I CSK 676/11

Sygn. akt I CSK 676/11

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 lipca 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

SSA Andrzej Niedużak

w sprawie z powództwa M. M., A. K.-S., M. K. i A. U.-Ł.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. F. 12A w W.

o ustalenie nieistnienia uchwały ewentualnie o uchylenie uchwały nr …,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 12 lipca 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 3 czerwca 2011 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu wraz z rozstrzygnięciem o

kosztach postępowania.

Uzasadnienie

2

Orzekający w pierwszej instancji Sąd Okręgowy, wyrokiem z dnia 5

listopada 2010 r. oddalił powództwo M. M., A. K.-S., M. K. i A. U.-Ł. o uchylenie

uchwały nr …. oraz ustalenie nieistnienia, ewentualnie uchylenie uchwały nr ….

Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. F. 12A w W. Pierwsza uchwała dotyczyła

odwołania dotychczasowego zarządu pozwanej Wspólnoty i powołania nowego,

jednoosobowego zarządu w osobie R. P. Sąd nie dopatrzył się przy

podejmowaniu tej uchwały naruszenia przepisów prawa, w szczególności art. 23

i 25 ustawy o własności lokali, dlatego oddalił powództwo o uchylenie tej

uchwały. Podobne stanowisko zajął odnośnie do istnienia, nie zagrażania

budynkowi, nie ograniczania praw korzystania z części wspólnych,

nie nakładania dodatkowych kosztów i ogólnie nie naruszenia interesów

powódek, wskutek podjęcia uchwały nr …, dotyczącej powiększenia okien

dwuskrzydłowych w lokalach nr 1 i 2 na parterze budynku do rozmiaru

okien balkonowych dwuskrzydłowych oraz dobudowy tarasu, który miał być

położony na sąsiednim gruncie, należącym wyłącznie do R. P. i jego żony,

będących właścicielami dwóch lokali użytkowych w budynku przy ul. F. 12A

oraz lokali mieszkalnych nr 1, 2 i 3, co stanowi łącznie 37,95% udziału w

nieruchomości. Lokal nr 4 jest własnością matki R. P. – M. P. i obejmuje udział

w nieruchomości wspólnej w wysokości 18,88%. Zaskarżone uchwały zostały

podjęte w dniach 15 i 16 czerwca 2009 r. głosami tych właścicieli, mających

większość głosów (blisko 57%) we Wspólnocie Mieszkaniowej; powódki są

właścicielkami pozostałych lokali w budynku i były przeciwne podjęcia

zaskarżonych uchwał.

W wyniku rozpoznania apelacji powódki A. U.-Ł., Sąd Apelacyjny wyrokiem

z dnia 3 czerwca 2011 r. zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób,

że uchylił uchwałę nr … z dnia 16 czerwca 2009 r. pozwanej Wspólnoty, oddalił

apelację w pozostałej części, jak też zniósł koszty procesu między stronami

za obie instancje. Uznał zasadność apelacji w części z powodu wadliwego

ustalenia, że nie są naruszone interesy właścicieli lokali, innych niż właściciele

lokali nr 1 i 2, a tym samym doszło do naruszenia przez wyrok Sądu

pierwszej instancji art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali. Z uzasadnienia

3

wyroku Sądu Apelacyjnego wynika, że zgoda zawarta w uchwale Wspólnoty nr

… kolidowała z dotychczasowym korzystaniem z części wspólnych, tj. z

wyjściem z budynku od strony ogrodu, zapewniającym dostęp do elewacji i

rynien oraz wietrzenie piwnic, a także pozostawała w kolizji z istniejącymi

oknami piwnicznymi. Podważana uchwała ingerowała w nieruchomość

wspólną, była korzystna tylko dla właścicieli lokali nr 1 i 2, nie mogła bez

żadnego ekwiwalentu w postaci odpowiednich służebności lub innych gwarancji

pozbawiać właścicieli pozostałych lokali, mocą faktów, będących konsekwencją

zgody na przebudowę, dotychczasowego dostępu do elewacji, rynien oraz

rozwiązania kwestii wentylowania piwnic.

