II CSK 369/11

Sygn. akt II CSK 369/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 kwietnia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

SSN Marian Kocon

w sprawie z powództwa „L.” Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w J.

przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta S.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 5 kwietnia 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 4 stycznia 2011 r.,

oddala skargę kasacyjną strony powodowej i zasądza od niej

na rzecz Skarbu Państwa Prokuratorii Generalnej Skarbu

Państwa kwotę 1800,- (jeden tysiąc osiemset) złotych tytułem

zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 4 stycznia 2011 r. Sąd Okręgowy oddalił apelację powoda

L. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w J. od wyroku Sądu Rejonowego z

dnia 6 września 2010 r. w sprawie przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi

Miasta S. o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste,

dokonana na podstawie oświadczenia Prezydenta Miasta S. z dnia 28 października

2008 r. jest nieuzasadniona. Przyczyną oddalenia apelacji było uznanie za

prawidłowe określenie wartości przedmiotowej nieruchomości, a to było podstawą

oznaczenia wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił zaskarżonemu wyrokowi naruszenie

przepisów postępowania, tj. art. 378 § 1 i art. 382 k.p.c. w związku z art. 278 § 1,

art. 233 § 1 k.p.c. i w związku z art. 240 ust. 2, art. 149 i 174 ust. 4 ustawy

o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) oraz § 28 ust. 5 rozporządzenia Rady

Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości

i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez przyjęcie opinii biegłego

sporządzonej niezgodnie z prawem, jako podstawy ustaleń faktycznych; art. 378

§ 1 i art. 382 k.p.c. w związku z art. 278 § 1 i art. 233 § 1 k.p.c. ze względu na

dokonanie przez Sąd ustaleń wymagających wiadomości specjalnych; art. 378 § 1

i art. 382 k.p.c. w związku z art. 278 § 1, art. 285 § 1 i art. 233 § 1 k.p.c. w związku

z art. 175 ust. 3, art. 153 ust. 1 u.g.n. i § 56 ust. 4 wym. rozporządzenia, poprzez

oparcie rozstrzygnięcia na wadliwej opinii biegłego, dotkniętej brakami

uniemożliwiającymi jej ocenę; art. 378 § 1 w związku z art. 217 § 2, art. 227 i 286

k.p.c., poprzez niezasadne oddalenie wniosku powoda o wydanie opinii

w przedmiocie prawidłowości opinii biegłego. Skarżący wniósł o uchylenie

zaskarżonego wyroku w całości i zasądzenie kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną Prokuratoria Generalna Skarbu Państwa

wniosła o oddalenie skargi i zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest nieuzasadniona.

3

Większość podniesionych zarzutów, dotyczących naruszenia przepisów

postępowania dotyczy zastrzeżeń wobec ustalonego stanu faktycznego i nie może

być podstawą skargi kasacyjnej (art. 3983

§ 3 k.p.c.). Wprawdzie skarżący odwołuje

się do wadliwości podstawy dokonania ustaleń faktycznych, ale w rzeczywistości

chodzi mu o to, że jest niezadowolony z przedstawionej opinii biegłej powołanej

przez Sąd i poprzez rozmaite zarzuty naruszenia przepisów, w tym ustawy

o gospodarce gruntami próbuje tę opinię zdyskredytować. W kolejnych zarzutach

skarżący powołuje naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. (łącząc to z art. 278 § 1, art. 378

§ 1 i art. 382 k.p.c.) nie bacząc na to, że do postępowania kasacyjnego nie należy

ustalanie stanu faktycznego ani ocena dowodów, którymi Sąd Najwyższy jest

związany (art. 39813

§ 2 k.p.c.). Mimo tego, jak podnosi pozwany w odpowiedzi na

skargę, powód nie zarzuca ani pominięcia zebranego w sprawie materiału

dowodowego, ani wyjścia przez Sąd drugiej instancji poza granice apelacji, ani też,

że Sąd ten nie wziął pod uwagę lub nie rozważył wszystkich zarzutów i wniosków

apelacji. Z tych względów nie są zasadne zarzuty naruszenia powołanych

przepisów postępowania cywilnego.

Należy wyrazić zrozumienie dla skarżącego, który nie może się pogodzić

z tym, że Skarb Państwa podwyższył wysokość opłaty z tytułu użytkowania

wieczystego gruntu, na którym jest prowadzona działalność handlowa powoda

z kilkunastu tysięcy złotych rocznie do ponad 80 000 złotych. Zostało to

wytłumaczone znaczącym wzrostem wartości nieruchomości, od której zależy

wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, wynoszącej 3%

wartości nieruchomości. Skarżący na etapie postępowania przed Sądem pierwszej

instancji sformułował nawet roszczenie ewentualne, w którym określił wysokość

opłaty do ustalenia na poziomie blisko 40 000 złotych. Zdawał więc sobie sprawę,

że w porównaniu z należną dotychczas opłatą musi ona wzrosnąć ze względu na

istotne zwiększenie wartości nieruchomości, nie godził się jednak na podwyżkę tak

znaczną, jak tego domagał się Skarb Państwa na podstawie wskazanych

przepisów prawa.

