III CSK 184/11

Sygn. akt III CSK 184/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 lutego 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Krzysztof Strzelczyk (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Grzegorza J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej

o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 9 lutego 2012 r.,

skargi kasacyjnej powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 2 marca 2011 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu pozostawiając temu sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Wyrokiem z dnia 2 marca 2011 r., Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda

Grzegorza J. od wyroku Sądu Okręgowego z dnia 29 października 2010 r.,

oddalającego powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. P. o

ustalenie nieistnienia ewentualnie o uchylenie uchwały nr 1/2010 z dnia 17 lutego

2010 r. podjętej przez właścicieli lokali tej Wspólnoty.

Sąd Apelacyjny uznał za nieuzasadnione zarzuty naruszenia przepisów

procesowych, podzielił dotychczasowe ustalenia faktyczne i przyjął je za podstawę

własnego rozstrzygnięcia. Według tych ustaleń, Sąd Rejonowy postanowieniem z

dnia 9 listopada 2009 r., I Ns 71/08, zniósł współwłasność nieruchomości objętej

Księgą wieczystą nr/.../, stanowiącej działkę nr 1911/2 o pow. 0,2011 ha, położonej

przy ul. P., zabudowanej budynkami mieszkalnymi /.../ przez ustanowienie odrębnej

własności lokali, z których trzy, znajdujące się w budynku „C.”, przyznane zostały

powodowi wraz z odpowiednimi udziałami w nieruchomości wspólnej. W pkt XXXIII

postanowienia Sąd Rejonowy określił, że zarząd częściami wspólnymi w

budynkach „C.”, „P.” i „G.” i urządzeniami nie służącymi do wyłącznego użytku

właścicieli wydzielonych lokali oraz działką nr 1911/2 wykonywać będą: 1)

właściciele lokali wydzielonych w budynku „C.” w częściach wspólnych i

urządzeniach w tym budynku, (...) natomiast: 4) wszyscy właściciele lokali

wydzielonych w budynkach „C.”, „P.” i „G.” zobowiązani są do zarządu działką nr

1911/2. W dniu 29 grudnia 2009 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym

nie doszło do wyboru zarządu wspólnoty mieszkaniowej z uwagi na wątpliwości

natury prawnej. W dniu 10 lutego 2010 r. odbyło się kolejne zebranie, na którym

obecni byli wszyscy właściciele osobiście lub przez pełnomocników. Ustalono

wówczas, że w dniu 17 lutego 2010 r. odbędzie się kolejne zebranie, bez

odrębnych wezwań, którego przedmiotem będzie m.in. sprawa przekazania

rozliczeń profesjonalnemu podmiotowi. Na kolejnym zebraniu w dniu 17 lutego

2010 r., właściciele lokali w budynkach „C.”, „G.” i „P.”, jako Wspólnota

Mieszkaniowa przy ul. P., podjęli na podstawie art. 22 ust. 2 i 3 ustawy o własności

lokali uchwałę nr 1/2010 w sprawie prowadzenia ewidencji kosztów oraz rozliczeń z

3

urzędami zgodnie z obowiązującymi przepisami. W treści uchwały właściciele lokali

zlecili prowadzenie wymienionej dokumentacji na podstawie umowy

cywilnoprawnej z Biurem Zarządzania Nieruchomościami Jerzego P. przy ul. P. za

wynagrodzeniem w wysokości 0,5 zł za m2

powierzchni całkowitej budynków, z

wyłączeniem powierzchni części wspólnych. Uchwała została podjęta częściowo na

zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Za przyjęciem

uchwały głosowali właściciele mający łącznie 82,411% udziałów. Powód

uczestniczył w zebraniu, zapoznał się z treścią uchwały i odmówił jej podpisu.

Poprosił Jerzego P. o przesłanie projektu umowy. Powód otrzymał tekst uchwały

przyjętej przez wspólnotę w dniu 23 marca 2010 r. Wynagrodzenie Jerzego P. za

obsługę trzech budynków wynosi około 400 zł miesięcznie, a zajmuje się on

przyjmowaniem faktur, rejestrowaniem ich w dokumentacji księgowej, wnoszeniem

opłat, ewidencjonowaniem przychodów wspólnoty w postaci zaliczek, rozliczaniem

opłat, rozliczeniami z ZUS i urzędem skarbowym. W dniu podejmowania uchwały

zarząd wspólnoty ani zarządca nie byli powołani. Zarząd został wybrany dopiero na

zebraniu w dniu 26 kwietnia 2010 r., a uchwała w tym przedmiocie została

zaskarżona przez powoda.

