III CZP 87/11

Uchwała z dnia 26 stycznia 2012 r., III CZP 87/11

Sędzia SN Jacek Gudowski (przewodniczący)

Sędzia SN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

Sędzia SN Iwona Koper

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miasta G. przeciwko Annie F. i

Katarzynie K. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 26 stycznia 2012 r. zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Apelacyjny w Gdańsku postanowieniem z dnia 27 października 2011 r.:

"Czy w przypadku zbycia lokalu mieszkalnego przez gminę na rzecz osoby

fizycznej na zasadach preferencyjnych polegających na udzieleniu bonifikaty od

ceny (art. 68 ust. 1 pkt 7 i ust. 1a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce

nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 ze zm.) nabywca

lokalu mieszkalnego zobowiązany jest do zwrotu całej kwoty równej udzielonej

bonifikacie po jej waloryzacji, jeśli sprzedał ten lokal mieszkalny przed upływem 5

lat od dnia nabycia, a środki uzyskane ze sprzedaży lokalu przeznaczył tylko w

części na nabycie innego lokalu mieszkalnego (art. 68 ust. 2 w związku z ust. 2a

ustawy o gospodarce nieruchomościami), czy też obowiązek ten aktualizuje się

jedynie proporcjonalnie w odniesieniu do pozostałej części środków

nieprzeznaczonych bezpośrednio na nabycie innego lokalu?"

podjął uchwałę:

Nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed

upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w

wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na

nabycie innego lokalu mieszkalnego (art. 68 ust. 1 i ust. 2a pkt 5 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r.

Nr 102, poz. 651 ze zm.).

Uzasadnienie

Powódka Gmina Miasta G. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych

Anny F. i Katarzyny K. kwoty 75 213,62 zł tytułem zwrotu kwoty równej udzielonej

bonifikacie po jej waloryzacji. Powódka twierdziła, że w dniu 8 czerwca 2006 r.

pozwane nabyły od powódki lokal mieszkalny o powierzchni 50,60 m2

wraz z

udziałem w nieruchomości wspólnej, położony w G. Powódka udzieliła pozwanym

bonifikaty od ceny w wysokości 90% ceny lokalu, tj. 70 805,70 zł. Pozwane w dniu 3

kwietnia 2008 r. zbyły ten lokal mieszkalny za kwotę 293 000 zł, a następnie w dniu

7 listopada 2008 r. nabyły inny lokal mieszkalny w G. za kwotę 234 344,73 zł.

Sąd Okręgowy w Gdańsku wyrokiem z dnia 17 marca 2011 r. zasądził od

pozwanych na rzecz powódki kwoty po 37 606,81 zł z odsetkami ustawowymi od

dnia 10 lipca 2010 r., proporcjonalnie do ich udziałów w nabytej od powódki

nieruchomości, co miało odniesienie do wielkości udzielonej każdej z pozwanych

bonifikaty. Co do zasady Sąd Okręgowy podzielił stanowisko powódki, przyjmując

że zostały spełnione przesłanki żądania zwrotu całej zwaloryzowanej kwoty

bonifikaty. W ocenie Sądu pierwszej instancji, ustawodawca w art. 68 ust. 2a pkt 5

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst:

Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. – dalej: "u.g.n.") posłużył się precyzyjnym

zwrotem "nabycie" przez co należy rozumieć przeznaczenie całej ceny sprzedaży

lokalu zakupionego z bonifikatą na nabycie innego lokalu. Tylko wydatkowanie całej

ceny uzyskanej ze zbycia lokalu na nabycie innego lokalu zwalnia nabywcę lokalu

nabytego wcześniej od gminy od obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej

bonifikacie po waloryzacji.

W uzasadnieniu zagadnienia prawnego przedstawionego Sądowi

Najwyższemu Sąd Apelacyjny wskazał, że zasadą przyjętą w art. 67 ust. 1 u.g.n.

jest ustalenie ceny nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub jednostki

samorządu terytorialnego, przeznaczonej do sprzedaży, na podstawie wartości tej

nieruchomości. Jednym z wyjątków jest sprzedaż nieruchomości jako lokalu

mieszkalnego (art. 68 ust. 1 pkt 7 u.g.n.); przy tej transakcji nabywca

(dotychczasowy najemca lokalu) uzyskuje upust cenowy (bonifikatę). Sąd

Apelacyjny wskazał, nawiązując do orzecznictwa Sądu Najwyższego, że ratio legis

tego przepisu polega na ułatwianiu kupna lokalu przez najemcę, dla którego lokal

ten stanowi centrum życiowe, a najemca w ten sposób zaspokaja potrzeby

mieszkaniowe. Realizacja tego celu następuje przez udzielenie nabywcy upustu

cenowego – na ogół bardzo wysokiego – co oznacza, że w ten sposób dochodzi do

przyznania kupującemu znacznego przywileju finansowego i pomocy ze środków

publicznych. Ustawodawca, chcąc zapewnić, żeby pomoc ta była wykorzystywana

zgodnie z przeznaczeniem, przewidział okres karencji (w odniesieniu do lokali

mieszkalnych – 5 lat), w którym możliwe jest dochodzenie zwrotu udzielonej

bonifikaty, jeżeli nabywca zbył lub wykorzystał lokal na inny cel niż mieszkalny.

