III CZP 72/12

Sygn. akt III CZP 72/12

UCHWAŁA

Dnia 6 grudnia 2012 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz

SSN Grzegorz Misiurek

w sprawie z powództwa D. M.

przeciwko A. B. i J. K.

o zapłatę,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 6 grudnia 2012 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy

postanowieniem z dnia 12 lipca 2012 r.,

"Czy osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa

w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu

cywilnego (tekst jedn. Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)

są zobowiązane do opłacania odszkodowania w wysokości

określonej w art. 18 ust. 2, czy w art. 18 ust. 3 tej ustawy, w okresie

od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia się wyroku

eksmisyjnego?"

podjął uchwałę:

2

Osoby uprawnione do lokalu socjalnego, o których mowa

w art. 18 ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu

cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.),

w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu do uprawomocnienia

się wyroku eksmisyjnego opłacają odszkodowanie według

zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2 przytoczonej ustawy.

Uzasadnienie

3

Wyrokiem z dnia 6 lutego 2012 r. Sąd Rejonowy zasądził od pozwanych

solidarnie na rzecz powódki 5 105,85 zł z ustawowymi odsetkami, umorzył

postępowanie co do kwoty 633,25 zł, oddalił powództwo w pozostałej części i orzekł

o kosztach procesu. Zasądzoną kwotę stanowi powstała od marca do grudnia 2010

r. różnica między czynszem rynkowym, jaki powódka mogłaby uzyskać z tytułu

najmu lokalu mieszkalnego, a zapłaconą przez pozwane należnością za

zajmowanie tego lokalu bez tytułu prawnego.

W sprawie jest bezsporne, że łączący strony stosunek najmu lokalu

mieszkalnego wygasł z dniem 31 stycznia 2010 r. Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia

30 grudnia 2010 r., prawomocnym od dnia 26 stycznia 2011 r., nakazał pozwanym i

małoletniemu S. K. opróżnienie zajmowanego lokalu, przyznał im prawo do lokalu

socjalnego i wstrzymał wykonanie wyroku do czasu dostarczenia przez gminę

takiego lokalu. W chwili wygaśnięcia najmu pozwane płaciły czynsz w wysokości

571,35 zł. Czynsz rynkowy z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, jaki powódka

mogłaby uzyskać od marca do grudnia 2010 r., wynosił natomiast 1140 zł.

Tymczasem pozwane za zajmowany lokal, w okresie objętym sporem, płaciły po

571,35 zł miesięcznie.

Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy

z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.;

dalej - „u.o.p.l.”).

Rozpoznając apelacje pozwanych, Sąd Okręgowy przedstawił – na

podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – przytoczone na wstępie zagadnienie prawne.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Artykuł 18 u.o.p.l. reguluje kwestię należnego właścicielowi odszkodowania

za zajmowanie jego lokalu bez tytułu prawnego i obowiązki gminy wobec

właściciela w wypadku niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie

uprawnionej do niego na podstawie wyroku sądowego. W art. 18 ust. 1 u.o.p.l.

została wyrażona ogólna zasada, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są

obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.

4

Zgodnie z art. 18 ust. 2 u.o.p.l. odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 –

z zastrzeżeniem ust. 3 – odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby

otrzymać z tytułu najmu. Jeżeli wspomniane odszkodowanie nie pokrywa

poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1,

odszkodowania uzupełniającego. W myśl art. 18 ust. 3 u.o.p.l. osoby uprawnione

do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania

opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu opłacają

odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie

byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Według zaś art. 18

ust. 5 u.o.p.l. w wypadku niedostarczenia przez gminę lokalu socjalnego osobie

uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie

odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 k.c.

Przewidziane w art. 18 ust. 2 i 3 u.o.p.l. sposoby ustalenia odszkodowania

zostały uregulowane odmiennie. Odszkodowanie należne właścicielowi lokalu na

podstawie art. 18 ust. 2 u.o.p.l. opowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby

otrzymać z tytułu najmu. Chodzi więc o możliwy do uzyskania - w hipotetycznej

sytuacji, w której lokal zostaje opróżniony - czynsz wolnorynkowy. Właściciel lokalu

może ponadto żądać, jeżeli ustalone w ten sposób odszkodowanie nie pokrywa

strat, odszkodowania uzupełniającego. Inaczej kwestię ustalenia odszkodowania

reguluje natomiast art. 18 ust. 3 u.o.p.l. Osoby, o których mowa w tym przepisie,

opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo opłat za używanie lokalu, jakie

byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Właściciel lokalu

nie uzyska zatem od tych osób – w przeciwieństwie do objętych regulacją

przewidzianą w art. 18 ust. 2 u.o.p.l. – pełnego odszkodowania. Czynsze

regulowane (art. 8a, art. 9 u.o.p.l.) są bowiem niższe niż czynsze wolnorynkowe.

