III CZP 94/11

124

Uchwała z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 94/11

Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Iwona Koper

Sędzia SN Dariusz Zawistowski

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Miasta S. na odmowę dokonania

czynności notarialnej przez notariusza Mirosława M. z dnia 28 września 2011 r., po

rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 16 lutego 2012 r.

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Słupsku

postanowieniem z dnia 25 listopada 2011 r.:

"Czy użytkowanie wieczyste nieruchomości wygasa, z upływem okresu

ustalonego w umowie (art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.), w sytuacji

gdy wieczysty użytkownik lub jego spadkobiercy zażądali jego przedłużenia na

dalszy okres, w terminie o którym mowa w treści art. 236 § 2 k.c., zaś właściciel

nieruchomości oświadczenie w tym przedmiocie i wniosek o zawarcie umowy

przedłużenia prawa użytkowania wieczystego w formie aktu notarialnego u

notariusza złożył po upływie terminu ustalonego w umowie?"

podjął uchwałę:

Zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego na żądanie

zgłoszone w terminie określonym w art. 236 § 2 k.c. może nastąpić także po

upływie okresu, na jaki prawo to zostało ustanowione.

Uzasadnienie

Notariusz Mirosław Józef M., prowadzący kancelarię notarialną w S., pismem

z dnia 28 września 2011 r. odmówił Miastu S. na podstawie art. 81 ustawy z dnia 14

lutego 1991 r. – Prawo o notariacie (jedn. tekst: Dz.U. z 2008 r. Nr 189, poz. 1158

ze zm. – dalej: „Pr.not.”) sporządzenia aktu notarialnego, obejmującego umowę

przedłużenia użytkowania wieczystego oznaczonej nieruchomości, położonej w S.

przy ul. G. nr 105. W uzasadnieniu wskazał, że prawo użytkowania wieczystego tej

nieruchomości już wygasło na podstawie art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz.

651 ze zm. – dalej: „u.g.n.”) wskutek upływu okresu, na jaki tę nieruchomość

oddano w użytkowanie wieczyste. Według art. 33 ust. 1 u.g.n., użytkowanie

wieczyste wygasa z upływem okresu ustalonego w umowie albo przez rozwiązanie

umowy przed upływem tego okresu.

Miasto S. zaskarżyło odmowę zażaleniem na podstawie art. 83 Pr.not. W

uzasadnieniu zażalenia wskazano, że okres, na jaki nieruchomość przy ul. G. nr

105 oddano w użytkowanie wieczyste, upływał w dniu 13 października 2009 r., a w

dniu 12 października 2009 r. spadkobiercy osób, na których rzecz użytkowanie

wieczyste ustanowiono, złożyli wniosek o przedłużenie użytkowania wieczystego,

tym samym więc zachowali termin określony w art. 236 § 2 k.c. Według art. 236 § 2

k.c., w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu

użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od

czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże użytkownik wieczysty

może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych

na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który

pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu; odmowa przedłużenia jest

dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Przy rozpoznawaniu zażalenia Sąd Okręgowy nabrał poważnych wątpliwości

dotyczących wykładni art. 33 ust. 1 u.g.n. i art. 236 § 2 k.c. Wątpliwości

sprowadzają się do pytania, czy z chwilą upływu okresu, na jaki użytkowanie

wieczyste zostało ustanowione, następuje wygaśnięcie użytkowania wieczystego na

podstawie art. 33 ust. 1 u.g.n. bez względu na złożenie w określonym w art. 236 § 2

k.c. terminie wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego, czy też złożenie

tego wniosku w tym terminie przez użytkownika wieczystego wyłącza przewidziane

w art. 33 ust. 1 u.g.n. wygaśnięcie użytkowania wieczystego, wobec czego zawarcie

umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego może nastąpić także po upływie

ustalonego przy ustanowieniu użytkowania wieczystego okresu jego trwania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wątpliwości, które znalazły wyraz w przedstawionym do rozstrzygnięcia

zagadnieniu prawnym, są odbiciem występującej w piśmiennictwie rozbieżności

poglądów co do relacji między wskazanymi przepisami.