Obowiązek zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie aktualizuje się więc

dopiero w razie zachowania się nabywcy lokalu w sposób sprzeczny z

zastrzeżeniem zawartym w art. 68 ust. 2 u.g.n.

W art. 68 ust. 2a u.g.n. wymieniono przypadki, w których nie stosuje się

przepisu o zwrocie kwoty udzielonej bonifikaty. Wątpliwość prawną budzi sytuacja

przewidziana w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., zgodnie z którą obowiązek zwrotu kwoty

równej udzielonej bonifikacie nie powstaje w przypadku sprzedaży lokalu

mieszkalnego, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu

12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości

przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Przy przyjęciu, że

chodzi o wyjątek podlegający wykładni ścisłej, uzasadnione jest stanowisko,

zajmowane przez część doktryny, że uzyskane środki powinny być w całości

przeznaczone na nabycie nowego lokalu oraz że chodzi o nabycie, a nie nakłady

związane z wykończeniem lub remontem lokalu.

Chociaż stanowisko to zajmowane jest także niekiedy przez judykaturę,

zdaniem Sądu Apelacyjnego przedstawiającego zagadnienie prawne może ono

budzić wątpliwości. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przekształcenie najmu lokalu mieszkalnego w prawo własności tego lokalu w

państwowych domach wielomieszkaniowych jest znane w polskim prawie od połowy

1972 r., kiedy wprowadzono takie uprawnienie dla najemców ustawą z dnia 6 lipca

1972 r. o zmianie ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach oraz

ustawy o wyłączeniu spod publicznej gospodarki lokalami domów jednorodzinnych

oraz lokali w domach spółdzielni mieszkaniowych (Dz.U. Nr 27, poz. 193). Już

wtedy, w odmiennych warunkach ustrojowych, była to instytucja postrzegana jako

istotny środek pozwalający na dostosowanie potrzeb mieszkaniowych najemcy do

jego sytuacji majątkowej, a jednocześnie jako środek pomocy publicznej w

zaspakajaniu tych potrzeb. Także obecnie ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami zastrzega dla najemców pierwszeństwo w

nabywaniu zajmowanego lokalu położonego w budynkach stanowiących własność

państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (art. 1 i art. 34 ust. 1 pkt 3).

Wprawdzie możliwość nabycia lokalu zajmowanego przez najemcę nie jest

zastrzeżona tylko dla niego, gdyż jest on dopiero na trzecim miejscu pośród osób,

które mogą taki lokal nabyć, to niewątpliwie jest to instrument, który pozwala na

realizację dwóch ważnych celów. Po pierwsze, pozwala najemcy na bardziej

elastyczne dostosowanie jego sytuacji mieszkaniowej do jego możliwości

ekonomicznych i po drugie, ze względu na to, że właściwy organ może udzielić przy

sprzedaży najemcy takich lokali znacznego upustu od wartości takiego lokalu,

najemca uzyskuje ze środków publicznych istotną pomoc w zaspokajaniu swoich

potrzeb mieszkaniowych. Taka konstrukcja sprzedaży lokali położonych w

budynkach stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu

terytorialnego jest realizacją zasady wyrażonej w art. 75 Konstytucji, zgodnie z

którym władza publiczna prowadzi politykę sprzyjającą zaspokajaniu potrzeb

mieszkaniowych obywateli, w szczególności popierając ich działania zmierzające do

uzyskania własnego mieszkania.

Udzielona pomoc publiczna powinna być wykorzystana tylko w celu

określonym prawem. Zgodnie z art. 68 ust. 2 u.g.n., jeżeli nabywca mieszkania

wykorzystał go na inne cele niż mieszkaniowe lub zbył go przed upływem pięciu lat

od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie.

Taka regulacja ma zapewnić, aby pomoc publiczna był wykorzystywana, zgodnie z

art. 75 Konstytucji, na polepszenie standardu zaspakajania potrzeb

mieszkaniowych przez zapewnienie najemcy własnego mieszkania. Z drugiej

strony, mając na względzie, że najemca po uzyskaniu prawa własności do

zajmowanego lokalu może dążyć do poprawy swoich warunków, także w ten

sposób, że lokal ten sprzeda i nabędzie inny, konieczne stało się uczynienie

wyjątku od zasady określonej w art. 68 ust. 2 u.g.n. Taki wyjątek ustawodawca

wprowadził z dniem 22 października 2007 r. ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o

zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych

ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218), zmieniającą ust. 2a, dodany ustawą z dnia 28

listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie

niektórych innych ustaw (Dz.U z 2004 r. Nr 141, poz. 1492) Zgodnie z art. 68 ust.

