II CSK 294/11

Sygn. akt II CSK 294/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 lutego 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Marta Romańska

w sprawie z powództwa Miasta P.

przeciwko Izabeli P. i Waldemarowi P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 10 lutego 2012 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 28 grudnia 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w pkt 2 i 3 i przekazuje sprawę

Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Powód Miasto P. sprzedało, w dniu 6 lutego 2003 r., pozwanym Izabeli P. i

Waldemarowi P., stanowiący jego własność lokal mieszkalny o pow. 37,70 m2

wraz

z udziałem w prawie własności części wspólnych budynku i udziałem w

użytkowaniu wieczystym gruntu, na którym budynek jest posadowiony. Cena

zbywanego lokalu – w oparciu o opinię rzeczoznawcy majątkowego – ustalona

została na kwotę 77 196 zł. Po zastosowaniu upustu cenowego (bonifikaty) cenę

lokalu ustalono na kwotę 17 048,54 zł, którą nabywcy zapłacili w całości przed

podpisaniem aktu notarialnego.

Nabyty od powoda lokal pozwani w dniu 25 września 2007 r. sprzedali za

cenę 219 800 zł Janowi i Małgorzacie M. W dniu 30 października 2007 r. pozwani,

przeznaczając całą uzyskaną ze sprzedaży kwotę, nabyli nieruchomość położoną w

P. zabudowaną domem mieszkalnym szeregowym. Celem zakupu nieruchomości

była poprawa warunków mieszkaniowych rodziny.

Wobec powzięcia wiadomości o sprzedaży lokalu, nabytego od powoda,

wezwał on pozwanych do zwrotu kwoty 65 850,08 zł równej udzielonej bonifikacie

po jej waloryzacji, wskazując jako podstawę art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedno. Tekst: Dz. U. z 2010 r. Nr 102,

poz. 651 ze zm., dalej powoływana jako u.g.n.). Ponieważ pozwani nie zwrócili

żądanej kwoty dobrowolnie, powód Miasto P. wniósł o zasądzenie od nich tej kwoty

z ustawowymi odsetkami od dnia 23 października 2008 r. do dnia zapłaty.

Wyrokiem z dnia 8 lipca 2010 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo. Sąd ten

uznał, że powód miał prawo żądać zwrotu od pozwanych kwoty zwaloryzowanej

bonifikaty, gdyż sprzedali oni nabyty od powoda lokal przed 22 października 2007

r., tj. przed dniem wejścia w życie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. Sąd Rejonowy uznał

jednak, że do umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego przez powodową gminę

pozwanym należy zastosować art. 554 k.c., gdyż była to sprzedaż w zakresie

działalności przedsiębiorstwa sprzedawcy. Gmina prowadząc na szeroką skalę

sprzedaż lokali mieszkalnych poprzez utworzony specjalnie w tym celu zakład

budżetowy w postaci Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych, prowadzi

3

działalność, która spełnia cechy działalności gospodarczej. Jest to bowiem

działalność w postaci zorganizowanego procesu, powtarzalna i zmierzająca co

najmniej do racjonalnego gospodarowania zasobami mieszkaniowymi gminy,

poprzez uzyskiwanie ze sprzedaży środków oraz obniżanie nakładów na

utrzymanie lokali. Roszczenie gminy o zwrot bonifikaty Sąd uznał za roszczenie

wynikające z umowy sprzedaży zawartej przez pozwanych z powodową gminą w

dniu 6 lutego 2003 r., które powstało w dniu 25 września 2007 r. tj. w dniu

sprzedaży przez pozwanych nabytego od gminy lokalu. Skoro zaś z pozwem

powód wystąpił 28 grudnia 2009 r. jego roszczenie uległo przedawnieniu.

Rozpoznając apelację powoda Sąd Okręgowy uznał ustalenia faktyczne

Sądu I instancji za własne i podzielił stanowisko skarżącego, że w sprawie doszło

do naruszenia prawa materialnego, polegające na niewłaściwym zastosowaniu

art. 554 k.c.

