I CSK 309/11

Sygn. akt I CSK 309/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 9 marca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący)

SSN Jan Górowski

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

Protokolant Ewa Krentzel

w sprawie z powództwa Uzdrowisko K.-Zdrój Spółki z o.o.

przeciwko R.-Plus Spółce z o.o.

o wydanie nieruchomości,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 9 marca 2012 r.,

skarg kasacyjnych strony powodowej i strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 16 listopada 2010 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 4 września 2009 r. oddalił powództwo spółki

z o.o. Uzdrowisko K. -Zdrój wniesione przeciwko spółce z o.o. R.-PLUS o wydanie

nieruchomości położonej przy ul. D. 48. Sąd ten ustalił, że w dniu 15 kwietnia 1996

r. pomiędzy Przedsiębiorstwem Państwowym „Uzdrowisko K." a spółką cywilną

wspólników R. i A. Z. „R.” została zawarta - w wyniku przetargu - umowa dzierżawy

dotycząca budynku administracyjnego o powierzchni 463 m2

i budynku

magazynowego o pow. 1465 m2

. Jednocześnie wydzierżawiający oświadczył, że

jest użytkownikiem wieczystym gruntu o pow. 8479 m2

, na którym znajdowały się

wydzierżawione budynki. Umowę zawarto na okres 10 lat, a dzierżawca

zobowiązał się przeprowadzić remont budynków za kwotę nie mniejszą niż 300000

zł. W grudniu 1996 r. R. i A. Z. zawarli umowę spółki z o.o. „R.-PLUS". W związku

z tym zawarto aneks do umowy dzierżawy, w której jako dzierżawcę wpisano sp.

z o.o. R-PLUS. W dniu 23 czerwca 1997 r. został zawarty aneks nr 4, w którym

czas trwania umowy ustalono na 25 lat. W kolejnym aneksie z 2 września 1997 r.

uściślono przedmiot umowy dzierżawy poprzez wskazanie, że dotyczy ona także

gruntu o powierzchni 8367 m2

. W grudniu 1998 r. Przedsiębiorstwo Państwowe

„Uzdrowisko K." zostało przekształcone w spółkę z o.o. W 1999 r. strona

powodowa wszczęła postępowanie przetargowe dotyczące dodatkowej powierzchni

magazynowej (530 m2

), która była wykorzystywana przez stronę pozwaną.

Za korzystanie z tej powierzchni strona powodowa wystawiała odrębne faktury,

wskazując w nich należności za bezumowne korzystanie. Pismem z dnia 22 lutego

2001 r. strona powodowa zwróciła się o podjęcie rokowań co do zmiany wysokości

czynszu. Pismem z dnia 14 listopada 2007 r. wezwała stronę pozwaną do wydania

nieruchomości. Od końca 2007 r. strona powodowa domagała się opłat

za bezumowne korzystanie także z budynku administracyjnego i 1465 m2

w budynku magazynowym. W ocenie Sądu Okręgowego strona pozwana nie była

następcą spółki cywilnej R. i zmiana osoby dzierżawcy wymagała przeprowadzenie

procedury przetargowej. Z uwagi na niezachowanie tego wymogu nieważne były

aneksy dotyczące przedmiotu umowy, wysokości opłat za dzierżawę oraz czasu

obowiązywania umowy. Jednakże po utworzeniu powodowej spółki przez ponad 9

3

lat wystawiała ona stronie pozwanej faktury za korzystanie z nieruchomości.

Strona pozwana poczyniła także nakłady, czego strona powodowa nie

kwestionowała. W ocenie Sądu Okręgowego nakazywało to przyjęcie, że między

stronami doszło do zawarcia umowy najmu na okres nieoznaczony. Umowa ta

mogła być wypowiedziana przez stronę powodową. Wymogu wypowiedzenia nie

spełniało jednak pismo strony powodowej z dnia 14 listopada 2007 r. Brak było

zatem podstaw do uwzględnienia powództwa na podstawie art. 222 § 1 k.c.

