I CSK 447/11

Sygn. akt I CSK 447/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 maja 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Jan Górowski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa B. G. i W. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. O. […] w W.

z udziałem interwenientów ubocznych po stronie pozwanej S. F. i E. F.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 25 maja 2012 r.,

skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 7 stycznia 2011 r.,

oddala skargę kasacyjną i zasądza od powodów na rzecz

pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej kwotę 3.600 zł (trzy tysiące

sześćset) tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Powodowie B. i W. G. w pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie

Mieszkaniowej przy ul. O. […] w W. domagali się ustalenia, że przysługuje im

prawo własności lokalu nr 13 powstałego w wyniku adaptacji strychu w budynku

Wspólnoty. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa zarzucając, że lokal ten

stanowi nieruchomość wspólną. Oddalenia powództwa domagali się również E. i S.

F., najemcy lokalu nr 13, którzy przystąpili do procesu jako interwenienci uboczni

po stronie pozwanej.

Wyrokiem z dnia 29 marca 2010 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo w

oparciu o następujące ustalenia faktyczne.

W dniu 8 listopada 2002 r. została wydana przez Prezydenta m.st.

Warszawy decyzja ustanawiająca na rzecz powodów prawo użytkowania

wieczystego gruntu do udziału wynoszącego 0.455 części gruntu oznaczonego jako

działka nr 55 przy ul. O. […] w W. Nieruchomość ta zabudowana jest budynkiem

wielomieszkaniowym składającym się z dwunastu lokali mieszkalnych, jednego

lokalu użytkowego i lokalu o pow. 131, 81 m2

, który powstał z adaptacji strychu

przez E. i S. F. Na podstawie decyzji o przydziale lokalu z dnia 12 sierpnia 1992 r.

zostali oni jego najemcami. W okresie od 24 października 1974 r. do 31 sierpnia

2009 r. doszło do wyodrębnienia w budynku własności siedmiu lokali. Własność

sześciu z nich wraz z udziałem w częściach wspólnych wyodrębniona została

przed wydaniem decyzji małżonkom F. o przydziale lokalu.

Na tej podstawie Sąd Okręgowy stwierdził, że zarówno adaptacja strychu jak

i przydział powstałego lokalu dotyczyły pomieszczenia, które wcześniej na mocy

umów o wyodrębnieniu lokali stało się przedmiotem współwłasności właścicieli tych

lokali. Z chwilą zawarcia umów sprzedaży lokali nabyli oni swój udział we

współwłasności strychu. Tym samym lokal nr 13 nadal jest częścią nieruchomości

wspólnej, w której udziały posiadają właściciele siedmiu lokali i właściciele lokali

niewyodrębnionych. Tego udziału nie pozbawiła właścicieli wyodrębnionych lokali

adaptacja strychu na lokal mieszkalny, ani też przydział powstałego lokalu na rzecz

interwenientów ubocznych. Do dnia 1 stycznia 1995 r. tj. do dnia wejścia w życie

3

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst. jedn.: Dz. U z 2000 r.

Nr 80 poz. 903 ze zm. – dalej jako u.w.l.) żaden organ administracji nie wydał

decyzji o powiększeniu liczby lokali, o jakiej jest mowa w art. 21 ust. 4 ustawy

(jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm. – dalej jako u.g.g.), a tylko na

podstawie takiej decyzji dochodziło do powstania wyodrębnionego lokalu. Decyzji

o powiększeniu liczby lokali nie stanowiła zarówno decyzja o adaptacji strychu

wydana na podstawie prawa budowlanego, ani też decyzja o przydziale lokalu

wydana na podstawie prawa lokalowego.

Zaskarżonym obecnie wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację powodów

od wyroku Sądu Okręgowego.

W jego uzasadnieniu, z powołaniem się na stanowisko orzecznictwa (wyrok

SN z dnia 22 października 2004 r. II CK 98/04, Lex nr 322021) wskazał, że o tym co

wchodzi w skład nieruchomości wspólnej decyduje własność, a decyzję o tym jakie

elementy – części budynku nie zostaną wliczone do sumy powierzchni użytkowej

wszystkich samodzielnych lokali i tym samym staną się współwłasnością właścicieli

lokali, podejmuje się w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu.