Spór w rezultacie dotyczy ustalenia wartości nieruchomości na chwilę

aktualizacji opłaty, to jest na koniec 2008 r. i kwestionowanie opinii biegłej, która co

do istoty potwierdziła wartość wskazaną przez pozwanego.

4

Zarzuty sformułowane przez powoda w skardze kasacyjnej w znacznej

mierze pokrywają się z zarzutami podniesionymi w apelacji i już rozpoznanymi. Jest

tak nawet wtedy, gdy na poparcie swoich twierdzeń skarżący podnosi naruszenie

innych przepisów, niż w apelacji, albo uzupełnia je zarzuceniem naruszenia

przepisów kodeksu postępowania cywilnego. Zarzuty te nie zasługują na

uwzględnienie.

Powód ma rację, że operat szacunkowy nieruchomości, będący podstawą

określenia wartości nieruchomości, a następnie aktualizacji opłaty rocznej z tytułu

użytkowania wieczystego winien opierać się na aktualnych cenach nieruchomości,

to znaczy – według powołanych w skardze przepisów ustawy o gospodarce

nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r.

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego –

uwzględniać ceny na dzień aktualizacji. Skarżący zarzuca, że operat był dokonany

na kwartał wcześniej, niż ten dzień, był zatem obarczony wadą formalną.

Decydujące jednak o zasadności zarzutu jest zbadanie i ustalenie, że

w okolicznościach tej sprawy operat był obarczony wadą materialną

(merytoryczną). Kwestia ta była analizowana przez Sąd drugiej instancji, który

stwierdził i to należycie uzasadnił, że wcześniejsze sporządzenie operatu nie miało

wpływu ani na prawidłowość opinii biegłej, ani na wzięcie jej za podstawę ustalenia

wartości nieruchomości i obliczenia opłaty, gdyż wobec utrzymującego się w tym

czasie znanego ogólnie zjawiska znacznego wzrostu cen nieruchomości, wartość ta

na koniec 2008 r. musiała być nawet wyższa niż ustalona na podstawie operatu,

a więc byłaby mniej korzystna z punktu widzenia interesów skarżącego. Tak więc

operatowi temu nie można zarzucić nierzetelności z tego punktu widzenia, który

podnosi skarżący i w oparciu o przepisy, które powołuje.

Odnosi się to również do nietrafności zarzucenia dokonania samodzielnych

ustaleń przez Sąd Okręgowy odnośnie do wartości nieruchomości na dzień

aktualizacji opłaty rocznej. Ustalenia te poczynił Sąd drugiej instancji na podstawie

opinii ustnej, którą biegła złożyła w uzupełnieniu opinii pisemnej na rozprawie przed

Sądem pierwszej instancji i to mogło zostać wykorzystane na podstawie ogólnych

5

zasad przeprowadzania dowodów przy dokonywaniu przez ten Sąd ustaleń

faktycznych.

Ponowiony został w skardze kasacyjnej zarzut podniesiony już w apelacji

w odniesieniu do materiału porównawczego zaprezentowanego przez biegłą,

w kwestii informacji dotyczących nieruchomości przyjętych przez nią jako podobne

do nieruchomości wycenianej i ujawnienia tych informacji stronom postępowania.

Łączy się to, zdaniem skarżącego z możliwością ocenienia przez Sąd i strony, czy

prawidłowy był dobór nieruchomości uznanych za podobne do nieruchomości

wycenianej i ich cech, a to wiąże się zwłaszcza z uwarunkowaniami położenia

i ograniczeniami odnośnie do przeznaczenia i zabudowy oraz uprawnia do

zastosowania odpowiednich współczynników korygujących. Skarżący eksponuje tę

kwestię w uzasadnieniu skargi, oczekując stanowiska Sądu Najwyższego

w nagminnym, jak podnosi zasłanianiu się tajemnicą zawodową przez biegłych

i braku w ich opiniach danych umożliwiających weryfikację rzetelności

opracowania. W skrajnych przypadkach można nawet przypuszczać, że z podanej

przyczyny nieruchomości podobne do tej, która jest przedmiotem opinii mogły nie

być faktycznie poznane przez rzeczoznawcę. Dlatego, zdaniem skarżącego

powinna zostać przeprowadzona wykładnia co do wzajemnych relacji między

art. 175 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 285 § 1 k.p.c.

