I CSK 49/12

Sygn. akt I CSK 49/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 listopada 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Barbara Myszka (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z powództwa J. M.

przeciwko B. I. P. Spółce z o.o. w W.

o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 8 listopada 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 28 września 2011 r.,

1. uchyla zaskarżony wyrok, oddala apelację powódki

i nie obciąża jej kosztami postępowania apelacyjnego

poniesionymi przez pozwaną;

2. nie obciąża powódki kosztami postępowania kasacyjnego

poniesionymi przez pozwaną.

2

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyrokiem z dnia

9 listopada 2010 r. oddalił powództwo J. M., skierowane przeciwko B. I. P. sp. z o.o.

z siedzibą w W., o uznanie postanowienia stosowanego przez pozwaną wzorca

umowy dotyczącego sprzedaży lokalu mieszkalnego łącznie z miejscem

postojowym, za niedozwolone i zasądzenie od pozwanej odszkodowania w kwocie

39 000 zł. Ustalił, że pozwana prowadzi działalność gospodarczą w zakresie robót

budowlanych, zajmuje się kupnem i sprzedażą nieruchomości na własny rachunek,

a ponadto prowadzi wynajem i zarządzanie nieruchomościami. W obrocie

z konsumentami pozwana posługiwała się wzorcem umowy pt. „Umowa

zobowiązująca do wybudowania lokali oraz umowa przedwstępna ustanowienia

odrębnej własności lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz sprzedaży udziału

we współwłasności lokalu użytkowego”, który zawierał zakwestionowane przez

powódkę postanowienie zobowiązujące klienta do nabycia razem z lokalem

mieszkalnym udziału w lokalu użytkowym stanowiącym miejsce postojowe, i/lub

komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks

rowerowy nie jest pomieszczeniem przynależnym).

Sąd Okręgowy stwierdził, że uznanie określonego postanowienia umownego

za niedozwolone jest uzależnione od kumulatywnego spełnienia następujących

przesłanek: 1) postanowienie nie zostało uzgodnione indywidualnie, a więc nie

podlegało negocjacjom, 2) ukształtowane w ten sposób prawa i obowiązki

konsumenta pozostają w sprzeczności z dobrymi obyczajami, 3) ukształtowane we

wskazany sposób prawa i obowiązki rażąco naruszają interesy konsumenta,

i 4) postanowienie nie dotyczy sformułowanych w sposób jednoznaczny głównych

świadczeń stron, w tym ceny lub wynagrodzenia (art. 3851

§ 1 k.c.). W niniejszej

sprawie nie została spełniona ostatnia z wymienionych przesłanek, ponieważ

zakwestionowane przez powódkę postanowienie dotyczy głównego świadczenia

stron, które zostało we wzorcu sformułowane w sposób jednoznaczny. W umowach

nienazwanych postanowienia określające elementy konstytutywne dla danego typu

czynności, pozwalające na jej identyfikację, trzeba uznać za postanowienia

3

określające główne świadczenia stron. Brak możliwości uznania ich za

postanowienia niedozwolone jest oczywisty z tego względu, że trudno wyobrazić

sobie, aby nie były one przedmiotem indywidualnych uzgodnień, skoro określają to,

co dla stron najistotniejsze, czyli zachowanie dłużnika zmierzające bezpośrednio

do zaspokojenia interesu wierzyciela. W ramach przedstawionego powódce wzorca

umowy, pozwana miała zobowiązać się do wybudowania kompleksu mieszkalno –

usługowego V. i wyodrębnienia w nim lokalu mieszkalnego nazywanego dalej

lokalem oraz lokalu użytkowego, w którym będą znajdowały się miejsca postojowe,

komórki piwniczne i boksy rowerowe przeznaczone do wyłącznego użytku klientów,

zgodnie z opisem zawartym w warunkach szczegółowych, natomiast klient miał

oświadczyć, że zamierza nabyć: „ a) lokal wraz z prawami z nim związanymi, tj.

udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego

Nieruchomości, a w przypadku podziału Nieruchomości – prawo użytkowania

wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej literami od A do I na planie

