II CSK 141/12

Sygn. akt II CSK 141/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 listopada 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Kazimierz Zawada (przewodniczący)

SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)

SSN Dariusz Zawistowski

Protokolant Anna Wasiak

w sprawie z powództwa M. M.

przeciwko Gminie Ł.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 29 listopada 2012 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 6 czerwca 2011 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację

pozwanej (pkt 1) oraz orzekającej o kosztach postępowania

apelacyjnego (pkt 2) i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powódka jako zarządca nieruchomości położonej w Ł. przy ul. J. 30,

ustanowiony przez sąd, domagała się zasądzenia od pozwanej kwoty 138184,50 zł

tytułem zwrotu pobranego wynagrodzenia za prowadzenie zarządu tej

nieruchomości w okresie od 1995 do 30 czerwca 2005 r., kwoty 254000 zł tytułem

odszkodowania za nieprawidłowo sprawowany zarząd, kwoty 343846 zł tytułem

utraconych korzyści skutkiem nieprawidłowej gospodarki lokalami w zakresie

wynajmu i windykacji należności czynszowych, kwoty 33180 zł utraconych korzyści

za zajmowanie gruntu pod komórki przez użytkowników sąsiedniej nieruchomości

oraz kwoty 4232,36 zł tytułem zwrotu kosztów remontu lokalu użytkowego.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając brak legitymacji

zarządcy do dochodzenia roszczeń za okres poprzedzający objęcie zarządu,

przedawnienie części roszczeń, zasiedzenie przez Skarb Państwa gruntu,

na którym wzniesione zostały komórki, brak woli i możliwości przejęcia zarządu

przez pozostałych współwłaścicieli, wobec nieuregulowania jej stanu prawnego,

przyczynienie się pozostałych współwłaścicieli do powstania szkody przez

zaniechanie podejmowania działań na podstawie art. 209 k.c., zakazania jej

w 2000 r. podejmowania jakichkolwiek czynności zarządczych, poza nagłymi.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelacje obu stron od wyroku

Sądu Okręgowego z dnia 1 grudnia 2010 r., którym zasądzono od pozwanej na

rzecz powódki kwoty: 231346 zł tytułem utraconych korzyści, wynikających z

nieprawidłowej gospodarkami lokalami z ustawowymi odsetkami od kwoty 89971 zł

od dnia 9 listopada 2004 r., a od kwoty 141375 zł od dnia 19 maja 2009 r.; kwotę

33180 zł tytułem utraconych korzyści, wynikających z zaniechania pobierania opłat

za korzystanie z gruntu o powierzchni 176 m2

, z ustawowymi

odsetkami od dnia 17 marca 2007 r., kwotę 4323,36 zł tytułem zwrotu kosztów

remontu lokalu użytkowego z ustawowymi odsetkami od dnia 17 marca 2007 r.,

oddalił powództwo w pozostałej części oraz orzekł o kosztach procesu.

Rozstrzygnięcie to oparte zostało na następujących ustaleniach

i wnioskach:

3

Nieruchomość położona w Ł. przy ul. J. 30 jest zabudowana kamienicą

wielkomiejską frontową i trzema oficynami, budynkami garażowymi i komórkami.

Do działki są doprowadzone przyłącza wody, kanalizacji, energii elektrycznej, gazu

