II CSK 472/11

Sygn. akt II CSK 472/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 kwietnia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Strzelczyk (przewodniczący)

SSN Maria Szulc (sprawozdawca)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z powództwa Kredyt Bank - Spółki Akcyjnej w W.

przeciwko J. J.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 12 kwietnia 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 20 kwietnia 2011 r.,

1) oddala skargę kasacyjną

2) zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3600

(trzy tysiące sześćset) złotych tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powoda Kredyt

Banku SA w S. od wyroku Sądu Okręgowego, który oddalił powództwo skierowane

przeciwko J. J. o zapłatę kwoty 275.000 złotych z ograniczeniem odpowiedzialności

pozwanej do nieruchomości lokalowej stanowiącej jej własność, na której

ustanowiona jest hipoteka kaucyjna na rzecz powoda do kwoty 6.500.000 złotych.

Sąd Apelacyjny zaakceptował ustalenia dokonane przez Sąd Okręgowy

i przyjął je za własne. Sądy obu instancji ustaliły, że jako zabezpieczenie umowy

kredytu budowlanego z przeznaczeniem środków na zakup i dokończenie budowy

obiektu mieszkalnego na nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy,

zawartej pomiędzy E. sp. z o.o. w S. i Kredyt Bank SA w W. w dniu 4 lipca 2002 r.,

została ustanowiona na nieruchomości hipoteka kaucyjna do kwoty 6.500.000 zł.

Umową z dnia 11 marca 2005 r. T. sp. z o.o. nabyła od kredytobiorcy powyższą

nieruchomość, a w dniu 22 czerwca 2006 r. pozwana J. zawarła z nabywcą umowę

sprzedaży i ustanowienia odrębnej własności lokalu nr 1 wraz z udziałem w

częściach wspólnych i użytkowaniu wieczystym. W księdze wieczystej

prowadzonej dla wyodrębnionego lokalu ujawniono hipotekę umowną kaucyjną do

kwoty 6.500.000 zł zabezpieczającą kredyt budowlany i pozostającą do łącznej

odpowiedzialności z księgą wieczystą nieruchomości macierzystej. Sąd Apelacyjny

podzielił wykładnię art. 76 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece (tekst jednolity Dz. U. Nr 124, poz. 1361 ze zm., dalej

u.k.w.h.) dokonaną przez Sąd Okręgowy. Wskazał nadto, iż wejście w życie z

dniem 20 lutego 2011 r. artykułu 76 u.k.w.h w nowym brzmieniu nadanym ustawą z

dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz

niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2009 r., nr 131, poz. 1075, dalej ustawa

nowelizująca) pozostaje, wobec treści art. 10 ust. 2 tej ustawy, bez znaczenia dla

rozstrzygnięcia. W ocenie Sądu drugiej instancji powstanie hipoteki łącznej

powstałej z mocy prawa stanowi konsekwencję dwóch zdarzeń prawnych, z których

pierwszym jest obciążenie nieruchomości hipoteką, a drugim podział

3

nieruchomości, przy czym dopiero drugie zdarzenie stanowi źródło powstania

hipoteki łącznej. Ponieważ w myśl art. 10 ust. 2 ustawy nowelizującej o tym,

w jakim brzmieniu znajduje zastosowanie art. 76 ust. 1 i 4 u.k.w.h. decyduje data

powstania hipoteki, to data podziału nieruchomości, jako źródła powstania hipoteki

łącznej, będzie stanowiła datę graniczną stosowania przepisów w aktualnym lub

zmienionym brzmieniu, a nie data powstania hipoteki obciążającej nieruchomość.

W konsekwencji, oceny skutków podziału nieruchomości dokonanego przed zmianą

art. 76 ust. 1 i 4 u.k.w.h. należy dokonać według dotychczasowego brzmienia.

Sąd Apelacyjny uznał nadto, że zgodnie z dotychczasową linią orzeczniczą, przepis

ten znajduje zastosowanie w przypadku podziału nieruchomości polegającej

na ustanowieniu odrębnej własności lokali, jak również brak jest podstaw

do przyjęcia, że ochrona dotyczy tylko nabywców lokali położonych na takiej

nieruchomości, na której z kredytu sfinansowano budowę co najmniej

dwóch budynków mieszkalnych. W konsekwencji, skoro zasada przewidziana

w art. 76 ust. 1 u.k.w.h. została wyłączona poprzez zastosowanie ustępu

4 i wskutek tego hipoteka nie przeszła na nowo utworzoną nieruchomość, a strony

nie uregulowały powstania hipoteki umową, nie powstała hipoteka łączna

na wydzielonej nieruchomości.