Nieruchomości stanowiącym Załącznik Nr 4 do niniejszej Umowy oraz części

budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, oraz

pomieszczeniem przynależnym stanowiącym komórkę piwniczną, boks rowerowy

oraz prawem do wyłącznego korzystania z ogródka, a także b) udział w lokalu

Użytkowym stanowiący miejsce postojowe, i/lub komórkę piwniczną i/lub boks

rowerowy, (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks rowerowy nie jest pomieszczeniem

przynależnym), do wyłącznego użytku KLIENTA w Kompleksie Mieszkalno –

Usługowym wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo

użytkowania wieczystego Nieruchomości, a w przypadku podziału Nieruchomości –

prawo użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej literami od A

do I na planie Nieruchomości stanowiącym Załącznik Nr 4 do Niniejszej Umowy

oraz części budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli

lokali” – nazywane dalej przedmiotem sprzedaży. „Przedmiot sprzedaży” jest tu

elementem identyfikującym najistotniejsze świadczenia umowy stron, wskazuje

bowiem czego dotyczy umowa; innymi słowy, jaki przedmiot zostanie przez

pozwaną sprzedany i nabyty przez klienta. Stanowi tym samym główne

świadczenie umowy stron, jej essentialia negotii. Świadczenie to zostało we wzorcu

sformułowane w sposób jednoznaczny. Nie można zatem –

4

stwierdził Sąd Okręgowy - zakwestionowanego postanowienia umownego uznać

za niedozwolone.

Na skutek apelacji powódki, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 28 września

2011 r. zmienił wyrok Sądu Okręgowego w ten sposób, że uznał za niedozwolone i

zakazał stosowania przez pozwaną w obrocie z konsumentami we wzorcu umowy

pt. „Umowa zobowiązująca do wybudowania lokali oraz umowa przedwstępna

sprzedaży” postanowienia o następującej treści: „Klient oświadcza, że zamierza

nabyć...... także udział w Lokalu Użytkowym stanowiący miejsce postojowe, i/lub

komórkę piwniczną i/lub boks rowerowy (jeżeli komórka piwniczna i/lub boks

rowerowy nie jest pomieszczeniem przynależnym), do wyłącznego użytku Klienta

w Kompleksie Mieszkalno – Usługowym wraz z udziałem w nieruchomości

wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego Nieruchomości,

a w przypadku podziału Nieruchomości - prawo użytkowania wieczystego

nieruchomości gruntowej oznaczonej literami od A do I na planie

Nieruchomości stanowiącym Załącznik nr 4 do niniejszej Umowy oraz części

budynków i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, nie można zaaprobować stanowiska Sądu

pierwszej instancji, że zakwestionowane postanowienie umowne określa główne

świadczenia stron, o których mowa w art. 3851

§ 1 k.c. Analiza postanowień

przedstawionego wzorca umowy prowadzi do wniosku, że pozwana zobowiązała

się wybudować w Kompleksie Mieszkalno – Usługowym V. lokal mieszkalny i

zawrzeć umowę ustanowienia i sprzedaży na rzecz klienta odrębnej własności

lokalu w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, a ponadto

wybudować lokal użytkowy, w którym zostaną wydzielone miejsca postojowe

(komórki piwniczne, boksy rowerowe) oraz zawrzeć umowę sprzedaży udziału

w lokalu użytkowym na rzecz klienta i pozostałych współwłaścicieli,

po ustanowieniu jego odrębnej własności. Świadczenie główne klienta miało

natomiast polegać na finansowaniu kosztów budowy lokalu w formie zaliczek na

poczet ceny sprzedaży lokali i udziału w lokalu użytkowym, odbiorze lokalu,

podpisaniu umów zapewniających zaopatrzenie lokalu w media oraz zawarciu

umowy przyrzeczonej, na podstawie której nabędzie przedmiot sprzedaży.

