III CZP 25/12

Sygn. akt III CZP 25/12

UCHWAŁA

Dnia 6 czerwca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący,

sprawozdawca)

SSN Wojciech Katner

SSN Anna Owczarek

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości Wspólnej przy

ulicy O. [...] w R.

przeciwko „E.” sp. z o.o. w W.

o zapłatę,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 6 czerwca 2012 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy

postanowieniem z dnia 14 lutego 2012 r.,

„Czy w świetle art. 21 ust. 1 w związku z art. 6 ustawy z dnia

24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000,

Nr 80, poz. 903 ze zmianami) wspólnota mieszkaniowa ma

legitymację czynną do dochodzenia wynagrodzenia za bezumowne

korzystanie przez osobę trzecią z części nieruchomości będącej we

współużytkowaniu wieczystym członków wspólnoty mieszkaniowej,

niesłużącej wyłącznie do użytku właścicieli lokali?"

podjął uchwałę:

Zarząd wspólnoty mieszkaniowej może dochodzić od osoby

trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z części

nieruchomości będącej we współużytkowaniu wieczystym

właścicieli lokali.

2

Uzasadnienie

Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości Wspólnej przy ulicy O. [...] w R.

domagała się zasądzenia na jej rzecz od „E.” Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w W. 43 488 zł tytułem wynagrodzenia za korzystanie od 2004

do 2009 r. z działki nr 221/6 o powierzchni 120 m2

objętej księgą wieczystą numer

[...]. Działka nr 221/6 stanowi część większej nieruchomości o ogólnej powierzchni

0,3887 ha składającej się z również działek nr 221/25, 221/24, 221/23, 221/22 i

221/21. Nieruchomość ta jest własnością Gminy Miasta R. Wraz z sukcesywnym

wyodrębnianiem własności lokali znajdujących się w budynku znajdującym się na

działce nr 221/5 grunt oddawano we współużytkowanie wieczyste właścicielom

lokali. Sąsiednia działka nr 48/3 o powierzchni 1 360 m2

znajduje się od 2002 r. w

użytkowaniu wieczystym „E.” Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w W. Działki

nr 221/6 i 48/3 bezpośrednio przylegają do siebie, znajdują się na skarpie. Działka

nr 221/6, położona na terenie ogrodzonym betonowym murem, nie była

przedmiotem żadnego stosunku zobowiązaniowego pomiędzy stronami niniejszego

procesu. Dnia 9 grudnia 2009 r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości

Wspólnej przy ulicy O. [...] wyznaczył pozwanej termin do zapłaty zaległości

finansowych powstałych z tytułu bezumownego korzystania w latach 2004-2009

z działki nr 221/6, a dnia 17 czerwca 2010 r. wezwał ją do zapłaty 43 488 zł.

W odpowiedzi na to wezwanie pozwana podała, że zajęcie stanowiska wymaga

wyjaśnienia niejasności w stanie prawnym jej nieruchomości.

Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 20 października 2011 r. oddalił powództwo.

Uznał, że powódka nie przedstawiła dowodów świadczących o zasadności

roszczenia o zapłatę wynagrodzenia. Zgodnie z art. 6 k.c., powódka była

obowiązana udowodnić fakt korzystania przez pozwaną ze spornego pasa gruntu

od 2004 do 2009 r.

Sąd Okręgowy, przy rozpoznawaniu apelacji powódki od wyroku Sądu

Rejonowego, powziął wątpliwość wyrażoną w zagadnieniu prawnym

przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.

3

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy (art. 224

k.c.) jest jednym z tzw. roszczeń uzupełniających. Istota zagadnienia

przedstawionego Sądowi Najwyższemu sprowadza się zaś do pytania, czy

roszczenie uzupełniające może być dochodzone przez zarząd wspólnoty

mieszkaniowej w związku z wykonywaniem czynności zarządu nieruchomością

wspólną, czy też dochodzenie takiego roszczenia należy do innej kategorii

czynności, zatem mogliby go dochodzić jedynie właściciele lokali.

Według art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn.

tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.; dalej: „u.w.l.”), jeżeli liczba lokali

wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż siedem, do zarządu

nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu

cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. We

wspólnotach mieszkaniowych powyżej siedmiu lokali (jak w okolicznościach

niniejszej sprawy) mają zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali

o zarządzie nieruchomością wspólną (art. 20 i nast.). Przepisy te mają jednak

charakter względnie obowiązujący. Stosuje się je bowiem tylko wtedy, gdy sposobu

zarządu nie określono w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali,

w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego albo w uchwale

zaprotokołowanej przez notariusza (art. 18 ust. 3 w związku z ust. 1 u.w.l.).