i telefonu. Łączna powierzchnia użytkowa obejmuje 1987,9 m2

, w tym 35 lokali

mieszkalnych to 1686, 43 m2

, trzy lokale użytkowe to 192,70 m2

i siedem garaży to

108,72 m2

. Zabudowania są w złym stanie technicznym. Budynek mieszkalny,

oficyna lewa i pierwsza oficyna prawa wymagają częściowego remontu kapitalnego,

obserwacji pęknięć na ścianach oraz kontroli przewodów kominowych. Druga

oficyna prawa wymaga kapitalnego remontu i obserwacji pęknięć. Standard lokali

jest niski, nie ma w nich instalacji centralnego ogrzewania, a węzły sanitarne

urządzone zostały przez wydzielenie ich z innych pomieszczeń. Łączy się to

z możliwością uzyskiwania niskich czynszów. Lokale użytkowe są atrakcyjnie

położone z uwagi na dostępność od ulicy, znaczne natężenie ruchu, odpowiednie

witryny i rozpoznawalny punkt. Nieruchomość stanowi współwłasność M. M. w

15/36 częściach, Miasta Ł. w 1/36 częściach, T. C. w 6/36 częściach, E.K.-W. w

1/36 części i W. K. w 2/36 częściach. Powinna przynosić dochód z wynajmu lokali

mieszkalnych i użytkowych, garaży i gruntu zajętego przez komórki należące do

sąsiedniej nieruchomości. Przez okres kilkudziesięciu lat nieruchomość

pozostawała w zarządzie państwowym, a następnie, od 1 stycznia 1958 r., przejęła

go pozwana, stosownie do pisma Prezydium Rady Narodowej z dnia 17 czerwca

1957 r. Matka powódki I. Ż., co najmniej od 1992 r. wyrażała wolę przejęcia

zarządu nieruchomością. W piśmie z dnia 24 sierpnia 1992 r. została

poinformowana przez pozwaną, że zgodnie z obowiązującym stanem prawnym

zarządcą jest Zakład Gospodarki Mieszkaniowej Ł., będący jednostką pozwanej. W

1995 r. matka powódki, zgodnie z żądaniem pozwanej, złożyła odpis księgi

wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, w której ujawniona została jako

współwłaścicielka w 7/8 częściach, ale nie spowodowało to przekazania jej

zarządu. W latach 1995 do 1999 z nieruchomości nie uzyskano dochodów. W dniu

11 maja 1999 r. matka powódki, T. C. i E. K. – W. wystąpiły do sądu o przekazanie

zarządu I. Ż. i odszkodowanie przez przywrócenie nieruchomości do stanu

poprzedniego. We wrześniu 1999 r. zmarła I. Ż., a pozostałe współwłaścicielki

cofnęły wnioski o odszkodowanie. Po wskazaniu przez powódkę kandydata na

4

zarządcę w osobie J. S., którego pozwana zaakceptowała, wniosek został

oddalony, wobec zaistnienia podstaw do powołania zarządu umownego, do czego

jednak nie doszło. Kolejny wniosek Sąd uwzględnił postanowieniem z dnia 10

maja 2005 r. Do przekazania nieruchomości powódce doszło w dniu 30 czerwca

2005 r., a w dniu 6 października 2004 r. współwłaściciele posiadający łącznie 35/36

