V CSK 162/12

Sygn. akt V CSK 162/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 lutego 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Anna Owczarek (przewodniczący)

SSN Bogumiła Ustjanicz (sprawozdawca)

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa K. K.-J., H. P. i M. P.

przeciwko S. R. Sp. z o.o. w W.

o uzgodnienie treści ksiąg wieczystych: […],[…] z rzeczywistym

stanem prawnym,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 6 lutego 2013 r.,

skargi kasacyjnej powodów od wyroku Sądu Okręgowego

z dnia 12 października 2011 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Powództwo M. P., H. P. i K. K.-J. skierowane przeciwko S. R. Spółce z

ograniczoną odpowiedzialnością w W. o uzgodnienie treści dziewięciu

wymienionych ksiąg wieczystych, prowadzonych przez Sąd Rejonowy

z rzeczywistym stanem prawnym przez zarządzenie wykreślenia wpisów hipoteki

umownej łącznej kaucyjnej do kwoty 2200000 zł, zabezpieczającej wierzytelność

pozwanej zwrotu zadatku w pojedynczej lub podwójnej wysokości wraz

z ewentualnymi odsetkami umownymi w wysokości maksymalnych odsetek

umownych, w wypadku uchybienia terminu płatności i kosztów dochodzenia

roszczenia, zgodnie z umową przedwstępną sprzedaży z dnia 24 sierpnia 2007 r.,

zostało uwzględnione wyrokiem Sądu Rejonowego z dnia 27 kwietnia 2011 r.

Po rozpoznaniu sprawy na skutek apelacji pozwanej Sąd Okręgowy

zaskarżonym wyrokiem zmienił wyrok Sądu pierwszej instancji w ten sposób,

że powództwo oddalił.

Rozstrzygnięcie to oparte zostało na następujących ustaleniach

i wnioskach:

Prawo własności nieruchomości położonej przy ul. G. […] w W., obejmującej

działkę nr 30/6, przysługuje Skarbowi Państwa, a jej użytkownikami wieczystymi są

M. P. i H. P. na zasadach wspólności majątkowej małżeńskiej w 9/10 częściach

oraz K. K.-J. w 1/10 części, którzy są także właścicielami, w takich samych

częściach, znajdujących się na tej nieruchomości, wyodrębnionych lokali

niemieszkalnych - garaży i pomieszczeń gospodarczych. Powodowie nabyli te

prawa w dniach 24 maja i 13 lipca 2007 r. od K. M. i U. M., a małżonkowie P. w

dniu 15 kwietnia 2010 r. udział w 1/10 części od T. L.Dla tych lokali i udziałów w

prawie użytkowania wieczystego prowadzone są przez Sąd Rejonowy w W. księgi

wieczyste, w których wpisana jest hipoteka umowna łączna kaucyjna do kwoty

2200000 zł na rzecz pozwanej jako zabezpieczenie zwrotu zadatku w pojedynczej

lub podwójnej wysokości wraz z ewentualnymi odsetkami umownymi w wysokości

maksymalnych odsetek ustawowych. Obszar P., w którym znajduje się ulica G.,

objęty jest planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą nr

XVII/592/00 Rady Miasta W. z dnia 20 stycznia 2000r. Przewiduje on, że przy

ustalaniu warunków zabudowy i zagospodarowania terenu należy uwzględniać

3

wymagania z zakresu zabytków archeologicznych, gdyż cały teren jest objęty strefą

ochrony konserwatorskiej „OW”; szczególnej uwagi wymagają obszary poddane

pod obserwację archeologiczną, ponadto rejony ulic, w tym ulicy G., jako rejonu

dawnego cmentarza żydowskiego. tereny zielone przeznaczone do objęcia ochroną

ze względów konserwatorskich, przewidziane do odtworzenia – dotyczące terenów

dawnego cmentarza żydowskiego. Działka nr 30/6 zajmuje teren oznaczony

w planie jako B4.4, dla którego wyznaczone zostało użytkowanie

z przeznaczeniem dla funkcji centrotwórczej i nakazane wyburzenie istniejących

garaży oraz realizację zabudowy obrzeżnej o wysokości 5-6 kondygnacji. W części

rysunkowej planu działka nr 30/6 oznaczona jest jako ciąg pieszy ograniczający

przestrzeń dawnego cmentarza żydowskiego. Obszar znajdujący się za tą działką

(budynki, ich podwórze i boisko), oznaczony w planie B.4.1., przewidziany został do