Pierwszy lokal został wyodrębniony w przedmiotowym budynku w dniu

24 października 1974 r. i bezspornym było, że do tego czasu strych stanowił

pomieszczenie służące do użytku wszystkich mieszańców. Taki stan rzeczy nie

uległ zmianie do 1 stycznia 1990 r. tj. do zawarcia umowy użyczenia ze S. F.

Oznacza to, że na podstawie art. 15a ust. 2, dodanego z dniem 25 lipca 1972 r. do

ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst.

jedn. Dz. U z 1969 r. Nr 22, poz. 159 – dalej jaka u.g.t.), z momentem

wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w budynku, jego część będąca

strychem stała się przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych Skarbu

Państwa i właściciela wyodrębnionego lokalu, a następnie właścicieli pozostałych

lokali. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości w części stanowiącej lokal

powstały z adaptacji strychu, który przestał być wykorzystywany jako suszarnia, nie

zmieniła jej charakteru prawnego. Nieruchomość nadal pozostała we

współwłasności właścicieli wyodrębnionych lokali i od 27 maja 1990 r. Gminy W. –

Dzielnica M. Powstanie samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 13 w rozumieniu art.

2 ust. 2 ustawy o własności lokali., przez sam ten fakt nie spowodowało, że stał się

4

on przedmiotem odrębnej własności, do tego bowiem – jak trafnie w ocenie Sądu

Apelacyjnego przyjął Sąd pierwszej instancji – potrzebne było wydanie decyzji

administracyjnej w rozumieniu art. 104 § 1 k.p.a., a taka decyzja nigdy nie została

wydana. Sąd Apelacyjny podtrzymał ocenę Sądu Okręgowego, że nie stanowiło

takiej decyzji pismo Kierownika Wydziału Spraw Lokalowych Urzędu Dzielnicowego

W. M., wyrażające zgodę na adaptację, które stanowiło rodzaj promesy na

przydział w/w lokalu po jego przebudowie na rzecz S. F., ani też przedłożone w

postępowaniu apelacyjnym pozwolenie na budowę wydane w dniu 18 września

1989 r. przez Wydział Architektury Urzędu Dzielnicowego W. M.. Przyjął – tak jak

zostało to ustalone w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji – że także po

wybudowaniu lokalu nr 13, nie została wydana przez Gminę decyzja o zmianie

udziałów. Stan prawny tego lokalu nie zmienił się po wejściu w życie ustawy z dnia

24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Nie została bowiem podjęta żadna czynność

prawna określona w jej art. 22 ust. 3 pkt 4 i 5 zmieniająca jego status. Nie stanowiła

jej – wbrew twierdzeniom apelujących – decyzja wydana w dniu 8 listopada 2002 r.

przez prezydenta m. st. Warszawy o ustanowieniu na rzecz powodów użytkowania

wieczystego, której przedmiotem było ustanowienie tego prawa na rzecz byłych

właścicieli nieruchomości w trybie dekretu z dnia 26 października 1945 r., a nie

ustalenie, czy potwierdzenie prawa własności konkretnego podmiotu do

lokalu znajdującego się w budynku na tej nieruchomości. Nadto Prezydent

m. st. Warszawy nie miał kompetencji do ustalania, potwierdzania czyją własnością

jest sporny lokal, ani jaki podmiot jest zobowiązany wobec najemców z tytułu

poniesionych nakładów. Decyzją tą organ administracji nie mógł przyznać

powodom jakichkolwiek praw do lokalu stanowiącego przedmiot współwłasności

właścicieli lokali i dotychczasowego właściciela, ponieważ lokal nie był wyłączną

własnością m. st. Warszawy. W postępowaniu administracyjnym toczącym się bez

udziału właścicieli lokali wyodrębnionych, posiadających udział w nieruchomości

wspólnej, do której należał lokal nr 13, nie można było pozbawić ich praw nabytych

do lokali w postaci współwłasności w tej części nieruchomości budynkowej.