części zatwierdzili rozliczenie wydatków z przychodów za czas od 1 stycznia 1995

r. do 31 grudnia 2003 r. Za okres 2004 roku i 6 miesięcy 2005 r. rozliczenie

nastąpiło w dacie przejęcia zarządu przez powódkę. Czynsz dla wszystkich lokali

ustalany był przez pozwaną na podstawie kwot bazowych określanych przez

gminę, w jednym przypadku naliczono odszkodowanie za bezumowne korzystanie

z lokalu i odnośnie do jednego lokalu czynsz socjalny. W lokalach zajmowanych na

podstawie decyzji administracyjnych do 2001 r. pobierano czynsz regulowany. Od

dnia 10 lipca 2001 r. przestał obowiązywać czynsz regulowany; pozwana ustalała

czynsz na poziomie niższym od dopuszczalnego; przychody z tego tytułu nie

pokrywały kosztów utrzymania zasobu mieszkaniowego, a dla ich sfinansowania

nie wykorzystała przychodów z innych źródeł. Niewykorzystanie górnego

poziomu stawki czynszu było spowodowane nadwyżką podaży na lokale

mieszkalne nad popytem. Stwierdzone zostały nieprawidłowości w gospodarowaniu

lokalami mieszkalnymi: nie prowadzono odpowiedniej gospodarki tymi lokalami,

doprowadzając do przekroczenia poziomu pustostanów typowego dla tego rynku,

nie wynajmowano lokali w oparciu o umowy cywilnoprawne, nie

wykorzystywano możliwości ustalenia czynszu na poziomie 3% wartości

odtworzeniowej, nie prowadzono skutecznych działań windykacyjnych

i nie występowano o eksmisję osób zalegających z czynszem przez co najmniej

3 miesiące, nie prowadzono polityki przenoszenia najemców zalegających

z płaceniem czynszu do lokali o mniejszych powierzchniach, nie zastosowano

możliwości pobierania czynszu wolnorynkowego za lokale o powierzchni ponad

80 m2

. Nieprawidłowe zarządzanie lokalami użytkowymi, garażami i gruntem

polegało na: niepobieraniu czynszu za dzierżawę gruntu wykorzystywanego pod

komórki dla sąsiedniej posesji, nie wynajmowano lokali użytkowych za stawki

rynkowe, utrzymywano pustostany lokali użytkowych i garaży, mimo dużego popytu

w tej strefie. Niewłaściwe zarządzanie kosztami polegało na: zaniechaniu

5

obciążania najemców wydatkami związanymi z bieżącym utrzymaniem

nieruchomości, nieustalaniu przyczyn wyjątkowo wysokich opłat za oświetlenie

klatek schodowych, piwnic, strychów i bramy, zaniechano ubezpieczenia budynku

od ognia i innych zdarzeń losowych oraz OC, ponoszono wysokie koszty ekspertyz

technicznych, których nie wykorzystywano, zaliczono do kosztów związanych

z utrzymaniem nieruchomości remont lokalu użytkowego, którego zniszczenie

nastąpiło wskutek wadliwej eksploatacji przez najemcę, nie obciążając go tymi

kosztami oraz koszt wydatków poniesionych na rozbiórkę budynku przy ul. K. 35.

Pozwana nie uzyskała z nieruchomości dochodu odpowiadającego potencjalnym

możliwościom. Sytuację pogarszało nieegzekwowanie zaległości czynszowych, w

tym od właścicieli zajmujących w niej lokale. Doszło do zaniechania prowadzenia

bieżących napraw i konserwacji. Następstwem tego są widoczne rysy i ubytki w

strukturze murów, ubytki tynków, zawilgocenia i zagrzybienia, ślady po zaciekach z

dachu, zaniedbanie klatek schodowych, zniszczenie okien i drzwi zewnętrznych.

Nie były wykonywane zalecenia okresowych kontroli, w nieodpowiedni sposób

prowadzone były roboty remontowe, nie likwidowano stwierdzonych błędów

wykonawstwa. Brak ogrodzenia posesji, bramy i zniszczone drzwi wejściowe

stanowiły przyczynę narażania budynku na dalszą dewastację. Wieloletnie

zaniedbania oraz naturalne zużycie stanowią przyczynę bezwzględnej konieczności

wykonania szeregu robót. Jeszcze przed objęciem nieruchomości przez Gminę

stan budynków był zły, na co wskazuje ekspertyza z 1987 r. i daje podstawę do

przyjęcia, że nawet najstaranniej prowadzony zarząd i uzyskiwanie najwyższych

dochodów nie dawałyby środków na sfinansowanie niezbędnych prac. Nakładało to

na pozwaną obowiązek sukcesywnego wykonywania najpilniejszych robót, ale

wykonywała ona jedynie prace drobne, niewspółmierne do potrzeb, co prowadziło

do pogarszania stanu budynku. Strata współwłaścicieli, będących osobami

fizycznymi, poniesiona na skutek nieprawidłowo prowadzonego zarządu, obejmuje

sumę 213346 zł przy uwzględnieniu przedawnienia roszczenia za okres od 1

stycznia 1995 r. do 30 sierpnia 1995 r. Zaniechanie płacenia czynszów przez

współwłaścicieli zajmujących lokale od 2000 r. było następstwem niemożności

dojścia do porozumienia w zakresie ustanowienia zarządu umownego i nie

ograniczyło możliwości finansowania wymaganych prac, skoro w tym okresie

6

uzyskany został dochód w kwocie 46812 zł. Strata związana z niezawarciem

umowy dzierżawy gruntu zajętego pod komórki obejmuje możliwy do uzyskania

czynsz dzierżawny. Zwrotowi podlega również przypadająca współwłaścicielom -

osobom fizycznym część bezzasadnie sfinansowanego remontu lokalu

użytkowego, który powinien ponieść najemca.