Według jednego poglądu, uregulowanie zawarte w art. 33 ust. 1 u.g.n.

pozostaje bez wpływu na zastosowanie art. 236 § 2 k.c., choćby więc przed

upływem okresu, na jaki użytkowanie wieczyste ustanowiono, uprawniony złożył

zgodnie z art. 236 § 2 k.c. wniosek o jego przedłużenie, prawo to z upływem tego

okresu wygaśnie, jeżeli wcześniej nie zostało przedłużone. Zwolennicy tego

poglądu odwołują się do argumentów wywodzonych z czasowego charakteru

użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 k.c.) i swoistości terminu użytkowania

wieczystego, tj. jego zasadniczej odmienności w porównaniu z terminami

przedawnienia roszczeń majątkowych, co wyłącza odpowiednie stosowanie do

niego przepisów o zawieszeniu lub przerwaniu biegu przedawnienia tych roszczeń.

Według innego poglądu, jeżeli art. 236 § 2 k.c. pozwala na złożenie wniosku o

przedłużenie użytkowania wieczystego nawet w ostatnim dniu pięcioletniego

terminu rozpoczynającego się przed końcem okresu, na jaki użytkowanie wieczyste

zostało ustanowione, to rozwiązanie przewidziane w tym przepisie ma sens tylko

przy założeniu, że zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego na

skutek wniosku złożonego w wymaganym pięcioletnim terminie może nastąpić

także po upływie wspomnianego okresu. Złożenie we właściwym czasie wniosku o

zawarcie umowy przedłużającej użytkowanie wieczyste wyłącza więc wygaśnięcie

tego prawa wskutek upływu terminu, na jaki prawo to zostało ustanowione.

Zwolennicy omawianego poglądu wskazują, że niezawarcie, mimo złożonego o to

we właściwym czasie wniosku, umowy przedłużającej użytkowanie wieczyste przed

upływem terminu, na jaki prawo to zostało ustanowione, może być spowodowane

przeszkodami o charakterze obiektywnym, a nawet wynikać jedynie z zamierzonej

opieszałości właściciela nieruchomości (Skarbu Państwa lub jednostki samorządu

terytorialnego). W takich przypadkach akceptacja pierwszego poglądu prowadziłaby

do niedającej się zaakceptować odmowy udzielenia ochrony prawnej użytkownikowi

wieczystemu. Trudne wówczas do zaaprobowania byłyby także społeczne i

gospodarcze skutki wygaśnięcia użytkowania wieczystego z chwilą upływu okresu,

na jaki prawo to zostało ustanowione. (...)

Według art. 236 § 2 k.c., odmowa przedłużenia użytkowania wieczystego na

żądanie uprawnionego zgłoszone w terminie określonym w tym przepisie jest

dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Panuje przekonanie o

zupełnej wyjątkowości przypadków uzasadniających odmowę przedłużenia

użytkowania wieczystego. Dopuszczalność odmowy przedłużenia użytkowania

wieczystego trafnie łączy się z niezbędnością nieruchomości stanowiącej przedmiot

użytkowania wieczystego do realizacji celu publicznego (art. 6 u.g.n.)

pozwalającego na wywłaszczenie nieruchomości (art. 112 ust. 3 u.g.n.) lub z

niezbędnością tej nieruchomości do realizacji innej, wykonywanej w ramach zadań

ustawowych inwestycji państwowej lub samorządowej, służącej zaspokojeniu

potrzeb społecznych. Jeżeli zatem nie zachodzi wyjątkowy przypadek

uzasadniający odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego ze względu na

ważny interes społeczny, użytkownik wieczysty z chwilą złożenia w terminie

określonym w art. 236 § 2 k.c. właścicielowi wniosku o przedłużenie użytkowania

wieczystego nabywa na podstawie tego przepisu wobec właściciela roszczenie o

zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego, a ściślej, o złożenie

przez właściciela oświadczenia woli niezbędnego z jego strony do zawarcia tej

umowy (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 7 stycznia

1967 r., zasada prawna, III CZP 32/66, OSNCP 1968, nr 12, poz. 199 oraz

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 20 kwietnia 2006 r., III CSK 37/06, OSNC

2007, nr 2, poz. 29). Roszczenie o takiej treści na rzecz użytkownika wieczystego z

tą chwilą nie tylko powstaje, ale także staje się wymagalne, właściciel więc powinien

podjąć działania prowadzące do zawarcia umowy o przedłużenie użytkowania

wieczystego bezpośrednio po otrzymaniu wniosku użytkownika wieczystego.

Artykuł 236 § 2 k.c. przyznaje użytkownikowi wieczystemu omawiane roszczenie

niewątpliwie bez względu na to, w którym dniu określonego w tym przepisie

pięcioletniego terminu zgłosił on żądanie przedłużenia użytkowania wieczystego, a

więc choćby zgłosił je dopiero w ostatnim dniu tego terminu.