2a pkt 5 u.g.n., zwrotu bonifikaty nie można żądać od osoby, która zbyła nabyty

lokal przed upływem pięciu lat od dnia jego nabycia, jeżeli środki uzyskane z jego

sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu

mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele

mieszkaniowe.

W rozpoznawanej sprawie pozwane przeznaczyły środki uzyskane ze

sprzedaży nabytego lokalu na nabycie nowego lokalu w okresie krótszym niż rok.

Problem sprowadza się jednak do tego, jak interpretować art. 68 ust 2a pkt 5 u.g.n.,

jeżeli na nabycie nowego lokalu przeznaczono tylko cześć środków uzyskanych ze

sprzedaży lokalu nabytego od gminy. Wykładnia literalna tego przepisu może

prowadzić do wniosku, że skoro podstawą dla zachowania kwoty bonifikaty przez

nabywcę lokalu od gminy jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na

kupno nowego lokalu, to chodzi o całość tych środków. W rozpoznawanej sprawie

jest bezsporne, że na kupno nowego lokalu pozwane przeznaczyły tylko cześć

środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy. Przyjmując tę

wykładnię art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. należałoby więc uznać, że są one

zobowiązane do zwrotu całej kwoty uzyskanej bonifikaty. Za taką wykładnią

przemawia to, że wspomniany przepis jest wyjątkiem od zasady, iż nabytego od

gminy lokalu nie można zbyć wcześniej niż przed upływem pięciu lat od jego

nabycia.

Taka wykładnia prowadzi jednak do konsekwencji, które pozostają w opozycji

do celu, jaki ma realizować regulacja zawarta w art. 68 u.g.n., urzeczywistniająca

zasadę wyrażoną w art. 75 Konstytucji. Zasadniczy cel pomocy publicznej

udzielanej najemcy w ramach tej ustawy to zapewnienie mu własnego lokalu. Jego

realizacja prowadzi przede wszystkim do tego, że najemca, a następnie właściciel

lokalu może zbyć go na rynku, dostosowując zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych

do swoich możliwości i oczekiwań. Ustawodawca dostrzegł to, że właściciel lokalu

może chcieć go zbyć i dlatego od 2007 r. umożliwił mu realizację tego uprawnienia

w stosunkowo krótkim czasie (jednego roku) od chwili jego nabycia. Jednocześnie,

aby środki pomocy publicznej były dalej wykorzystywane zgodnie ze swoim

przeznaczeniem, czyli na cele mieszkaniowe, pozwolił na zachowanie bonifikaty,

gdy nowy lokal zostanie nabyty za środki pochodzące ze sprzedaży lokalu nabytego

od gminy. Zgodnie z literalną wykładnią art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., cena nabycia

nowego lokalu z zachowaniem prawa do zatrzymania bonifikaty musiałaby zgadzać

się z wysokością środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy.

Oznaczałoby to konieczność poszukiwania lokalu, którego wartość byłaby

identyczna jak lokalu nabytego od gminy, co jest mało realne. W istocie taka

interpretacja zmuszałby nabywcę lokalu od gminy do ukrywania w umowach

prawdziwej wartości nabywanego lokalu i wskazywania ceny równej wysokości

środków otrzymanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy. Nie taki jest cel

ustawy o gospodarce nieruchomościami, która nie może zachęcać do działań

niezgodnych z prawem.

Rozwiązaniem, które zapewnia realizację celu ustawy oraz pozwala na

racjonalne zachowanie nabywcy, jest uznanie, że zachowuje on prawo do

zatrzymania kwoty uzyskanej bonifikaty w takiej części, w jakiej pozostaje cena

zapłacona za nowy lokal do wysokości środków, uzyskanych ze sprzedaży lokalu

nabytego od gminy. W rozpoznawanej sprawie pozwane mają więc prawo do

zachowania kwoty bonifikaty w takiej proporcji, w jakiej pozostaje cena nowego

lokalu, czyli kwota 234 344,73 zł do kwoty uzyskanej za zbycia lokalu nabytego od

gminy, czyli do kwoty 293 000 zł. Taka wykładnia art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.

pozwala na stosowanie tego przepisu w sposób, który zapewnia realizację tego,

aby pomoc publiczna nie prowadziła do konieczności podejmowania przez

obywateli działań pozornych i sprzecznych z prawem.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).