Strony zobowiązały się zawrzeć dwie oddzielne umowy przyrzeczone, a mianowicie

5

umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wraz z udziałem

w nieruchomości wspólnej oraz umowę sprzedaży udziału w lokalu użytkowym,

stanowiącym miejsce postojowe wraz z odpowiednim udziałem w prawie

użytkowania wieczystego gruntu. Głównym przedmiotem umowy, nazwanej umową

zobowiązującą do wybudowania lokali oraz umową przedwstępną sprzedaży, jest

lokal mieszkalny, natomiast zobowiązanie do wybudowania w ramach kompleksu

mieszkalno – usługowego lokalu użytkowego w postaci garażu, wyodrębnienie jego

własności i przeniesienie udziału w nim na klienta ma charakter akcesoryjny, wobec

czego nie stanowi głównego przedmiotu umowy. Zakwestionowane przez powódkę

postanowienie umowne zawarte w punkcie 1 ust. 2 lit. b) wzorca narzuca

konsumentowi, noszącemu się z zamiarem zawarcia umowy o wybudowanie lokalu

mieszkalnego, jego wyodrębnienie i przeniesienie własności, obowiązek transakcji

wiązanej, polegającej na zawarciu jednocześnie umowy zobowiązującej do nabycia

udziału w lokalu użytkowym obejmującym miejsce postojowe, która nie pozostaje

w bezpośrednim związku funkcjonalnym z przedmiotem świadczenia głównego.

Pozwana nie wykazała przyczyn usprawiedliwiających oferowanie klientom nabycia

„mieszkania łącznie z garażem”. Przyczyną taką nie może być wynikający z decyzji

o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę obowiązek wybudowania

określonej ilości miejsc postojowych, gdyż pozwana nie może minimalizować

swojego ryzyka gospodarczego kosztem konsumentów. Tego rodzaju zabiegi

uchybiają zasadzie swobody umów i narażają konsumenta na zawarcie w istocie

umowy niechcianej. Godzą również w dobre obyczaje, nie trudno bowiem

wyobrazić sobie sytuację, w której konsument, zainteresowany nabyciem lokalu

mieszkalnego w danej okolicy, zostanie pozbawiony możliwości wyboru

i postawiony przez pozwaną przed koniecznością nabycia niechcianego miejsca

postojowego. Oferta pozwanej dyskryminuje osoby nie posiadające pojazdów,

co pozostaje w sprzeczności z dobrymi obyczajami i naraża je na niepotrzebny

wydatek finansowy. Zakwestionowane przez powódkę postanowienie umowne

odpowiada - stwierdził Sąd Apelacyjny - klauzuli wskazanej w art. 3853

pkt 7 k.c.,

przez co narusza również art. 3851

k.c.

W złożonej skardze kasacyjnej pozwana, powołując się na obie podstawy

określone w art. 3983

§ 1 k.p.c., wniosła o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego

6

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania ewentualnie orzeczenie co do

istoty sprawy i oddalenie apelacji. W ramach pierwszej podstawy wskazała na

naruszenie art. 3851

§ 1 k.c. przez przyjęcie, że zakwestionowany wzorzec

kształtuje obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, art.

3851

§ 1 w związku z art. 3853

pkt 7 k.c. przez przyjęcie, że pozwana uzależniała

sprzedaż lokalu mieszkalnego od przyrzeczenia przez konsumenta zawarcia

w przyszłości umowy sprzedaży udziału w lokalu użytkowym, i art. 3531

w związku

z art. 66 § 1 k.c. przez przyjęcie, że zasada swobody umów odnosi się do

jednostronnych czynności, do których należy oferta oraz że oferta sprzedaży lokalu

mieszkalnego łącznie z udziałem w lokalu użytkowym uchybia zasadzie swobody

umów, podczas gdy istotą tej zasady jest swoboda przystąpienia do umowy i brak

możliwości zmuszenia drugiej strony do jej zawarcia. W ramach drugiej podstawy

podniosła natomiast zarzut obrazy art. 382 w związku z art. 217 § 2, art. 227

i art. 391 § 1 k.p.c. przez pominięcie części postanowień zakwestionowanego

wzorca i oparcie wyroku na materiale dowodowym poddanym wybiórczej analizie,

art. 328 § 2 k.p.c. przez niewskazanie przyczyn, dla których Sąd Apelacyjny

odmówił wiarygodności części postanowień wzorca o istotnym znaczeniu dla

określenia głównego świadczenia stron, i art. 382 k.p.c. przez pominięcie części

zebranego materiału, co doprowadziło do naruszenia wyrażonej w art. 233

w związku z art. 391 § 1 k.p.c. zasady wszechstronnego rozważenia zebranego

materiału i błędnego przyjęcia, że zakwestionowany wzorzec zawiera niedozwolone

postanowienia umowne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przystępując w pierwszej kolejności do rozważenia podstawy kasacyjnej

określonej w art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. trzeba przypomnieć, że zarzut naruszenia art.