W skardze kasacyjnej, odnoszącej się tylko do uchwały nr … pozwana

Wspólnota zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 328 § 2 k.p.c.

przez niewskazanie przyczyn i dowodów, na których oparł się Sąd drugiej

instancji, nie uznając znajdującego się w aktach sprawy projektu przebudowy

piwnic w budynku za zapewniający właścicielom mieszkań odpowiedniego

systemu wentylacyjnego piwnic, a zatem uwzględnieniem interesu powódek;

dotyczy to również niewskazania faktów, których udowodnienie świadczyłoby

o naruszeniu innych interesów strony powodowej (dostęp do części wspólnych,

do rynien, elewacji). Naruszenie prawa materialnego dotyczy art. 13

ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali poprzez nieuwzględnienie i

niezastosowanie, a przez to bezpodstawne uznanie, że przepisy te nie

zapewniają stronie powodowej wystarczającego dostępu do elementów

wspólnych budynku, w tym do jego elewacji; art. 12 ust. 1 pkt 5 prawa

budowlanego poprzez jego nieuwzględnienie i niezastosowanie odnośnie do

sprawowania kontroli technicznej obiektów budowlanych; art. 140 k.c. przez

niezasadne uznanie, że przepis ten nie zakreśla granic uprawnień właścicieli,

gwarantując dostęp do elementów wspólnych nieruchomości. Skarżąca

wniosła o uchylenie wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania, ewentualnie rozstrzygnięcie sprawy co do istoty, z

zasądzeniem kosztów postępowania.

W odpowiedzi na skargę powódka A. U.-Ł. wniosła o jej oddalenie oraz

zasądzenie kosztów postępowania.

4

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest uzasadniona. Trafne jest zarzucenie naruszenia

przepisów postępowania przez zbyt lakoniczne i skrótowe uzasadnienie

faktów i dowodów, na których oparł się Sąd drugiej instancji zmieniając wyrok i

uchylając uchwałę nr … Wspólnoty Mieszkaniowej. W szczególności nie jest

należycie wyjaśnione pozbawienie jakich praw miałoby dotyczyć skarżącej i

właścicieli innych mieszkań w razie zrealizowania inwestycji przez właścicieli

lokali nr 1 i 2.

Prawo dostępu do części wspólnych jest gwarantowane ustawowo,

zarówno przez przepisy ustawy o własności lokali (zwłaszcza art. 13), jak i

przez prawo budowlane. Z ustaleń faktycznych nie wynika w przekonujący

sposób, aby stosowanie się do wskazanych przepisów nie zapewniało

wystarczająco dostępu wszystkich właścicieli mieszkań do części wspólnych

budynku, wtedy gdy to jest potrzebne.

Wątpliwa zaś jest konieczność zapewnienia stałego dostępu do elewacji i

rynien, jak chciałaby powódka i właściciele innych lokali. Rozwiązanie

wietrzenia piwnic zostało zaproponowane w planie budowlanym

przebudowy, o którym mowa w skardze kasacyjnej, a do którego nie odniósł

się Sąd Apelacyjny, mimo że znajduje się w aktach sprawy. Wstęp na teren

sąsiedniej działki (wyjście do ogrodu), jak wynika ze stanu faktycznego dotyczy

wyłącznej własności właścicieli mieszkań nr 1 i 2, a więc właściciele innych

mieszkań nie powinni się domagać korzystania z tego gruntu tylko dlatego, jak

wyjaśnia powódka w odpowiedzi na skargę kasacyjną, że „sposób

korzystania przez powodów z części wspólnych i z gruntu od strony ogrodu

utrwalił się w ciągu kilkunastu lat". Nie wyjaśnia jednak dalszego fragmentu

tego samego zdania, dlaczego taki sposób korzystania „miał na względzie

usprawiedliwione potrzeby całej Wspólnoty" i o jakie to potrzeby mogło

chodzić, poza dostępem do elewacji i kontroli rynien, zwłaszcza jeśli dotyczył

gruntu, do którego Wspólnota nie miała tytułu prawnego, a tytuł ten mieli

właściciele lokali nr 1 i 2.