użytkowania obejmującego funkcję mieszkaniową i usług komercyjnych,

wbudowanych w partery budynków. Obok tej działki, wzdłuż ulicy G. znajduje się

teren oznaczony w części graficznej planu jako B.4 3 i opisany jako zdewastowane

tereny zielone przeznaczone do odtworzenia (dawny cmentarz żydowski). W

końcowej części wypisu zastrzeżono, że posiada on jedynie charakter informacyjny

i zawiera skrótowe dane o możliwości oraz zasadach inwestowania na terenie

wskazanym we wniosku i może nie obejmować wszystkich wymagań dotyczących

sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu, należy zatem zapoznać

się z pełnym tekstem planu. Wypis i wyrys z tego planu oznaczony numerem […]

wydanyzostał poprzednikowi prawnemu powodów K. M. w dniu 16 kwietnia 2007 r.

Przed drugą wojną światową przy ulicy G. znajdował się cmentarz żydowski, na

którym pierwszego pochówku dokonano w 1761 r., a ostatniego w 1856 r. i wtedy

nekropolia została zamknięta. W pierwszej połowie XX wieku gmina żydowska

odstąpiła władzom miejskim część dawnego cmentarza, przeznaczoną na cele

komunalne. W 1908 r., w związku z przebudową ulicy D., powierzchnia cmentarza

została podzielona na dwie części – większą pomiędzy ulicą G. i D. – mniejszą,

obejmującą część obecnego Pl.K. Po raz drugi zmniejszono obszar cmentarza w

1937 r., kiedy Gmina Żydowska sprzedała miastu teren przy pl. K.

Szczątki zmarłych przeniesione zostały na główny teren cmentarza. Na mapie

ewidencyjnej z okresu przedwojennego teren pomiędzy ulicą G. a ulicą D.

4

oznaczony jest jako zamknięty cmentarz Gminy Żydowskiej. U zbiegu ulic M./P. i G.

znajdował się budynek dawnej dyrekcji kolei. Obecna działka, zabudowana

garażami, znajdowała się częściowo pod tym budynkiem. Teren po dawnym

cmentarzu zagospodarowano w latach sześćdziesiątych XX wieku. W aktach

archiwum Urzędu Miejskiego nie ma dokumentów dotyczących cmentarza przy ul.

G., w szczególności decyzji w sprawie użycia terenu cmentarza na inny cel. Gmina

Wyznaniowa Żydowska nie wydawała zgody na zmianę sposobu

zagospodarowania terenu dawnego cmentarza. Realizacja prac ziemnych w tym

rejonie poprzedzona być musi przeprowadzeniem ratowniczych, wyprzedzających

prac archeologiczno-antropologicznych, obejmujących ekshumację zwłok, za

zezwoleniem Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Jedynym wspólnikiem

pozwanej Spółki jest A. D. L. – Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą

na Cyprze, a jej wspólnikami są cztery osoby zamieszkałe w Izraelu i Spółka A. S.

Ltd. z siedzibą w Izraelu. Pozwana należy do grupy kapitałowej S. C. D. skupiającej

spółki tworzone dla realizacji różnych przedsięwzięć inwestycyjnych, w tym

także na terenie Polski. Zarządzanie grupą należy do S. M. S. D. Spółka z

ograniczoną odpowiedzialnością, której wspólnikiem jest również Spółka A.,

realizowała inwestycję w W. przy ulicy K. Przedmiot działalności pozwanej

obejmuje między innymi kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,

projektowanie budowlane, urbanistyczne, wykonywanie robót ogólnobudowlanych

związanych ze wznoszeniem budynków. wykonywanie pozostałych robót

wykończeniowych, zagospodarowanie i sprzedaż nieruchomości na własny

rachunek, zarządzanie nieruchomościami.

