada 2006 r. stwierdził, że spadek po zmarłym 11 marca 1985 r. A. R.

co do praw rzeczowych położonych w Polsce nabyli po 1/3 na podstawie ustawy

żona, M. R., i dzieci, N. R. oraz U. G., a spadek po zmarłej 26 listopada 1988 r. M.

R. nabyły po ½ dzieci, N. R. i U. G. W dniu 8 marca 2007 r. dla nieruchomości

położonej przy ul. J. [...]została założona księga wieczysta. W jej dziale drugim

zostali wpisani jako współwłaściciele po ½ N. R. i U. G. Dnia 25 września 2007 r.

sprzedali oni tę nieruchomość pozwanej spółce za 150 000 zł. Decyzjami z dnia 1

czerwca 2009 r. Wojewoda stwierdził utratę obywatelstwa polskiego przez A. R. i

M. R.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko Sądu Rejonowego o braku w sprawie

podstaw do przyjęcia, że pozwana spółka nabyła nieruchomość od osób

nieuprawnionych. Uznał, że w świetle okoliczności sprawy A. R. i M. R. nie utracili

obywatelstwa polskiego i tym samym - z mocy art. 38 ust. 3 ustawy z dnia 14 lipca

1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz.U.

1969.22.159 ze zm. -dalej: „u.g.t.”) - własności objętej sporem nieruchomości. Jej

własność weszła zatem w skład spadków po nich.

Na skutek skargi kasacyjnej powoda Sąd Najwyższy wyrokiem z dnia

15 lipca 2010 r., IV CSK 90/10 (OSP 2011, z. 3, poz. 28) uchylił wyrok Sądu

3

Okręgowego z dnia 4 listopada 2009 r. i przekazał sprawę temu Sądowi do

ponownego rozpoznania. W ocenie Sądu Najwyższego, zebrany w sprawie materiał

dowodził utraty przez A. R. i M. R. obywatelstwa polskiego z chwilą wyjazdu w 1981

r. do RFN. Przestając być obywatelami polskimi, utracili oni na podstawie art. 38

ust. 3 u.g.t. własność nieruchomości przy ul J. [...] na rzecz Skarbu Państwa. Nie

mogła więc ona przejść na ich spadkobierców. Spadkobiercy ci nie byli zatem

uprawnieni do jej zbycia pozwanej spółce. W konsekwencji do nabycia przez

pozwaną spółkę własności nieruchomości mogłoby dojść tylko na podstawie

przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, to zaś wymagało zbadania,

czy pozwana spółka w chwili zawarcia umowy z N. R. i U. G. mogła, uwzględniając

stosowne okoliczności, z łatwością dowiedzieć się tym, że treść księgi wieczystej

była niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd Okręgowy po rozpoznaniu sprawy po raz drugi, wyrokiem z dnia

20 grudnia 2010 r. ponownie oddalił apelację powoda. W ocenie Sądu

Okręgowego, nabycie nieruchomości przez pozwaną spółkę w dniu 25 września

2007 r. chroniły przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 i 6

u.k.w.h.). Pozwana spółka nabyła nieruchomość na podstawie odpłatnej czynności

prawnej od osób ujawnionych w księdze wieczystej jako właściciele. O stosunkowo

niskiej cenie nieruchomości (150 000 zł) zadecydował fakt zasiedlenia budynku

przez lokatorów oraz potrzeba jego kosztownego remontu. Zdaniem Sądu

Okręgowego, w sprawie nie zachodziła potrzeba dopuszczenia z urzędu dowodu

z opinii biegłego co do wartości nieruchomości w dniu jej nabycia przez pozwaną

spółkę. Poza tym nie zostało udowodnione to, że członkowie zarządu pozwanej

spółki w chwili nabywania nieruchomości mieli świadomość, że zbywcy nie są

właścicielami, ani to, że członkowie zarządu pozwanej spółki w chwili nabywania

nieruchomości mogli się z łatwością dowiedzieć o niezgodności wpisu w księdze

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Skarżąc w całości wyrok Sądu Okręgowego z dnia 20 grudnia 2010 r. powód

jako podstawy kasacyjne przytoczył naruszenie art. 217 § 1, art. 227, 229, 232,

245, 253, 382, 385, 391 i 39820

k.p.c. oraz naruszenie art. 5 i 6 u.k.w.h.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

4

Zgodnie z art. 6 ust. 1 u.k.w.h., rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych lub dokonanych na rzecz nabywcy

działającego w złej wierze.

