Art. 1

W ustawie z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz. U. z 2024 r. poz. 1440 i 1635) wprowadza się następujące zmiany:

1) art. 1 otrzymuje brzmienie:

„Art. 1. Ustawa określa zasady gromadzenia oszczędności, finansowania przez Bank Gospodarstwa Krajowego niektórych przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych mających na celu budowę lokali mieszkalnych, zasady działania społecznych agencji najmu oraz zasady działania społecznej inicjatywy mieszkaniowej.”;

2) w art. 25 dodaje się ust. 3–5 w brzmieniu:

„3. W przypadku gdy umowa albo statut SIM nie zapewnia realizacji uprawnienia gminy lub gmin do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej SIM, na wniosek tej gminy lub gmin SIM dokonuje niezwłocznie zmiany umowy albo statutu SIM polegającej na określeniu liczby tych przedstawicieli w sposób zapewniający wnioskującej gminie uprawnienie do wprowadzenia co najmniej jednego przedstawiciela tej gminy.

4. Zmiana umowy albo statutu SIM w zakresie objętym wnioskiem nie wymaga uchwały zgromadzenia wspólników, walnego zgromadzenia akcjonariuszy albo walnego zgromadzenia.

5. W przypadku gdy SIM działa na obszarze więcej niż trzech gmin, a w umowie albo statucie SIM określono, że łączna liczba członków rady nadzorczej wskazywanych przez gminę lub gminy, na których obszarze działa SIM, nie jest mniejsza niż trzy, przepisów ust. 3 i 4 nie stosuje się.”;

3) w art. 28 po ust. 1a dodaje się ust. 1b i 1c w brzmieniu:

„1b. Zmiana wysokości stawki czynszu, o której mowa w ust. 1, wymaga, pod rygorem nieważności, uzyskania opinii wyrażonej przez radę nadzorczą SIM w drodze uchwały.

1c. W przypadku złożenia przez gminę lub gminy wniosku, o którym mowa w art. 25 ust. 3, do czasu dokonania wynikającej z tego wniosku zmiany umowy albo statutu SIM, SIM nie dokonuje zmiany wysokości stawki czynszu, o której mowa w ust. 1.”;

Niniejsza ustawa w zakresie swojej regulacji wdraża dyrektywę Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1275 z dnia 24 kwietnia 2024 r. w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (wersja przekształcona) (Dz. Urz. UE L 2024/1275 z 08.05.2024). Niniejszą ustawą zmienia się ustawy: ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawę z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej, ustawę z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, ustawę z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i remontów oraz o centralnej ewidencji emisyjności budynków, ustawę z dnia 6 sierpnia 2010 r. o dowodach osobistych, ustawę z dnia 10 września 2015 r. o zmianie ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz niektórych innych ustaw, ustawę z dnia 22 marca 2018 r. o zmianie ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali socjalnych, mieszkań chronionych, noclegowni i domów dla bezdomnych, ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz niektórych innych ustaw, ustawę z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, ustawę z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, ustawę z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2 % oraz ustawę z dnia 26 maja 2023 r. o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe.

4) w art. 29:

a) ust. 2 otrzymuje brzmienie:

„2. Powiat, gmina, związek międzygminny, Agencja Mienia Wojskowego lub uczelnia publiczna, działając w celu podnajmowania lub przydziału lokali mieszkalnych osobom fizycznym, może zawierać z SIM umowy, o których mowa w ust. 1, dotyczące lokali mieszkalnych, których będzie najemcą.”,

b) w ust. 2a wyrazy „umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych” zastępuje się wyrazami „umowy, o których mowa w ust. 1, dotyczące lokali mieszkalnych”,

c) ust. 3 otrzymuje brzmienie:

„3. Podnajmowanie lub przydział przez powiat, gminę, związek międzygminny, Agencję Mienia Wojskowego lub uczelnię publiczną lokalu mieszkalnego, o którym mowa w ust. 2, nie wymaga zgody SIM, z wyłączeniem lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego.”,

d) ust. 5 otrzymuje brzmienie:

„5. Osoba fizyczna, która zawarła z SIM umowę, o której mowa w ust. 1, nie może bez zgody SIM dokonywać przeniesienia praw i obowiązków wynikających z tej umowy na rzecz wskazanego przez siebie najemcy. W przypadku gdy przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy, o której mowa w ust. 1, następuje na rzecz obecnego najemcy tego lokalu, SIM może odmówić wyrażenia zgody na to przeniesienie wyłącznie w przypadku, gdy najemca ten zalega z:

1) zapłatą czynszu, o którym mowa w art. 28 ust. 1, lub

2) opłatami z tytułu kosztów, o których mowa w art. 28 ust. 3 pkt 2, lub

3) opłatami niezależnymi od SIM, a przez nią pobieranymi

– za miesiąc przez łączny okres co najmniej 3 miesięcy.”,

e) po ust. 5 dodaje się ust. 5a i 5b w brzmieniu:

„5a. W przypadku gdy przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy, o której mowa w ust. 1, jest dokonywane na osobę:

1) zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o której mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2024 r. poz. 1837 oraz z 2025 r. poz. 769 i 1064), oraz

2) spełniającą warunki określone w art. 30 ust. 1

– przepisu ust. 5 nie stosuje się, chyba że osoba ta jest najemcą tego lokalu.