Po nabyciu lokali i prawa do gruntu powód zlecił przygotowanie koncepcji

architektonicznej zabudowy działki budynkiem mieszkalnym, zainteresował

się również jej sprzedażą, po uzyskaniu informacji, że pozwana byłaby skłonna

nabyć tę nieruchomość, ponieważ poszukiwała na terenie W. możliwości

wykonania inwestycji mieszkaniowej lub biurowej. Sprawę ze strony pozwanej

prowadziła A. P., będąca dyrektorem operacyjnym Spółki S. M. Powód przekazał

pozwanej żądane dokumenty, w tym koncepcję architektoniczną, wypis i wyrys z

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wypisy z ksiąg

wieczystych. Z uwagi na potrzebę uporządkowania wpisów w księgach wieczystych

5

doszło do zawarcia w dniu 24 sierpnia 2007 r. umowy przedwstępnej.

Nadzwyczajne Zgromadzenie Wspólników pozwanej w uchwale nr 1 z dnia 24

sierpnia 2007 r. wyraziło zgodę na nabycie przez nią lokali niemieszkalnych i

prawa użytkowania wieczystego gruntu. W umowie przedwstępnej strony określiły

cenę sprzedaży na kwotę 6680000 zł (§ 2 ust. 1). Uzgodniły, że do zawarcia

umowy przyrzeczonej dojdzie w terminie 14 dni po doręczeniu

pozwanej przez sprzedających odpisów z ksiąg wieczystych, potwierdzających

ziszczenie się warunku opisanego w § 5 ust. 1 litera a, lecz nie później niż do dnia

31 grudnia 2007 r. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony miały ustalić

wspólnie, a w przypadku niemożności uzgodnienia go, prawo wyznaczenia terminu

przyznano pozwanej, przy czym, w razie niewyznaczenia go przez pozwaną,

uprawnienie do dokonania tego przyznano sprzedającym. W dniu zawarcia umowy

przedwstępnej pozwana wpłaciła na konto depozytowe notariusza kwotę 952000 zł,

która miała być wypłacona sprzedającym w dniu okazania przez nich wypisu aktu

notarialnego zawierającego oświadczenie o ustanowieniu umownej hipoteki

kaucyjnej łącznej do najwyższej kwoty 2200000 zł, na rzecz pozwanej celem

zabezpieczenia zwrotu zadatku w pojedynczej lub podwójnej wysokości wraz z

ewentualnymi odsetkami w wysokości maksymalnych odsetek umownych; kwota ta

stanowiła zadatek. Sprzedający mieli prawo zatrzymać zadatek, jeśli nie dojdzie do

zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących po stronie kupującej. Zawarcie

umowy uzależnione zostało od prawomocnego wpisu sprzedających jako

współwłaścicieli w księgach wieczystych, stanu wolnego lokali i

nieruchomości wspólnej od jakichkolwiek obciążeń poza prawami i roszczeniami

ustanowionymi na rzecz kupującej celem zabezpieczenia zwrotu zadatku.

Pozwana zmieniła koncepcję wykorzystania terenu na wzniesienie budynku

biurowego. Zwróciła się do Spółki AK. o określenie wymaganych robót

archeologicznych. Uzyskała informację, że cały teren przy ulicy G. stanowił niegdyś

cmentarz żydowski, co ustaliła podczas prac wykonywanych przy Pl. K. Na zlecenie

pozwanej Spółka AK. opracowała raport, ale nie przeprowadziła badań

archeologicznych. Wspólnicy Spółki A. zdecydowali, że jeśli szczegółowe badania

potwierdzą informacje uzyskane od Spółki AK., to należy wypowiedzieć umowę,

ponieważ zgoda na zakup nieruchomości zostanie wycofana. Objęcie działki

6

terenem cmentarza żydowskiego stanowiło przeszkodę dla wspólników Spółki A.,

z uwagi na zasady wyznawanej przez nich wiary, w tym powinność poszanowania

miejsca świętego, co wyłącza wykorzystanie go na inne cele niż grzebalne.