Planowana przez właścicieli mieszkań nr 1 i 2 modernizacja,

umożliwiająca im lepsze korzystanie z własności, zarówno ich lokali

5

mieszkalnych, jak i sąsiedniej działki, będącej ich wyłączną własnością ma

podstawę w treści prawa własności, określonej przez art. 140 k.c. Skarżący

słusznie się powołują na ten przepis i wyrażoną przezeń treść i granice własności,

choć mylą się, przywołując zasadę, że czego art. 140 k.c. nie zabrania, to znaczy,

że dozwala właścicielowi. Istota art. 140 k.c. jest odmienna, gdyż jest to norma

prawna wskazująca na zakres pozytywny prawa podmiotowego własności (ius

utendi, ius fruendi, ius disponendi), jako najszerszego prawa podmiotowego

bezwzględnego, ale zawiera granice własności wskazujące na zakres zachowań

właściciela, których prawo własności nie obejmuje, co nie znaczy, że musi

zakazywać. Jeśli określone zachowania właściciela są sprzeczne z ustawą,

ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem własności i z zasadami współżycia

społecznego, to zachowania te nie mieszczą się w treści prawa własności.

W niniejszej sprawie nie mamy do czynienia z taką sytuacją, gdyż właściciele

lokali nr 1 i 2 zamierzają korzystać z prawa własności w zakresie objętym art. 140

k.c. Każdy właściciel lokalu mieszkalnego w ramach wspólnoty mieszkaniowej

może korzystać ze swojej własności w granicach przewidzianych przez art. 140

k.c. i przepisy ustawy o własności lokali, umożliwiając dostęp do elementów

wspólnych budynku w zakresie, w jakim wymagają tego okoliczności i w sposób,

który nie zakłóca wzajemnego wykonywania prawa przez wszystkich właścicieli

lokali pozostających we wspólnocie mieszkaniowej.

Sąd Apelacyjny nie wykazał w uzasadnieniu, aby poprzez uchwałę

nr … Wspólnota Mieszkaniowa zbyt szeroko interpretowała

prawo własności właścicieli mieszkań nr 1 i 2, a jednocześnie,

żeby nastąpiło naruszenie prawa własności skarżącej i innych właścicieli

pozostałych lokali w budynku. Odnosi się to także do oceny przepisów

prawa budowlanego, wskazanych w skardze, które przewidują instrumenty

prawne kontroli technicznej i inne o charakterze administracyjnym, dające

prawo dostępu do nieruchomości budynkowej i wstępu na nią w stopniu

zapewniającym ochronę interesów mieszkańców, nawet jeśli nie są

właścicielami lokali.

Wśród właścicieli mieszkań w przedmiotowym budynku

widoczny jest konflikt, zwłaszcza między właścicielami lokali nr 1, 2 i 4,

6

a właścicielami pozostałych lokali. Drogą do zażegnania tego

konfliktu nie jest jednak zamykanie możliwości rozszerzania lub

ograniczania sposobu wykonywania uprawnień właścicieli jednych

lokali wobec pozostałych, lecz zachowanie równowagi interesów

ich wszystkich. Polepszenie sposobu korzystania z niektórych

lokali, jeśli to nie kłóci się z racjonalnie ocenianym interesem właścicieli innych

lokali zachowuje tę równowagę. Dojście do innych wniosków i zmiana wyroku

Sądu pierwszej instancji wymaga bardziej szczegółowego rozważenia ustaleń

faktycznych oraz oceny prawnej i przedstawienia tego w motywach

rozstrzygnięcia. Tego, dla potwierdzenia zasadności uchylenia uchwały nr …

Wspólnoty Mieszkaniowej zabrakło w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku.

Dlatego w tym zakresie zasadny jest zarzut naruszenia art. 328 § 2 w związku

z art. 391 § 1 k.p.c.

Z tych względów, na podstawie art. 39815

k.p.c. należało zaskarżony

wyrok w zaskarżonej części uchylić i w tym zakresie przekazać sprawę do

ponownego rozpoznania, przekazując także rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego na podstawie art. 108 § 2 w związku z art. 391 § 1

i art. 39821

k.p.c.