Przez rozporządzenia nieodpłatne w znaczeniu tego przepisu należy

rozumieć czynności prawne rozporządzające, w przypadku których przysporzenie

majątkowe na rzecz drugiej strony jest aktem szczodrobliwości osoby

rozporządzającej. Najdonioślejszym praktycznie przykładem rozporządzenia

o charakterze aktu szczodrobliwości objętego hipotezą art. 6 ust. 1 u.k.w.h. jest

przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy darowizny (por. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2007 r., IV CSK 193/07, OSNC-ZD 2008,

nr C, poz. 78). Wszelkie inne czynności prawne rozporządzające prawami

ujawnionymi w księdze wieczystej, czyli takie, w przypadku których przysporzenie

na rzecz drugiej strony nie jest aktem szczodrobliwości osoby rozporządzającej, są

rozporządzeniami objętymi działaniem rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

(por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 maja 1993 r., III CZP 52/93, OSNC 1993,

nr 12, poz. 218).

Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że N. R. i U. G. zawarli w dniu 25

września 2007 r. z pozwaną spółką umowę sprzedaży nieruchomości położonej

przy ul. J.[...]. Sprzedaż jest ze swej istoty umową odpłatną i wzajemną. Założenie

umów wzajemnych stanowi ekwiwalentność uzgodnionych świadczeń obu stron, w

przypadku zatem umowy sprzedaży: ekwiwalentność, z jednej strony, świadczenia

sprzedawcy, polegającego na przeniesieniu własności i wydaniu określonej rzeczy,

a z drugiej strony, świadczenia kupującego, polegającego na zapłacie ustalonej

ceny (art. 535 k.c.). Chodzi tu jednak tylko o ekwiwalentność świadczeń według

woli stron wyrażonej w treści umowy, a nie o ekwiwalentność świadczeń w

płaszczyźnie obiektywnej (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 maja 2004 r., II

CK 354/03, OSNC 2005, nr 5, poz. 91). Wynika to jednoznacznie z art. 387 § 2 k.c.,

który stanowi, że umowa jest wzajemna, gdy obie strony zobowiązują się w taki

sposób, że świadczenie jednej z nich ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej.

Ponadto znajduje potwierdzenie w regulacji instytucji wyzysku. Ustawodawca

przewidział w normującym wyzysk art. 388 k.c. środki prawne jedynie na wypadek

rażącej obiektywnej niewspółmierności uzgodnionych świadczeń stron.

5

W świetle powyższych uwag, nie powinno więc budzić wątpliwości,

że przeniesienie własności nieruchomości przez N. R. i U. G. na pozwaną spółkę

na podstawie zawartej w dniu 25 września 2007 r. umowy sprzedaży nie było

nieobjętym działaniem przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych

rozporządzeniem nieodpłatnym w rozumieniu art. 6 ust. 1 u.k.w.h. Wynikającego z

tego rozporządzenia przysporzenia na rzecz pozwanej spółki nie można uznać za

akt szczodrobliwości, skoro nastąpiło w wykonaniu będącej umową wzajemną

sprzedaży, w przypadku której zachodzi przewidziana w art. 387 § 2 k.c.

ekwiwalentność świadczeń stron. W konsekwencji za bezzasadne należało uznać

podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 382 w związku z art. 232,

217 § 1, art. 227 i art. 291 k.p.c. przez pominięcie zgłoszonych w obu instancjach

dowodów zmierzających do wykazania, że cena ustalona w umowie z dnia 25

września 2007 r. nie była ekwiwalentna w stosunku do wartości nieruchomości.