382 k.p.c. może wypełniać powołaną podstawę tylko w wypadku pominięcia przez

sąd drugiej instancji części zebranego w sprawie materiału. Strona powołująca się

na naruszenie tego przepisu powinna więc wskazać materiał dowodowy, który

został przez sąd drugiej instancji pominięty przy wydaniu wyroku i wykazać,

że popełnione uchybienie mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Podnosząc z kolei

zarzut naruszenia art. 217 § 2 k.p.c. powinna przede wszystkim wskazać

środki dowodowe, które – jej zdaniem – zostały bezzasadnie pominięte

7

(zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 6 stycznia 1999 r., II CKN 100/98,

OSNC 1999, nr 9, poz. 146 i z dnia 7 lipca 1999 r., I CKN 504/99, OSNC 2000,

nr 1, poz. 17 oraz wyroki z dnia 11 sierpnia 2010 r., I CSK 616/09, nie publ., z dnia

3 grudnia 2010 r., I CSK 123/10, nie publ. i z dnia 3 lutego 2011 r., I CSK 261/10,

nie publ.).

Skarżąca w uzasadnieniu zarzutu naruszenia obu powołanych przepisów,

a także art. 227 k.p.c., powołała się w istocie na dokonanie przez Sąd Apelacyjny

wadliwej wykładni postanowień przedstawionego wzorca umowy i wyprowadzenie

z nich błędnego wniosku, że postanowienia dotyczące świadczenia głównego

odnoszą się jedynie do lokalu mieszkalnego, podczas gdy prawidłowa analiza

jednoznacznie prowadzi do wniosku, że świadczenie główne obejmuje dwa

równoważnie uregulowane we wzorcu elementy w postaci sprzedaży lokalu

mieszkalnego i udziału w lokalu użytkowym. Z przytoczonej argumentacji wynika,

że zarzuty naruszenia art. 382 w związku z art. 217 § 2, art. 227 i art. 391 § 1 k.p.c.

zmierzają w istocie do zakwestionowania wykładni zawartych we wzorcu

oświadczeń woli. Nie dotyczą zatem uchybień procesowych, lecz prawidłowości

zastosowania prawa materialnego.

Nieuzasadniony jest również zarzut obrazy art. 328 § 2 w związku z art. 391

§ 1 k.p.c. przez zaniechanie wskazania przyczyn, dla których Sąd Apelacyjny

odmówił wiarygodności części postanowień wzorca mających istotne znaczenie dla

określenia świadczenia głównego stron. I w tym wypadku skarżącej chodzi w istocie

nie o naruszenie przepisów postępowania, lecz o prawidłowość dokonanej wykładni

oświadczeń woli, co wchodzi w zakres stosowania prawa materialnego. Poza tym

uchybienie wymaganiom określonym w art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c.

może być ocenione jako mogące mieć wpływ na wynik sprawy tylko wyjątkowo, gdy

braki w uzasadnieniu są tak istotne, że uniemożliwiają kontrolę kasacyjną

zaskarżonego orzeczenia (zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 18 kwietnia

1997 r., I PKN 97/97, OSNAPiUS 1998, nr 4, poz. 121, z dnia 26 listopada 1999 r.,

III CKN 460/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 100 oraz z dnia 25 października 2000 r.,

IV CKN 142/00, nie publ., z dnia 7 lutego 2001 r., V CKN 606/00, nie publ., z dnia

7 maja 2002 r., I CKN 830/00, nie publ., z dnia 28 lipca 2004 r., III CK 302/03,

8

nie publ. i z dnia 4 października 2007 r., I UK 111/07, nie publ.). Skarżąca nie

wykazała, by taka wyjątkowa sytuacja wystąpiła w niniejszej sprawie.