Sąd II instancji dostrzegając, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego pojawiły

się dwa sposoby kwalifikacji roszczenia o zwrot bonifikaty na podstawie art. 68

ust. 2 u.g.n. opowiedział się za koncepcją uznającą, że takie roszczenie nie wynika

z umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego jego najemcy, lecz że jego źródłem jest

odrębny stosunek prawny, który powstaje z chwilą zajścia zdarzenia

uzasadniającego zwrot bonifikaty jakim jest sprzedaż nabytego lokalu przed

upływem określonego w ustawie czasu, gdy nie zachodzą wyjątki określone

w art. 68 ust. 2a u.g.n. Obowiązek zapłaty zwaloryzowanej równowartości

bonifikaty stanowi treść zobowiązania wynikającego z ustawy, odrębnego od

stosunku prawnego nawiązanego umową zbycia i aktualizującego się w razie

przedwczesnego dalszego zbycia lokalu (nieruchomości) nabytego od jednostki

samorządu terytorialnego.

Zdaniem Sądu II instancji, przepis art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. znajdzie

zastosowanie jedynie wówczas, gdy pierwotny nabywca lokalu, sprzedał go po dniu

21 października 2007 r. Dopiero dnia 22 października 2007 r. weszły bowiem

w życie przepisy ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce

nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw, poszerzające katalog

4

przypadków wyłączających obowiązek zwrotu udzielanej bonifikaty o sytuację

z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.

W konsekwencji, skoro pozwani sprzedali nabyty od powoda lokal w dniu

25 września 2007 r. – a więc przed wejściem w życie ustawy nowelizującej – nie

mogą skutecznie powoływać się na regulację z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.

wyłączającą możliwość dochodzenia od nich zwrotu bonifikaty ze względu na fakt,

iż za środki uzyskane ze sprzedaży tego lokalu nabyli — już po wejściu w życie

ustawy nowelizującej — nieruchomość przeznaczoną na cele mieszkaniowe.

Mając na uwadze przedstawione argumenty, w szczególności okoliczność,

że obowiązek zwrotu zwaloryzowanej równowartości bonifikaty udzielonej

pozwanym ma swe źródło w ustawie, a nie w zawartej przez strony procesu

umowie sprzedaży, niedopuszczalne było uwzględnienie zarzutu przedawnienia

w następstwie zastosowania art. 554 k.c. Przepis ten. określa bowiem jedynie

termin przedawnienia roszczeń z umowy sprzedaży, która nie stanowi źródła

zobowiązania pozwanych. Dodatkowo, w ocenie Sądu Okręgowego, roszczenie

Miasta P. nie może zostać uznane za mieszczące się „w zakresie działalności

przedsiębiorstwa" powoda – jak tego wymaga przepis art. 554 k.c. Sprzedaż lokali

mieszkalnych przez jednostkę samorządu terytorialnego nie stanowi bowiem

działalności gospodarczej, ale powinna być traktowana jako przejaw realizacji

gospodarki komunalnej wykonywanej w zakresie użyteczności publicznej.

Sąd II instancji podzielił również pogląd Sądu Rejonowego, że uwzględnieniu

powództwa nie sprzeciwiała się klauzula generalna z art. 5 k.c., na którą powołali

się pozwani. Zastosowanie klauzuli generalnej, ustanawiającej zakaz korzystania

w określonych granicach z praw podmiotowych, jest dopuszczalne wyjątkowo

i musi mieć szczególnie wyraźne uzasadnienie merytoryczne i formalne oraz

usprawiedliwienie w regułach etycznych i moralnych. W rozpoznawanej sprawie nie

wystąpiły wyjątkowe okoliczności uzasadniające zastosowanie art. 5 k.c.