Zgodnie z art. 227 k.p.c., przedmiotem dowodu są fakty mające istotne znaczenie

dla rozstrzygnięcia sprawy. Wykazanie zaś nawet znacznej dysproporcji między

ustaloną w umowie ceną a wartością rynkową nieruchomości nie miałoby wpływu

na zastosowanie w sprawie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg

wieczystych. Także bowiem w takim przypadku nie byłoby podstaw do uznania

przeniesienia własności nieruchomości przez N. R. i U. G. na pozwaną spółkę za

rozporządzenie nieodpłatne w rozumieniu art. 6 ust. 1 u.k.w.h. Zastosowanie w

sprawie przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych mogłoby wykluczyć

jedynie wykazanie, że umowa zawarta w dniu 25 września 2007 r. była w istocie nie

umową sprzedaży, lecz umową darowizny.

Według art. 39820

k.p.c., sąd, któremu sprawa wskutek uwzględnienia skargi

kasacyjnej została przekazana do ponownego rozpoznania, jest związany

wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy.

W niniejszej sprawie na obecnym etapie postępowania istnieje zgoda co

do tego, że Sąd Okręgowy przy ponownym rozpoznaniu sprawy był związany

zawartą w wyroku z dnia 15 lipca 2010 r. wykładnią art. 38 ust. 3 u.g.t.

i wynikającym z niej stanowiskiem Sądu Najwyższego co do utraty przez A. R. i M.

R. własności nieruchomości położonej przy ul. J.[...], a w konsekwencji jej

niewejścia w skład spadków po nich oraz niezgodności wpisu w dziale drugim

6

księgi wieczystej jako właścicieli ich spadkobierców. Wywołuje natomiast

kontrowersje zakres związania Sądu Okręgowego stanowiskiem Sądu

Najwyższego łączącym się z wykładnią art. 5 i 6 u.k.w.h. Pozostawiając co do

zasady na boku kwestię odpłatności rozporządzenia spadkobierców A. R. i M. R.

na rzecz pozwanej spółki, Sąd Najwyższy podjął w wyroku z dnia 15 lipca 2010 r.

rozważania na temat możliwości obalenia działającego na korzyść tej spółki

domniemania dobrej wiary (art. 7 k.c.) przez wykazanie, że spółka ta mogła z

łatwością dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym (art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h.). W ramach tych rozważań Sąd

Najwyższy wskazał na różne okoliczności mogące uzasadniać taki wniosek. W

szczególności na: założenie księgi wieczystej kilka miesięcy przed sprzedażą

nieruchomości, wpisanie w niej jako pierwszych właścicieli spadkobierców,

uzyskanie przez spadkobierców postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku

zaledwie kilka miesięcy wcześniej, dziedziczenie przez nich po rodzicach

mieszkających i zmarłych w Niemczech, ukazywanie się w lokalnych środkach

masowego przekazu informacji o tych okolicznościach, szybkość zawarcia umowy

po uzyskaniu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, mimo wystąpienia z

wnioskiem o wydanie tego postanowienia w wiele lat po śmierci spadkodawców,

ustalenie wyjątkowo niskiej ceny nieruchomości, obsługiwanie pozwanej spółki

przez pełnomocnika reprezentującego spadkobierców w postępowaniu o

stwierdzenie nabycia spadku, obowiązek pełnomocnika przekazania uzyskanej

wiedzy swemu mocodawcy i notariuszowi. Zarazem jednak Sąd Najwyższy

podkreślił, że same podejrzenia nabywcy o niezgodność treści księgi wieczystej z

rzeczywistym stanem prawnym nie wystarczają do przyjęcia, że nabywca mógł się

z łatwością dowiedzieć o tej niezgodności. Sąd Najwyższy zwrócił także uwagę na

potrzebę odniesienia dokonywanej w tym względzie oceny do okoliczności

konkretnego przypadku. W opinii Sądu Okręgowego, Sąd Najwyższy w

rozważaniach tych nie przesądził w sposób wiążący na podstawie art. 39820

k.p.c.

złej wiary pozwanej spółki w postaci przewidzianej w art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h.