Sąd Apelacyjny uznał, podzielając stanowisko Sądu pierwszej instancji,

że powódka jest legitymowana do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.

Czynności zarządcy wyznaczonego przez sąd, stosownie do art. 203 k.c., muszą

być podporządkowane obowiązkowi prawidłowego i racjonalnego gospodarowania,

do którego należy także prowadzenie spraw potrzebnych przy wykonywaniu

zarządu. Ma on zatem prawo i obowiązek dochodzenia roszczeń pozostających

w związku z nieruchomością, które mogą doprowadzić do jej lepszej kondycji

gospodarczej, a zatem należy do nich roszczenie odszkodowawcze. Nie musi

uzyskiwać w tym zakresie zgody współwłaścicieli. Nie znajduje zastosowania art.,

185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(j.t. Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651), ponieważ dotyczy on zarządzania

nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek

samorządu terytorialnego. Zarządca sądowy działa we własnym imieniu,

a wykonywanie obowiązków w interesie współwłaścicieli nie stanowi o zastępstwie

konkretnych współwłaścicieli, dlatego nie mógł być uwzględniony zarzut

braku legitymacji do dochodzenia roszczeń przysługujących poprzednim

właścicielkom, które swoje udziały darowały powódce w dniu 4 maja 2005 r.

Przewidziana w art. 208 k.c. możliwość żądania przez współwłaścicieli rachunku

z zarządu nie ma wpływu na dochodzenie roszczenia odszkodowawczego.

Odpowiedzialność pozwanej spełnia przesłanki przewidziane w art. 415 k.c.

Pozwana oparła skargę kasacyjną na obu podstawach przewidzianych art.

3983

§ 1 k.p.c. Naruszenie prawa materialnego połączyła z błędną wykładnią art.

199 k.c. w związku z art. 935 § 3 k.p.c., z zastosowaniem art. 415 k.c.,

z niezastosowaniem art. 442 zd. 1 k.c. w brzmieniu sprzed nowelizacji ustawą

z dnia 16 lutego 2007 r. do całości roszczenia, z pominięciem art. 185 ust. 1 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r., z pominięciem art. 172 § 1 i § 2 w związku z art. 292

i art. 7 k.c., z niezastosowaniem art. 208 k.c., z pominięciem art. 209 k.c.

7

Naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy,

dotyczy art. 935 § 1 i § 3 w związku z art. 615 k.p.c. Skarżąca domagała się

uchylenia zaskarżonego wyroku w punkcie 1 i orzeczenia co do istoty sprawy

przez oddalenie powództwa, względnie uchylenia tego wyroku oraz wyroku Sądu

Okręgowego i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania temu Sądowi.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Za usprawiedliwiony należało uznać zarzut naruszenia art. 935 § 1

w związku z art. 615 k.p.c. w odniesieniu do błędnego przyjęcia, że zakresem

zarządu jest objęte dochodzenie przez zarządcę roszczeń odszkodowawczych,

wynikających z nieprawidłowo wykonywanego przez pozwaną zarządu

nieruchomością wspólną w poprzednim okresie.

Powszechnie przyjęte zostało w doktrynie, że pojęciem zarządu należy

obejmować wszelkie, różnorodne i liczne czynności o charakterze faktycznym,

prawnym i urzędowym (procesowym), dotyczące gospodarowania rzeczą wspólną.

