IV CSK 278/11

Sygn. akt IV CSK 278/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 lutego 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster

SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Syndyka masy upadłości B. D. prowadzącego działalność

gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Techniczno - Budowlane "B."

B. D. z siedzibą w G.

przeciwko E. O. i D. D.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 22 lutego 2012 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych

od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 15 czerwca 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w części zmieniającej wyrok Sądu

pierwszej instancji (pkt II), oddalającej apelację (pkt III) oraz

orzekającej o kosztach procesu (pkt IV) i w tym zakresie

przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu do ponownego

rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy po rozpoznaniu sprawy z powództwa Syndyka masy

upadłości B. D., prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą

Przedsiębiorstwo Techniczno-Budowlane „B. B. D.”, przeciwko E. O. i D. D.,

wyrokiem z dnia 27 października 2009 r. usunął niezgodność między stanem

prawnym nieruchomości ujawnionym w prowadzonej przez ten Sąd księdze

wieczystej nr „x” a rzeczywistym stanem prawnym przez wykreślenie wpisanej w

dziale II E. O. i wpisanie w jej miejsce B. D. i D. D. jako współwłaścicieli po 1/2

części.

Sąd Rejonowy ustalił, że B. i D. małż. D. byli właścicielami na prawach

wspólności ustawowej nieruchomości stanowiącej działkę nr 158/4, położonej w G.

przy ul. N.[...], objętej księgą wieczystą nr „y” (obecnie: „x”) oraz sąsiedniej

nieruchomości stanowiącej działkę nr 446, położonej również przy ul N.[...], objętej

księgą wieczystą nr „z”. Na obu nieruchomościach stał dom mieszkalny

o powierzchni użytkowej 420 m2

.

W dniu 30 sierpnia 2001 r. B. i D. małż. D. zawarli z pozwaną E. D., obecnie

O. umowę darowizny, na podstawie której darowali jej nieruchomość stanowiącą

działkę nr 158/4. W umowie wskazano, że darowana nieruchomość jest

zabudowana domem jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 420 m2

oraz że

przedmiotem darowizny jest również budynek. Pozwana E. O. została wpisana w

księdze wieczystej nr „x” jako właścicielka nieruchomości. Przed zawarciem umowy

darowizny nie dokonano podziału budynku położonego przy ul. N.[...].

Przed Sądem Rejonowym. toczy się postępowanie w sprawie z powództwa

E. O. przeciwko Syndykowi masy upadłości B. D., prowadzącego działalność

gospodarczą pod firmą Przedsiębiorstwo Techniczno-Budowlane „B. B. D.”, o

uzgodnienie treści księgi wieczystej nr „z”, prowadzonej dla nieruchomości o pow.

162 m2

zabudowanej w części domem jednorodzinnym, położonej przy ul. N. [...] w

G., przez wpisanie w dziale II – w miejsce B. D. i D. D. jako właścicieli na prawach

wspólności ustawowej – E. O. Wyrokiem z dnia 6 maja 2009 r. powództwo w tej

3

sprawie zostało oddalone, wyrok nie jest jednak prawomocny, ponieważ został

zaskarżony apelacją.

Sąd Rejonowy podkreślił, że, zgodnie z art. 48 k.c., z zastrzeżeniem

wyjątków w ustawie przewidzianych, budynki należą do części składowych gruntu,

wobec czego dzielą los prawny nieruchomości gruntowej. Z kolei według art. 47

k.c., część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności

i innych praw rzeczowych. Oznacza to, że czynność prawna, której przedmiotem

jest nieruchomość gruntowa musi obejmować znajdujące się na niej budynki. Jeżeli

budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach, przeniesienie własności

jednej z nich musi nastąpić z jednoczesnym podziałem budynku, gdyż dopiero

wówczas będzie możliwe określenie, jaka część budynku jest częścią składową

danej nieruchomości gruntowej. Uznanie umowy zbycia nieruchomości bez

jednoczesnego podziału budynku za ważną prowadziłoby do naruszenia

bezwzględnie obowiązującego przepisu art. 47 k.c. Z tej przyczyny – jak przyjął Sąd

Najwyższy w uchwale z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07 (OSNC 2008, nr 6,

poz. 62) – umowę przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną

księgą wieczystą, bez równoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku,

trzeba uznać za nieważną. W wyniku prowadzonych rozważań Sąd Rejonowy uznał

umowę darowizny z dnia 30 sierpnia 2001 r. za nieważną i w związku z tym

uwzględnił powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Sąd Rejonowy pominął, jako niedopuszczalne w świetle art. 247 k.p.c.,

zgłoszone dowody z zeznań świadków oraz z przesłuchania stron na okoliczność,

że intencją stron umowy darowizny było objęcie nią także działki nr 446.

