II CSK 196/11

Sygn. akt II CSK 196/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 18 stycznia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

k

w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Transportowo – Handlowego PKS

Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w S.

przeciwko T. (Polska) – Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w K.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 18 stycznia 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 12 listopada 2010 r.,

oddala skargę i zasądza od powoda na rzecz pozwanego 3600

(trzy tysiące sześćset) zł kosztów zastępstwa prawnego

w postępowaniu kasacyjnym.

2

Uzasadnienie

Przedsiębiorstwo Transportowo-Handlowe PKS spółka z o.o. w S. wniosła o

uzgodnienie treści księgi wieczystej numer [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy

dla nieruchomości położonej w S., przy ulicy M., stanowiącej działki o numerach

ewidencyjnych 7/16 i 7/14 zabudowane budynkami, poprzez wykreślenie z działu III

zapisu: „Służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez

działkę nr 7/16”.

Na wypadek oddalenia tego roszczenia, powódka wniosła o uzgodnienie

treści wskazanej wyżej księgi wieczystej, poprzez zmianę zapisów w jej dziale III,

która ma polegać na tym, że w miejsce dotychczasowego zapisu: „Służebność

gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez działkę nr 7/16"

wpisana zostanie nowa treść ograniczonego prawa rzeczowego w brzmieniu:

„Służebność gruntowa polegająca na prawie przechodu przez działkę nr 7/16

i przejazdu przez nią wyłącznie przez pojazdy ciężarowe w celu zaopatrywania

i dostarczania towarów do hipermarketu”.

W uzasadnieniu powołano się na nieważność czynności prawnej,

polegającej na ustanowieniu służebności, która została dokonana bez zgody

Ministra Skarbu Państwa. Zgoda wymagana była dla czynności, której przedmiotem

było używanie mienia państwowej osoby prawnej (jaką był w dacie zawarcia umowy

poprzednik powódki) przez spółkę z udziałem zagranicznym – jaką był poprzednik

pozwanej T. (Polska) Sp. z o.o. w K. W uzasadnieniu żądania ewentualnego

powódka wskazała, iż zgodny zamiar stron co do ustanowienia służebności był taki,

by droga przez działkę 7/16 służyła wyłącznie do przejazdu samochodów

dostawczych, natomiast dojazd dla klientów miał odbywać się od strony ul. B., do

której działki poprzednika pozwanej miały dostęp.

Wyrokiem z dnia 13 kwietnia 2010 roku Sąd Rejonowy oddalił powództwo.

Wyrokiem z dnia 12 listopada 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację

powódki.

W sprawie dokonano następujących ustaleń.

3

Powódka jest następcą prawnym przedsiębiorstwa państwowego

Przedsiębiorstwo Przewozu Towaru Państwowej Komunikacji Samochodowej w S.,

natomiast T. Polska sp. z o. o. w K. jest następcą prawnym H. Zarząd Majątkiem

Polska S. sp. z o.o., która była spółką z udziałem zagranicznym.

W 1996 r. zapadła decyzja, aby zbyć część nieruchomości będącej

w użytkowaniu wieczystym przedsiębiorstwa państwowego PKS, tj. nieruchomości

położonej w obrębie ewidencji gruntów 136 S.- P. przy ul. M. Nr [...], dla której

urządzono księgę wieczystą KW [...]. W związku z tym z działki nr 7/7 PKS

postanowił wyodrębnić pięć działek gruntu, w tym działkę nr 7/16 w celu

urządzenia drogi dojazdowej do nowotworzonych działek, które nie miały dostępu

do drogi publicznej. W dniu 30 października 1996 roku PKS złożył do Urzędu

Miejskiego Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami w S. wniosek o wydanie

decyzji zatwierdzającej podział działki nr 7/7. Do wniosku w dniu 11 grudnia 1996

roku dołączono pismo, w którym zarządca komisaryczny Z. P. złożył oświadczenie,

iż wytyczona we wniosku działka nr 7/16 użytkowana byłaby jako „wspólna droga

dojazdowa” do działek 7/12, 7/13, 7/14, 7/15, 7/17, 7/18, a w przypadku sprzedaży

tych działek, działka ta byłaby we wspólnym użytkowaniu nowych właścicieli w/w

działek, którzy kupując wybraną działkę nabywać także będą prawo użytkowania

wieczystego części działki 7/16 na zasadzie współwłasności łącznej.