Zaliczane są również do niego działania związane z wszczęciem i prowadzeniem

odpowiedniego postępowania, skierowanego przeciwko osobie trzeciej, jak

i czynności polegające na obronie w postępowaniu skierowanym przeciwko

współwłaścicielom. Na takie szerokie rozumienie zarządu rzeczą wspólną wskazał

również Sąd Najwyższy w uchwałach składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

z dnia 10 kwietnia 1991 r., III CZP 76/90, OSNCP z 1991 r. nr 10-12, poz. 117

i z dnia 25 marca 1994 r., III CZP 182/93, OSNCP z 1994 r. nr 7-8, poz. 146,

które podjęte zostały na gruncie zarządu majątkiem wspólnym małżonków,

ale znajdują zastosowanie także do zarządu przedmiotem współwłasności.

Nie są objęte zarządem związanym ze współwłasnością czynności zachowawcze,

które we wspólnym interesie może podejmować każdy współwłaściciel na

podstawie art. 209 k.c., działając we własnym imieniu. W celu umożliwienia

współwłaścicielom wykonywania zarządu rzeczą wspólną w sposób uwzględniający

interesy wszystkich współwłaścicieli w art. 199 do art. 205 k.c. uregulowany został

ustawowy model zarządu, dotyczący stosunków wewnętrznych pomiędzy

współwłaścicielami. Przepisy te nie są bezwzględnie obowiązujące, dlatego

współwłaściciele mogą umownie określić inny sposób zarządzania.

8

Zdarza się również, że zarząd wykonuje jeden współwłaściciel lub niektórzy

jedynie współwłaściciele, wobec braku zainteresowania pozostałych, co

w doktrynie nazywane jest zarządem faktycznym. W razie niemożności osiągnięcia

porozumienia przez współwłaścicieli przy wykorzystaniu przepisów dotyczących

zarządu ustawowego lub postanowień umownych, wyłaniające się problemy mogą

być rozwiązane przez rozstrzygnięcie przez sąd w sprawie konkretnej czynności

(art. 199 k.c.) lub wyznaczenie zarządcy na wniosek każdego ze współwłaścicieli

(art. 203 k.c.). Przepisy art. 611 do art. 616 k.p.c., regulujące zarząd związany ze

współwłasnością odnoszą się do zarządcy ustanowionego na podstawie art. 203

k.c. bez względu na to, czy jest nim jeden ze współwłaścicieli, czy też osoba trzecia

(por. wyrok Sądu z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK 504/04, niepubl.). Ustanowienie

zarządcy przez sąd powoduje utratę, od dnia uprawomocnienia się postanowienia

o jego wyznaczeniu, uprawnienia współwłaścicieli do zarządu rzeczą wspólną;

stosownie do art. 612 § 1 k.c. mogą oni używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie

przeszkadza to wykonywaniu zarządu; niedostosowanie się do tego ograniczenia

może doprowadzić do pozbawienia współwłaściciela używania rzeczy. Zachowuje

aktualność, wyrażony w art. 200 k.c., obowiązek każdego współwłaściciela

do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Zakres obowiązków

i uprawnień zarządcy nie został wprost określony w kodeksie cywilnym. Nie mniej

jednak z art. 203 k.c., określającego przyczyny, dla których konieczna była

ingerencja sądu, wyprowadzić należy wniosek, że zarządca nie musi konsultować

ze współwłaścicielami czynności zwykłego zarządu, skoro doszło do nieporozumień

pomiędzy nimi w sprawach dotyczących zwykłego zarządu lub naruszeń zasad

prawidłowego zarządzania. Na rozporządzenie przedmiotem współwłasności

i dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd musi on uzyskać zgodę

współwłaścicieli lub zezwolenie sądu (art. 935 § 3 k.p.c.). W art. 615 k.p.c.