W obydwu rodzajach wspólnot mieszkaniowych (tzw. małej oraz większej)

zarząd nieruchomością wspólną polega na dokonywaniu czynności faktycznych,

prawnych oraz procesowych. Dokonywanie innych czynności w ramach zarządu

nieruchomością wspólną jest z natury rzeczy wykluczone. Nie zmienia tego art. 21

ust. 1 u.w.l., który stanowi, że zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej

i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą

a poszczególnymi właścicielami lokali. Przepis ten mógłby sugerować, że

kompetencje zarządu wykraczają poza czynności związane z zarządem

nieruchomością wspólną. Jednakże, po pierwsze, art. 21 ust. 1 u.w.l. znajduje się

rozdziale IV ustawy o własności lokali zatytułowanym „Zarząd nieruchomością

wspólną”. Po drugie, przepisy art. 22 ust. 1-3 u.w.l. wskazują, że rola zarządu

4

sprowadza się do dokonywania czynności zwykłego zarządu oraz przekraczających

zakres zwykłego zarządu. Wskazuje to na zakres kompetencji zarządu –

dokonywanie tylko czynności dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Po

trzecie, sprawy, którymi kieruje zarząd oraz w których reprezentuje wspólnotę

mieszkaniową na zewnątrz, nie mogą przekraczać zakresu zdolności prawnej

wspólnoty mieszkaniowej wyznaczonej przez art. 6 zdanie 2 u.w.l.

Czynności zarządu mogą być czynnościami faktycznymi, prawnymi oraz

procesowymi. Czynności zarządu z kolei dzielą się na czynności zwykłego zarządu

oraz przekraczające zakres zwykłego zarządu. Według dominującego

zapatrywania, czynności zwykłego zarządu to takie, które mają na celu załatwienie

bieżących spraw związanych z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie

niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Należą do nich

w szczególności: bieżące administrowanie nieruchomością wspólną,

wynajmowanie lokali, pobieranie czynszu, instalacja kanalizacji, odnowienie

elewacji budynku oraz, choć jest to dyskusyjne, podział rzeczy quoad usum.

Pozostałe czynności zarządu należą do kategorii czynności przekraczających

zakres zwykłego zarządu, a ich dokonanie jest objęte szczególnym reżimem

prawnym.

Ustawa o własności lokali i Kodeks cywilny odmiennie regulują czynności

zwykłego zarządu i czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Po

pierwsze, zgodnie z art. 22 ust. 1 u.w.l., zarząd samodzielnie podejmuje czynności

zwykłego zarządu; „samodzielnie”, tzn. bez konieczności uzyskania zgody

właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. Tymczasem art. 201 k.c. stanowi, że do

czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości

współwłaścicieli, a w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać

upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Po drugie, w wypadku wspólnot

mieszkaniowych większych (powyżej siedmiu lokali), do dokonania czynności

przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest wymagana zgoda większości

współwłaścicieli nieruchomości wspólnej wyrażona w uchwale (art. 22 ust. 2 u.w.l.).

Ustawa o własności lokali przykładowo wymienia czynności przekraczające zakres

zwykłego zarządu (art. 22 ust. 3 u.w.l.), chociaż – jak trafnie podkreśla się

w literaturze – niektóre z nich w ogóle nie należą do kategorii czynności zarządu

5

nieruchomością wspólną. Według art. 199 zd. 1 k.c., który ma zastosowanie

również do tzw. małych wspólnot mieszkaniowych, na dokonanie czynności

przekraczającej zakres zwykłego zarządu jest wymagana zgoda wszystkich

współwłaścicieli, a w braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą

co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie, mając

na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Po trzecie, w ustawie o własności lokali w ogóle nie występuje pojęcie tzw.

czynności zachowawczych. Stosownie zaś do art. 209 k.c., każdy ze

współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich

roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. Powstają w związku

z tym dwa pytania: czy roszczenia uzupełniające mogą być dochodzone

jako czynności zachowawcze z wszelkimi związanymi z tym konsekwencjami,

a w razie odpowiedzi twierdzącej – czy czynności zachowawcze są czynnościami

dotyczącymi zarządu rzeczą (nieruchomością) wspólną.