Również i Związek Wyznaniowych Gmin Żydowskich nie może wyrazić zgody

na zmianę przeznaczenia cmentarza. Pozwana poinformowała powoda w piśmie

z dnia 21 listopada 2007 r., że wyznaczenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej

nie może nastąpić przed przedłożeniem odpisów z ksiąg wieczystych oraz

jednoznacznym potwierdzeniem, czy nieruchomość leży poza terenem byłego

cmentarza. Mimo wezwań ze strony powodów pozwana nie wyznaczyła terminu

zawarcia umowy i nie stawiła się na wyznaczony przez nich termin na dzień

31 grudnia 2007 r. Pismem z dnia 20 grudnia 2007 r., podpisanym w obecności

notariusza, pozwana poinformowała powodów, że uchyla się od skutków

oświadczenia woli złożonego w akcie notarialnym z dnia 24 sierpnia 2007 r.,

obejmującym przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, ponieważ złożone

było pod wpływem błędu co do treści czynności prawnej, polegającego na mylnym

przekonaniu, że na działce nr 30/6 nie był położony cmentarz żydowski, lecz ciąg

pieszy ograniczający przestrzeń tego cmentarza i może być wykorzystana zgodnie

z określonym w umowie przeznaczeniem na cele mieszkalne i usługi komercyjne.

Zlokalizowany na niej cmentarz nigdy nie został zlikwidowany i znajdujących się

tam szczątków zmarłych nie ekshumowano. Wiedzę tego dotyczącą powzięła już

po zawarciu umowy. Błąd był wywołany przez powodów, ponieważ

z dostarczonych przez nich dokumentów fakt ten nie wynikał. Pozwana wezwała

powodów do zwrotu zadatku do dnia 7 stycznia 2008 r. Powodowie zaprzeczyli

działaniu pozwanej pod wpływem błędu, wezwali ją ponownie do zawarcia umowy

w dniu 11 stycznia 2008 r., a po bezskutecznym upływie tego terminu złożyli przed

notariuszem w dniu 14 lutego 2008 r. oświadczenie o odstąpieniu od umowy

i zatrzymaniu wpłaconego zadatku. Kolejna wymiana pism nie doprowadziła do

uzgodnienia stanowisk.

Sąd pierwszej instancji uznał, że uchylenie się pozwanej od skutków

prawnych oświadczenia zawartego w umowie nie spełnia przesłanek z art. 84 § 1

k.c. Kwestia położenia nieruchomości w obszarze dawnego cmentarza

żydowskiego nie miała żadnego związku z przedmiotem transakcji. Lokalizacja

7

cmentarza nie była dla pozwanej okolicznością nową i zaskakującą. Zestawienie

map aktualnych i przedwojennych wskazuje, że przebieg, rozkład i szerokość

ulicy G. nie odbiegają od parametrów przedwojennej, ma ona

w dalszym ciągu tę samą nawierzchnię. Po stronie numerów parzystych, przeciwnej

do spornego terenu, zabudowana jest zwartym szeregiem budynków

pochodzących z okresu przedwojennego. Część aktualnych zabudowań

garażowych na działce nr 30/6 pokrywa się z częścią przedwojennego naroża

budynku dyrekcji klei. Określenie „ciąg pieszy ograniczający przestrzeń dawnego

cmentarza żydowskiego”, zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego

z 2000 r. mogło dotyczyć jedynie chodnika po tej stronie ulicy, do którego przylegał

cmentarz, bo nie było tam żadnego innego chodnika. Plan wskazuje na koncepcję

zagospodarowania obszaru dawnego cmentarza i jego otoczenia, a nie rzeczywiste

umiejscowienie cmentarza i jego granic. Pozwana nie wykazała, że na nabywanej

nieruchomości nie może być zrealizowany cel określony w planie

zagospodarowania przestrzennego. Procedura przewidziana w ustawie z dnia

31 stycznia 1959 r. o cmentarzach i chowaniu zmarłych (j.t. Dz. U. z 2011 r.

Nr 118, poz. 687) nie ma znaczenia w sprawie. Przyczyną zawarcia umowy było

atrakcyjne położenie nieruchomości i atrakcyjna cena. Pozwana nie dołożyła

należytej staranności w ustaleniu stanu nieruchomości. Przedmiot umowy nie był

dotknięty wadą. Nie ma podstaw do uznania, że błąd został wywołany przez

powodów. Pozwana utraciła prawo do odzyskania wpłaconego zadatku.

Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd

Rejonowy, jak też stanowisko, że brak było podstaw do przyjęcia, że pozwana

działała pod wpływem błędu, a zatem uchylenie się od skutków oświadczenia przez

nią złożonego nie mogło odnieść zamierzonego rezultatu. Uznał, że obie strony,

przystępując do zawarcia umowy działały z należytą starannością.

Ocena ewentualnego zawinienia każdej ze stron w niezawarciu umowy

przyrzeczonej uwzględniać powinna kwestię motywacji, która kierowała ich

działaniami w kontekście treści i okoliczności zawarcia umowy przedwstępnej.

Stan faktyczny sprawy prowadzi do innych konkluzji, ponieważ pominięte zostało

określenie celu umowy oraz jego związku z niewykonaniem jej przez pozwaną.

Celem zawarcia umowy przez pozwaną, znanym powodom, było dokonanie na niej

8

inwestycji budowlanej. Zgodnym zatem zamiarem stron, stosownie do art. 65 § 2

k.c., było umożliwienie pozwanej nabycia gruntu, na którym będzie mogła wznieść

budynek mieszkalny lub biurowy. Przewidywane cechy tego budynku wpłynęły na

ustalenie ceny za nieruchomość. Sąd Okręgowy podzielił zarzut apelującej, że nie

było możliwości przeprowadzenia inwestycji w sposób i w czasie przewidywanym

zgodnie przez strony przy zawieraniu umowy przedwstępnej. Z uwagi na to,

że nieruchomość znajduje się na terenie, który był w przeszłości miejscem

pochówku niezbędne było uzyskanie pozwoleń administracyjnych i Gminy

Wyznaniowej Żydowskiej (art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 31 stycznia 1959 r.),

przeniesienie pamiątek o wartości historycznej, archeologicznej lub artystycznej

w odpowiednie miejsce oraz poniesienie kosztów przeniesienia szczątków zwłok.

Te okoliczności nie były znane stronom umowy przedwstępnej, a ujawniły się już po

jej zawarciu. Pozwana nie wykonała umowy na skutek okoliczności, za które nie

ponosi winy. Nie można było wymagać od niej badania tak szczegółowych

i wyjątkowo występujących cech nabywanej nieruchomości ani przyjmować, że do

niewykonania umowy doszło z przyczyn obciążających powodów. Mieli oni jednak

świadomość, że pozwana zamierzała zagospodarować nieruchomość w krótkim

czasie po jej nabyciu, a zatem zdawali sobie sprawę, że cel ten nie może być

osiągnięty. Wobec tego, że żadna ze stron nie odpowiada za niezawarcie umowy

przyrzeczonej, wpłacony przez pozwaną zadatek powinien być jej zwrócony na

podstawie art. 394 § 3 k.c.

Powodowie oparli skargę kasacyjną na obu podstawach przewidzianych

w art. 3983

§ 1 k.p.c. Naruszenie prawa materialnego połączyli z niewłaściwym

zastosowaniem art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 31 stycznia 1959 r. o cmentarzach

i chowaniu zmarłych (jt. Dz. U. z 2011 r. Nr 118, poz. 687, dalej u.cm.),

przewidujących obowiązek uzyskania zgody związku wyznaniowego oraz decyzji

właściwego organu na zagospodarowanie działki nr 30/6, wobec przyjęcia,

że stanowi ona nadal teren po dawnym cmentarzu żydowskim, podczas gdy

jeszcze przed drugą wojną światową była zabudowana budynkiem kolei,

a obecna zabudowa pochodzi z lat sześćdziesiątych XX wieku; niezastosowanie

art. 6 ust. 1 i 2 u. o cm. w brzmieniu obowiązującym od 1959 r. do 1 września

1972 r. (Dz. U. z 1959 r. Nr 11, poz. 62), czyli w czasie, kiedy doszło do

9

zagospodarowania terenu cmentarza i nie było wymagane uzyskiwanie

jakiejkolwiek zgody, czy decyzji organu władzy państwowej; błędną wykładnią art. 6

ust. 2 u.o cm. w aktualnym brzmieniu (j.t. Dz. U. z 2011 r. Nr 118, poz. 687) przez

nieuwzględnienie, że wymaganie zgody związku wyznaniowego dotyczy jedynie

sytuacji, gdy teren stanowił uprzednio własność tego związku; błędną wykładnią

art. 354 § 1 i 2 k.c. i art. 65 § 1 i 2 k.c., polegającą na określeniu celu umowy

w postaci zabudowania nieruchomości w krótkim czasie, który nie był objęty

zgodnym zamiarem stron; niewłaściwym zastosowaniem art. 394 § 3 k.c.