przewidziane zostało odesłanie do odpowiedniego stosowania przepisów

o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości do wyznaczenia zarządcy

i sprawowania zarządu, z zastrzeżeniem zgodności z przepisami art. 611 do 614

k.p.c. Odpowiednie stosowanie tych przepisów oznacza, że należy uwzględniać

różnice celów, dla których realizacji służy wyznaczenie zarządcy, co prowadzi do

tego, że niektóre przepisy w ogóle nie będą miały zastosowania w odniesieniu do

9

zarządu związanego ze współwłasnością, a inne będą przydatne po koniecznej

modyfikacji. Założeniem wyznaczenia zarządcy na podstawie art. 203 k.c. jest

uregulowanie stosunków pomiędzy współwłaścicielami w dłuższym okresie

(art. 614 k.p.c.) - na czas trwania współwłasności lub do osiągnięcia porozumienia

co do sposobu wykonywania - w sposób zapewniający im racjonalne korzystanie

z przedmiotu współwłasności. Natomiast potrzeba ustanowienia zarządcy w toku

egzekucji z nieruchomości podyktowana jest koniecznością należytego zarządzania

nią w ramach tego postępowania, które zakończy się odebraniem rzeczy

właścicielowi - dłużnikowi. Zadaniem zarządcy, którym w pierwszym rzędzie

powinien być dłużnik, jest zachowanie substancji nieruchomości w interesie

wierzycieli oraz właściwe nią gospodarowanie. Nie znajdą zastosowania do

zarządu związanego ze współwłasnością art. 931 § 1, § 3 i art. 941 k.p.c. jako

dotyczące tylko postępowania egzekucyjnego, art. 931 § 4 k.p.c., wobec treści art.

612 k.p.c. Z odpowiednią zmianą, wynikającą ze specyfiki zarządu związanego ze

współwłasnością, stosować trzeba art. 933 k.p.c. przez przyznanie zarządcy

uprawnienia do zwrócenia się do sądu o polecenie komornikowi usunięcia

przeszkód przy obejmowaniu przedmiotu współwłasności; art. 934 k.p.c., ponieważ

wezwania do uiszczania przez osoby trzecie świadczeń zaległych i bieżących

dokonuje zarządca; art. 936 k.p.c., bo zgodę na wydzierżawienie nieruchomości

wyrazić powinni współwłaściciele; art. 939 k.p.c. z uwagi na treść art. 205

w związku z art. 207 k.c.; art. 940 k.p.c. z pominięciem kosztów egzekucji. Prawo

zarządcy objęte art. 934 k.p.c. dotyczy odbierania tylko takich świadczeń, które

mogą być uznane za dochód z rzeczy objętej zarządem, nie obejmują natomiast

upoważnienia do odbioru innych świadczeń, które nie są zawiązane z korzystaniem

z rzeczy. Zgodnie z art. 935 § 1 k.p.c. zarządca dla właściwego wypełniania

obowiązku prawidłowego prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną został

uprawniony do podejmowania potrzebnych w tym celu czynności,

w granicach zwykłego zarządu, w szczególności do pobierania pożytków

i przychodów jakie rzecz przynosi, spieniężania ich, podejmowania działań

skierowanych na osiąganie dochodu w ramach racjonalnej gospodarki, pokrywania

wydatków związanych z utrzymaniem w należytym stanie przedmiotu

współwłasności oraz przekazywania nadwyżki przychodów nad wydatkami

10

współwłaścicielom, stosownie do ich udziałów w przedmiocie współwłasności oraz

w terminach określonych przez sąd (art. 613 k.p.c.). Do zakresu tego uprawnienia

należy również prowadzenie spraw, które przy wykonywaniu zarządu okażą

się potrzebne. Chodzi tu o potrzebę rozwiązywania problemów związanych

z administrowaniem, mających znaczenie dla uchronienia przedmiotu

współwłasności przed uszkodzeniem lub utratą wartości, obniżeniem dochodu.

Mogą one dotyczyć czynności faktycznych jak przeprowadzenie remontu,

organizacyjnych, zapewniających właściwe funkcjonowanie rzeczy, czy też

należących do niej urządzeń, jak również urzędowych np. odnoszących się do

obowiązkowych opłat. Możliwość pozywania i bycia pozywanym dotyczy

spraw wynikających z zarządu rzeczą wspólną w ramach zwykłego zarządu.