Czynność zachowawcza może mieć charakter czynności faktycznej, prawnej

bądź procesowej. Roszczenia o ochronę własności, a więc roszczenia

windykacyjne i negatoryjne, bez wątpienia należą do czynności zachowawczych.

Za tym, że do tej kategorii należy zaliczyć także roszczenia uzupełniające,

przemawiają następujące argumenty. Po pierwsze, art. 224 i 225 k.c. zostały

zamieszczone w dziale piątym księgi drugiej Kodeksu cywilnego, zatytułowanym

„Ochrona własności”. Po drugie, przepisy o roszczeniach uzupełniających znajdują

się bezpośrednio po regulacji dotyczącej roszczenia windykacyjnego oraz

negatoryjnego. Po trzecie, ich doktrynalna nazwa „roszczenia uzupełniające” wiąże

się z tym, że ich funkcją jest uzupełnianie roszczenia windykacyjnego.

W piśmiennictwie został wypowiedziany pogląd kwestionujący traktowanie

roszczeń uzupełniających jako czynności zachowawczych z tego powodu, że

czynność zachowawcza może być realizowana tylko w całości, a więc

niepodzielnie. Takie stanowisko zajął też Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

7 czerwca 1960 r., II CR 113/59 (OSNCK 1961, nr 3, poz. 80), według którego nie

można uważać za wspólne roszczenia o należność z tytułu czynszu najmu lokalu

znajdującego się we wspólnej nieruchomości bądź z tytułu dochodzonego na innej

podstawie wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy stanowiącej współwłasność,

6

skoro tego rodzaju należność wyrażona w pieniądzu ze swej istoty ma charakter

świadczenia podzielnego, wobec czego wierzytelność dzieli się na niezależne od

siebie części. Każdemu ze współwłaścicieli rzeczy przypada więc w odpowiedniej

części wyłączne i niezależne od innych współwłaścicieli uprawnienie do korzystania

z tych cywilnych pożytków, jakie w postaci wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy

daje prawo własności. Podobny pogląd, ale w zupełnie innych stanach faktycznych,

wyrażano też w późniejszym orzecznictwie Sądu Najwyższego (postanowienie

z dnia 7 listopada 1967 r., I CZ 97/67, OSNCP 1968, nr 8-9, poz. 145; wyrok z dnia

20 czerwca 1975 r., I CR 353/75, niepubl.; postanowienie z dnia 9 września 1999 r.,

II CKN 460/98, OSNC 2000, nr 3, poz. 55; wyrok z dnia 10 lutego 2004 r., IV CK

12/03, OSNC 2005, nr 3, poz. 44).

Prawidłowe w tym zakresie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale

składu siedmiu sędziów z dnia 14 czerwca 1965 r., III CO 20/65 (OSPiKA 1966,

nr 12, poz. 272), według której współwłaściciel, który zarządza rzeczą stanowiącą

przedmiot współwłasności, jest uprawniony do dochodzenia całej należności

z tytułu czynszu najmu, chyba że inny współwłaściciel temu się sprzeciwia albo

wytoczy także powództwo o czynsz za ten sam okres. Należność z tytułu czynszu

najmu lokalu, znajdującego się we wspólnej nieruchomości, nie stanowi

wierzytelności niezależnej od rzeczy wspólnej. Wierzytelność ta bierze początek

w tej właśnie nieruchomości i stanowi jedną z pozycji aktywów, jakie rzecz wspólna

przynosi. W związku zaś z gospodarką rzeczą wspólną powstają – obok aktywów –

także pasywa, które muszą być w ramach prawidłowej gospodarki pokrywane

z aktywów. Wierzytelność więc z tytułu czynszu najmu, podobnie zresztą jak i inne