Sąd Apelacyjny, po rozpoznaniu apelacji strony powodowej, zmienił

częściowo zaskarżony wyrok w ten sposób, że uwzględnił powództwo w zakresie

żądania wydania gruntu o powierzchni 8367 m2

. Uznał za uzasadniony zarzut

apelacji, w którym strona powodowa kwestionowała powstanie pomiędzy stronami

stosunku najmu. Sąd drugiej instancji przyjął jednak, że pomiędzy stroną pozwaną i

Przedsiębiorstwem Państwowym „Uzdrowisko K.", w wyniku umowy dzierżawy i

zawieranych aneksów doszło do zawarcia umowy dotyczącej następstwa prawnego

po stronie dzierżawcy, z chwilą rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego

pozwanej spółki. Doszło w ten sposób do sukcesji syngularnej przez pozwaną

spółkę w prawa i obowiązki wynikające z umowy dzierżawy z dnia 15 kwietnia 1996

r. Umowa ta nie obejmowała nieruchomości gruntowej. Sytuacji tej nie zmienił

zawarty później aneks (nr 5) precyzujący przedmiot dzierżawy. Z uwagi na

faktyczne korzystanie przez pozwaną spółkę z tego gruntu doszło przez fakty

konkludentne do zawarcia umowy użyczenia, która była jednak umową nieważną z

racji nieuzyskania wymaganej zgody Ministra Skarbu Państwa na jej zawarcie.

Nakazywało to przyjąć, że pozwana spółka korzysta z nieruchomości gruntowej i

części powierzchni magazynowej (520 m2

) bez tytułu prawnego. Odnośnie wydania

części powierzchni magazynowej powództwo nie mogło być jednak uwzględnione z

uwagi na brak sprecyzowania przez stronę powodową o jaki fragment budynku

chodzi. Odnośnie pozostałej części nieruchomości strony wiązała umowa

dzierżawy zawarta na okres do dnia 31 marca 2021 r. Wobec braku sprecyzowania

przez stronę pozwaną poniesionych przez nią nakładów nie mógł być uwzględniony

zgłoszony zarzut zatrzymania.

Skarga kasacyjna strony powodowej została oparta na podstawie naruszenia

prawa materialnego. Zarzucono w niej naruszenie art. 254 § 5 k.h., art. 46 ust. 3

4

w zw. z art. 46 a ust. 3 ustawy o przedsiębiorstwach państwowych z dnia

25 września 1981 r. (Dz.U. Nr 18, poz. 80 - dalej u.p.p.), art. 55.2 k.c., art.19 § 1

ustawy o komercjalizacji i prywatyzacji, art. 5 ust. 1 pkt 3 ustawy o urzędzie Ministra

Skarbu Państwa. W oparciu o te zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonego

wyroku w części, w której oddalono nim apelację strony pozwanej i uwzględnienie

powództwa w całości, ewentualnie jego uchylenie i przekazanie sprawy w tej części

do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.

W skardze kasacyjnej strony pozwanej wniesionej od części wyroku

uwzględniającego apelację strony powodowej zostały zawarte zarzuty naruszenia

art. 217 k.p.c., art. 227 k.p.c., art. 233 k.p.c., art. 278 k.p.c. w zw. z art. 378 § 1

k.p.c., art. 46 ust. 4 w zw. z art. 46a ust. 3 u.p.p., § 25 ust. 1 Rozporządzenia Rady

Ministrów z dnia 5 października 1993 r. w sprawie zasad organizowania przetargu

na sprzedaż środków trwałych przez przedsiębiorstwa państwowe oraz warunków

odstąpienia od przetargu, art. 5 ust. 1 pkt 3 i ust. 8 ustawy z dnia 8 sierpnia 1996 r.

o urzędzie Ministra Skarbu Państwa oraz art. 461 k.c. W oparciu o powyższe

zarzuty skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej części wyroku i przekazanie

spawy w tym zakresie Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania,

ewentualnie uchylenie jego uchylenie i zmianę poprzez oddalenie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wobec uzasadnionego odrzucenia przez Sąd Apelacyjny poglądu Sądu

pierwszej instancji o związaniu stron umową najmu nieruchomości rozstrzygnięcie

o zasadności zarzutów skarg kasacyjnych było związane z oceną skutków umowy

dzierżawy tej nieruchomości zawartej w dniu 15 kwietnia 1996 r. oraz dalszych

umów odnoszących się do przedmiotu i czasu trwania tej umowy. Wbrew zarzutowi

skargi kasacyjnej strony pozwanej Sąd Apelacyjny przyjął zasadnie, że umowa

z dnia 15 kwietnia 1996 r. nie obejmowała całej nieruchomości położonej przy ul.