Obejmuje zatem wszelkie roszczenia i zobowiązania, jakie w związku z tą rzeczą

mieli współwłaściciele w dacie objęcia zarządu, będące konsekwencją podjętych

przez nich czynności prawnych oraz wynikające z czynności prawnych zdziałanych

przez zarządcę, jak też powództwa posesoryjne lub negatoryjne zmierzające

do ochrony przedmiotu zarządu. Zarządca działa we własnym imieniu, ale

w interesie współwłaścicieli. Pojęcie czynności zwykłego zarządu oraz czynności

przekraczających zwykły zarząd nie zostało ustawowo zdefiniowane.

Przyjęte zostało w doktrynie, że ocena czynności podejmowanych przez zarządcę

powinna być dokonywana z uwzględnieniem wszystkich okoliczności odnoszących

się do przedmiotu współwłasności i jej charakteru. Na zwykły zarząd składają się

czynności zaliczane do bieżących spraw, związanych ze zwykłą eksploatacją

rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego

przeznaczenia. Natomiast czynności mające za przedmiot rozporządzenie rzeczą

wspólną i te, których charakter i waga wskazują na to, że nie mieszczą się

w rozumieniu tak pojmowanych zwykłych czynności, należą do przekraczających

zwykłe czynności (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 czerwca 1994 r.,

II CRN 53/94, niepubl.). Zaciąganie zobowiązań przez zarządcę jest

dopuszczalne, jeśli jest gospodarczo uzasadnione i mogą być zaspokojone

z dochodów z nieruchomości. Przedstawione zasady wykonywania zarządu

odnoszą się do każdego zarządcy bez względu na tytuł powołania, czy też

sprawowanie go przez czynności konkludentne (por. wyrok Sądu Najwyższego

11

z dnia 28 kwietnia 2005 r., III CK 504/04, niepubl.). Stosownie do art. 938 § 1 k.p.c.

zarządca przedmiotem współwłasności ponosi odpowiedzialność względem

współwłaścicieli za szkody wyrządzone nienależytym sprawowaniem zarządu.

Jest to jego osobista odpowiedzialność, której podstawę stanowi art. 471 k.c.

Rozważenie celu ustanowienia zarządu na podstawie art. 203 k.c.,

którym jest regulowanie stosunków spornych między współwłaścicielami,

zasad sprawowania go, obowiązków i uprawnień zarządcy (art. 935 k.p.c.)

prowadzi do wniosku, że wszelkie czynności jakie może

i powinien wykonywać zarządca dotyczą przedmiotu współwłasności.

Dochód uzyskany z prowadzenia gospodarki rzeczą wspólną jest

dochodem współwłaścicieli, zarządzanym przez zarządcę. Objęte zaskarżonym

wyrokiem roszczenia – „utracone korzyści wynikające z nieprawidłowej gospodarki

lokalami”, „z zaniechania pobierania opłat za korzystanie z gruntu o powierzchni

176 m2

” oraz „zwrot kosztów remontu lokalu użytkowego” - oparte były na

twierdzeniu, że pozwana nieprawidłowo wykonywała zarząd nieruchomością.