Na skutek apelacji pozwanych, Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 15 czerwca

2010 r. zmienił wyrok Sądu Rejonowego jedynie przez wpisanie w dziale II księgi

wieczystej „x” – w miejsca E. O. – B. D. i D. D. na prawach wspólności ustawowej,

natomiast w pozostałej części powództwo oraz apelację oddalił.

Sąd Okręgowy zaaprobował zarówno ustalenia faktyczne Sądu pierwszej

instancji, jak i ocenę, że zawarte w akcie notarialnym oświadczenie woli dotyczące

określenia przedmiotu zbycia nie może być podważane za pomocą zeznań

świadków lub przesłuchania stron, gdyż prowadziłoby to do obejścia przepisów

4

o formie zastrzeżonej pod rygorem nieważności. Podkreślił, że – wbrew

odmiennemu poglądowi wyrażonemu w apelacji – na pozwanych spoczywał ciężar

wykazania czy istnieje możliwość podziału budynku według płaszczyzny pionowej

wzdłuż granicy nieruchomości (art. 6 k.c.).

Umowa darowizny z dnia 30 sierpnia 2001 r. – stwierdził Sąd Okręgowy –

nie była umową przeniesienia własności części nieruchomości bez jednoczesnego

podziału znajdującego się na niej budynku. Przedmiotem tej umowy było

przeniesienie własności nieruchomości objętej oddzielną księgą wieczystą bez

jednoczesnego podziału budynku znajdującego się na tej nieruchomości oraz na

nieruchomości sąsiedniej. Opisane rozporządzenia nie są wprawdzie tożsame,

niemniej w zakresie skutków prowadzą do tego samego rezultatu. Niedokonanie

podziału budynku wpływa na ocenę całej czynności prawnej, gdyż części budynku

nie mogą być odrębnym przedmiotem własności. Do takiego skutku prowadziłoby

natomiast uznanie umowy zbycia nieruchomości bez jednoczesnego podziału

znajdującego się na niej budynku za ważną. W konsekwencji doszłoby do

naruszenia bezwzględnie obowiązującego przepisu art. 47 § 1 k.c. Dlatego też

umowę przeniesienia własności odrębnej nieruchomości, bez jednoczesnego

podziału znajdującego się na niej budynku, który położony jest także na

nieruchomości sąsiedniej należy – zdaniem Sądu Okręgowego – uznać za

nieważną (art. 58 § 1 w związku z art. 47 § 1 k.c.).

Stwierdzenie nieważności umowy darowizny rodzi skutki ex tunc, w związku

z czym należy powrócić do stanu prawnego sprzed jej zawarcia. B. i D. małż. D. w

dniu 20 lutego 2003 r. zawarli wprawdzie umowę ustanawiającą rozdzielność

majątkową, lecz umowa ta pozostaje bez wpływu na ich prawa do nieruchomości,

gdyż mogła wywołać skutki jedynie na przyszłość. Z tej przyczyny Sąd Okręgowy

uznał, że w dziale II powinni być wpisani B. i D. małż. D. w ustawowej wspólności.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Okręgowego, opartej na podstawie

określonej w art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c., pozwane wniosły o jego uchylenie

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. Wskazały na naruszenie art. 47

