III CZP 89/11

Uchwała z dnia 9 lutego 2012 r., III CZP 89/11

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Krzysztof Strzelczyk

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej "H." w O.Ś.

przeciwko Aleksandrowi P. i Stanisławie P. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie

Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 9 lutego 2012 r. zagadnienia prawnego

przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Kielcach postanowieniem z dnia 21

września 2011 r.:

„Czy w przypadku istnienia w dniu wejścia w życie art. 27 ustawy z dnia 15

grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr

119, poz. 1116 ze zm.) wspólnoty mieszkaniowej właścicieli lokali, w skład której

wchodzą właściciele lokali, będący osobami fizycznymi oraz osoba prawna w

postaci spółdzielni mieszkaniowej zostają wyłączone w zakresie zarządu

nieruchomościami wspólnymi – co do zasady przepisy ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), a

zastosowanie w tym przedmiocie znajduje uregulowanie wynikające z art. 27

ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, a zatem, czy zarząd nieruchomościami

wspólnymi, stanowiącymi także współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez

spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia

24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jeżeli nie zachodzą okoliczności wynikające z

art. 241

i art. 26 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych?"

podjął uchwałę:

Spółdzielnia mieszkaniowa wykonuje na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z

dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z

2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) zarząd także tymi nieruchomościami

stanowiącymi jej współwłasność, w których własność lokalu została

wyodrębniona przed wejściem w życie tej ustawy i zarząd nieruchomością

wspólną do tego czasu podlegał przepisom ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).

Uzasadnienie

Przedstawione przez Sąd Okręgowy w Kielcach zagadnienie prawne powstało

przy rozpoznawaniu apelacji pozwanych od wyroku Sądu Rejonowego w Ostrowcu

Świętokrzyskim z dnia 21 stycznia 2011 r., zasądzającego solidarnie od Aleksandra

P. i Stanisławy P. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej "H." w O.Ś. kwotę 7647,45 zł

z ustawowymi odsetkami tytułem opłat za korzystanie z lokalu mieszkalnego

znajdującego się w zasobach mieszkaniowych powodowej Spółdzielni.

Sąd Rejonowy ustalił m.in., że pozwani w 1993 r. nabyli od przedsiębiorstwa

państwowego "H.O." odrębną własność lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w

częściach wspólnych budynku i w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Zarząd

budynkiem sprawowała "H.O.", która w dniu 6 października 1995 r. sprzedała

Własnościowej Spółdzielni Mieszkaniowej "H." prawo użytkowania wieczystego

gruntów i prawo własności budynków, w tym budynku, w którym znajduje się lokal

mieszkalny pozwanych, przekazując na rzecz nabywcy również prawo

administrowania lokalami niestanowiącymi jej własności, położonymi w

sprzedanych budynkach. Powodowa Spółdzielnia posiada 95% udziałów we

współwłasności nabytych nieruchomości, a pozostałe 5% należy do właścicieli

wyodrębnionych lokali. Od chwili nabycia Spółdzielnia faktycznie zarządzała

wymienionymi nieruchomościami.

Sąd Rejonowy nie podzielił zarzutu braku legitymacji czynnej powodowej

Spółdzielni, stwierdzając, że z chwilą wejścia w życie ustawy z dnia 15 grudnia

2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz.

1116 ze zm. – dalej: "u.s.m.") zarząd przedmiotową nieruchomością jest

wykonywany przez powodową Spółdzielnię na podstawie art. 27 ust. 2 tej ustawy,

który jest przepisem szczególnym w stosunku do przepisów o zarządzie zawartych

w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r.

Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: "u.w.l.") i ma zastosowanie także do nieruchomości

stanowiących współwłasność spółdzielni, w której część lokali została

wyodrębniona przed jego wejściem w życie. W świetle art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m., z

dniem wejścia w życie tej ustawy istniejąca wcześniej w przedmiotowej

nieruchomości wspólnota mieszkaniowe przestała funkcjonować a zarząd z mocy

prawa jest wykonywany przez Spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa

w art. 18 ust. 1 u.w.l.