W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej (art. 3983

§ 1 k.p.c.) powód zarzucił naruszenie prawa materialnego - art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z dnia 11 maja 2001 r. przez błędną

wykładnię polegającą na uznaniu, że ma on zastosowanie także w wypadku

wydzielenia nieruchomości zabudowanej tylko jednym domem mieszkalnym,

obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę tylko tego domu,

odrębnego lokalu znajdującego się w tym domu, a nie wyłącznie w przypadku

podziału nieruchomości obciążonej hipoteką zabezpieczającą kredyt udzielony na

budowę co najmniej dwóch domów mieszkalnych, polegającego na przeniesieniu

własności części zabudowanej domem mieszkalnym; - art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy

o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw, poprzez jego

niezastosowanie w niniejszej sprawie, wbrew przepisowi art. 10 ust. 2 tej ustawy.

4

Wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Istota zarzutu naruszenia art. 76 ust. 4 u.k.w.h. w brzmieniu nadanym

ustawą nowelizującą z dnia 26 czerwca 2009 r. oraz przedstawionego zagadnienia

prawnego sprowadza się do rozstrzygnięcia zasięgu czasowego stosowania tego

przepisu do hipoteki łącznej powstałej wskutek podziału nieruchomości

polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu

z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem

jednorodzinnym.

Przepisy art. 76 ust. 1 u.k.w.h. w okresie przed wejściem w życie ustawy

nowelizującej tj. dniem 20 lutego 2011 r., jak i art. 76 ust. 1 zd. 1 u.k.w.h. po jej

wejściu w życie, ustanawiają jednolicie zasadę, że w razie podziału nieruchomości

hipoteka obciążająca nieruchomość obciąża wszystkie nieruchomości utworzone

przez podział (hipoteka łączna). Istotna zmiana nastąpiła natomiast w treści ustępu

czwartego. Przed nowelizacją stanowił on, że przepisu ustępu pierwszego

nie stosuje się do hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony na budowę domów

mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega na przeniesieniu własności

części nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym i w takim wypadku

hipoteka ulega podziałowi zgodnie z postanowieniami umowy. Po nowelizacji

stanowi natomiast, że w razie podziału nieruchomości polegającego na

ustanowieniu odrębnej własności lokalu lub wydzieleniu z dotychczasowej

nieruchomości odrębnej nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym,

nabywca może żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości nieruchomości

powstałych wskutek podziału, a w wypadku określenia sposobu podziału hipoteki

w umowie o ustanowienie hipoteki i ujawnienia w księdze wieczystej, podział

następuje stosownie do postanowień umowy.

Konstrukcja ustawowa hipoteki łącznej przyjęta w art. 76 ust. 1 oraz 2 zd. 1

u.k.w.h. zapewnia wierzytelności hipotecznej bezwzględną ochronę, bowiem

zabezpiecza tę wierzytelność na kilku nieruchomościach hipoteką, która jest

utrzymywana aż do jej wygaśnięcia. Sytuację dłużnika hipotecznego nieruchomości

5

obciążonej hipoteką łączną łagodzi możliwość dokonania podziału hipoteki

jednostronną czynnością wierzyciela hipotecznego (ustęp 1 zd. 2) albo rozwiązanie

przewidziane w ustępie czwartym. Jest ono zdecydowanie korzystniejsze dla

właściciela nieruchomości obciążonej hipoteką łączną w stanie prawnym

obowiązującym przed dniem 20 lutego 2011 r., ponieważ może prowadzić nawet do

sytuacji, w której hipoteka łączna nie powstanie mimo podziału nieruchomości,

wobec braku umowy o podział hipoteki. Natomiast po tej dacie ustawodawca

przyznał nabywcy wydzielonej nieruchomości prawo żądania podziału hipoteki

stosownie do wartości nieruchomości powstałych wskutek podziału, albo według

zasad określonych w umowie o ustanowienie hipoteki. Zupełnie inna jest zatem

sytuacja prawna wierzyciela hipotecznego jak i nabywcy nieruchomości wydzielonej

wskutek podziału nieruchomości obciążonej. Stąd istotne jest przesądzenie kwestii