W dniu 18 grudnia 1996 roku Prezydent Miasta S. wydał decyzję

WGiGG/AG/7415/276/KM/96, w trybie art. 10 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.

o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, w której zatwierdził projekt

podziału wyżej opisanej działki nr 7/7. W decyzji tej zawarto zapis, iż „dostęp do

działek nr 7/12, 7/13, 7/14, 7/15, 7/17, 7/18 do drogi publicznej zapewni wieczysty

użytkownik dzielonej nieruchomości przez działkę nr 7/16”. Pismem z dnia

31 stycznia 1997 r. nr DNZ-HM/78/266/97 Minister Skarbu Państwa, działając na

podstawie art. 5 ust. 1 pkt 3, ust. 3 i 4 ustawy z dnia 8 sierpnia 1996 r. o urzędzie

Ministra Skarbu Państwa (Dz.U. Nr 106, poz. 493) nie zgłosił sprzeciwu wobec

zamiaru PKS zbycia w drodze przetargu działek o numerach ewidencyjnych: 7/15,

7/16, 7/17, 7/18, 7/19 i 7/20.

4

W marcu 1997 roku odbył się przetarg, w którym jednym z oferentów był „H.

Zarząd Majątkiem Polska” sp. z o.o. w S. Spółka ta w dniu 22 marca 1997 roku

złożyła ofertę nabycia prawa użytkowania wieczystego działek o numerach 7/15,

7/17, 7/18, 7/19 i 7/20 z zastrzeżeniem, że cena nabycia uwzględni prawo

służebności przechodu i przejazdu przez działkę 7/16 wraz z wpisaniem go do

księgi wieczystej.

W piśmie z dnia 13 marca 1997 r. PKS poinformował H., że ceny działek

7/15, 7/17 i 7/18 uwzględniają prawo wieczystego użytkowania części działki 7/16

wytyczonej jako „droga wspólna” do w/w działek oraz działek 7/14, 7/13, i 7/12.

W piśmie z dnia 27 marca 1997 roku PKS powiadomił „H. Zarząd Majątkiem

Polska” sp. z o.o. w W. o przyjęciu jej oferty i potwierdził, że prawo służebności

przechodu i przejazdu przez działkę nr 7/16 zapewnione będzie nabyciem przez nią

prawa współużytkowania wieczystego tej działki i zawarte jest w zaoferowanej

przez nią cenie, jak również, że drugim współużytkownikiem działki nr 7/16

pozostaje poprzednik powódki. W kolejnym piśmie z dnia 3 lipca 1997 roku

poprzednik powódki ponownie zapewnił H. sp. z o.o., iż dostęp do zakupionych

przez nią nieruchomości umożliwiony będzie m.in. przez działkę nr 7/16

wydzielonej w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej zbywanym działkom,

a współużytkownikami wieczystymi działki 7/16 są Przedsiębiorstwo Przewozu

Towarów PKS w S. ul. M. [...] w 50% oraz H. – Zarząd Majątkiem Polska sp. z o.o.

W. ul. G. [...] w 50%.

Decyzją Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji nr 1321/97 z dnia

4 lipca 1997 r. zezwolono spółce H. na nabycie w formie umowy sprzedaży

nieruchomości położonej w S. przy ulicy M. i B., składającej się z prawa

wieczystego użytkowania działek o nr 7/15, 7/17, 7/18, 7/19 i 7/20, wraz z prawem

własności budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie oraz udziału

wynoszącego 1/2 części w prawie użytkowania wieczystego gruntu stanowiącego

drogę, obejmującego działkę nr 7/16.

W dniu 26 września 1997 roku poprzednik powódki uzyskał zezwolenie

nr DNZ/MJ/458/N/97 wydane przez Ministra Skarbu Państwa, na zawarcie przez

poprzednika powódki z poprzednikiem prawnym pozwanej „umowy o nabycie

5

mienia państwowej osoby prawnej, które stanowi część nieruchomości położonej

w S., przy ul. M. [...]

i ul. B., składającej się z prawa użytkowania wieczystego gruntu działek o

numerach ewidencyjnych 7/15, 7/17, 7/18, 7/19 i 7/20 oraz z prawa własności

budynków i innych urządzeń wzniesionych na gruncie, za cenę i na warunkach

uzgodnionych przez strony w załączonym do przedmiotowego wniosku projekcie

umowy sprzedaży”.

W toku negocjacji prowadzonych pomiędzy poprzednikiem powódki

a poprzednikiem prawnym T. strony przygotowały kolejne wersje projektów umowy

sprzedaży. Zamiarem nabywcy od początku było, aby główny dojazd do obiektu

znajdował się od strony ul. M., przy czym w projektach umowy kładziono nacisk na

to, że droga przez tę działkę ma umożliwiać przejazd także samochodom

ciężarowym, a więc ma to być prawo przejazdu bez żadnych ograniczeń.