Odszkodowanie ustalone w sposób określony w art. 18 ust. 3 u.o.p.l.

opłacają jednak osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego na

podstawie wyroku eksmisyjnego w okresie od uprawomocnienia się tego wyroku

do chwili dostarczenia takiego lokalu. Artykuł 18 ust. 3 u.o.p.l. nie reguluje

natomiast wprost kwestii ustalenia wysokości odszkodowania, stanowiącej istotę

przedstawionego zagadnienia prawnego, w okresie od wygaśnięcia stosunku najmu

do dnia uprawomocnienia wspomnianego wyroku eksmisyjnego.

5

Charakter prawny odpowiedzialności przewidzianej w art. 18 ust. 1-3 u.o.p.l.,

determinujący charakter roszczeń, budzi kontrowersje. W literaturze wyrażono

pogląd, że istota przewidzianego w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. świadczenia osoby

zajmującej lokal bez tytułu prawnego na rzecz właściciela, mimo że mowa

w tym przepisie o odszkodowaniu, bliższa jest raczej wynagrodzeniu za

korzystanie z rzeczy cudzej (art. 224-225 k.c.). Odszkodowawczy charakter ma zaś

odpowiedzialność uregulowana w art. 18 ust. 3 u.o.p.l. Zdarzeniem wyrządzającym

szkodę jest niemożność wykonania wyroku eksmisyjnego. Według innego

zapatrywania, po ustaniu najmu powstaje z mocy prawa nowy stosunek prawny,

wykazujący cechy zbliżone do umowy najmu – właściciel jest zobowiązany znosić

korzystanie z jego lokalu, a lokator ma prawo w nim zamieszkiwać i zobowiązany

jest płacić „odszkodowanie”, pełniące rolę czynszu. Sąd Najwyższy w uchwale

z dnia 7 grudnia 2007 r., III CZP 121/07 (OSNC 2008, nr 12, poz. 137) uznał

natomiast odpowiedzialność, o której mowa w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l.

za odszkodowawczą odpowiedzialność kontraktową za naruszenie obowiązku

zwrotu lokalu po wygaśnięciu do niego tytułu prawnego, zmodyfikowaną w sposób

przewidziany w tych przepisach, chyba że co innego zastrzeżono w umowie

będącej źródłem tytułu prawnego do lokalu lub co innego wynika z ustawy. Art. 18

ust. 3 u.o.p.l. ustanawia zaś - według przytoczonej uchwały - szczególnego rodzaju

stosunek zobowiązaniowy, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi

określonego, płatnego periodycznie wynagrodzenia za dalsze korzystanie z lokalu

przez byłego lokatora. Nazwanie tego świadczenia „odszkodowaniem” nie jest

ścisłe, a zostało spowodowane bliskim związkiem wypadków uregulowanych w art.

18 ust. 3 u.o.p.l. z sytuacjami unormowanymi w art. 18 ust. 2 u.o.p.l., w których

rzeczywiście chodzi o odszkodowanie, i podobną w odbiorze społecznym funkcją

obu regulacji.

Artykuł 18 ust. 1 u.o.p.l. jest przepisem szczególnym w stosunku, zależnie

od przyjętej koncepcji charakteru przewidzianej w nim odpowiedzialności, do

przepisów regulujących generalne zasady odpowiedzialność kontraktowej (art. 471

k.c.) i tzw. roszczeń uzupełniających (art. 224 i 225 k.c.). Wskazuje na to jego treść

i lokalizacja w szczególnej w stosunku do Kodeksu cywilnego ustawie. Pogląd taki

jest wyrażany również w literaturze. Przepis ten stanowi szczególną regulację

6

dotyczącą rekompensaty za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Nie powinien

on zatem być interpretowany – w myśl paremii exceptionis non sunt extendendae –

rozszerzająco ani też stosowany analogicznie. Rozwinięciem tego przepisu są jego

ustępy drugi i trzeci. Wskazują na to jego treść i struktura art. 18 u.o.p.l. Artykuł

18 ust. 2 nawiązuje do ustępu pierwszego, z kolei ustęp trzeci do ustępów

pierwszego i drugiego. Łącznie tworzą one pewną normatywną całość. Niezależnie

od tego, z art. 18 ust. 1 u.o.p.l. wynika zasada pełnej rekompensaty uszczerbku

majątkowego. Wspomniana rekompensata jest możliwa, z powodu z natury rzeczy

niemożliwej restytucji naturalnej, tylko w formie odszkodowania.