Przyznanie użytkownikowi wieczystemu wskazanego roszczenia zakłada

rzeczywistą możliwość skorzystania z niego oraz jego ochrony na zasadach

ogólnych, bez względu na czas powstania. Przyjęcie zaś, że użytkowanie wieczyste

wygasa zgodnie z art. 33 ust. 1 u.g.n. w chwili upływu okresu, na jaki zostało ono

ustanowione, choćby przed upływem tego okresu użytkownik wieczysty zażądał

jego przedłużenia, czyniłoby – jak trafnie zauważono w piśmiennictwie – omawiane

roszczenie iluzorycznym we wszystkich tych przypadkach, w których wniosek o

przedłużenie użytkowania wieczystego został złożony – obojętnie z jakich przyczyn

– pod koniec pięcioletniego terminu określonego w art. 236 § 2 k.c. Zawarcie

umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego wymaga pewnego czasu i dlatego

we wskazanych przypadkach do zawarcia tej umowy nie mogłoby dojść przed

upływem okresu, na jaki użytkowanie wieczyste zostało pierwotnie ustanowione.

Pozwalałoby to także właścicielowi na uchylenie się od zawarcia umowy o

przedłużenie użytkowania wieczystego tylko przez samo zwlekanie w

podejmowaniu działań niezbędnych do zawarcia tej umowy.

Trafnie też wskazuje się na niekorzystne skutki społeczne i gospodarcze

wygaśnięcia w takiej sytuacji użytkowania wieczystego, związane z wygaśnięciem

wraz z nim obciążających je praw (art. 241 k.c.) i koniecznością rozliczeń miedzy

użytkownikiem wieczystym a właścicielem (art. 33 ust. 2 i 4 u.g.n.). Skutków

wygaśnięcia użytkowania wieczystego zgodnie z art. 33 ust. 1 u.g.n. w chwili

upływu okresu, na jaki zostało ono ustanowione, mimo złożonego przed upływem

tego okresu wniosku o jego przedłużenie, nie dałoby się więc łatwo usunąć przez

ponowne zawarcie przez strony umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego.

Pozbawieniu ochrony we wskazanych sytuacjach roszczenia użytkownika

wieczystego o zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego

sprzeciwiają się także gwarancje zawarte w art. 64 ust. 2 Konstytucji. Roszczenie to

jest prawem majątkowym, a według powołanego przepisu, prawa majątkowe

podlegają ochronie prawnej, która powinna być dla wszystkich równa.

Uwzględniając racjonalne działanie ustawodawcy należy dojść do wniosku, że

w przypadkach, w których użytkownik wieczysty zażądał przedłużenia użytkowania

wieczystego w przewidzianym pięcioletnim terminie, art. 236 § 2 k.c. wyłącza

zastosowanie art. 33 ust. 1 u.g.n., co pozwala zawrzeć umowę o przedłużenie

użytkowania wieczystego lub doprowadzić do jej zawarcia na drodze sądowej w

sposób przewidziany w art. 64 k.c. po upływie okresu, na jaki prawo to zostało

pierwotnie ustanowione, z tym skutkiem, że prawo to trwa nieprzerwanie. Taka

wykładnia art. 33 ust. 1 u.g.n. i art. 236 § 2 k.c. nie narusza czasowego charakteru

użytkowania wieczystego (art. 236 § 1 k.c.). Wobec wyłączenia w świetle tej

wykładni – w przypadkach, w których użytkownik wieczysty zażądał we właściwym

terminie przedłużenia użytkowania wieczystego – nastąpienia przewidzianego w art.

33 ust. 1 skutku upływu okresu, na jaki użytkowanie wieczyste zostało ustanowione,

późniejsze zawarcie umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego sprawia, że

użytkowanie wieczyste trwa nieprzetrwanie w określonych ramach czasowych.

Rozwiązanie to nie ma przy tym nic wspólnego z odpowiednim stosowaniem do

terminu użytkowania wieczystego przepisów o zawieszeniu lub przerwaniu biegu

przedawnienia roszczeń majątkowych, niedającym się niewątpliwie pogodzić z

czasowym charakterem użytkowania wieczystego, lecz pozwala zachować

racjonalny sens art. 236 § 2 k.c..

Z tych względów Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie (art. 390 § 1

w związku z art. 397 §2 k.p.c.).