Sąd Okręgowy wskazał natomiast na możliwość innej wykładni art. 27 u.s.m. i

przyjęcia, że ma on zastosowanie dopiero po ustanowieniu odrębnej własności

lokalu w budynku należącym dotychczas w całości do spółdzielni mieszkaniowej,

nie ma natomiast zastosowania w sytuacji, w której jeszcze przed jego wejściem w

życie w budynku powstała wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia nabyła udział we

współwłasności tego budynku. Taka wykładnia art. 27 u.s.m. jest – zdaniem Sądu

Okręgowego – właściwsza, gdyż pozwala uniknąć znacznego pogorszenia sytuacji

właścicieli lokali wyodrębnionych jeszcze przed nabyciem współwłasności przez

spółdzielnię, którzy nie mieli żadnego związku ze spółdzielnią mieszkaniową i

umożliwia stosowanie w takich sytuacjach nadal reżimu zarządu przewidzianego w

ustawie o własności lokali, korzystniejszego dla tych właścicieli.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przepis art. 27 ust. 1 u.s.m., który wraz ustawą wszedł w życie z dniem 24

kwietnia 2001 r., przewiduje odpowiednie stosowanie, w zakresie nieuregulowanym

w ustawie, do prawa odrębnej własności lokalu przepisów ustawy o własności lokali,

jednakże z zastrzeżeniami wynikającymi z ust. 2 i 3. W ust. 2 przewidziano, że

zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest

wykonywany przez spółdzielnię jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18

ust. 1 u.w.l., choćby właściciele lokali nie byli członkami spółdzielni, z

zastrzeżeniem art. 241

i 26, oraz że przepisów ustawy o własności lokali o

zarządzie nieruchomością wspólną nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 18 ust.1

oraz art. 29 ust. 1 i 1a, które stosuje się odpowiednio. Z ust. 3 omawianego

przepisu wynika zaś, że przepisów ustawy o własności lokali o wspólnocie

mieszkaniowej i zebraniu właścicieli nie stosuje się, z zastrzeżeniem art. 241

oraz

art. 26.

Z tych regulacji wynika jednoznacznie, że jeżeli nieruchomość stanowi

współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, to choćby pozostali współwłaściciele, a

więc właściciele wyodrębnionych lokali, nie byli członkami spółdzielni, zarząd

nieruchomością wspólną sprawuje spółdzielnia z mocy prawa i nie stosuje się

przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną ani o

zebraniu właścicieli. Możliwe jest jedynie, zgodnie z art. 241

u.s.m., podjęcie przez

większość właścicieli w budynku uchwały o poddaniu kwestii zarządu

nieruchomością wspólną przepisom ustawy o własności lokali. Jeżeli taka uchwała

nie została podjęta, zarząd sprawuje spółdzielnia według zasad określonych w art.

27 aż do chwili, gdy w budynku zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali,

co – zgodnie z art. 26 u.s.m. – skutkuje z mocy prawa stosowaniem przepisów

ustawy o własności lokali, w tym o wspólnocie mieszkaniowej i zarządzie.

Jak wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 listopada 2008 r., III CZP

100/08 (OSNC 2009, nr 10, poz. 140), a Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 28

października 2010 r. SK 19/09 (OTK-A Zb.Urz. 2010, nr 8, poz. 83), rozwiązanie

przyjęte w wymienionych przepisach wyraźnie wskazuje na preferowanie przez

ustawodawcę zarządu spółdzielni mieszkaniowej we wszystkich sytuacjach, w

których jest ona współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Ma ono na celu przede

wszystkim ochronę interesów członków spółdzielni dysponujących spółdzielczymi

prawami do lokali mieszkalnych oraz zapewnienie – do czasu wyodrębnienia

ostatniego lokalu – sprawnego zarządzania nieruchomością wspólną, z reguły

znacznych rozmiarów, do czego spółdzielnia ze swoją strukturą organizacyjną jest

lepiej przygotowana niż wspólnota mieszkaniowa. Jak wskazał Sąd Najwyższy w

powołanej uchwale, art. 27 u.s.m. zmierza do ujednolicenia zarządu

nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni i zbudowania

konstrukcji szczelnego systemu zarządzania takimi nieruchomościami oraz

ciągłości wykonywania zarządu przez spółdzielnię.