Z tych względów za nieuzasadniony uznał Sąd Apelacyjny podniesiony

w apelacji powodów zarzut naruszenia art. 3 ust. 2 u.w.l. Oddalił także zarzut

naruszenia art. 4 u.w.l. wskazując, że przepis ten, przyznający dotychczasowemu

5

właścicielowi nieruchomości co do niewyodrębnionych lokali oraz co do

nieruchomości wspólnej takie same prawa i obowiązki, jakie przysługują

właścicielom lokali wyodrębnionych, odnosi się do lokali niewyodrębnionych

stanowiących przedmiot dotychczasowego właściciela, a nie do lokali

niewyodrębnionych, które w dniu wejścia w życie ustawy stanowiły przedmiot

współwłasności członków wspólnoty mieszkaniowej., do których należy zaliczyć

lokal nr 13.

Powodowie zaskarżyli wyrok Sądu Apelacyjnego skargą kasacyjną.

W oparciu o przytoczoną w niej podstawę naruszenia prawa materialnego zarzucili

naruszenie:

1) art. 21 ust. 3, 4, 6 u.g.g. polegające na uznaniu, że niezastosowanie

procedury polegającej na wydaniu decyzji administracyjnej w przedmiocie

zwiększenia liczby lokali oraz mechanizmów zmiany udziałów we

współwłasności w księgach wieczystych powoduje, że powierzchnia

samodzielnego lokalu powstałego w wyniku adaptacji dotychczasowych

części wspólnych budynku nie przestawała być przedmiotem współwłasności

właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela

nieruchomości,

2) art. 24 ust. 3 u.g.g. w brzmieniu obowiązującym do dnia 5 grudnia 1990 r.

polegające na przyjęciu, że za decyzję o powiększeniu liczby lokali

mieszkalnych w budynku nie można uznać pozwolenia na budowę, na

podstawie którego dokonano adaptacji strychu.

Wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania lub uchylenie wyroków obu Sądów

orzekających i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi

Okręgowemu.

Sad Najwyższy zważył, co następuje:

Dodany do ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami

i wywłaszczaniu nieruchomości z dniem 10 kwietnia 1991 r. przepis art. 21 –

w brzmieniu zawartym w jej tekście jednolitym – stanowił kontynuację poprzednio

obowiązujących przepisów: art. 15 a ust. 2 u.g.t. i art. 24 ust. 3, 3a u.g.g. (w jego

6

różnej numeracji) w jej pierwotnym brzmieniu, zmienionym następnie z dniem

1 stycznia 1988 r. Zarówno na gruncie poprzednich przepisów jak i na gruncie

art. 21 u.g.g., który przestał obowiązywać z dniem 1 stycznia 1995 r., w związku

z wejściem w życie ustawy o własności lokali, obowiązywała zasada (w zakresie

ustawy o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczeniach na podstawie 24 ust. 3

w brzmieniu do 31 grudnia 1987 i na podstawie art. 24 ust. 4 i 5 obowiązujących do

27 maja 1990 r.), że do czasu sprzedaży przez Państwo wszystkich lokali w domu

wielomieszkaniowym, o przebudowie polegającej na powiększeniu liczby lokali

decydował terenowy organ administracji państwowej o właściwości szczególnej

ds. nadzoru budowlanego. Po dokonaniu przebudowy, organ ten zmieniał w drodze

decyzji odpowiednio wielkość udziałów przypadających poszczególnym

właścicielom. Ten stan prawny w obrębie art. 21 u.g.g. uległ następnie zmianie

o tyle, że od 10 kwietnia 1991 r. kompetencje w tym zakresie w odniesieniu do

nieruchomości państwowej powierzono rejonowemu organowi rządowej

administracji ogólnej, a w odniesieniu do nieruchomości gminnej zarządowi gminy.

Według jednolitego tekstu ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości (Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127) do czasu sprzedaży przez Skarb

Państwa lub gminę wszystkich lokali mieszczących się w domach stanowiących

własność Państwa lub własność gminy o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie

domu przez osoby fizyczne, polegającej na powiększeniu liczby lokali, decydował

rejonowy organ rządowej administracji ogólnej, a w odniesieniu do domów

stanowiących własność gminy zarząd gminy. Do organu administracji rządowej

należało następnie wydanie pozwolenia na budowę. Po dokonaniu przebudowy,

nadbudowy lub rozbudowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do

nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy

w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy w drodze decyzji

zmieniały odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we

współwłasności domu oraz współużytkowaniu gruntu.