Przystępując do rozważenia zarzutów podniesionych w ramach podstawy

kasacyjnej określonej w art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. trzeba przypomnieć, że pod

rządem ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U.

z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”) garaż może być pomieszczeniem

przynależnym do lokalu mieszkalnego, może być elementem nieruchomości

wspólnej, ale może też stanowić odrębny lokal użytkowy. W art. 2 ust. 4 u.w.l.

ustawodawca przykładowo wymienił piwnicę, strych, komórkę i garaż – jako

pomieszczenia przynależne. Trzeba jednak podkreślić, że przynależna do lokalu

może być tylko część budynku oddzielona od pozostałej przestrzeni ścianami,

gdyż w przeciwnym razie nie można mówić o pomieszczeniu. Garaż, któremu

nadano charakter pomieszczenia przynależnego do lokalu mieszkalnego, staje się

jego częścią składową, z tym że nadanie takiego charakteru może nastąpić dopiero

przy wyodrębnieniu danego lokalu, bo wcześniej lokal nie stanowi rzeczy (art. 45

i 47 § 1 k.c.).

Nie jest pomieszczeniem przynależnym w rozumieniu art. 2 ust. 4 u.w.l.

miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym, gdyż nie jest ono oddzielone od

innych miejsc postojowych trwałymi ścianami. W takim wypadku za garaż może być

uznane jedynie całe pomieszczenie, w którym znajdują się miejsca postojowe, a nie

poszczególne miejsca postojowe. W celu zapewnienia właścicielom lokali

mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych w praktyce ustanawia się

na ich rzecz odrębną własność garażu wielostanowiskowego, jako wydzielonego

lokalu użytkowego, po czym właściciele lokali zawierają umowę o sposobie

korzystania z poszczególnych miejsc postojowych. Innym sposobem stosowanym

w praktyce jest zawarcie umowy o podziale quoad usum bez ustanawiania na rzecz

właścicieli lokali mieszkalnych odrębnej własności garażu wielostanowiskowego

(zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2001 r., V CKN 277/00, nie publ.,

z dnia 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04, nie publ. i z dnia 29 czerwca 2010 r., III CSK

325/09, nie publ. oraz postanowienia z dnia 19 maja 2004 r., I CK 696/03, OSP

2005, nr 5, poz. 61 i z dnia 5 października 2007 r., I CSK 229/07, nie publ.).

9

W przedstawionym powódce wzorcu umowy skarżąca zobowiązała się

ustanowić na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych odrębną własność lokalu

użytkowego z wydzielonymi miejscami postojowymi i zapewnić im prawo do

wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w umowie ustalającej zasady

korzystania z tego lokalu. Jest więc jasne, że nie chodziło tu o pomieszczenie

przynależne do lokalu mieszkalnego, które nie może być odrębnym przedmiotem

własności.

Uzasadniając zarzut naruszenia art. 3531

w związku z art. 66 § 1 k.c.

skarżąca podniosła, że to oferta, a nie treść wzorca umowy łączyła sprzedaż lokalu

z miejscem postojowym, w związku z czym Sąd Apelacyjny błędnie przyjął, że taka

oferta uchybia zasadzie swobody umów, zasada ta bowiem dotyczy wyłącznie

czynności prawnych dwustronnych. U podstaw tak skonstruowanego zarzutu legło

założenie, że oferta jest czynnością jednostronną. Ostatnio w nauce prawa

prezentowane jest stanowisko, według którego oświadczenie o złożeniu oferty nie

może być uznane za jednostronną czynność prawną, ponieważ jest tylko

elementem kształtowania czynności prawnej, jaką stanowi dopiero zawarta umowa.

Podobnie oświadczenie o przyjęciu oferty nie jest prawem podmiotowym

kształtującym, lecz kompetencją do zawarcia umowy w okresie związania oferenta

ofertą. Skład orzekający Sądu Najwyższego podziela to stanowisko, w związku

z czym szersze rozważanie odnośnego zarzutu staje się bezprzedmiotowe.

Za pozbawiony racji uznać trzeba natomiast zarzut naruszenia art. 3851

§ 1

k.c. przez przyjęcie, że świadczeniem głównym umowy zobowiązującej do

wybudowania lokali oraz umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności

lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży oraz sprzedaży udziału we współwłasności

lokalu użytkowego jest jedynie lokal mieszkalny, a nie ma już takiego charakteru

zobowiązanie do wybudowania także lokalu użytkowego w postaci garażu, uznane

jedynie za świadczenie uboczne. Wbrew odmiennemu poglądowi skarżącej,

dokonanej oceny charakteru świadczeń nie podważa eksponowany przez nią

przedmiot umów deweloperskich, który może obejmować nie tylko nieruchomość

lokalową, lecz także nieruchomość lokalową wraz z komórką lokatorską lub

nieruchomość lokalową z garażem albo miejscem postojowym. Nie ma też

decydującego znaczenia okoliczność, że określając przedmiot umowy skarżąca

10

wskazała również we wzorcu zobowiązanie do wybudowania lokalu użytkowego

obejmującego miejsca postojowe i sposób ustalenia udziału w prawie własności

tego lokalu.