Sąd Okręgowy uznał za niezasadne żądanie ustalenia nieistnienia

wspomnianej uchwały nr 1/2010 albowiem została ona podjęta przez właścicieli

lokali reprezentujących ponad 80% udziałów, a nieprawidłowe zwołanie zebrania

i nie powołanie zarządu nie miało wpływu na istnienie tej uchwały. Niezasadne było

także według sądu żądanie uchylenia uchwały w oparciu o art. 25 ustawy z dnia

24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tj. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.;

dalej – „u.w.l.”), który uzależnia skuteczność powództwa od niezgodności uchwały

z przepisami prawa, umową właścicieli, od naruszenia zasad prawidłowego

zarządu nieruchomością wspólną lub innego naruszenia interesu właścicieli.

W ocenie Sądu Okręgowego nawet jeżeli zebranie, na którym podjęto uchwałę,

zostało zwołane nieprawidłowo, nie prowadzi to do uznania uchwały za niezgodną

z prawem, bowiem naruszenie prawa, jako podstawa uchylenia uchwały, nie odnosi

się do postępowania poprzedzającego jej podjęcie, a nieprawidłowości z tym

związane mogą uzasadniać uchylenie uchwały jedynie wówczas, gdy skarżący

wykaże, że miały one wpływ na jej treść. Natomiast w niniejszej sprawie członkowie

4

wspólnoty wiedzieli o zebraniu mającym miejsce w dniu 17 lutego 2010 r., mimo

braku jego formalnego zwołania, mogli zająć stanowisko głosując na tym zebraniu

lub w trybie obiegowym, a głos powoda nie miał wpływu na podjęcie uchwały,

ponieważ był w mniejszości. Następnie Sąd Okręgowy nie podzielił stanowiska

powoda, że uchwały powinny być podejmowane jednomyślnie, skoro członków

wspólnoty wiązał sposób zarządu określony we wspomnianym postanowieniu Sądu

Rejonowego z dnia 9 listopada 2009 r. W ocenie Sądu Okręgowego określenie

przez sąd znoszący współwłasność nieruchomości, że prawo do zarządu posiadają

wszyscy właściciele mieszkań na działce nr 1911/2, na której posadowione są

budynki wspólnoty, nie stanowi określenia zarządu w myśl art. 18 u.w.l. Powołując

się na postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2000 r., sygn. IV CKN

8/00 (nie publ.), Sąd Okręgowy przyjął, że orzeczenie w przedmiocie zarządu

częściami wspólnymi nieruchomości poprzez odesłanie do przepisów Kodeksu

cywilnego nie jest sądowym uregulowaniem tej kwestii, gdyż przepisy Kodeksu

cywilnego obowiązują niezależnie od postanowienia sądu. Sąd Okręgowy wskazał,

że wspólnota jako osoba prawna istniała już od momentu prawomocnego

zniesienia współwłasności, choć nie posiadała jeszcze wyodrębnionego organu

w postaci zarządu lub zarządcy. Nie oznacza to jednak, iż wspólnota nie mogła

podejmować żadnych działań. Skoro nie było powołanego zarządu, zastosowanie

znajdowały przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. W ocenie Sądu

Okręgowego powierzenie czynności z zakresu rozliczeń finansowych stanowiło

czynność zwykłego zarządu, stąd do podjęcia zaskarżonej uchwały, zgodnie z art.

201 k.c., wymagana była większość głosów, a nie jednomyślność, tak jak

w przypadku czynności przekraczających zwykły zarząd. Umowa z Jerzym P. nie

stanowiła umowy o powierzenie wykonywania czynności zarządcy, bowiem zakres

jego obowiązków był znacznie węższy. Sąd Okręgowy podkreślił, że gdyby uznać

stanowisko powoda, wszystkie uchwały wspólnoty do chwili zmiany sposobu

zarządu określonego w postanowieniu działowym musiałyby być podejmowane

jednomyślnie, co utrudniałoby funkcjonowanie wspólnoty.

Rozpoznając apelację powoda Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia i wnioski

Sądu Okręgowego. Wskazał, że z art. 1 ust. 2 u.w.l. wynika, że przepisy Kodeksu

cywilnego znajdują zastosowanie jedynie w kwestiach nieuregulowanych u.w.l.,

5

a na podstawie art. 19 u.w.l. stosuje się je także do zarządu nieruchomością

wspólną w przypadku, gdy liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych,

należących do dotychczasowego właściciela, jest większa niż siedem.

