III CSK 127/11

Sygn. akt III CSK 127/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 stycznia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Anna Kozłowska

w sprawie z powództwa T. O. P. sp. z o.o. w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta K.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 4 stycznia 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 21 grudnia 2010 r.,

oddala skargę kasacyjną; zasądza od powoda na rzecz

Skarbu Państwa - Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa

kwotę 3.600 zł (trzy tysiące sześćset) tytułem kosztów

postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 13 listopada 2009 r. oddalił powództwo o

ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w

wysokości niższej niż określonej w wypowiedzeniu dotychczasowej przez

Prezydenta Miasta K.

Sąd Apelacyjny - na skutek apelacji strony powodowej - wyrokiem z dnia 21

grudnia 2010 r. zmienił powyższy wyrok i ustalił, iż aktualizacja opłaty rocznej jest

uzasadniona w wysokości 4742867 zł, a dalej idące żądanie oddalił. U podłoża tego

rozstrzygnięcia legł pogląd, że przyjęcie do porównania nieruchomości położonych

na obrzeżach K. w operacie szacunkowym wykonanym na zlecenie strony

powodowej jest nieprawidłowe, gdyż nie da się porównać tego rodzaju

nieruchomości, z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, położoną w

ścisłym centrum K.

Skarga kasacyjna strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego – oparta

na obu podstawach z art. 3983

k.p.c. - zawiera zarzut naruszenia art. 153 ust. 1

w zw. z art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U.

z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej: „u.g.n.”) oraz § 28 ust. 5 rozporządzenia

Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, dalej:

„rozporządzenie”), art. 154 u.g.n., § 4 ust 3, § 28 ust. 5 rozporządzenia, a także art.

217 § 1, 2, art. 227 k.p.c., i zmierza do uchylenia tego wyroku oraz przekazania

sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżący zarzucając naruszenie art. 217 § 2 i art. 227 k.p.c. pominął,

że przepisy te mają zastosowanie wprost do postępowania dowodowego przed

sądem pierwszej instancji. Podług pierwszego z nich, sąd pominie środki

dowodowe, jeżeli okoliczności sporne zostały już dostatecznie wyjaśnione lub

jeżeli strona powołuje dowody jedynie dla zwłoki. W myśl zaś art. 227 k.p.c.

przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie.

W postępowaniu apelacyjnym sąd odwoławczy może zastosować tę regulację

3

odpowiednio (art. 391 § 1 k.p.c.). Skoro skarga kasacyjna przysługuje

od orzeczenia sądu drugiej instancji, to zarzut naruszenia art. 217 § 2 i art. 227

k.p.c. bez powiązania go z art. 391 § 1 k.p.c., usuwa się spod kontroli kasacyjnej.

Godzi się przypomnieć, że stosownie do art. 72 ust. 1 u.g.n., wysokość

rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste jest funkcją dwóch czynników: wartości

nieruchomości określonej zgodnie z art. 67 u.g.n. oraz stawki procentowej ustalonej

w art. 72 ust. 3 u.g.n. Oba te czynniki są zmienne. Zmiany stawki procentowej

mogą być zaś następstwem trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości

(art. 73 ust. 2 u.g.n.) albo ustawowej korekty dotychczasowych stawek.

O zmiennym charakterze wartości nieruchomości decyduje przede wszystkim

sytuacja rynkowa, która może usprawiedliwiać wszczęcie przez każdą ze stron

procedury tzw. aktualizacji tej wartości (art. 77 i nast. u.g.n.).

W sprawie chodzi o zmianę wysokości rocznej opłaty za użytkowanie

wieczyste nieruchomości na skutek zmiany jej wartości. Tę wartość określają

rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w art. 174 i nast. u.g.n., kierując się

metodami i technikami wyceny wskazanymi w powołanym rozporządzeniu

Rady Ministrów z 2004 r. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię

w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W przypadku gdy operat

szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd,

to tylko ten sąd może złożyć wniosek o dokonanie jego oceny przez organizację

zawodową rzeczoznawców majątkowych przewidzianą w art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n.