Taki cel omawianego przepisu należy mieć na względzie także przy wykładni

odnoszącej się do zakresu czasowego jego stosowania, a więc do kwestii, czy ma

on zastosowanie również wtedy, gdy przed jego wejściem w życie spółdzielnia

mieszkaniowa nabyła współwłasność nieruchomości, w której istniała już

wyodrębniona własność choćby jednego lokalu, w związku z czym zarząd

nieruchomością wspólną odbywał się na zasadach określonych w ustawie o

własności lokali.

W tym przedmiocie brak w orzecznictwie i literaturze szerzej umotywowanych

wypowiedzi. W uzasadnieniach wskazanych orzeczeń Sądu Najwyższego i

Trybunału Konstytucyjnego stwierdzono jedynie, że art. 27 ust. 2 u.s.m. wyraża

generalną zasadę wykonywania zarządu na podstawie ustawy, po ustanowieniu

odrębnej własności pierwszego lokalu w budynku, należącym dotychczas w całości

do spółdzielni mieszkaniowej, nie przedstawiając jednak argumentów na poparcie

tego stanowiska, podobnie jak nie przedstawiono ich w większości wypowiedzi

dotyczących tej kwestii zamieszczonych w literaturze.

Trzeba na wstępie wskazać, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a

więc i art. 27, weszła w życie w czasie, gdy obowiązywały już zarówno przepisy

ustawy o własności lokali, jak i przepisy ustawy z dnia 12 października 1994 r. o

zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez

przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 119, poz. 567 ze zm. – dalej: „ustawa z dnia

12 października 1994 r.”). Na podstawie przepisów tej ustawy doszło do

przekazania na rzecz spółdzielni mieszkaniowych znacznych zasobów

mieszkaniowych przedsiębiorstw państwowych, przy czym nie jest znana skala tego

zjawiska, jak również liczba lokali wyodrębnionych przed przekazaniem ich na rzecz

spółdzielni. W każdym razie ustawodawca wprowadzając regulację zawartą w art.

27 u.s.m. niewątpliwie musiał zdawać sobie sprawę z tego, że w chwili wejścia w

życie wymienionego przepisu w wielu budynkach przekazanych spółdzielniom

mieszkaniowym na podstawie przepisów ustawy z dnia 12 października 1994 r. i

stanowiących od tego czasu ich współwłasność wyodrębniono wcześniej lokale

mieszkalne, co spowodowało powstanie z mocy prawa wspólnot mieszkaniowych

na podstawie przepisów ustawy o własności lokali. Nie zawarł jednak w ustawie o

spółdzielniach mieszkaniowych żadnej szczególnej regulacji intertemporalnej

odnoszącej się do takich sytuacji, poprzestając na ogólnym ustanowieniu w art. 27

u.s.m. ustawowego zarządu spółdzielni, zawsze gdy jest ona współwłaścicielem

nieruchomości wspólnej, nawet jeżeli żaden z pozostałych współwłaścicieli nie jest

członkiem spółdzielni, oraz stwierdzając, że w takiej sytuacji nie stosuje się

przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną i o

zebraniu właścicieli, co w istocie oznacza ich uchylenie we wskazanych sytuacjach.