W skardze kasacyjnej skarżący zarzucili: naruszenie prawa materialnego, tj.:

1) art. 554 k.c. w zw. z art. 12, art. 23 ust. 1, art. 25 ust. 2, art. 34 ust. 1 i art. 68

u.g.n., art. 551, art. 56 i art. 118 k.c., art. 1, art. 2 i art. 7 ustawy o gospodarce

komunalnej, art. 7 ust. 1 i art. 9 ust. 4 ustawy o samorządzie gminnym, art. 14

5

ustawy o finansach publicznych oraz art. 2 i art. 3 ustawy o swobodzie

działalności gospodarczej przez błędną ich wykładnię, a następnie niewłaściwe

ich zastosowanie;

2) art. 68 u.g.n. w związku z art. 10 ustawy z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie

ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych

ustaw (Dz. U. Nr 173, poz. 1218) i art. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej

przez błędną ich wykładnię, a następnie niewłaściwe ich zastosowanie

polegające na uznaniu, iż żądanie zwrotu przez powoda od pozwanych

bonifikaty udzielonej im przy sprzedaży lokalu mieszkalnego nie podlega

art. 68 ust. 2a u.g.n. w wersji obowiązującej od dnia 22 października 2007 r.

3) art. 5 k.c. w zw. z art. 34 ust. 1 i art. 68 u.g.n. oraz art. 2, art. 32 ust. 1 i art. 75

ust. 1 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej przez błędną ich wykładnię,

a następnie niewłaściwe ich zastosowanie polegające na uznaniu, iż żądanie

zwrotu przez powoda od pozwanych bonifikaty udzielonej im przy sprzedaży

lokalu mieszkalnego nie jest sprzeczne ze społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem tego prawa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Uzasadniony jest podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia

art. 68 ust. 2 pkt 5 u.g.n. przez jego niezastosowanie w rozpoznawanej sprawie.

Uprawnienie jednostki samorządu terytorialnego do zwrotu zwaloryzowanej

bonifikaty udzielonej nabywcy lokalu mieszkalnego, w sytuacji gdy sprzedaje on ten

lokal przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 wspomnianej ustawy

wykazuje związek z pierwotną umową sprzedaży. Jest to jednak tylko związek

funkcjonalny, w tym znaczeniu, że zwrot bonifikaty dotyczy wysokości ceny lokalu

jaką jego nabywca był zobowiązany zapłacić za ten lokal. W umowie sprzedaży

jaką gmina zawiera z jego najemcą ustala się cenę lokalu pomniejszoną

o bonifikatę. Nie jest natomiast konieczne, z punktu widzenia skuteczności

prawnej, ustalenie warunków zwrotu bonifikaty. Warunki te są ustalone w ustawie

i co więcej uległy one istotnym zmianom w wyniku kilkakrotnych nowelizacji ustawy

o gospodarce nieruchomościami. Także więc i z tego powodu nie jest uzasadnione

traktowanie uprawnienia gminy do żądania zwrotu bonifikaty i obowiązków nabywcy

6

lokalu od gminy w tym zakresie, jako wynikających z umowy sprzedaży. Obowiązek

zwrotu bonifikaty powstanie dopiero wtedy gdy zajdą zdarzenia opisane w ustawie,

które są zupełnie niezależne w sensie normatywnym od umowy sprzedaży. Co

więcej, jak wynika z art. 68 ust. 2b u.g.n., taki obowiązek może obciążać nie tylko

nabywcę lokalu od gminy, ale także jego osobę bliską, która nabyła od niego lokal.

Wobec tego należy stwierdzić, że w art. 68 u.g.n. ustawodawca uregulował dwa

różne stosunki prawne. Jeden z nich powstaje na podstawie umowy sprzedaży jaki

zawiera jednostka samorządu terytorialnego z nabywcą lokalu. Jeżeli spełnione

zostają warunki określone w art. 68 ust.1 powołanej ustawy, cena sprzedaży może

zostać ustalona na bardzo dogodnych warunkach dla nabywcy, poprzez

zastosowanie wysokiego upustu (bonifikaty). Taka regulacja jest niewątpliwie

realizacją zasady zawartej w art. 75 Konstytucji, zgodnie z którą władze publiczne

prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli,

między innymi poprzez popieranie ich działań zmierzających do uzyskania

własnego mieszkania.