Pierwszy z tych przepisów stanowi o tajemnicy zawodowej rzeczoznawcy

majątkowego, a drugi odnosi się do uzasadnienia opinii przez biegłego. Nie jest

zrozumiałe, na czym miałyby polegać wzajemne relacje między tymi przepisami,

z pewnością bowiem nie na podnoszonym przez skarżącego pierwszeństwie

art. 175 ust. 3 u.g.n. wobec powołanego przepisu k.p.c. Z pewnością

w uzasadnieniu swej opinii, sporządzonym zgodnie z art. 285 § 1 k.p.c. nie

powinny znaleźć się informacje stanowiące tajemnicę zawodową po myśli art. 175

ust. 3 u.g.n., ale to nie ma nic wspólnego z podnoszonym prymatem tego przepisu.

W uzasadnieniu opinii biegłego winny się znaleźć wszelkie informacje, które są

potrzebne sądowi, jako wiadomości specjalistyczne, konieczne do ustalenia stanu

faktycznego, a więc także umożliwiające weryfikację danych podanych przez

biegłego, poprzez np. załączone dokumenty. W orzecznictwie, które skarżący

również przytacza oraz w doktrynie kwestia ta została rozpatrzona, także

6

z uwzględnieniem powoływanego rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r. Jest

więc oczekiwane, aby do operatu szacunkowego dołączone zostały dokumenty

istotne, wykorzystane przy jego sporządzaniu, a za takie należy bez wątpienia

uznać te dokumenty, które pozwalają ocenić cechy podobne i wyróżniające

nieruchomość szacowaną i nieruchomości przyjęte do porównania. W operacie

rzeczoznawca majątkowy winien zawrzeć uzasadnienie wskazujące na właściwy

dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie

istotnych cech różniących nieruchomości. Przepisy ustawy o gospodarce

nieruchomościami nie wymagają jednak, aby dane podane przez rzeczoznawcę

w operacie szacunkowym były wskazane przez dołączenie do operatu wypisów

i wyrysów wszystkich dokumentów, na których opierał się rzeczoznawca

(por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 27 kwietnia

2010 r., II SA/Lu 85/10, Lex nr 619935; teza trzecia wyroku Wojewódzkiego Sądu

Administracyjnego w Warszawie z dnia 22 kwietnia 2008 r., I SA/Wa 225/08,

Lex nr 462325). Z tego wynika, że od konkretnej sprawy zależeć będzie potrzeba

dokumentowania operatu mniej lub bardziej szczegółowymi załącznikami.

Przyjąć należy, co podkreśla także pozwany w odpowiedzi na skargę, że

w kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli

powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak

potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę

zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3

u.g.n. Z tego względu teza wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w Krakowie z dnia 17 grudnia 2010 r. (II SA/Kr 1225/10, Lex nr 753467) idzie za

daleko, wymagając na tyle precyzyjnych danych w operacie, aby można

zidentyfikować nieruchomość, gdyż w przeciwnym wypadku weryfikacja dokonanej

wyceny staje się niemożliwa. Takiego poglądu nie należy podzielać, a do

zweryfikowania poprawności operatu i opinii biegłego rzeczywista identyfikacja

nieruchomości porównywanych nie jest wcale potrzebna.

Biorąc powyższe pod uwagę nie można przyznać racji zarzutom skarżącego

naruszenia przepisów postępowania cywilnego w powiązaniu z powołanymi

w skardze przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i wskazanego

Rozporządzenia Rady Ministrów z 2004 r., gdyż nie można zakwestionować

7

operatu szacunkowego oraz opinii biegłej, również z przyczyn kwestionowanej jego

formalnej poprawności. Zarówno w powołanym orzecznictwie administracyjnym, jak

i sądowym zgodnie się przyznaje, że operat szacunkowy winien zawierać dane

niezbędne dla oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności

konieczne dla oceny jego adekwatności ze względu na okoliczności danej sprawy

(wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 8 lutego 2008 r.,

II OSK 2017/06, Lex nr 863821). Tak się też stało w niniejszej sprawie, a jeżeli

powód uważał opinię biegłej za nienależytą, choć wiele zarzutów pojawiło się

dopiero na poziomie skargi kasacyjnej, to powinien był wnosić o powołanie

kolejnego biegłego. Tego jednak nie uczynił, wnosząc zamiast tego o dokonanie

weryfikacji opinii biegłej w przedmiocie jej prawidłowości przez Komisję Arbitrażową

przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, na co nie

chciał już przystać Sąd pierwszej instancji i czego przyczyny wyjaśnił również

w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy. W skardze kwestia ta

pojawia się kolejny raz przez podniesienie sporządzenia opinii nie na dzień

aktualizacji opłaty rocznej. Skarżący nie zauważa, że kwestia ta nie jest związana

z nieprawidłowością sporządzenia opinii przez biegłą, lecz z decyzją Sądu, który tę

opinię uznał za podstawę ustaleń faktycznych i czego zasadność w okolicznościach

sprawy została już rozważona.

Mając to na uwadze należało skargę kasacyjną oddalić na podstawie

art. 39814

k.p.c., rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 98

w związku z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.