IV CSK 602/11

Sygn. akt IV CSK 602/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 lipca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Iwona Koper (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Anna Owczarek

w sprawie z powództwa Gminy Miasta G.

przeciwko M. S. i R. S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 5 lipca 2012 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 9 czerwca 2011 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację

i rozstrzygającej o kosztach postępowania (punkt I, podpunkty

1, 2, 4 oraz punkt III) w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i

orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód - Gmina Miasta G. żądała zasądzenia solidarnie od pozwanych – M.

i R. S. (małżonków) kwoty 92.368,88 zł tytułem zwrotu udzielonej bonifikaty w

związku ze sprzedażą lokalu mieszkalnego pozwanym. Sąd Okręgowy oddalił

powództwo. Elementy stanu faktycznego są następujące.

Strony w dniu 26 czerwca 2006 r. zawarły umowę ustanowienia odrębnej

własności lokalu opisanego w pozwie; cena tego lokalu wynosiła 9.785,70 zł i była

ustalona z 90% bonifikatą. Pozwani w 2008 r. zawarli umowę sprzedaży na budowę

tego lokalu za kwotę 283.700 zł (uiszczoną w dwóch ratach). W czerwcu 2008 r.

nabyli niezabudowaną nieruchomość gruntową (działkę budowlaną) za kwotę

120.000 zł uiszczoną w dniu zawarcia umowy; w marcu 2009 r. rozpoczęli budowę

domu na tej nieruchomości i do lipca 2009 r. budynek był już w stanie surowym

zamkniętym. W styczniu 2009 r. pozwani uzyskali kredyt na budowę domu

w wysokości 350 000 zł, zaangażowali także fundusze własne (20 000 i 70.000

zł). Pieniądze ze sprzedaży nabytego od Gminy lokalu zostały w całości wydane

do jesieni 2009 r. W kwietniu 2010 r. pozwani wprowadzili się do nowego domu,

w którym obecnie zamieszkują. Wartość zajmowanej przez pozwanych

nieruchomości wynosi obecnie 699.400 zł.

Gmina we wrześniu 2010 r. zażądała od pozwanych małżonków zwrotu

udzielonej im bonifikaty w wysokości 90% wartości zbytego przez nich lokalu

mieszkalnego na podstawie art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz.U.

z 2007 r., nr 173, poz. 1218 ze zm., cyt. jako „u.g.n.”). Według powódki, na cenę

nabycia nieruchomości przez pozwanych nie została wykorzystana cała kwota

ze sprzedaży lokalu mieszkalnego.

Sąd Okręgowy stwierdził brak podstaw do żądania zwrotu sumy bonifikaty

w świetle art. 68 ust. 2 akt 5 u.g.n. Nabycie działki budowlanej mieściło się bowiem

w kategoriach nieruchomości opisanych w tym przepisie wyłączającym roszczenie

o zwrot bonifikaty. Okres 12 miesięcy to maksymalny czas, jaki musi upłynąć od

zbycia lokalu do nabycia działki budowlanej, następnie powinno nastąpić

rozpoczęcie procesu inwestycyjnego prowadzącego do wzniesienia domu

3

i przeniesienie do niego centrum życiowego zbywcy. Środki pochodzące ze zbycia

lokalu powinny być w całości zużyte na nabycie działki na budowę domu.

W wyniku apelacji powoda Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok

i zasądził od pozwanych solidarnie sumę odpowiadającą udzielonej im bonifikaty

tj. kwotę 2.368,88 zł z odsetkami.

Dokonując wykładni art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., Sąd Apelacyjny przyjął,

że przepis ten dopuszcza możliwość sprzedaży lokalu po cenie rynkowej w celu

poprawy warunków mieszkaniowych, jednakże jedynie w zakreślonych w ustawie

granicach. Oznacza to, konieczność dokonania ścisłej wykładni tego przepisu.

Nieruchomość zakupiona przez pozwanych w dniu 25 czerwca 2008 r.

była „nieruchomością przeznaczoną na cele mieszkaniowe”, ale pozwani nie

przeznaczyli na jej zakup całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości

lokalowej, lecz jedynie jej cześć (tj. kwotę 120 000 zł). Dlatego środki uzyskane

przez pozwanych z transakcji zbycia lokalu nie zostały jednak wykorzystane na

zakup nieruchomości określonej w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. W przepisie tym nie

przewidziano budowy domu na zakupionej nieruchomości, lecz wyłącznie sam

zakup nieruchomości; świadczy o tym krótki (roczny) termin przewidziany w tym

przepisie. Skoro zatem pozwani tylko część pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży

nieruchomości wydali na zakup nieruchomości przeznaczonych na cele

mieszkaniowe, nie spełnili zatem wymagań przewidzianych w art. 68 ust. 2 u.g.n.

i są zobowiązani do zwrotu udzielonej im przez Gminę bonifikaty.

W skardze kasacyjnej pozwanych kwestionowano wykładnię art. 68 ust. 2a

pkt 1 u.g.n. Skarżący podnosili brak podstaw do żądania zwrotu bonifikaty.

Wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, ewentualnie - uchylenie tego wyroku

i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez oddalenie powództwa w całości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W ustalonym przez Sądy meriti niekwestionowanym stanie faktycznym

pojawiła się jedynie kwestia właściwej interpretacji art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.