Rozpoznając ponownie sprawę, Sąd Okręgowy uznał za swój obowiązek ustalenie,

czy reprezentujący pozwaną spółkę członkowie zarządu w chwili zawarcia umowy z

N. R. i U. G. mogli, uwzględniając okoliczności miarodajne w tym względzie w

7

świetle wyjaśnień Sądu Najwyższego dotyczących art. 6 u.k.w.h., z łatwością

dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym. Wynik tego ustalenia był, jak wiadomo, negatywny.

Zarzut skarżącego o naruszeniu przez Sąd Okręgowy art. 39820

k.p.c.

wskutek nieuznania, że wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2010 r. w sposób

wiążący w sprawie przesądził o tym, że pozwana spółka z łatwością mogła się

dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym, nie jest trafny. Na podstawie wymienionego przepisu wiąże tylko

wykładnia prawa dokonana przez Sąd Najwyższy, czyli ujmując ściślej - jedynie

ustalone przez ten Sąd znaczenie przepisów prawa przytoczonych w ramach

podstaw kasacyjnych. Sąd Okręgowy przy ponownym rozpoznawaniu sprawy był

więc związany tylko dokonaną w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 lipca 2010 r.

interpretacją użytych w art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h. terminów na oznaczenie złej

wiary. Natomiast to, czy wskazane przez Sąd Najwyższy okoliczności dawały

podstawę do przyjęcia, że pozwana spółka w chwili zawarcia umowy mogła się

z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym, wymagało jeszcze ustaleń faktycznych, należących do sądu

meriti, i tym samym nie mieściło się w zakresie zastosowania art. 39820

k.p.c.

Nie ma również podstaw do zakwestionowania rozstrzygnięcia Sądu

Okręgowego o braku złej wiary pozwanej spółki w chwili zawarcia spornej umowy.

Przede wszystkim Sąd Okręgowy nie dopuścił się mogącego uzasadniać

uwzględnienie skargi kasacyjnej naruszenia art. 229 w związku z art. 391 § 1 oraz

naruszenia art. 253 i 245 w związku z art. 382 i 391 § 1 k.p.c. przez bezpodstawne

ustalenie, że uzgodnienia poprzedzające zawarcie umowy prowadzone były bez

udziału pełnomocnika procesowego pozwanej spółki, który wcześniej był

pełnomocnikiem procesowym N. R. i U. G. w postępowaniu o stwierdzenie nabycia

spadku, a także występował w sporach z najemcami nieruchomości przy ul. J.[...].

Jeżeli - tak jak w niniejszej sprawie - nie zachodzi przypadek przewidziany w art. 6

ust. 3 u.k.w.h., chwilą miarodajną dla oceny złej wiary jest chwila dokonania

rozpatrywanej czynności prawnej. W odniesieniu do osoby prawnej, o złej wierze

decyduje stan świadomości w tej chwili osób wchodzących w skład organu, przez

8

który osoba ta działa (art. 38 k.c.). W przypadku pozwanej spółki złą wiarę należało

więc badać, uwzględniając stan świadomości członków jej zarządu w chwili

zawarcia umowy. Sam więc udział pełnomocnika procesowego pozwanej spółki we

wspomnianych uzgodnieniach i postępowaniach nie mógł mieć znaczenia przy

ustalaniu, czy spółka ta w chwili zawarcia umowy z N. R. i U. G. mogła z łatwością

dowiedzieć się o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym. Byłoby inaczej tylko wtedy, gdyby pełnomocnik uzyskał w tych

postępowaniach określoną wiadomość, pozwalającą na łatwe dowiedzenie się

o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

i wiadomość tę przed zawarciem umowy w dniu 25 września 2007 r. przekazał

zarządowi pozwanej spółki (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września

2001 r., II CKN 277/99, OSNC 2002, nr 6, poz. 77). Ewentualne wnioski dowodowe

powoda powinny więc zmierzać do wykazania tych właśnie faktów.