Tylko wówczas decyzje właścicieli muszą być podejmowane jednomyślnie.

Natomiast w przypadku wspólnot liczących więcej niż siedem lokali, tak jak to ma

miejsce w niniejszej sprawie, Sąd Apelacyjny podkreślił, że właściciele lokali, o ile

nie skorzystali z możliwości uregulowania sposobu zarządu lub powierzenia

zarządu w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, zobowiązani są do podjęcia

uchwały o wyborze zarządu i do stosowania art. 20-33 u.w.l., dotyczących zarządu

nieruchomością wspólną. Chociaż wszyscy właściciele mają możliwość

podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości wspólnej, poprzez głosowanie

w formie uchwał na podstawie art. 22 ust. 2 i art. 23 ust. 1 u.w.l., to nie można od

nich wymagać jednomyślności. Sąd Apelacyjny wskazał, że art. 22 ust. 2 u.w.l.

przewiduje podejmowanie uchwał przez właścicieli jedynie w sprawach

przekraczających zakres zwykłego zarządu i jeśli właściciele bezpośrednio

zarządzają nieruchomością wspólną, to zgoda wszystkich właścicieli dotyczyć musi

wyłącznie kwestii przekraczających zakres zwykłego zarządu, natomiast

w granicach zwykłego zarządu, wymagana jest większość głosów. W ocenie Sądu

Apelacyjnego przedmiot zaskarżonej uchwały, polegający na powierzeniu osobie

trzeciej prowadzenia ewidencji kosztów i rozliczeń, został prawidłowo

zakwalifikowany przez Sąd Okręgowy jako czynność zwykłego zarządu,

co oznacza, że nawet w przypadku sprawowania bezpośredniego zarządu

nieruchomością wspólną przez ogół właścicieli, wola większości z nich była

wystarczająca. Sąd Apelacyjny przyjął też, że treść zaskarżonej uchwały nie

uchybia sposobowi zarządu nieruchomością wspólną określonemu

w postanowieniu Sądu Rejonowego, bowiem powierzenie osobie trzeciej czynności

księgowych, o charakterze technicznym, nie zakładających podejmowania

jakichkolwiek decyzji, nie stanowi zmiany sposobu zarządu w rozumieniu art. 18

u.w.l. i brak jest przeszkód, aby właściciele powierzyli tego typu czynności

specjalistom.

Powód wniósł skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego. W ramach

podstawy przewidzianej w art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucił naruszenie art. 18 ust. 3

6

w zw. z art. 11 ust. 1 u.w.l., art. 20 ust. 1 u.w.l., art. 25 ust. 1 u.w.l., art. 58 § 1 k.c.

oraz art. 199, 201 i 202 k.c. Z kolei w ramach podstawy przewidzianej w art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. podniósł naruszenie art. 233 w zw. z art. 391 k.p.c. oraz naruszenie

365 § 1 k.p.c. Na tych podstawach powód wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz

o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszym rzędzie rozstrzygnięcia wymagają podniesione w skardze

zarzuty naruszenia przepisów postępowania, z których przedmiotem rozpoznania

może być jedynie naruszenie art. 365 § 1 k.p.c. Drugi z zarzutów sformułowanych

przez skarżącego w ramach tej samej podstawy, dotyczący naruszenia art. 233

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., polega na kwestionowaniu dokonanej przez Sąd

Apelacyjny oceny dowodów, co ze względu na treść art. 3983

§ 3 k.p.c. nie może

stanowić skutecznej podstawy skargi kasacyjnej. Wbrew twierdzeniom skarżącego,

Sąd Apelacyjny nie dopuścił się naruszenia art. 365 § 1 k.p.c. polegającego

na zanegowaniu związania wskazanym wyżej prawomocnym postanowieniem

Sądu Rejonowego z dnia 9 listopada 2009 r. w części dotyczącej pkt XXXIII,

określającej sposób zarządu nieruchomością wspólną. Z uzasadnienia

zaskarżonego wyroku jednoznacznie wynika, że Sąd Apelacyjny przyjął, iż treść

zaskarżonej uchwały nie uchybia sposobowi zarządu nieruchomością wspólną

określonemu we wskazanym wyżej postanowieniu Sądu Rejonowego. To z kolei

prowadzi do wniosku, że Sąd Apelacyjny zaakceptował sposób zarządu

nieruchomością wspólną określony postanowieniem Sądu Rejonowego.