Zasięg pojęcia głównych świadczeń stron, którym ustawodawca posłużył się

w art. 3851

§ 1 k.c. może budzić kontrowersje, tym bardziej że nie ma tu

przesądzającego znaczenia to, czy wspomniane świadczenia należą do

essentialiae negotii. Z tej przyczyny zasięg odnośnego pojęcia musi być zawsze

ustalany in casu z uwzględnieniem wszystkich postanowień oraz celu zawieranej

umowy. Nie ulega wątpliwości, że nie wszystkim świadczeniom objętym umową

można przypisać walor głównych. Przykładowo, w wyroku z dnia 9 października

2003 r., V CK 277/02 (OSNC 2004, nr 11, poz. 184) Sąd Najwyższy stanął na

stanowisku, że postanowienia ogólnych warunków ubezpieczenia dotyczące

określenia sumy ubezpieczenia i odszkodowania, a przede wszystkim wartości

pojazdu, będącej podstawą dla ustalenia sumy ubezpieczenia i wysokości

odszkodowania, nie mogą być uznane za niedozwolone postanowienia umowne,

ponieważ należą do głównych świadczeń ubezpieczyciela. Natomiast w wyroku

z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 472/03 (Pr. Bankowe 2004, nr 11, s. 21) przyjął,

że obowiązek uiszczenia przez posiadacza rachunku bankowego prowizji i opłat

związanych z prowadzeniem rachunku bankowego nie należy do świadczeń

głównych, o których mowa w art. 385 1

k.c.

Świadczenia główne, sformułowane w sposób jednoznaczny, zostały

wyłączone spod kontroli dokonywanej w trybie art. 3851

§ 1 k.c. Są zatem

wyjątkiem, który powinien być interpretowany ściśle. Trzeba zgodzić się z oceną

Sądu Apelacyjnego, że spośród świadczeń objętych badanym wzorcem umowy

charakter świadczenia głównego ma tylko zobowiązanie skarżącej dotyczące lokalu

mieszkalnego, nie ulega bowiem wątpliwości, że zobowiązania odnoszące się do

lokalu użytkowego w postaci garażu są tylko sposobem zapewnienia przyszłym

właścicielom lokali mieszkalnych miejsc garażowych. Mają służyć właścicielom

lokali mieszkalnych, przez co są sui generis dodatkiem, czyli pochodną prawa do

lokalu mieszkalnego.

11

Kolejny zarzut dotyczy naruszenia art. 3851

§ 1 w związku z art. 3853

pkt 7

k.c. przez przyjęcie, że postanowienia przedłożonego wzorca kształtują prawa

i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco

naruszając jego interesy, ponieważ uzależniają zawarcie umowy od zawarcia innej,

„niechcianej” umowy.

Odnosząc się do tego zarzutu trzeba przypomnieć, że, zgodnie z § 18

rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie

warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie

(Dz.U. Nr 75, poz. 690 ze zm. – dalej „rozporządzenie”), zagospodarowując działkę

budowlaną, należy urządzić, stosownie do jej przeznaczenia i sposobu zabudowy,

miejsca postojowe dla samochodów użytkowników stałych i przebywających

okresowo, w tym również miejsca postojowe dla samochodów, z których korzystają

osoby niepełnosprawne, przy czym liczbę i sposób urządzenia tych miejsc należy

dostosować do wymagań ustalonych w decyzji o warunkach zabudowy

i zagospodarowania terenu.