§ 1, 57 § 1 i 58 § 1 k.c. przez przyjęcie, że umowa darowizny była nieważna

z powodu sprzeczności z ustawą, i art. 6 k.c. przez uznanie, że na skarżących

5

spoczywał ciężar wykazania niemożności podziału budynku według płaszczyzny

pionowej wzdłuż granicy działek.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przystępując do rozważenia podniesionego w skardze kasacyjnej zarzutu

naruszenia art. 47 § 1, 57 § 1 i 58 § 1 k.c. trzeba w pierwszej kolejności uściślić

znaczenie pojęcia nieruchomości gruntowej, ponieważ definicja zawarta w art. 46

§ 1 k.c. zawiera nieostre kryterium wyodrębnienia części powierzchni ziemskiej,

przy objaśnianiu którego wyrażane są różne zapatrywania. Sprowadzają się one

zasadniczo do dwóch przeciwstawnych koncepcji; według pierwszej z nich,

nieruchomością jest teren stanowiący własność jednego podmiotu, otoczony od

zewnątrz gruntami innych podmiotów bez jakiegokolwiek nawiązywania do ksiąg

wieczystych, natomiast według drugiej, księga wieczysta jest czynnikiem

wyodrębniającym nieruchomość gruntową. W orzecznictwie Sądu Najwyższego

przeważa, podzielana także przez skład orzekający, koncepcja nawiązująca do

formalnoprawnego wyodrębnienia nieruchomości w księdze wieczystej. Prowadzi

ona do wniosku, że graniczące z sobą działki gruntu, będące własnością tej samej

osoby, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie

odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 46 § 1 k.c. Odrębność tę tracą w razie

połączenia w jednej księdze wieczystej, obowiązuje bowiem reguła „jedna księga –

jedna nieruchomość” (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 lutego 2003 r.,

II CKN 1306/00, „Biuletyn SN” 2003, nr 8, s. 8, postanowienie Sądu Najwyższego

z dnia 30 października 2003 r., IV CK 114/02, OSNC 2004, nr 12, poz. 201 oraz

uchwały Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r., III CZP 24/06, OSNC 2007,

nr 2, poz. 24 i z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62).

Za punkt wyjścia do dalszych rozważań trzeba zatem przyjąć tezę, że dwie

graniczące z sobą działki gruntu, należące do tego samego właściciela, dla których

prowadzone są oddzielne księgi wieczyste, stanowią dwie odrębne nieruchomości

gruntowe w rozumieniu art. 46 § 1 k.c.

Wypada również przypomnieć, że kodeks cywilny nie zawiera definicji

budynku i nie zawierała jej też ustawa z dnia 24 października 1974 r. – Prawo

budowlane (Dz.U. Nr 38, poz. 229 ze zm.). Definicję taką wprowadzono w ustawie

6

z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. Nr 89, poz. 414 ze zm.; jedn.

tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.), lecz została ona skonstruowana

na użytek tej ustawy, w związku z czym w stosunkach cywilnoprawnych ma jedynie

znaczenie pomocnicze. W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że

budynkiem jest obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, stanowiący część

składową nieruchomości gruntowej albo odrębny od gruntu przedmiot własności,

wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiadający

fundamenty oraz dach, przy czym spełnienie cechy odrębności może zostać

zrealizowane także przez ustanowienie potrzebnych służebności (zob. uchwałę

pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP

12/69, OSNCP 1970, nr 3, poz. 39, uchwały Sądu Najwyższego z dnia 23 stycznia

2007 r., III CZP 136/06, OSNC 2007, nr 11, poz. 163 i z dnia 26 kwietnia 2007 r.,

III CZP 27/07, OSNC 2008, nr 6, poz. 62, wyrok Sądu Najwyższego z dnia

22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, nie publ. oraz postanowienia Sądu Najwyższego

z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66, OSPiKA 1967, nr 5, poz. 110 i z dnia

26 stycznia 2006 r., II CK 365/05, nie publ.).

W świetle powyższych uwag nie powinno budzić wątpliwości, że przed

dokonaniem przez B. i D. małż. D. darowizny nieruchomości stanowiącej działkę nr

158/4 na rzecz pozwanej E. O., obiekt budowlany w postaci domu jednorodzinnego

o powierzchni użytkowej 420 m2

był budynkiem posadowionym na dwóch

odrębnych nieruchomościach gruntowych, utworzonych z graniczących z sobą,

geodezyjnie wyodrębnionych działek gruntu nr 158/4 i nr 446.

Oceniając ważność umowy darowizny nieruchomości stanowiącej działkę nr

158/4, zawartej bez jednoczesnego podziału budynku, Sądy obu instancji nawiązały

do uchwały Sądu Najwyższego z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP 27/07, zgodnie

z którą umowa przeniesienia własności części nieruchomości, objętej oddzielną

księga wieczystą, bez jednoczesnego podziału znajdującego się na niej budynku,

jest nieważna.