D. 48. Wskazywała na to wyraźnie treść tej umowy określająca jej przedmiot, z

wyłączeniem gruntu i części powierzchni magazynowej. Trafna była również ocena

Sądów obu instancji, że pozwana spółka nie była następcą prawnym spółki cywilnej

wspólników R. Z. i A. Z. Nie znajdowała natomiast podstaw ocena Sądu

Apelacyjnego, że została zawarta skutecznie umowa dotycząca następstwa

5

prawnego po stronie dzierżawcy nieruchomości i status dzierżawcy uzyskała w ten

sposób strona pozwana. Gdyby nawet podzielić stanowisko, że wola zawarcia

takiej umowy wynikała z treści aneksów do umowy dzierżawy to należy

uwzględnić, iż skutki tej umowy nastąpiły zdaniem Sądu Apelacyjnego z chwilą

rejestracji podwyższenia kapitału zakładowego pozwanej spółki. W tym czasie

wydzierżawiającym było Przedsiębiorstwo Państwowe „Uzdrowisko K."

i obowiązywały związane z tym ograniczenia w możliwości zawierania przez nie

umów dzierżawy nieruchomości. Skoro do zawarcia umowy dzierżawy wymagane

było przeprowadzenie procedury przetargu publicznego, to należy przyjąć,

że po zawarciu umowy dzierżawy nie była możliwa - bez zachowania takich

samych wymogów - także zmiana istotnych warunków umowy dzierżawy takich jak

osoba dzierżawcy, przedmiot umowy dzierżawy oraz określenie czasu trwania

umowy. Przyjęcie zatem przez Sąd Apelacyjny, że w wyniku zawartej w sposób

dorozumiany umowy doszło do zmiany osoby wydzierżawiającego było

stanowiskiem wadliwym i czyniło zasadnymi zarzuty naruszenia przepisów prawa

materialnego wskazane w skardze kasacyjnej strony powodowej. Koncepcja

rozstrzygnięcia przyjęta przez Sąd Apelacyjny, związana z następstwem - w drodze

umowy - po stronie dzierżawcy, nie uzasadniła przy tym stwierdzenia, że wywarł

tym samym skutki aneks, w którym przewidziano wydłużenie czasu trwania umowy

dzierżawy do 25 lat. Możliwość zawarcia tego rodzaju porozumienia umownego,

bez przeprowadzenia procedury przetargowej, oznaczałaby w praktyce obejście

przepisów wymagających jej przeprowadzenia. Uwzględniając, że umowa

dzierżawy została zawarta w 1996 r. na okres 10 lat należało przyjąć, że bez

względu na osobę dzierżawcy w chwili orzekania przez Sąd Apelacyjny utracił

on już tytuł prawny do korzystania z nieruchomości. Z tych względów uzasadniona

była skarga kasacyjna strony powodowej.

Uzasadniony był jednocześnie zarzut naruszenia art. 461 k.c.

zawarty w skardze kasacyjnej strony pozwanej. Podniosła ona zasadnie,

że w odpowiedzi na pozew oznaczyła wysokość wierzytelności wynikającej

z dokonanych nakładów na dzierżawionej nieruchomości. Było to wystarczające

do dla uznania, że strona pozwana zgłosiła zarzut zatrzymania. Wymagało to jego

merytorycznego rozpoznania w oparciu o dowody przedstawione przez stronę

6

pozwaną. Nieuprawnione było zatem stwierdzenie Sądu Apelacyjnego,

że powoływanie się przez stronę pozwaną na prawo zatrzymania nie mogło być

uwzględnione z uwagi na niedostateczne sprecyzowanie rodzaju nakładów -

bez przeprowadzenia oceny materiału dowodowego w tym zakresie – skoro Sąd

Apelacyjny uznał, że w sprawie nie ma zastosowania art. 461 § 2 k.c.

Z tych względów skarga kasacyjna strony pozwanej była częściowo

uzasadniona.

Uwzględniając powyższe Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi

Apelacyjnemu.

jw