Przedsiębiorstwo PKS nie zgłaszało w tym zakresie zastrzeżeń.

Do zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy stronami doszło w dniu

27 listopada 1997 r. Zarządca Komisaryczny reprezentujący poprzednika powódki

oświadczył, że nieruchomość, w skład której wchodzą działki nr 7/15, 7/17 i 7/18

posiada swobodny dostęp do drogi publicznej jedynie przez drogę usytuowaną na

działce 7/16, zaś do działek 7/19 i 7/20 dostęp istnieje od ulicy B. Z treści § 2

przedmiotowej umowy wynika, że PKS sprzedał poprzednikowi prawnemu T. prawo

użytkowania wieczystego gruntu obejmującego działki o numerach ewidencyjnych:

7/15, 7/17, 7/18, 7/19 i 7/20 wraz z prawem własności wzniesionych na tym gruncie

budynków oraz budowli i innych naniesień za łączną cenę w kwocie 7.420.000 zł. §

4 umowy stanowił, że PKS w celu zapewnienia nieruchomości gruntowej

składającej się z działek ewidencyjnych o nr 7/15, 1/17, 7/18, 7/19 i 7/20 dostępu

do drogi publicznej ustanawia na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego

tej nieruchomości gruntowej i właściciela budynków służebność gruntową

polegającą na prawie przechodu i przejazdu poprzez całą działkę o numerze

ewidencyjnym 7/16, będącą w użytkowaniu wieczystym Przedsiębiorstwa Przewozu

Towarów Państwowej Komunikacji Samochodowej z siedzibą w S., do wyżej

wymienionych działek w sposób umożliwiający jej eksploatację przez pojazdy

6

ciężarowe w celu zaopatrywania i dostarczania towarów do hipermarketu.

Służebność została wpisana do księgi wieczystej numer [...], prowadzonej przez

Sąd Rejonowy dla nieruchomości położonej w S., przy ulicy M. stanowiącej działki o

nr ewidencyjnych 7/16 i 7/14 zabudowane budynkami, w dziale III w następujący

sposób: „Służebność gruntowa polegająca na prawie przejazdu i przechodu przez

działkę nr 7/16”.

W dniu 30 listopada 1998 roku Prezydent Miasta S. wydał decyzję

nr 276/98, której zatwierdził projekt budowlany i wydał H. Zarząd Majątkiem Polska

S. sp. z o.o. w W. pozwolenie na budowę inwestycji polegającej na budowie obiektu

usługowo-handlowego „H.” wraz z urządzeniami technicznymi związanymi z tym

obiektem, w tym również wjazdu i drogi dojazdowej dla klientów od strony ul. M. Z

decyzji wynikało, że główny dojazd do budowanego hipermarketu, w tym dojazd dla

jego klientów, będzie się odbywał od ul. M. przez działkę nr 7/16. Po otwarciu

hipermarketu podstawową drogą dojazdową była droga przez działkę 7/16.

Ponadto od strony tej działki umieszczono wejście do sklepu oraz parking dla

klientów, natomiast od strony ul. B. usytuowane było zaplecze techniczne i rampy

oraz dodatkowy wjazd. Taki sposób użytkowania działki trwał do 2008 r., kiedy to

powódka zablokowała drogę dojazdową przez działkę 7/16.

W ocenie Sądu Rejonowego służebność, będąca przedmiotem sporu, nie

została ustanowiona jako osobista, a więc na rzecz spółki z udziałem

zagranicznym, lecz jako gruntowa – na rzecz każdoczesnego użytkownika

wieczystego określonych nieruchomości. Nie była to czynność wymagająca dla

swej ważności zgodny odpowiedniego ministra. Sąd stwierdził, że także zgoda

Ministra Spraw Wewnętrznych, wymagana w świetle ustawy o nabywaniu

nieruchomości przez cudzoziemców nie jest potrzebna na ustanowienie

służebności, skoro w ustawie tej mowa o nabywaniu nieruchomości, co może

dotyczyć wyłącznie prawa własności lub użytkowania wieczystego, a nie

ograniczonych praw rzeczowych.