Uchwała ta zapadła na tle odmiennego stanu faktycznego, dotyczyła bowiem

takiej sytuacji, w której budynek był posadowiony na nieruchomości gruntowej,

składającej się z dwóch graniczących z sobą, geodezyjnie wyodrębnionych działek

7

gruntu, objętych jedną księgą wieczystą. W grę wchodziła zatem jedna

nieruchomość gruntowa, na której znajdował się trwale związany z nią budynek,

stanowiący jej cześć składową, a dokonana czynność prawna, określana jako

„polegająca na zbyciu prawa własności do jednej z geodezyjnie wyodrębnionych

działek” zmierzała do podziału nieruchomości przez wydzielenie z niej części,

stanowiącej przedmiot darowizny, i do wyodrębnienia w ten sposób „nowej”

nieruchomości, której własność miała przejść na obdarowanego. Ze względu na to,

że – zgodnie z art. 155 k.c. – przedmiotem przeniesienia własności jest rzecz,

zachodziła potrzeba wydzielenia z dotychczasowej nieruchomości jej części

o mniejszym obszarze, która mogłaby stanowić „nową” nieruchomość, czyli rzecz

będącą przedmiotem darowizny. Ponieważ przed zawarciem umowy darowizny

nieruchomość była zabudowana, z wydzieleniem z niej części, mogącej stanowić

„nową” nieruchomość, łączyła się kwestia podziału budynku.

W niniejszej sprawie chodzi natomiast o ocenę ważności umowy darowizny

jednej z dwóch stanowiących własność tej samej osoby (ściśle: małżonków na

prawach wspólności ustawowej), objętych oddzielnymi księgami wieczystymi,

graniczących z sobą działek gruntu, na których znajdował się budynek mieszkalny,

zawartej bez jednoczesnego podziału tego budynku.

Zwrócenie uwagi na różnice występujące w stanach faktycznych

porównywanych spraw było konieczne, ponieważ w sprawie, w której zapadła

wspomniana uchwała chodziło o przeniesienie własności części zabudowanej

nieruchomości gruntowej, a więc o wydzielenie z tej nieruchomości jej części

o mniejszym obszarze, z czym łączyła się już kwestia podziału budynku.

Sąd Najwyższy w swoim orzecznictwie dopuścił natomiast możliwość takiego

podziału jedynie przy spełnieniu ściśle określonych wymagań. Za niedopuszczalny

uznał podział samego budynku, bez podziału gruntu, na którym został on

posadowiony, a poza tym dopuścił możliwość podziału budynku wyłącznie według

płaszczyzn pionowych. Podział budynku według płaszczyzn pionowych wraz

z gruntem jest przy tym dopuszczalny, jeżeli w wyniku tego podziału powstaną dwa

odrębne budynki, wyraźnie oddzielone od siebie ścianą już istniejącą lub możliwą

do wykonania. O odrębności budynków powstałych wskutek podziału można mówić

tylko wtedy, gdy tworzą one zamkniętą, funkcjonalną całość lub gdy uzasadnione

8

interesy właścicieli w tym zakresie gwarantują ustanowienie odpowiednich

służebności. Linia podziału budynku nie może odbiegać od linii podziału działki,

gdyż zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 48 k.c., budynki trwale z gruntem związane

są jego częściami składowymi (zob. uchwałę pełnego składu Izby Cywilnej Sądu

Najwyższego z dnia 15 grudnia 1969 r., III CZP 12/69, uchwały Sądu Najwyższego

z dnia 23 stycznia 2007 r., III CZP 136/06 i z dnia 26 kwietnia 2007 r., III CZP

27/07, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 grudnia 2004 r., II CK 262/04, nie publ.

oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 13 maja 1966 r., III CR 103/66,

z dnia 4 grudnia 1973 r., III CRN 290/73, OSPiKA 1974, nr 12, poz. 259, z dnia

10 września 1979 r., III CRN 143/79, OSNCP 1980, nr 6, poz. 42, z dnia 9 stycznia

1985 r., III CRN 328/84, nie publ., z dnia 10 marca 1993 r., I CRN 13/93, nie publ.,

z dnia 20 stycznia 2000 r., I CKN 355/98, nie publ. i z dnia 12 października 2000 r.,

IV CKN 1525/00, nie publ.). Zasady te muszą być respektowane, co oczywiste,

także w razie podziału zabudowanej nieruchomości dokonywanego przez jej

właściciela w związku z zamiarem przeniesienia własności wydzielonej części

nieruchomości wraz z odpowiadającą jej częścią budynku.