Przyjęty przez Sądy orzekające w sprawie kierunek wykładni przytoczonych

unormowań, opartej na logicznym i przekonującym wywodzie prawnym, stanowi

odbicie utrwalonego i w zasadzie jednolitego stanowiska judykatury, które Sąd

Najwyższy w składzie obecnie orzekającym podziela. Wymienić tu trzeba

7

w szczególności, oprócz wskazanego przez Sąd Apelacyjny wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 22 października 2004 r., II CK 98/04, uchwałę składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r., III AZP 20/92, (OSNCP

1993, nr 3, poz. 27) i wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN

903/97, (OSNC 1999, nr 6, poz. 113), z których wynika po pierwsze, że terenowy

organ administracji państwowej mógł zadecydować o przebudowie domu

wielomieszkaniowego polegającej na powiększeniu liczby lokali, w wyniku czego

mógł powstać samodzielny lokal, jednak wymagało to wydania decyzji

administracyjnej w tym przedmiocie (art. 104 § 1 k.p.a.) i po drugie, że decyzji tej

nie mogły zastąpić decyzje administracyjne o wyrażeniu zgody na przebudowę

budynku przez powiększenie liczby lokali oraz o pozwoleniu na budowę, ani też

decyzja o przydziale lokalu, których skutki prawne nie wykraczają poza ich treść

zdeterminowaną określoną w nich podstawą prawną.

Na tym tle, nie przekonuje pozostający w opozycji w stosunku do

wcześniejszych orzeczeń i odosobniony, pogląd wyrażony w wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09, (Lex 686007), zgodnie

z którym organ administracji wyrażając zgodę na przebudowę budynku w celu

zwiększenia liczby lokali przesądzał jednocześnie o wyłączeniu powierzchni

przeznaczonej na przebudowę spośród części budynku przeznaczonego do

wspólnego użytku. Skorzystanie przez Państwo z uprawienia przyznanego art. 24

ust. 3 stanowiło tym samym zdarzenie sprawcze powodujące, że przestrzeń

zaadaptowana na nowy lokal przestawała być przedmiotem współwłasności, zaś

sama decyzja przewidziana pierwotnie w art. 24 ust. 3 a następnie art. 24 ust. 4

i art. 21 ust. 4 u.g.g. stanowiła jedynie czynność wykonawczą. Jako niedostateczny

dla uznania trafności tych racji przedstawia się argument o niemożności

pogodzenia ze wspólnym użytkiem prowadzenia przebudowy polegającej na

wydzieleniu kolejnego mieszkania, a więc lokalu z założenia służącego

użytkownikowi indywidualnemu.

W tym stanie rzeczy, niepodzielenie przez Sądy orzekające w niniejszej

sprawie poglądów wyrażonych w powyższym wyroku nie stanowi dostatecznego

powodu by uznać – zgodnie ze stanowiskiem skarżących – że przytoczone

w postawie skargi kasacyjnej przepisy zostały błędnie wyłożone. Oceny tej nie

8

może zmienić przywołany przez skarżących, z powołaniem się na judykaturę Sądu

Najwyższego pogląd, zgodnie z którym samodzielny lokal mieszkalny nie należy do

części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli

nieruchomości lokalowych (tak SN m. in. w wyrokach z dnia 2 grudnia 1998 r.,

I CKN 903/97 i z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00), wyrażony w odmiennym,

niż istniejący w niniejszej sprawie stanie faktycznym, w którym określone, sporne

jako przedmiot współwłasności pomieszczenia uzyskały statusu samodzielnych

lokali jeszcze przed wyodrębnieniem własności poszczególnych lokali w budynku.

Z tych przyczyn skarga kasacyjna podlegała oddaleniu stosownie do art.

39814

k.p.c. O kosztach postępowania kasacyjnego orzeczono zgodnie z art. 98 § 1

i 3 w zw. z art. 321 § 1 i art. 39821

k.p.c.