Stosunek prawny wynikający z takiej umowy określa typowe prawa

i obowiązki sprzedawcy (jednostki samorządu terytorialnego) oraz kupującego,

z tym że wysokość ceny ustalana jest przy uwzględnieniu regulacji zawartej

w ustawie o gospodarce nieruchomościami (art. 68 ust. 1, ust. 1a i ust. 1b).

Dopiero wykonanie tego stosunku i przejście własności lokalu na jego nabywcę,

stwarza podstawy do powstania drugiego stosunku prawnego. Ten drugi stosunek

prawny może jednak w ogóle nie powstać. W jego ramach ustawodawca stara się

zapewnić, aby środki publiczne przekazane nabywcy w postaci upustu cenowego,

były rzeczywiście wydane na uzyskanie własnego mieszkania, a nie służyły do

wzbogacenia się nabywcy kosztem tych środków. Dlatego powstanie obowiązku

zwrotu uzależnione jest od spełnienia się łącznie kilku zdarzeń. Dopiero zajście ich

wszystkich powoduje powstanie stosunku prawnego pomiędzy jednostką

samorządu terytorialnego a nabywcą lokalu lub osobą bliską nabywcy, w ramach

którego wierzytelności tej jednostki, w postaci możności żądania zwrotu

zwaloryzowanej bonifikaty, odpowiada dług drugiej strony tego stosunku w postaci

powinności zapłaty kwoty równej zwaloryzowanej bonifikaty. Jest to, inaczej niż

stosunek sprzedaży, stosunek jednostronnie zobowiązujący, gdyż jednostka

7

samorządu terytorialnego jest wierzycielem, a nabywca lokalu albo osoba bliska

najemcy, dłużnikiem. Podobnie Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 lutego 2010 r.,

III CZP 131/09, OSNC 2010/9/118).

Stosunek prawny zwrotu bonifikaty powstanie gdy zajdą opisane w ustawie

zdarzenia. Pierwszym z nich jest skuteczne nabycie lokalu od jednostki samorządu

terytorialnego. Drugim aby cena nabycia takiego lokalu była udzielona z bonifikatą.

Kolejnym zdarzeniem jest zawarcie przez nabywcę umowy sprzedaży nabytego

lokalu przed upływem 5 lat, licząc od dnia jego nabycia (art. 68 ust. 2 u.g.n.).

Obowiązek zwrotu bonifikaty nie powstanie jednak, gdy pomimo zajścia dwóch

opisanych wyżej zdarzeń spełnione zostaną dwa kolejne. Po pierwsze, cena

uzyskana ze sprzedaży zostanie przeznaczona przez pierwotnego nabywcę lokalu

od jednostki samorządu terytorialnego, na nabycie kolejnego lokalu lub

nieruchomości przeznaczonych lub wykorzystywanych na cele mieszkalne. Aby

stan faktyczny opisany w ustawie ziścił się, pierwotny nabywca musi wobec tego

zawrzeć w ciągu 12 miesięcy od zbycia lokalu nabytego od gminy, kolejną umowę

sprzedaży, w której nabędzie lokal lub nieruchomość na cele mieszkaniowe

i zapłaci ustaloną cenę ze środków uzyskanych ze zbycia lokalu nabytego od

jednostki samorządu terytorialnego. Jak widać stosunek zwrotu bonifikaty

z pierwotną umową sprzedaży łączy tylko to, że stwarza on podstawę do

uzyskania przez nabywcę tytułu własności do lokalu, co z kolei jest jednym

z koniecznych wymogów złożonego stanu faktycznego, ale nie jest to

wystarczające do powstania tego stosunku.