Przepis art. 27 u.s.m. jest nie tylko przepisem późniejszym w stosunku do

przepisów ustawy o własności lokali, lecz jest także przepisem szczególnym w

stosunku do przepisów tej ustawy o zarządzie nieruchomością wspólną, zgodnie

więc z zasadami lex posterior derogat legi priori oraz lex specialis derogat legi

generali, uchylają stosowanie przepisów o zarządzie nieruchomością wspólną

zawartych w ustawie o własności lokali w sytuacji, w której nieruchomość wspólna

stanowi współwłasność spółdzielni mieszkaniowej, co zresztą wprost wynika z art.

27 ust. 2 zdanie drugie i ust. 3 u.s.m.

Jednoznaczna treść tej regulacji, brak przepisu intertemporalnego, który

uchylałby działanie art. 27 ust. 2 i 3 u.s.m. w sytuacji, w której w chwili jego wejścia

w życie zarząd nieruchomością stanowiącą współwłasność spółdzielni

mieszkaniowej odbywał się według zasad ustawy o własności lokali, oraz wskazany

na wstępie cel tego szczególnego unormowania oznacza, że zamiarem

ustawodawcy było, aby z chwilą wejścia w życie ustawy o spółdzielniach

mieszkaniowych regulującej kompleksowo m.in. odrębną własność lokali

spółdzielczych i zarząd nieruchomościami wspólnymi we wszystkich

nieruchomościach stanowiących współwłasność spółdzielni mieszkaniowych

obowiązywał zarząd spółdzielni z mocy prawa, także w tych, w których przed

wejściem w życie art. 27 spółdzielnia nabyła udział we współwłasności po

wyodrębnieniu pierwszego lokalu i zarząd sprawowany był na zasadach

przewidzianych w ustawie o własności lokali. Nie oznacza to retroaktywności art. 27

u.s.m., lecz jego retrospektywność, odpowiadającą zasadzie stosowania przepisów

nowej ustawy od chwili wejścia jej w życie do stosunków prawnych powstałych

wcześniej, a nadal istniejących.

Taka wykładnia art. 27 u.s.m. pozwala uniknąć dualizmu zasad zarządu

nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni mieszkaniowych, co

bez wątpienia było celem ustawodawcy, jak również zrealizować drugi cel, którym

była ochrona interesów członków spółdzielni mieszkaniowej posiadających

spółdzielcze prawa do lokali mieszkalnych. Istnienie dwóch różnych reżimów

zarządu nieruchomościami stanowiącymi współwłasność spółdzielni

mieszkaniowych prowadziłoby także do bezpodstawnego różnicowania sytuacji

prawnej zarówno właścicieli lokali, jak i członków spółdzielni posiadających prawa

spółdzielcze jedynie w zależności od tego, kiedy i przez kogo został wyodrębniony

pierwszy lokal w budynku, a więc uzależniałby ich sytuację prawną od okoliczności

przypadkowej i niemającej znaczenia materialnoprawnego.

Przeciwko przyjętej wykładni nie przemawia konieczność zapewnienia

ochrony właścicielom lokali niebędącym członkami spółdzielni ani zasada ochrony

praw słusznie nabytych. Jak stwierdził Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 28

października 2010 r., SK 19/09, w którym uznał omawiany przepis za zgodny z

Konstytucją i nie naruszający istoty prawa własności. Prawa właścicieli są w

dostateczny sposób chronione regulacją zawartą art. 241

u.s.m., przewidującą

możliwość podjęcia przez nich uchwały o poddaniu zarządu nieruchomością

wspólną zasadom przewidzianym w ustawie o własności lokali. Trzeba dodać, że

prawa te chroni także przewidziana w art. 24 u.s.m. możliwość zaskarżania do sądu

uchwał walnego zgromadzenia spółdzielni dotyczących prawa odrębnej własności

lokalu oraz przewidziana w art. 4 ust. 8 możliwość kwestionowania na drodze

sądowej wysokości opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokali i

nieruchomości wspólnych oraz innych kosztów zarządu tymi nieruchomościami.

Z tych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione zagadnienie

prawne, jak w uchwale (art. 390 k.p.c.).