intertemporalnych związanych z wprowadzeniem nowego brzmienia art. 76 ust. 4

u.k.w.h. ustawą nowelizującą z dnia 26 czerwca 2009 r. Ustawa ta zawiera przepis

przechodni stanowiąc w art. 10 zd. 1 i 2, że do hipotek zwykłych i kaucyjnych

zabezpieczających roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną, lecz nie

objętych hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy stosuje

się przepisy ustawy o księgach wieczystych i hipotece w dotychczasowym

brzmieniu, z wyjątkiem art. 76 ust. 1 i 4 tej ustawy, który stosuje się w brzmieniu

nadanym ustawą nowelizującą. Z brzmienia przepisu nie wynika zatem, by ustawa

regulowała w całości kwestie intertemporalne, a zwłaszcza nie wynika zasada

działania ustawy wstecz. Jest to zgodne z wyrażoną w art. 3 k.c. zasadą lex retro

non agit nakazującą dokonanie oceny skutków zdarzeń prawnych na podstawie

ustawy obowiązującej w czasie, w której zdarzenie nastąpiło. Jak wskazał Sąd

Najwyższy w uzasadnieniu uchwały siedmiu sędziów z dnia 16 października

2008 r., III CZP 71/08 (OSN 2009, Nr 4, poz. 49) dotyczącej kwestii

intertemporalnych związanych z wejściem w życie ustawy nowelizującej art. 76 ust.

4 u.k.w.h. z dnia 11 maja 2001 r. (Dz. U. Nr 63, poz. 635), poza działaniem tej

zasady pozostaje kwestia oceny treści powstałego pod rządem uchylonej ustawy

stosunku prawnego oraz konsekwencji prawnych zdarzeń związanych z tym

stosunkiem, zrealizowanych po wejściu w życie nowych przepisów. Podzielił także

ugruntowany pogląd doktryny i orzecznictwa w przedmiocie dopuszczalności

6

wywodzenia norm rozstrzygających kolizje powstające w związku z wejściem

w życie innych ustaw z reguł intertemporalnych dotyczących aktów prawnych

o charakterze kodeksów i w konsekwencji opowiedział się za stosowaniem per

analogiam art. XXXVIII p.w.k.c. i art. 117 u.k.w.h. Dodać do powyższych przepisów

należy także art. 116 ust. 2 u.k.w.h stanowiący, że czynności dokonane przed

dniem wejścia w życie ustawy są skuteczne, jeżeli nie naruszyły przepisów

dotychczasowych.

Zważywszy zatem na fakt, że art. 76 ust. 4 w nowym brzmieniu ma

zastosowanie, zgodnie z art. 10 ust. 2 ustawy nowelizującej, do hipoteki kaucyjnej

powstałej przed datą wejścia nowelizacji w życie, należy się odnieść do kwestii

powstania hipoteki w sprawie niniejszej.

Cechą charakterystyczną hipoteki łącznej jest to, że obciąża ona, celem

zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności, co najmniej dwie nieruchomości

i obciążenie łączne dochodzi do skutku poprzez dokonanie wpisów we wszystkich

księgach. W myśl art. 76 ust. 1 u.k.w.h. hipoteka łączna powstaje w razie podziału

nieruchomości. Mimo początkowej rozbieżności stanowisk Sądu Najwyższego,

ostatecznie ugruntował się pogląd, że zdarzeniem warunkującym zastosowanie

ustępu czwartego tego przepisu (w wersji sprzed nowelizacji z dnia 20 lutego

2011 r.) jest podział nieruchomości obciążonej hipoteką, do którego dochodzi

w dacie ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu (wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 13 kwietnia 2005 r., IV CK 469/04, w/w uchwała z dnia

16 października 2008 r.), a nie ustanowienie hipoteki zabezpieczającej kredyt

udzielony na budowę domów mieszkalnych. Pytaniem zatem jest, czy z uwagi na

treść art. 10 ust. 2 ustawy nowelizującej, w wypadku dokonania podziału

nieruchomości przed datą wejścia w życie nowelizacji tj. przed 20 lutego 2011 r.,

zastosowanie będzie miał art. 76 ust. 4 w brzmieniu dotychczasowym, czy

znowelizowanym. Mając na uwadze, że nowela nie uchybia skutkom zdarzeń

powstałych przed jej wejściem w życie, nie może ulegać wątpliwości, że podział

nieruchomości, który nastąpił pod rządami przepisów obowiązujących przed

nowelizacją , wywołał skutki prawne określone tymi przepisami. Skutki prawne,

o ile zostały spełnione przesłanki określone w ustępie czwartym następowały

z mocy prawa i nie było potrzebne podjęcie akcji ani przez właściciela

7

nieruchomości wydzielonej, ani przez dłużnika hipotecznego lub wierzyciela.