5b. W przypadku gdy SIM odmówiła wyrażenia zgody, o której mowa w ust. 5, po zakończeniu umowy najmu i opróżnieniu lokalu mieszkalnego, kwota partycypacji podlega zwrotowi na zasadach, o których mowa w art. 29a ust. 3 i 4, chyba że zakończenie umowy tego najmu nastąpiło po upływie 3 miesięcy od dnia tej odmowy.”;

5) w art. 29a po ust. 2a dodaje się ust. 2b w brzmieniu:

„2b. W przypadku gdy kwota partycypacji stanowi co najmniej 10 % kosztów budowy lokalu, umowę najmu zawiera się na czas nieoznaczony albo jako umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, o której mowa w art. 19k ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.”;

6) w art. 30 po ust. 3 dodaje się ust. 3¹w brzmieniu:

„3¹. W przypadku gdy osoba fizyczna ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego zawarła z SIM umowę, o której mowa w art. 29a ust. 1, w deklaracji, o której mowa w ust. 3, podaje się średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok zawarcia tej umowy.”;

7) art. 33dk otrzymuje brzmienie:

„Art. 33dk. 1. Z wnioskiem o zmianę dotychczasowej umowy najmu na umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności uwzględniającej rozliczenie partycypacji może wystąpić do SIM najemca, który poza spełnieniem warunków, o których mowa w art. 33db ust. 1, partycypował w kosztach budowy lokalu wybudowanego w ramach przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego zlokalizowanego poza obszarem miasta będącego siedzibą wojewody lub sejmiku województwa albo miasta na prawach powiatu liczącego powyżej 100 tys. mieszkańców.

2. Wysokość partycypacji uprawniająca do jej rozliczenia na zasadach niniejszego oddziału wynosi 20 % kosztów budowy tego lokalu, chyba że umowa albo statut SIM przewiduje niższą wysokość partycypacji uprawniającą do jej rozliczenia na zasadach niniejszego oddziału.

3. W przypadku lokalu utworzonego w wyniku realizacji przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego, na pokrycie kosztów którego udzielono finansowego wsparcia, o którym mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 8 grudnia 2006 r. o finansowym wsparciu niektórych przedsięwzięć mieszkaniowych, w wysokości przekraczającej 45 % tych kosztów, wysokość partycypacji uprawniająca do jej rozliczenia na zasadach niniejszego oddziału wynosi 15 % kosztów budowy tego lokalu, chyba że umowa albo statut SIM przewiduje niższą wysokość partycypacji uprawniającą do jej rozliczenia na zasadach niniejszego oddziału.”;

8) w tytule rozdziału 4b wyraz „kredytu” zastępuje się wyrazami „finansowania zwrotnego”;

9) w art. 33ea:

a) w ust. 1 skreśla się wyrazy „albo wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosku złożonego do dnia 30 września 2009 r.”,

b) uchyla się ust. 3,

c) ust. 5 otrzymuje brzmienie:

„5. Przeniesienie na najemcę własności garażu wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub udziału w garażu wielostanowiskowym wybudowanym przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego może nastąpić wyłącznie na rzecz najemcy lokalu mieszkalnego wybudowanego przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego i łącznie z przeniesieniem własności tego lokalu na najemcę.”;

10) w art. 33f:

a) ust. 1a otrzymuje brzmienie:

„1a. Lokale mieszkalne, o których mowa w art. 33ea ust. 1, nie mogą być wyodrębniane na własność przed:

1) upływem 15 lat, licząc od dnia przekazania do użytkowania obiektu budowlanego, w którym znajdują się te lokale, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418) oraz

2) dniem całkowitej spłaty kredytu udzielonego w przypadku lokalu mieszkalnego wybudowanego w ramach przedsięwzięcia, na które Bank Gospodarstwa Krajowego udzielił kredytu na podstawie wniosku złożonego do dnia 30 września 2009 r.”,

b) ust. 1c otrzymuje brzmienie:

„1c. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje na wniosek najemcy zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie SIM.”,

c) ust. 2 otrzymuje brzmienie:

„2. Cena lokalu mieszkalnego uwzględnia pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na ten lokal, w tym spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego SIM wraz z odsetkami i koszty wyceny nieruchomości.”,

d) ust. 3 otrzymuje brzmienie:

„3. Na wniosek SIM Bank Gospodarstwa Krajowego, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku, ustala wysokość zadłużenia przypadającego na wyodrębniony na własność lokal z tytułu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego kredytu.”,

e) uchyla się ust. 4 i 6;

11) art. 33k otrzymuje brzmienie:

„Art. 33k. Do wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przez spółdzielnie mieszkaniowe lub spółki gminne przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego przepisy art. 33ea ust. 1, 2, 4 i 5, art. 33f ust. 1a–3 i 5, art. 33h–33j stosuje się odpowiednio.”;

12) w art. 33ka w ust. 1 zdanie pierwsze otrzymuje brzmienie:

„Do wyodrębniania na własność lokali mieszkalnych wybudowanych na wynajem przez SIM przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego, przeniesionych do mieszkaniowego zasobu gminy w wyniku likwidacji SIM, przepisy art. 33ea ust. 1, 4 i 5, art. 33f ust. 1a–2 i 5, art. 33h ust. 1 oraz art. 33j stosuje się odpowiednio.”;

13) uchyla się rozdział 4c.