Sąd Okręgowy nie dopuścił się też zarzucanego w skardze kasacyjnej

błędnego zastosowania art. 5 i 6 u.k.w.h. Spośród wymienionych przepisów

zasadnicze znaczenie w sprawie ma – na co wskazywały już dotychczasowe

rozważania – art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h., wyłączający, w związku z ustępem

poprzedzającym, rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, gdy nabywca mógł

się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym. Założeniem instytucji ksiąg wieczystych jest możliwość polegania

przez uczestników obrotu prawnego na treści wpisów. Od nabywcy prawa

ujawnionego w księdze wieczystej w zasadzie nie można wymagać badania

zgodności wpisu tego prawa z rzeczywistością (art. 3 i 5 u.k.w.h.). W drodze

wyjątku przewidzianego w art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h. takie wymaganie można mu

postawić, pod sankcją utraty ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg

wieczystych, tylko ze względu na szczególne okoliczności, które w danej sytuacji

powinny wywołać u niego bez potrzeby podejmowania specjalnych starań

uzasadnione wątpliwości co do zgodności wpisu prawa z rzeczywistością

(por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 20 kwietnia 2009 r., SK 55/08, OTK-

A2009, nr 4, poz. 50 i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008 r., III CSK

333/07, LEX nr 445297).

9

Sąd Okręgowy trafnie przyjął, że takie okoliczności w sprawie nie wystąpiły.

Czas założenia księgi wieczystej, wydania postanowienia o stwierdzeniu nabycia

spadku i zawarcia umowy oraz wpisanie do księgi wieczystej po jej założeniu N. R. i

U. G. same w sobie nie mogą uzasadniać żadnych wątpliwości co do zgodności

treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawny. Przy rozstrzyganiu, czy

nabywca mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności treści księgi wieczystej z

rzeczywistym stanem prawnym, okoliczności te mogłyby mieć znaczenie co

najwyżej w powiązaniu z jakąś dodatkową okolicznością. W niniejszej sprawie jako

taka dodatkowa okoliczność mogłyby się nasuwać przede wszystkim powojenne

losy A. R. i M. R. ze względu na łączącą się z nimi kwestię skutków w sferze

prawa cywilnego. Jednakże i ta okoliczność nie uzasadniała przypisania pozwanej

spółce złej wiary w przewidzianej w art. 6 ust. 2 in fine u.k.w.h. postaci. Stan

prawny będący następstwem wyjazdu A. R. i M. R. w 1981 r. do RFN przedstawiał

się w chwili zawarcia spornej umowy tak (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17

września 2001 r., III CRN 56/01, OSNP 2002, nr 13, poz. 299), że członkom

zarządu pozwanej spółki nie można postawić zarzutu z powodu ich ówczesnego

przekonania, że wyjazd ten nie spowodował utraty własności nieruchomości przez

dotychczasowych właścicieli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 marca 2008

r., III CSK 333/07). Odmienne stanowisko oznaczałoby postawienie im wyższych

wymagań niż stawiane sądom i innym organom, które także w tym czasie

przyjmowały brak utraty własności nieruchomości przez osoby takie jak A. R. i M.

R. Oceny tej w niczym nie może zmienić fakt ukazywania się w lokalnych środkach

masowego przekazu publikacji o rozpatrywanych okolicznościach.

Co się zaś tyczy niskiej ceny, to żądanie przez sprzedawcę takiej ceny,

może, ujmując rzecz ogólnie, stanowić w danym przypadku przesłankę

wnioskowania o możliwości dowiedzenia się z łatwością przez nabywcę

o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2004 r., III CK 459/03, LEX nr

424443). W niniejszej sprawie niska cena miała jednak, jak ustalono, racjonalne

uzasadnienie (kamienica z lokatorami wymagająca gruntownego remontu),

a to wykluczało wspomniane wnioskowanie na jej podstawie.

10

W świetle przeprowadzonych wyjaśnień za oczywiście bezzasadny należało

uznać także zarzut naruszenia art. 385 k.p.c.

Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy oddalił na podstawie art. 39814

k.p.c. skargę kasacyjną, a o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnął

zgodnie z art. 98 w związku z art. 108 § 1 i art. 39821

k.p.c.