Artykuł 208

1. Nieruchomość kwalifikuje się jako uznane zabezpieczenie wyłącznie w przypadku, gdy spełnione zostaną wszystkie wymogi określone w ust. 2–5.

2. Spełnione zostają następujące wymogi w zakresie pewności prawa:

a) hipoteka lub obciążenie podlegają egzekucji we wszystkich jurysdykcjach uznawanych za właściwe w momencie zawarcia umowy kredytowej oraz są prawidłowo i terminowo rejestrowane;

b) wszystkie wymogi prawne dotyczące ustanowienia zastawu zostały spełnione;

c) umowa o ochronie kredytowej oraz procedury prawne, na których jest oparta, pozwalają instytucji zrealizować wartość ochrony w odpowiednim terminie.

3. W odniesieniu do monitorowania wartości nieruchomości oraz wyceny nieruchomości spełnione zostają następujące wymogi:

a) instytucje regularnie monitorują wartość nieruchomości: nie rzadziej niż raz w roku w przypadku nieruchomości komercyjnych i co trzy lata w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Instytucje przeprowadzają częstsze monitorowanie w przypadku wystąpienia istotnych zmian warunków rynkowych;

b) wycena nieruchomości podlega weryfikacji, jeżeli informacje będące do dyspozycji instytucji wskazują, że wartość nieruchomości mogła istotnie się obniżyć w stosunku do ogólnych cen rynkowych, a weryfikację tę przeprowadza rzeczoznawca, który posiada kwalifikacje, zdolności i doświadczenie niezbędne do przeprowadzenia wyceny i który pozostaje niezależny od procesu decyzyjnego w sprawie udzielania kredytu; kwestie związane z ESG, w tym związane z ograniczeniami nałożonymi przez odpowiednie cele regulacyjne i akty prawne Unii i państw członkowskich, jak również – jeżeli dotyczy to instytucji prowadzących działalność w skali międzynarodowej – cele prawne i regulacyjne państw trzecich, uznaje się za wskazanie, że wartość nieruchomości mogła istotnie się obniżyć w stosunku do ogólnych cen rynkowych; w przypadku kredytów przekraczających 3 mln EUR lub 5 % funduszy własnych instytucji wycena nieruchomości jest weryfikowana przez takiego rzeczoznawcę przynajmniej raz na trzy lata.

3a. Do monitorowania wartości nieruchomości i identyfikacji nieruchomości wymagających aktualizacji wyceny, zgodnie z ust. 3, instytucje mogą wykorzystywać zaawansowane metody statystyczne lub inne metody matematyczne (zwane dalej „modelami”), pod warunkiem że metody te opracowywane są niezależnie od procesu decyzyjnego w sprawie udzielania kredytu i że spełnione są wszystkie poniższe warunki:

a) instytucje określają w swoich politykach i procedurach kryteria stosowania modeli do monitorowania wartości zabezpieczenia i identyfikacji nieruchomości wymagających aktualizacji wyceny; te polityki i procedury zapewniają zastosowanie modeli o udokumentowanych wynikach, uwzględniających zmienne specyficzne dla danego typu nieruchomości, wykorzystujących określone minimum niezbędnych dostępnych i odpowiednich informacji, a także uwzględniają niepewność modeli;

b) instytucje zapewniają, aby stosowane modele były:

(i) specyficzne dla danej nieruchomości i lokalizacji z wystarczającym poziomem szczegółowości;

(ii) aktualne i dokładne oraz poddawane solidnej i regularnej weryfikacji historycznej względem rzeczywistych zaobserwowanych cen transakcyjnych;

(iii) oparte na wystarczająco dużej i reprezentatywnej próbie oraz na zaobserwowanych cenach transakcyjnych;

(iv) oparte na aktualnych danych wysokiej jakości;

c) instytucje ponoszą ostateczną odpowiedzialność za adekwatność modeli i wyniki ich funkcjonowania;

d) instytucje zapewniają, aby dokumentacja modeli była aktualna;

e) instytucje posiadają odpowiednie procesy, systemy i zasoby informatyczne oraz dysponują wystarczającymi i dokładnymi danymi do celów monitorowania wartości zabezpieczenia na nieruchomości oraz identyfikacji nieruchomości wymagających aktualizacji wyceny opartych na modelach;

f) szacunki modeli są niezależnie walidowane, a procedura walidacji jest zasadniczo zgodna z zasadami określonymi w art. 185, w stosownych przypadkach.

4. Instytucje dokumentują w jasny sposób uznawane przez siebie rodzaje nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych oraz związaną z nimi politykę kredytową.

5. Nieruchomości wykorzystane w charakterze ochrony kredytowej są odpowiednio ubezpieczone od ryzyka powstania szkody, a instytucje posiadają procedury monitorowania adekwatności ubezpieczenia.

Na zasadzie odstępstwa od art. 92 ust. 5 lit. a) ppkt (ii) i bez uszczerbku dla odstępstwa określonego w art. 92 ust. 3 akapit drugi, w odniesieniu do ekspozycji zabezpieczonych nieruchomościami powstałych przed dniem 1 stycznia 2025 r. instytucje, które stosują metodę IRB, o której mowa w rozdziale 3 niniejszego tytułu, z wykorzystaniem własnych oszacowań LGD, nie są zobowiązane do stosowania przepisów określonych w akapicie pierwszym niniejszego ustępu.