Sąd stwierdził ponadto, iż przedstawione przez powódkę zezwolenie na

zawarcie umowy między PKS a H. sp. z o. o., wydane przez Ministra Skarbu

Państwa, zawiera w sobie zgodę na ustanowienie służebności, zaś sąd nie jest

7

uprawniony do kwestionowania decyzji administracyjnej. Uznano, że nie ma

podstaw do przyjęcia, iż umowa poprzedników prawnych stron w zakresie

ustanowienia służebności dotknięta jest nieważnością, a to prowadzi do uznania za

bezzasadne żądania uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym przez wykreślenie owej służebności.

Odnośnie do roszczenia ewentualnego sąd stwierdził, że nie wykazano, iż

zgodnym zamiarem stron przy zawieraniu umowy było to, by służebność przejazdu

dotyczyła wyłącznie samochodów ciężarowych.

W ocenie Sądu Okręgowego sąd pierwszej instancji w sposób

wszechstronny rozważył zebrany w sprawie materiał dowodowy. Ustalone fakty

i ocenę materiału dowodowego Sąd uznał za własne.

Sąd podzielił także dokonaną wykładnię przepisów ustawy z dnia 14 czerwca

1991 r. o spółkach z udziałem zagranicznym. Zwrócono uwagę, że do kategorii

umów objętych hipotezą art. 6 ust. 1 pkt 1 zalicza się umowy zobowiązujące takie

jak najem, dzierżawa, leasing, jak również umowy o ustanowienie na rzecz spółki

z udziałem zagranicznym ograniczonego prawa rzeczowego w postaci

użytkowania oraz umowy przenoszące na tę spółkę prawo wieczystego

użytkowania. W ocenie Sądu nie było podstaw do uznania za nieważną czynności

polegającej na ustanowieniu służebności gruntowej na rzecz poprzednika

prawnego strony pozwanej, a tym samym nie doszło do naruszenia art. 58 k.c. Sąd

nie podzielił też zarzutu zgłoszonego przez stronę powodową na rozprawie

apelacyjnej o nieważności ustanowienia służebności drogi koniecznej na działce

7/16 z tej przyczyny, że odbyło się to bez przetargu publicznego. Zdaniem Sądu,

nie doszło do naruszenia art. 46a ust. 3 w zw. z art. 46 ust. 3 i 4 ustawy z dnia

25 września 1981 r. o przedsiębiorstwach państwowych (tekst jedn. Dz. U 1991 r.

Nr 18, poz. 80, ze zm.): dalej „u.p.p.”, gdyż ustanowienie służebności drogi

koniecznej nie stanowi „oddania mienia przedsiębiorstwa do użytkowania”,

a ponadto służebność ustanowiono nieodpłatnie, zatem nie było w tym zakresie

obowiązku poprzedzenia tej czynności przetargiem publicznym.

Wskazany wyżej wyrok powódka zaskarżyła skargą kasacyjną w całości.

Jako podstawy skargi wskazano:

8

- naruszenie art. 46a ust. 3 ustawy z dnia 25 września 1981 roku

o przedsiębiorstwach państwowych (tekst jedn. Dz. U. 1991 r. Nr 18, poz. 80

ze zm.) poprzez przyjęcie, iż spod dyspozycji tego przepisu, obejmującego

z założenia czynności mające na celu oddanie mienia przedsiębiorstwa

państwowego do używania na podstawie umów prawa cywilnego wyłączone są

takie czynności umowne, w wyniku których składnik mienia tego

przedsiębiorstwa w postaci nieruchomości zostaje obciążony służebnością

gruntową, podczas gdy przepis ten sformułowany jest szeroko, zakresem swoim

obejmuje wszelkie czynności, w wyniku których, osoba trzecia uzyskałaby

możliwość używania mienia przedsiębiorstwa państwowego, w tym również

poprzez instytucję służebności gruntowej,

- niezastosowanie art. 58 § 1 k.c. i odmowę uznania czynności w postaci

ustanowienia służebności drogowej na działce nr 7/16 wyrażonej w umowie

z dnia 27 listopada 1997 r. (Repertorium A Nr [...]) zawartej pomiędzy

Przedsiębiorstwem Przewozu Towarów Państwowej Komunikacji

Samochodowej w S. oraz poprzednikiem pozwanego za nieważną.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie

sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku

w całości i uwzględnienie powództwa. Pozwana w odpowiedzi na skargę kasacyjną

pozwanego wniosła o oddalenie skargi jako bezpodstawnej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na etapie postępowania kasacyjnego spór między stronami ogranicza się do

kwestii, czy ustanowienie przez przedsiębiorstwo państwowe służebności drogi

koniecznej prowadzącej przez działkę 7/16 powinno być poprzedzone przetargiem

publicznym.