Reguła, że wyjątków nie należy interpretować rozszerzająco dotyczy nie

tylko art. 18 ust. 1 u.o.p.l., ale również jego rozwinięcia, a więc ustępów drugiego

i trzeciego jako integralnych składników całego art. 18 u.o.p.l. Uzasadniony jest

zatem wniosek, że przepisy art. 18 ust. 2 i 3 u.o.p.l. znajdują zastosowanie tylko

w wypadkach w nich uregulowanych. Dotyczy to zwłaszcza art. 18 ust. 3 u.o.p.l.,

który we wskazanych w nim okolicznościach nakazuje - co podkreśla się także

w literaturze – ustalać wyjątkowo odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych

opłat za używanie lokalu, jakie byłyby opłacane, gdyby stosunek najmu nie wygasł.

Przepis ten ogranicza wyraźnie przysługujące właścicielowi odszkodowanie za

zajmowanie jego lokalu bez tytułu prawnego w stosunku do sytuacji uregulowanej

w art. 18 ust. 1 i 2 p.u.o.p.l. Warunkiem prawnym jego zastosowania jest

orzeczenie eksmisji ze wstrzymaniem jej wykonania do czasu dostarczenia lokalu

zamiennego albo socjalnego. Wprawdzie przesłanka uprawnienia do lokalu

zamiennego albo socjalnego może powstać na długo przed wydaniem

wspomnianego wyroku eksmisyjnego (art. 14, art. 23 ust. 2 i art. 24 u.o.p.l.),

jednakże samo uprawnienie do takiego lokalu powstaje dopiero z chwilą

uprawomocnienia się tego wyroku (art. 14 u.o.p.l.).

Sytuacje, których nie obejmuje art. 18 ust. 3 u.o.p.l., podlegają systemowo

ogólniejszej regulacji zawartej w art. 18 ust. 1 i 2 u.o.p.l. Argumentów

przemawiających za taką wykładnią dostarcza także judykatura Sądu Najwyższego

(por. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 9 sierpnia 2011 r.,

III CZP 10/11, OSNC 2011, nr 12, poz. 129) nawiązująca do orzecznictwa

Trybunału Konstytucyjnego (por. wyroki Trybunału Konstytucyjnego z dnia 25 maja

7

1999 r., SK 9/98, OTK 1999, nr 4, poz. 78 i z dnia 28 października 2003 r., P 3/03,

OTK-A, nr 8, poz. 82), które przyjmuje, że wątpliwości co do zakresu instytucji

ograniczającej własność w rozumieniu art. 64 ust. 3 Konstytucji Rzeczypospolitej

Polskiej, należy rozstrzygać na korzyść własności; pierwszeństwo w takich

wypadkach ma więc konstytucyjna zasada ochrony własności. Wprawdzie

przytoczone orzeczenia dotyczą zasiedzenia służebności gruntowej, jednakże

wyrażone w nich stanowisko znajduje także zastosowanie w niniejszej sprawie.

Artykuł 18 ust. 3 u.o.p.l. jest bowiem przepisem ograniczającym prawo własności.

Gdyby nie ta szczególna regulacja, właściciel mógłby żądać od osoby, która bez

tytułu prawnego zajmuje jego lokal, odszkodowania w pełni rekompensującego jego

uszczerbek majątkowy (art. 18 ust. 1 u.o.p.l.). Za stanowiskiem, że art. 18 ust. 3

u.o.p.l. ogranicza prawo własności, chociażby przez obniżenie przysługującej

właścicielowi ochrony kompensacyjnej, przemawia wyrok Trybunału

Konstytucyjnego z dnia 11 września 2011 r., P 14/06 (OTK-A 2006, nr 8, poz. 102),

w którym uznano za niezgodny z art. 77 ust. 1, art. 21 ust. 1 i art. 64 ust. 1 i 3

Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej przepis art. 18 ust. 4 u.o.p.l., gdyż ograniczał

on bezpodstawnie prawo własności (nieruchomości lokalowej) w zakresie zarówno

odpowiedzialności odszkodowawczej gminy z tytułu niedostarczenia lokalu

socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku orzekającego eksmisję, jak

i konstytucyjnych standardów ochrony własności.

Reasumując, art. 18 ust. 3 u.o.p.l. znajduje zastosowanie jednie do stanów

faktycznych wprost odpowiadających jego hipotezie. Nie stanowi on zatem

podstawy prawnej do ustalenia odszkodowania należnego od osób uprawnionych

do lokalu socjalnego z mocy wyroku eksmisyjnego w okresie od wygaśnięcia

stosunku najmu do uprawomocnienia się tego wyroku. Osoby te w tym okresie

opłacają odszkodowanie ustalone według zasad określonych w art. 18 ust. 1 i 2

u.o.p.l.

Z przestawionych powodów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji uchwały.