Chodzi o wykładnię tego przepisu obowiązującego w brzmieniu w okresie, w którym

doszło do zbycia wyodrębnionego lokalu mieszkalnego (Dz.U. z 2007 r., nr 173,

4

poz. 1218 ze zm.). W art. 68 ust. 2 u.g.n. przewidywano jako regułę zwrot kwoty

równej udzielonej bonifikaty, jeżeli nabywca nieruchomości lokalowej zbył ją przed

upływem 5 lat od chwili nabycia lub wykorzystał na inne cele niż cele uzasadniające

udzielenie bonifikaty. Zasada ta nie obowiązuje m.in. wówczas, gdy nastąpiła

„sprzedaż lokalu mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane z jego sprzedaży

przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu

mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele

mieszkaniowe” (art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.).

Z ustaleń faktycznych wynika, że pozwani małżonkowie nabyli lokal

mieszkalny z bonifikatą w czerwcu 2006 r., a zbyli go w czerwcu 2008 r.,

a następnie kilka dni potem – nabyli nieruchomość budowlaną w celu

kontynuowania zaplanowanej wcześniej inwestycji zmierzającej do poprawy ich

sytuacji mieszkaniowej. Można przyjąć, że inwestycyjny cykl mieszkaniowy

powodowie rozłożyli na dwa etapy, nabycie nieruchomości budowlanej i wniesienie

budynku na tej nieruchomości przy wykorzystaniu także funduszy uzyskanych

ze sprzedaży lokalu objętego bonifikatą ceny nabycia. Sądy meriti odmiennie

oceniły tak przedsięwzięty cykl inwestycyjny pozwanych z punktu widzenia

przesłanek powstania roszczenia o zwrot udzielonej zbywcom bonifikaty,

przewidzianego w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n.

Przyjęta przez Sądy interpretacja tego przepisu nie jest prawidłowa. Należy

zwrócić uwagę na to, że tylko część funduszy uzyskanych ze sprzedaży nabytego

od powodowej Gminy lokalu mieszkalnego została przeznaczona – ogólnie biorąc –

na cele mieszkaniowe w rozumieniu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. (120 000 zł

z uzyskanej kwoty 283.700 zł). Kwota ta została bowiem w ciągu 12 miesięcy od

nabycia lokalu przeznaczona na zakup nieruchomości budowlanej, wykorzystanej

następnie zgodnie z funkcją tej nieruchomości.

W uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 2012 r.,

III CZP 4/12 (nie opubl.) trafnie stwierdzono, że do wyłączenia obowiązku zwrotu

bonifikaty (po jej waloryzacji) może prowadzić jedynie nabycie innego lokalu

mieszkalnego lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu. Zgodnie z tą

uchwałą, wyłączenie obowiązku zwrotu bonifikaty następuje także wówczas, gdy

5

fundusze uzyskane ze zbycia lokalu zostały przeznaczone na „koszty nabycia

lokalu” (np. opłaty notarialne, sądowe, podatki, ale nie „na koszty kredytu

bankowego”). Można zatem przyjąć, że przeznaczone przez pozwanych fundusze

na koszty nabycia nieruchomości budowlanej (pierwszy etap inwestycji

mieszkaniowej) również są objęte wyłączeniem określonym w art. 68 ust. 2a pkt 5

u.g.n.

Częściowe wykorzystanie funduszy uzyskanych ze sprzedaży lokalu

w warunkach określonych w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. rodzi pytanie o rozmiar

roszczenia powodowej Gminy przewidzianego w tym przepisie, ponieważ tylko

pełne spożytkowanie wspomnianych funduszy (tzw. surogacyjne – cena zbycia

lokalu przeznaczona na cenę nabycia nowego lokalu mieszkaniowego w ciągu

12 miesięcy) może prowadzić do wygaśnięcia roszczenia o zwrot bonifikaty

w pełnym zakresie. Omawiany przepis nie wyklucza możliwości polepszenia przez

nabywcę lokalu własnych warunków mieszkaniowych (np. w związku ze zmianą

sytuacji rodzinnej), jednakże taki stan rzeczy nie może nastąpić kosztem funduszy

publicznych angażowanych w formie stosownej bonifikaty o charakterze socjalnym.

W związku z tym w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2012 r., III CZP

87/11 (nie publ.) trafnie przyjęto, że nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą,

który zbył lokal przed upływem 5 lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części

uzyskanej bonifikaty, a zwrot ten następuje proporcjonalnie do kwoty uzyskanej

ze zbycia nieprzeznaczonej na nabycie lokalu mieszkalnego.

Dokonane przez Sąd Apelacyjny ustalenia faktyczne pozwalają na

określenie wspomnianej proporcji. Podzielając zarzut naruszenia art. 68 ust. 2a pkt

5 u.g.n., ale z innym niż wskazanym w skardze kasacyjnej uzasadnieniem,

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej apelację

i rozstrzygającej o kosztach w obu instancjach (pkt I – podpunkty 1, 2, 4 oraz punkt

III) i w tym zakresie przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania (art. 39815

§ 1 k.p.c.).