Artykuł 229

1. Wycena nieruchomości spełnia wszystkie poniższe wymagania:

a) wartość została oszacowana przez rzeczoznawcę posiadającego niezbędne kwalifikacje, umiejętności i doświadczenie do wykonania wyceny wartości, w sposób niezależny od funkcjonującego w instytucji procesu akwizycji kredytów hipotecznych, rozpatrywania wniosków o kredyt i podejmowania decyzji kredytowych;

b) wartość została oszacowana z rozważnym zastosowaniem kryteriów ostrożnej wyceny, które spełniają wszystkie poniższe wymogi:

(i) wartość nie obejmuje oczekiwań dotyczących wzrostu cen;

(ii) wartość jest dostosowana w celu uwzględnienia tego, że aktualna wartość rynkowa może być znacznie wyższa od wartości, która byłaby możliwa do utrzymania przez cały okres kredytowania;

c) wartość jest udokumentowana w przejrzysty i jasny sposób;

d) wartość nie przewyższa wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli można określić taką wartość rynkową;

e) w przypadku gdy wycena nieruchomości jest aktualizowana, wartość nieruchomości nie przekracza średniej wartości określonej dla tej lub porównywalnej nieruchomości w ciągu ostatnich sześciu lat w przypadku nieruchomości mieszkalnej lub ośmiu lat w przypadku nieruchomości komercyjnej albo wartości w momencie udzielenia kredytu, przy czym stosuje się tę wartość, która jest wyższa.

Do celów obliczania średniej wartości instytucje przyjmują średnią dla wartości nieruchomości odnotowanych w równych odstępach czasu, a okres odniesienia obejmuje co najmniej trzy punkty danych.

Do celów obliczania średniej wartości instytucje mogą wykorzystywać wyniki monitorowania wartości nieruchomości zgodnie z art. 208 ust. 3. Wartość nieruchomości może być wyższa od tej średniej wartości lub wartości w momencie udzielenia kredytu, stosownie do sytuacji, w przypadku dokonania na nieruchomości zmian, które jednoznacznie zwiększają jej wartość, takich jak poprawienie efektywności energetycznej lub poprawienie odporności, ochrony i przystosowania budynku lub lokalu mieszkalnego do ryzyk fizycznych. Wartość nieruchomości nie podlega aktualizacji w górę, jeżeli instytucje nie dysponują dostatecznymi danymi do obliczenia średniej wartości, z wyjątkiem przypadków wzrostu wartości w związku z dokonaniem na nieruchomości zmian, które jednoznacznie zwiększają jej wartość.

Wycena nieruchomości uwzględnia wszelkie uprzywilejowane roszczenia do nieruchomości, chyba że uprzywilejowane roszczenia uwzględnione są w obliczeniu kwoty ekspozycji brutto na mocy art. 124 ust. 6 lit. c) lub jako obniżenie kwoty 55 % wartości nieruchomości na mocy art. 125 ust. 1 lub art. 126 ust. 1, oraz odzwierciedla, w stosownych przypadkach, wyniki monitorowania wymaganego zgodnie z art. 208 ust. 3.

2. Jeżeli chodzi o wierzytelności, wartością wierzytelności jest kwota z tytułu wierzytelności.

3. Instytucje wyceniają zabezpieczenie rzeczowe inne niż nieruchomość według wartości rynkowej. Do celów niniejszego artykułu „wartość rynkowa” oznacza szacunkową kwotę, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy.

4. EUNB opracuje projekty regulacyjnych standardów technicznych w celu określenia kryteriów i czynników, które należy uwzględnić przy definiowaniu „porównywalnej nieruchomości”, o której mowa w ust. 1 lit. e).

EUNB przedłoży Komisji te projekty regulacyjnych standardów technicznych do dnia 10 lipca 2027 r.

Komisja jest uprawniona do uzupełnienia niniejszego rozporządzenia poprzez przyjęcie regulacyjnych standardów technicznych, o których mowa w akapicie pierwszym niniejszego ustępu, zgodnie z art. 10–14 rozporządzenia (UE) nr 1093/2010.