Z dotychczasowych ustaleń płynie wniosek, że stosunek zwrotu bonifikaty

jest odrębnym od stosunku sprzedaży lokalu jaki powstał pomiędzy jednostką

samorządu terytorialnego a najemca tego lokalu. Stanowisko Sądu Apelacyjnego,

w tym zakresie nie budzi wątpliwości, a zarzut naruszenia art. 554 k.c. podniesiony

w skardze kasacyjnej uznać należy za niezasadny. Żądanie zwrotu bonifikaty

niewątpliwie nie może też być kwalifikowane jako przejaw działalności

gospodarczej jednostki samorządu terytorialnego. Realizacja uprawnienia jakie

ustawa przyznaje jednostce samorządu terytorialnego ma bowiem na celu jedynie

zapewnienie, aby środki publiczne, które ta jednostka przekazała w postaci upustu

8

cenowego nabywcy lokalu, były rzeczywiście przeznaczone na uzyskanie

samodzielnego mieszkania, a nie wykorzystywane w innym celu.

Dokonana powyżej wykładnia art. 68 u.g.n. pozwala także na stwierdzenie,

że stosunek zwrotu bonifikaty powstaje w sytuacji opisanej w art. 68 ust. 2a u.g.n.

gdy zajdą następujące trzy zdarzenia. Po pierwsze, musi zostać zawarta umowa

sprzedaży lokalu przez jednostkę samorządu terytorialnego, na mocy której

najemca tego lokalu uzyska jego własność za cenę z bonifikatą. Po drugie,

nabywca zawrze umowę sprzedaży takiego lokalu przed upływem 5 lat od jego

nabycia. Po trzecie, tenże nabywca przed upływem 12 miesięcy od dnia jego

sprzedaży zawrze kolejną umowę sprzedaży, na mocy której nabędzie lokal lub

nieruchomość na cel mieszkalne za środki uzyskane ze sprzedaży lokalu nabytego

od jednostki samorządu terytorialnego. Dopiero gdy zostaną łącznie spełnione

opisane elementy złożonego stanu faktycznego można ocenić, czy jednostce

samorządu terytorialnego przysługuje roszczenie o zwrot bonifikaty. Dlatego

stosowanie art. 68 ust. 2a u.g.n. będzie możliwe gdy zostanie zawarta trzecia

z umów sprzedaży, o których mowa w art. 68 ust. 2 i art. 68 ust. 2a. Mając na

uwadze, że art. 68 ust. 2 a wszedł w życie w dniu 22 października 2007 r. powinien

on znaleźć zastosowanie w sytuacji gdy przynajmniej trzecia z tych umów została

zawarta po tym terminie. Jeżeli bowiem uznalibyśmy, że ma on zastosowanie tylko

w sytuacji gdy pierwsza lub druga umowa sprzedaży została zawarta przed

wejściem w życie tego przepisu, to zostałby wypaczony jego sens. Rolą tego

przepisu było niewątpliwie stworzenie dla nabywcy lokalu od jednostki samorządu

terytorialnego warunków dla wykorzystania udzielonej mu pomocy publicznej, dla

poprawy jego sytuacji mieszkaniowej z wykorzystaniem rynku mieszkaniowego.

Dlatego powinien on również znaleźć zastosowanie do niezamkniętego jeszcze

stanu faktycznego, który warunkuje powstanie stosunku zwrotu bonifikaty. Innymi

słowy, jeżeli ostatnia z umów sprzedaży, potrzebnych do oceny czy taki stosunek

powstał, została zawarta dopiero po 22 października 2007 r., to przepis art. 68

ust. 2a, znajdzie do niej zastosowanie. Ocena czy stosunek zwrotu bonifikaty

powstał będzie bowiem możliwa dopiero w chwili gdy przepis ten miał już moc

obowiązującą.

9

Mając to na uwadze, zasadnym jest, podniesiony w skardze kasacyjnej,

zarzut niezastosowania art. 68 ust. 2a u.g.n., do oceny obowiązku zwrotu bonifikaty

przez pozwanych. Biorąc to pod uwagę Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815

k.p.c., orzekł jak w sentencji wyroku.