Roszczenia te stanowią odszkodowanie, mające na celu naprawienie szkody

polegającej na nieuzyskaniu korzyści (dochodu), jakie współwłaściciele mogliby

osiągnąć, gdyby zarząd był prowadzony należycie oraz na pomniejszeniu ich

aktywów przez bezpodstawne obciążenie wydatkami na remont lokalu. Nie należą

one do kategorii spraw wynikających z zarządu, o jakich mowa w art. 935 § 1

zdanie trzecie k.p.c., do dochodzenia których powódka byłaby uprawniona jako

zarządca. Nie stanowią roszczeń, które przysługiwały współwłaścicielom w dacie

objęcia zarządu przez powódkę jako konsekwencji zdziałanych przez nich

czynności prawnych. Poszkodowanymi są współwłaściciele, a związek tych

roszczeń z zarządem polega na tym, że ocena działań podejmowanych przez

pozwaną - poprzedniego zarządcę odnosi się do obowiązków i uprawnień

łączących się z prowadzeniem gospodarki przedmiotem zarządu. Przesłankami

tego roszczenia są działania i zaniechania pozwanej w okresie sprawowania

zarządu rzeczą wspólną, które podlegają ocenie przez współwłaścicieli

w kontekście zasad prawidłowego prowadzenia gospodarki przedmiotem ich

współwłasności, zaistnienie szkody i związek przyczynowy pomiędzy tymi

działaniami a szkodą. Nie ma podstaw do przyjęcia, że uprawnienie do ustalania

12

przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej poprzedniego zarządcy mieści się

w zakresie obowiązków i uprawnień następnego zarządcy określonych w art. 935

§ 1 w związku z art. 615 k.p.c. Na gruncie art. 938 § 1 k.p.c. przyjęte zostało,

że odpowiedzialność zarządcy dotyczy szkody wyrządzonej uczestnikom

postępowania egzekucyjnego, określonym w art. 922 k.p.c., której naprawienia

mogą oni dochodzić w drodze oddzielnego postępowania sądowego, a zatem

w odniesieniu do zarządu związanego ze współwłasnością chodzi o wyrządzenie

szkody współwłaścicielom. Podstawa odpowiedzialności zarządcy osadzona jest

w prawie materialnym (art. 471 k.c.), które określa również uprawnionego do

dochodzenia roszczenia i zobowiązanego do jego spełnienia. Powołanie jako

podstawy odpowiedzialności pozwanej czynu niedozwolonego łączy się

z obowiązkiem wykazania, że do wyrządzenia szkody doszło poza istniejącym

pomiędzy stronami stosunkiem prawnym, a zdarzenie wywołujące szkodę jest

jednocześnie źródłem powstania zobowiązania. Nie ma znaczenia dla uprawnienia

do dochodzenia odszkodowania to, że środki, które powinna była uzyskać pozwana

mogły lub powinny być przeznaczone w całości lub w części na utrzymanie

nieruchomości. Nie zasługiwał na podzielenie zarzut niezastosowania art. 185 ust.

1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu

obowiązującym w dacie wnoszenia powództwa (j. t. Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz.

2603, dalej - „u.g.n.”). Wiążące jest odesłanie do odpowiedniego stosowania

przepisów o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, przewidziane w art. 615

k.p.c. Art. 185 ust. 1 u.g.n. przykładowo określa czynności, które składają się na

zarządzanie nieruchomością, prowadzone w oparciu o umowę zawartą przez

właściciela nieruchomości z zarządcą zajmującym się zawodowo tego rodzaju

działalnością. Mimo braku ustawowego odesłania rodzaje czynności, które składają

się na zarządzanie mogą być posiłkowo brane pod uwagę przy wykładni pojęcia

objętego art. 935 § 1 k.p.c. „zarządca obowiązany jest wykonywać czynności

potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki”, zwłaszcza że obydwa

uregulowania odnoszą się do zwykłych czynności stanowiących o istocie zarządu.

Wbrew stanowisku skarżącej nie może być ono podstawą określenia obowiązków

i uprawnień zarządcy ustanowionego przez sąd, które objęte są art. 935 k.p.c.

Występowanie zarządcy zamiast uprawnionego nie znajduje usprawiedliwienia

13

w treści art. 935 § 1 k.p.c., co wskazuje zarazem na bezprzedmiotowość

rozważania naruszenia art. 935 § 3 k.p.c., jak też pozostałych zarzutów naruszenia

prawa materialnego.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy uchylił na podstawie art. 39815

§ 1

k.p.c., wyrok Sądu Apelacyjnego w zaskarżonym zakresie i przekazał sprawę temu

Sądowi do ponownego rozpoznania. Orzeczenie o kosztach postępowania

kasacyjnego oparte zostało na zasadzie przewidzianej w art. 108 § 2 w związku

z art. 39821

k.p.c.

jw