W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego podkreślono,

że w świetle tego przepisu miejsca postojowe muszą być zaprojektowane

i urządzone na terenie należącym do inwestora, na którym dana inwestycja ma być

realizowana, oraz że muszą one mieć charakter trwały. Nie mogą to być miejsca

postojowe tylko na czas budowy lub na pewien początkowy okres użytkowania

obiektu budowlanego, w pierwszej dekadzie XXI wieku bowiem posiadanie miejsca

do parkowania samochodu jest integralnie związane z budownictwem

mieszkaniowym, tak jak posiadanie piwnicy czy dostęp do suszarni (zob. wyroki

Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2005 r., I FSK 103/05,

M. Podat. 2006, nr 7, s. 38, z dnia 14 listopada 2007 r., II OSK 1498/06, nie publ.

i z dnia 8 stycznia 2009 r., I FSK 1798/07, nie publ.).

Ze względu na ścisły związek zachodzący między prawem do lokalu

mieszkalnego i prawem do korzystania z miejsca postojowego nie można

przyjmować, że postanowienia wzorca, zobowiązujące konsumenta do nabycia

lokalu mieszkalnego łącznie z udziałem w lokalu stanowiącym garaż,

uprawniającym do korzystania z miejsca postojowego są niedozwolonymi

12

postanowieniami umownymi, o których mowa w art. 3853

pkt 7 k.c. W przepisie tym

chodzi bowiem tylko o takie postanowienia, które uzależniają zawarcie umowy od

zawarcia innej umowy, niemającej bezpośredniego związku z umową zawierającą

oceniane postanowienie.

Argumentacja Sądu Apelacyjnego nie przekonuje również o tym, by

zakwestionowane przez powódkę postanowienie wzorca kształtowało prawa

i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco

naruszało jego interesy. Pojęcie dobrych obyczajów nawiązuje do reguł

postępowania odpowiadających poczuciu etycznemu społeczeństwa, zwłaszcza

poczuciu słuszności i sprawiedliwości. W nawiązaniu do art. 3 ust. 1 dyrektywy

Rady 93/13/EWG z dnia 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków

w umowach konsumenckich (Dz. U UE. L. 1993, nr 95, poz. 29), w orzecznictwie za

sprzeczne z dobrymi obyczajami uznano wprowadzenie klauzul godzących

w równowagę kontraktową, a za rażące naruszenie interesów konsumenta

nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków na niekorzyść konsumenta

(zob. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 7 marca 2003 r., I CKN 89/01, Biul. SN

2003, nr 10, s. 33, z dnia 13 lipca 2005 r., I CK 832/04, nie publ. i z dnia 3 lutego

2006 r., I CK 297/05, Biul. SN 2006, nr 5, s. 12).

Nie można zgodzić się z oceną Sądu Apelacyjnego, że skarżąca, która dąży

do zapewnienia właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc

postojowych i realizuje równocześnie obowiązek ciążący na niej z mocy § 18

rozporządzenia, minimalizuje swoje ryzyko gospodarcze kosztem konsumenta,

przez co godzi w dobre obyczaje. Nie można też zasadnie twierdzić, że skarżąca

dyskryminuje osoby, które nie posiadają samochodów, bo naraża je na

niepotrzebny wydatek finansowy. Z punktu widzenia rozważanych przesłanek

chodzi o godzące w poczucie sprawiedliwości naruszenie równowagi praw

i obowiązków na niekorzyść konsumenta, a nie o spełnienie wszystkich jego

oczekiwań. Sąd Apelacyjny brał pod rozwagę jedynie oczekiwania konsumenta

nieposiadającego samochodu, uszły natomiast jego uwagi zarówno oczekiwania

konsumentów będących posiadaczami samochodów, jak i sytuacja dewelopera,

który projektuje liczbę miejsc postojowych odpowiadającą liczbie lokali

mieszkalnych. Uwzględnienie interesów obu stron potencjalnego stosunku

13

umownego nie pozwala uznać zakwestionowanych przez powódkę postanowień

wzorca za niedozwolone w rozumieniu art. 3851

§ 1 k.c.

W tej sytuacji, skoro podstawa kasacyjna określona w art. 3983

§ 1 pkt 2

k.p.c. okazała się nieuzasadniona, Sąd Najwyższy na zasadzie art. 39816

k.p.c.

uchylił zaskarżony wyrok, orzekł co do istoty sprawy i oddalił apelację, przyjmując

za podstawę rozstrzygnięcia o kosztach zarówno postępowania apelacyjnego,

jak i kasacyjnego art. 102 w związku z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c. ze względu na

sytuację materialną powódki oraz ocenny charakter sprawy.