(art. 157 ust. 3 u.g.n.). Zatem takiej ocenie podlegają tylko te operaty, które zostały

sporządzone przez rzeczoznawcę będącego w sprawie biegłym. Zgodnie z art. 157

ust. 4 u.g.n. w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych sporządzonych

dla tożsamego celu wyceny stosuje się przepisy art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. dotyczące

oceny operatu szacunkowego. Stosuje się je odpowiednio, a zatem organizacja

zawodowa może wówczas zbadać prawidłowość tych operatów. Przy czym może

mieć miejsce sytuacja, gdy nie wystąpią żadne nieprawidłowości w ich

sporządzeniu, chociaż wartość nieruchomości w każdym z nich będzie odmienna.

Nie powinna to być jednak różnica poważna.

4

Powyższe oznacza, że sporządzony na zlecenie skarżącego „operat”

rzeczoznawcy majątkowego nie kwalifikował się do oceny przewidzianej w art. 157

ust. 1 u.g.n. Nie było też przesłanek do takiej oceny opinii sporządzonych przez

biegłych rzeczoznawców majątkowych powołanych przez Sądy obu instancji.

W trybie art. 157 ust.1 u.g.n. ocena sporządzonych przez rzeczoznawców wycen

stanowi formę ich weryfikacji pod kątem zgodności z przepisami prawa, w tym

rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. Zgodnie z tymi przepisami podlegają tej

ocenie takie kwestie, jak przyjęte sposoby określenia wartości nieruchomości przy

zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i techniki wyceny, sposoby

określenia wartości nieruchomości dla określonego celu w zależności od ich

rodzaju i przeznaczenia.

U podłoża opinii rzeczoznawców majątkowych powołanych przez Sądy obu

instancji w charakterze biegłych legło założenie, że o podobieństwie nieruchomości

w rozumieniu art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 u.g.n. nie można mówić,

jak w istocie chciałby tego skarżący, jedynie wtedy, gdy w transakcji przyjętej do

porównania, doszło do nabycia nieruchomości na potrzeby działalności

przemysłowej. Wobec zgodności tego kluczowego założenia, kwestionowanego

przez skarżącego, niepodobna przyjąć rozbieżności opinii biegłych w rozumieniu

art. 157 ust. 4 u.g.n. Dodać trzeba, że biegły P. T. powołany przez Sąd Apelacyjny

w opinii stanowiącej podstawę ustaleń faktycznych, dokonał wyceny nieruchomości

oddanej skarżącemu w użytkowanie wieczyste na kwotę niższą niż określoną przez

biegłego powołanego przez Sąd Okręgowy, jak i przyjętą przez Prezydenta Miasta

K.

Rację ma Sąd Apelacyjny, że powyżej wskazane ograniczenie

wyrażone przez skarżącego w praktyce uniemożliwia dokonanie niezbędnej

wyceny. W szczególności dlatego, że po pierwsze, najczęściej brak jest możliwości

ustalenia na jaki cel dany podmiot nabywa nieruchomość, a po wtóre, że nabyte

nieruchomości nie zawsze zostają zagospodarowane od razu, niektóre z nich

przeznaczone są do dalszej odsprzedaży. Ponadto, niepodobna pominąć

podniesionej przez biegłego P. T. okoliczności, że brak jest w ogóle transakcji tego

typu, jakie skarżący chciałby przyjąć do porównania, gdyż nieruchomości położone

w centrum dużych miast, w tym K., nie są nabywane w celu prowadzenia

5

działalności przemysłowej. Nie jest bowiem ekonomicznie uzasadnione takie

umiejscowienie zakładów przemysłowych. Słusznie przeto Sąd Apelacyjny

aprobował przyjęcie przez biegłego P. T. do porównania, jako podobnych,

nieruchomości położonych nie na obrzeżach K., dotąd wykorzystywanych na cele

przemysłowe, nadal mogących być wykorzystywanych w taki sposób, i których

przeznaczenie w stadium zagospodarowania przestrzennego nie odbiega znacząco

od nieruchomości wycenianych. Wbrew zaś stanowisku skarżącego Sąd

Apelacyjny z przyczyn oczywistych władny był do oceny pod kątem zgodności z

przepisami prawa dokonanej przez biegłego P. T. wyceny. Zasadnie przy tym

uznał, że nie narusza ona powołanych w skardze kasacyjnej przepisów ustawy

o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisów rozporządzenia Rady Ministrów

z dnia 21 września 2004 r.

Z tych przyczyn orzeczono, jak w wyroku.