Zgodnie z art. 46 a ust. 3 u.p.p., do odpłatnego oddania mienia

przedsiębiorstwa państwowego do używania innym podmiotom na podstawie umów

prawa cywilnego stosuje się odpowiednio art. 46 ust. 3 i 4. Ustęp 3 powołanego

przepisu stanowi, że przedsiębiorstwo państwowe sprzedaje mienie zaliczone,

zgodnie z odrębnymi przepisami, do rzeczowego majątku trwałego w drodze

publicznego przetargu. Stosownie zaś do ust. 4, Rada Ministrów została

9

upoważniona do określenia zasad organizowanego przetargu oraz warunków,

w których dopuszcza się odstąpienie od przetargu. Rada Ministrów wydała takie

rozporządzenie wykonawcze w dniu 5 października 1993 r. (Dz. U. Nr 97, poz. 443,

ze zm.), powoływane dalej jako „rozporządzenie”.

Konstrukcja skargi kasacyjnej opiera się na dwóch założeniach. Po pierwsze,

ustanowienie przez przedsiębiorstwo państwowe – poprzednika strony powodowej

– służebności drogi koniecznej nastąpiło odpłatnie i stanowiło „oddanie jego mienia

od używania innym podmiotom na podstawie umowy prawa cywilnego”, o jakim

mowa w art. 46 a ust. 3 u.p.p. I po drugie – odesłanie zawarte w tym przepisie do

odpowiedniego stosowania art. 46 ust. 3 i 4 u.p.p. oznacza, że obciążenie

służebnością drogi koniecznej działki nr 7/16 powinno być poprzedzone

przetargiem publicznym.

Jeśli nawet zaakceptuje się założenie pierwsze, za przyjęciem którego mogą

przemawiać argumenty przytoczone przez skarżącego, to nie można podzielić jego

poglądu o obowiązku ogłaszania przetargu na obciążenie działki służebnością drogi

koniecznej.

W doktrynie i w judykaturze przyjmuje się zgodnie, że formuła

„odpowiedniego stosowania” przepisu zawiera trzy możliwości: przepis stosuje się

do określonych stanów faktycznych wprost, do innych z pewnymi modyfikacjami,

a w pewnych sytuacjach nie stosuje się go w ogóle. Skarżący nie formułuje tego

wyraźnie, ale z całego kontekstu jego wywodów nie ulega wątpliwości, że jest

zdania, iż odesłanie z art. 46a ust. 3 do odpowiedniego stosowania przepisów

art. 46 ust. 3 i 4 oznacza, że przepisy te powinny być stosowane wprost także do

ustanawiania służebności drogi koniecznej. Stanowisko to jest nietrafne.

Sens przetargu publicznego polega na tym, że jest on, co do zasady,

nieograniczony podmiotowo, co oznacza, iż – poza wyłączeniami przewidzianymi

w § 3 rozporządzenia – może wziąć w nim udział każdy. Tymczasem ustanowienie

służebności drogi koniecznej nie odbywa się na rzecz określonych podmiotów, lecz

na rzecz nieruchomości, które nie mają odpowiedniego odstępu do drogi publicznej

(art. 145 § 1 k.c.). Z tego też względu legitymowanym do zgłoszenia wniosku jest

tylko właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości pozbawionej takiego

10

dostępu. Z istoty rzeczy, a także z mocy ustawy, krąg osób uprawnionych do

domagania się ustanowienia takiej drogi jest więc ograniczony, co przeczy samej

idei przetargu publicznego. Dodać przy tym należy, że gdyby służebności nie

ustanowiono w umowie, to strona powodowa mogłaby domagać się sądowego jej

ustanowienia, co również przemawia przeciwko sensowi stosowaniu tu trybu

przetargu. Z tych względów należy uznać, że do umownego ustanowienia

służebności drogi koniecznej przez przedsiębiorstwo państwowe na należącej do

niego nieruchomości nie stosuje się art. 46 u.p.p. o obowiązku poprzedzenia

transakcji przetargiem publicznym. Oznacza to, że skarga kasacyjna, oparta na

zarzucie nieważności umowy z powodu nieprzeprowadzenia przetargu publicznego

jest chybiona co do samej zasady. Uzasadnia to jej oddalenie na podstawie

art. 39814

§ 1 k.p.c., z obciążeniem strony pozwanej kosztami w postępowaniu

kasacyjnym (art. 98 § 1 k.p.c.).