Według art. 18 ust. 1 u.w.l., sposób zarządu nieruchomością wspólną może

zostać określony przez właścicieli lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej

własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego.

W art. 11 ust. 1 przewidziano zaś, że przepisy o ustanowieniu odrębnej własności

lokali w drodze umowy stosuje się odpowiednio do wyodrębnienia własności lokali

z mocy orzeczenia sądu znoszącego współwłasność nieruchomości. Przepis ten,

ulokowany w rozdziale 2 u.w.l., zatytułowanym „Ustanowienie własności lokalu”,

odczytywać należy w powiązaniu z art. 8 ust. 2, znajdującym się w tym samym

7

rozdziale, według którego w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu

współwłaściciele mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Z treści

tych przepisów można wyprowadzić wniosek, że sąd w postanowieniu znoszącym

współwłasność przez ustanowienie odrębnej własności lokali może określić sposób

zarządu nieruchomością wspólną. Podobnie na gruncie obowiązującego przed

dniem 1 stycznia 1995 r. art. 137 § 2 pkt 3 k.c., zgodnie z którym w umowie

o ustanowieniu odrębnej własności lokalu powinien zostać określony sposób

zarządu nieruchomością wspólną, w judykaturze Sądu Najwyższego uznawano

kompetencję sądu dokonującego zniesienia współwłasności przez ustanowienie

odrębnej własności lokali do określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną

(por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 1974 r., III CZP

31/74, OSNCP 1975, nr 9, poz. 128). Biorąc pod uwagę wskazane okoliczności

należało uznać za skuteczne uregulowanie sposobu zarządu nieruchomością

wspólną, o którym mowa w art. 18 ust. 1 u.w.l., zawarte w pkt XXXIII postanowienia

Sądu Rejonowego z dnia 9 listopada 2009 r.

Jak zostało wskazane, Sąd Apelacyjny treść zaskarżonej uchwały

odniósł do sposobu zarządu nieruchomością wspólną określonego w postanowieniu

Sądu Rejonowego, a następnie uznał, iż zaskarżona uchwała sposobu

tego nie narusza. Wniosek ten nie może być jednak uznany za prawidłowy.

Z treści zaskarżonej uchwały, podjętej w imieniu wszystkich właścicieli

lokali, jednoznacznie wynika, że dotyczy ona całej nieruchomości wspólnej

w obrębie pozwanej Wspólnoty, natomiast w pkt XXXIII postanowienia Sądu

Rejonowego przewidziana została kompetencja do zarządu nieruchomością

wspólną w zakresie każdego z budynków jedynie dla właścicieli lokali znajdujących

się w tym budynku, a dla wszystkich właścicieli – tylko w pozostałym zakresie.

Przyjęty w uchwale globalny sposób rozliczenia kosztów i to przez osobę trzecią,

która została jednocześnie upoważniona do wnoszenia i rozliczania opłat

z podmiotami zewnętrznymi narusza sposób zarządzania nieruchomością wspólną

ustalony postanowieniem Sądu Rejonowego, (zob. też wyrok Sądu Najwyższego z

dnia 14 stycznia 2004 r., I CK 108/03, nie publ.). Z tego względu zaskarżona

uchwała, podjęta bez uprzedniej zmiany sposobu zarządzania wspólną, podlega

uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. jako niezgodna ze sposobem

8

zarządzania ustalonym w orzeczeniu sądu znoszącego współwłasność, a właściwie

ze względu na treść art. 11 ust. 1 u.w.l. – jako niezgodna z umową właścicieli lokali.

Nie ma jednocześnie racji skarżący zarzucając niezastosowanie art. 58 § 1 k.c.

ze skutkiem polegającym na stwierdzeniu nieważności uchwały.

Zmiana sposobu zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalna

niezależnie od tego, czy zarząd ten został wcześniej określony w wymagającej

jednomyślności umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali, czy też

w postanowieniu sądu znoszącego współwłasność. Wymaga to jednak podjęcia

uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 2a u.w.l. zob.

też wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r., I CK 336/05, nie publ. oraz

co do formy protokołu sporządzonego przez notariusza - wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 26 września 2008 r., V CSK 91/08, OSNC-ZD 2009/1/24). Właściciele lokali

realizując przewidziane w art. 18 ust. 2a u.w.l. uprawnienie do zmiany sposobu

zarządu nieruchomością nie naruszają treści art. 365 § 1 k.p.c.

Z tych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815

zd. pierwsze k.p.c.,

orzekł jak w sentencji.

jw