przychody, jakie rzecz wspólna przynosi, stanowi składnik pewnej gospodarczej

całości, która niejednokrotnie – jeżeli współwłaściciele nie korzystają z prawa

domagania się zniesienia współwłasności – ma byt długotrwały. Wierzytelność ta

nie jest przeto wierzytelnością przypadkowo powstałą dla kilku osób, lecz jest

wierzytelnością wspólną, przypadającą kilku osobom związanym węzłem

współwłasności i powstałą ze względu na tę współwłasność. Żaden ze

współwłaścicieli nie może żądać, aby inny współwłaściciel lub współwłaściciele,

którzy zajmują się zarządzaniem rzeczą wspólną, wypłacali do jego rąk

odpowiadającą jego udziałowi część każdej wierzytelności, jaka powstaje

7

w związku z eksploatacją rzeczy wspólnej. Te bowiem wierzytelności wchodzą do

zasobu wspólnych dochodów. Nie mogą do nich mieć zastosowania przepisy

o zobowiązaniach podzielnych. Pobieranie wierzytelności z tytułu czynszu najmu

oraz innych wierzytelności, jakie przynosi rzecz wspólna, stanowi czynności

zarządu rzeczą wspólną. Należy ono przeto do osób, które ten zarząd wykonują,

bez względu na to, czy jest to zarząd określony w umowie, czy w postanowieniu

sądu, czy wreszcie jest to zarząd wykonywany wprost na podstawie przepisów

ustawy. Czynność, polegająca na dochodzeniu czynszu najmu lub innej podobnej

należności, stanowi także czynność zachowawczą. Wprawdzie w takim wypadku

czynność ta nie dotyczy bezpośrednio prawa własności rzeczy wspólnej, ale

zmierza ona również do zachowania wspólnego prawa w rozumieniu tych

przepisów.

Z powołanej uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego wynika, że

wierzytelności, choćby były ze względu na istotę świadczenia podzielne (art. 379

k.c.), mogą być dochodzone tylko w całości, jeżeli są związane z zarządem rzeczą

wspólną, stanowią dochód, jaki wspólna rzecz przynosi współwłaścicielom,

pozostają z rzeczą wspólną w pewnym związku gospodarczym. W takich

okolicznościach roszczenie zobowiązaniowe, podzielne ze swej natury, jest

roszczeniem, które może być dochodzone tylko niepodzielnie. Dochodzenie takiego

roszczenia może być więc uznane za czynność zachowawczą (zob. też

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 listopada 1967 r., I CZ 97/67, OSNCP

1968, nr 8-9, poz. 145; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK

504/04, nie publ.).

W piśmiennictwie dominuje stanowisko, że czynności zachowawcze są

czynnościami z zakresu zarządu rzeczą wspólną. Za kwalifikacją czynności

zachowawczych jako czynności zarządu przemawia to, że sprzeciw choćby

jednego ze współwłaścicieli czyni bezskuteczną czynność zachowawczą innego

współwłaściciela. Potwierdza to orzecznictwo Sądu Najwyższego. W wyroku z dnia

20 listopada 1974 r., III CRN 294/74 (OSPiKA 1975, nr 10, poz. 215) uznano, że

wykładnia, według której jeden ze współwłaścicieli nie może z powołaniem się na

art. 209 k.c. realizować wbrew woli innego współwłaściciela roszczenia

windykacyjnego, nie ma zastosowania w sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków

8

wbrew sprzeciwowi drugiego dochodzi roszczenia o wydanie nieruchomości

wchodzącej w skład małżeńskiej wspólnoty majątkowej. Z kolei w uchwale Sądu

Najwyższego z dnia 5 czerwca 1985 r., III CZP 35/85 (OSNCP 1986, nr 4, poz. 47)

stwierdzono, że sprzeciw współwłaścicieli reprezentujących większość udziałów we

współwłasności nieruchomości wyłącza możliwość uznania, iż współwłaściciel

występujący z wnioskiem o ustanowienie służebności drogowej wykonuje czynności

zmierzające do zachowania wspólnego prawa (art. 209 k.c.). Jedynie w wyroku

Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08 (nie publ.) został

wyrażony pogląd, że czynności zachowawcze dotyczą ochrony wspólnego prawa,

nie są to więc czynności związane z gospodarowaniem rzeczą wspólną, służą

natomiast następczej lub zapobiegawczej ochronie wspólnego prawa; mając na

uwadze taki cel unormowania zawartego w art. 209 k.c. należy stwierdzić, że nie

stanowi on szczególnej regulacji czynności zarządu rzeczą wspólną, lecz

samodzielnie reguluje zagadnienia podejmowania przez każdego współwłaściciela

czynności i dochodzenia roszczeń, które zmierzają do ochrony wspólnego prawa.

W konkluzji, nie podzielając stanowiska zajętego przez Sąd Najwyższy

w wyroku z dnia 15 października 2008 r., I CSK 118/08, należy zatem przyjąć, że

dochodzenie roszczenia uzupełniającego jest czynnością zachowawczą, która jest

czynnością zarządu, zatem dochodzenie roszczenia uzupełniającego jest

czynnością zarządu nieruchomością wspólną, która może być dokonana przez

zarząd wspólnoty mieszkaniowej jako nieprzekraczająca zakresu zwykłego

zarządu.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie

prawne, jak w sentencji uchwały.