Skoro zatem obowiązujący ówcześnie ustęp czwarty przewidywał, że ustępu

pierwszego nie stosuje się w wypadku hipoteki zabezpieczającej kredyt udzielony

na budowę domów mieszkalnych, jeżeli podział nieruchomości polega

na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem

mieszkalnym, to skutkiem prawnym podziału takiej nieruchomości było, że hipoteka

łączna nie powstała chyba, że istniała umowa regulująca sposób podziału hipoteki.

Konsekwencją zaś powyższego jest, iż nie ma zastosowania art. 10 ustawy

nowelizującej do tych stanów faktycznych, w których podział nieruchomości

obciążonej hipoteką nastąpił przed wejściem w życie ustawy nowelizującej i nie

została zawarta umowa o podziale hipoteki. Ponieważ chwilą rozstrzygającą

o podziale nieruchomości jest data ustanowienia odrębnej własności pierwszego

lokalu, zatem dotyczy to zarówno pierwszego wyodrębnienia dokonanego

przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, jak i wyodrębnień kolejnych lokali.

Odmienne stanowisko prowadziłoby do niedopuszczalnej ingerencji w ustaloną

ustawowo, przed nowelizacją, sytuację prawną nabywców i wierzyciela.

Reasumując, artykuł 76 ust. 4 w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z dnia

26 czerwca 2009 r. ma zastosowanie do hipoteki łącznej powstałej w wyniku

podziału nieruchomości polegającego na ustanowieniu odrębnej własności lokalu

lub wydzieleniu z dotychczasowej nieruchomości odrębnej nieruchomości

zabudowanej domem jednorodzinnym, jeżeli podział ten nastąpił po wejściu w życie

tej ustawy. Natomiast w wypadku podziału nieruchomości obciążonej hipoteką

zabezpieczającą kredyt udzielony na budowę domów mieszkalnych, polegającego

na przeniesieniu własności części nieruchomości zabudowanej domem

mieszkalnym, dokonanego przed wejściem w życie wymienionej ustawy, art. 76

ust. 4 u.k.w.h. ma zastosowanie w brzmieniu dotychczasowym.

Brak jest podstaw, by podzielić zarzut naruszenia art. 76 ust. 4 u.k.w.h.

w brzmieniu nadanym ustawą nowelizującą z dnia 11 maja 2001 r. o zmianie

ustawy o księgach wieczystych i hipotece – ustawy kodeks postępowania

cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy –

Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 63, poz. 635). Przepis ten, aczkolwiek sformułowany

jest nieprecyzyjnie, nie daje podstawy do dokonania wykładni zaprezentowanej

8

przez skarżącego. W zdaniu pierwszym ustawodawca zawęża stosowanie ustępu

czwartego jedynie do sytuacji, w której hipoteka zabezpiecza kredyt udzielony

na budowę domów mieszkalnych, przy czym sformułowanie „na budowę domów

mieszkalnych” określa cel kredytu. Użycie liczby mnogiej nie oznacza, że przepis

ma zastosowanie tylko w wypadku, gdy kredyt został udzielony na budowę więcej,

niż jednego budynku mieszkalnego. W dalszej części zdania mowa jest

o podziale nieruchomości, a zatem łączne odczytanie całego zdania nie

pozwala na dokonanie innej wykładni gramatycznej, niż ta, że intencją

ustawodawcy było, by w każdym wypadku obciążenia hipoteką nieruchomości,

na której został wybudowany dom mieszkalny (lub domy mieszkalne) przepis ten

miał zastosowanie. Zwrócić uwagę bowiem należy, że hipoteka obciąża

nieruchomość, a zatem możliwa jest sytuacja, że będzie ona zabudowana jednym,

lub wieloma budynkami mieszkalnymi. Trafnie wskazał Sąd Apelacyjny, że brak

jest racji uzasadnionych społecznie, prawnie lub ekonomicznie do różnicowania

sytuacji prawnej nabywców nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym

(lokalem) od ilości sfinansowanych z kredytu budynków mieszkalnych.

Uznając skargę kasacyjną za pozbawioną uzasadnionych podstaw

orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 39814

k.p.c., o kosztach rozstrzygając

na podstawie art. 108 § 1 i art. 98 k.p.c.