W niniejszej sprawie zawarcie umowy darowizny nie było połączone

z koniecznością podziału nieruchomości gruntowej, ponieważ darczyńcy

rozporządzili całą nieruchomością. Działki nr 184/3 i nr 446 – mimo tożsamości

podmiotu prawa własności – stanowiły dwie odrębne nieruchomości, z tym że

w przestrzeni obu nieruchomości znajdował się budynek, który nie został

podzielony. W konsekwencji, żadna z jego „części”, znajdujących się po obu

stronach granicy nieruchomości, nie spełniała wymagań niezbędnych do uznania jej

za budynek w rozumieniu prawa cywilnego. Stan taki, co wymaga podkreślenia,

istniał już przed zawarciem umowy darowizny. Na skutek zawarcia umowy

darowizny bez jednoczesnego podziału budynku, zmianie uległa jedynie osoba

właściciela nieruchomości, natomiast nie uległ zmianie dotychczasowy stan rzeczy,

gdyż zarówno na darowanej nieruchomości, jak i na nieruchomości pozostającej

własnością darczyńców nadal posadowione są struktury, niebędące w granicach

każdej z tych nieruchomości budynkami w rozumieniu prawa cywilnego. Stan taki

występuje niekiedy w praktyce sądowej, jako następstwo różnorodnych

okoliczności faktycznych i prawnych. Jest to z pewnością stan, który stwarza

9

komplikacje natury prawnej, lecz nie oznacza, że zawarta umowy darowizny jest

nieważna.

Przeciwko przyjęciu sankcji nieważności przemawia w tym wypadku wzgląd

na atrybuty prawa własności, do których należy wskazane w art. 140 k.c.

uprawnienie do rozporządzania rzeczą (ius disponendi). Wypada przypomnieć, że

atrybuty te doznają również ochrony konstytucyjnej, zgodnie bowiem z art. 64 ust. 3

Konstytucji, własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko

w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Przejawem zakazu

ograniczania lub wyłączania zbywalnego charakteru prawa własności jest także

regulacja zawarta w art. 57 k.c. Trzeba podkreślić, że w niniejszej darczyńcy

rozporządzili całą nieruchomością, a więc rzeczą, która zgodnie z art. 155 k.c.

może być przedmiotem przeniesienia własności.

Uznaniu umowy darowizny z dnia 30 sierpnia 2001 r. za nieważną

sprzeciwia się również okoliczność, że umowa ta nie doprowadziła do powstania

sytuacji, w której budynek jest posadowiony na dwóch odrębnych

nieruchomościach. Stan taki istniał bowiem już przed zawarciem umowy, a sama

zmiana osoby właściciela nie ma w tym wypadku przesądzającego znaczenia.

Z przedstawionych rozważań Sąd Najwyższy wysnuł wniosek, że umowa

darowizny jednej z dwóch stanowiących własność tej samej osoby, objętych

oddzielnymi księgami wieczystymi, graniczących z sobą działek gruntu, na których

znajduje się budynek mieszkalny, nie jest nieważna z tej przyczyny, że została

zawarta bez jednoczesnego podziału budynku.

Skoro zarzut naruszenia art. 58 § 1 k.c. okazał się uzasadniony,

bezprzedmiotowe stało się rozważanie zarzutu obrazy art. 6 k.c. przez przyjęcie, że

ciężar wykazania czy istnieje możliwość podziału budynku według płaszczyzny

pionowej wzdłuż granicy nieruchomości spoczywał na skarżących.

Z tych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 oraz art. 108

§ 2 w związku z art. 39821

k.p.c., zgodnie z wnioskiem zawartym w skardze

kasacyjnej, uchylił zaskarżony wyrok w części zmieniającej wyrok Sądu pierwszej

instancji (pkt II), oddalającej apelację (pkt III) oraz orzekającej o kosztach procesu

10

(pkt IV) i w tym zakresie przekazał sprawę do ponownego rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.