i niezastosowaniem art. 394 § 1 k.c. w związku z art. 355 § 1 i 2 k.c. przez

przyjęcie, że pozwana nie ponosi winy w niewykonaniu zobowiązań umownych,

a za niewykonanie umowy nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron.

Naruszenie przepisów postępowania odnosi się do art. 233 § 1 k.p.c. Skarżący

domagali się uchylenia wyroku i rozstrzygnięcie co do istoty sprawy, ewentualnie

uchylenia go i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga jest uzasadniona, choć nie wszystkie podniesione w niej zarzuty

zasługiwały na podzielenie.

W pierwszej kolejności badaniu podlegał zarzut zgłoszony przez skarżących

w ramach podstawy objętej art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c., ponieważ ocena zasadności

naruszenia prawa materialnego jest możliwa dopiero przy poprawnie ustalonym

stanie faktycznym. W postępowaniu kasacyjnym wyłączona została możliwość

kontrolowania przez Sąd Najwyższy prawidłowości zarówno ustaleń faktycznych,

jak i oceny dowodów. Wskazuje na to wprost art. 3983

§ 3 k.p.c., a w art. 39813

§ 2

k.p.c. przewidziane zostało, że Sąd Najwyższy związany jest ustaleniami

faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia. Mimo niepodania

w art. 3983

§ 3 k.p.c. przepisów postępowania, z którymi związany jest zakaz

włączania ich do podstawy skargi kasacyjnej, ugruntowane zostało w orzecznictwie

zapatrywanie, że dotyczy on przepisów obejmujących reguły związane z ustaleniem

stanu faktycznego i oceną dowodów, zawarte w art. 228 do 233 k.p.c.,

które podziela Sąd Najwyższy rozpoznający skargę kasacyjną. Zarzuty kierowane

do tych uregulowań zmierzają wprost do podważenia stanu faktycznego ustalonego

10

przez sąd drugiej instancji, będącego podstawą faktyczną rozstrzygnięcia

(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 września 2005 r., III CSK 13/05,

OSNC 2006, nr 4, poz. 76; wyroki z dnia 26 maja 2006 r., V CSK 97/06, niepubl;

z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 400/06, niepubl.; z dnia 7 listopada 2008 r.,

II CSK 289/08, niepubl.; z dnia 13 stycznia 2010 r., III CSK 372/09, niepubl.; z dnia

24 maja 2011 r., III PK 72/10, niepubl.; z dnia 2 grudnia 2011 r., niepubl.;

z dnia 9 lutego 2012 r., UK 248/11, niepubl.). Nie mogło zatem odnieść

spodziewanego rezultatu wytknięcie odnoszące się do naruszenia art. 233 § 2

k.p.c., niezależnie od sformułowania nieuwzględniającego odpowiedniego

stosowania go w postępowaniu apelacyjnym. Zarzuty naruszenia art. 6 ust. 1 i 2

u.cm. w brzmieniu pierwotnym i obecnie obowiązującym, wiążące się z kwestią

zasad zagospodarowania terenu cmentarza żydowskiego na inny cel, nie mają

znaczenia dla rozpoznania skargi kasacyjnej w obecnym stanie sprawy.

Nie można odmówić słuszności zarzutowi naruszenia art. 354 § 1 i 2

w związku z art. 65 k.c. Analiza treści umowy przy uwzględnieniu przewidzianych

w art. 65 § 2 k.c. zasad badania zgodnego zamiaru stron i jej celu nie daje podstaw

do przyjęcia, że intencją stron było stworzenie warunków zrealizowania przez

pozwaną inwestycji w krótkim czasie, z której mogłaby ona czerpać zyski.

Wykładnia oświadczeń woli stron umowy zawartej w formie pisemnej, w odniesieniu

do sensu tych oświadczeń, ustalana jest na podstawie tekstu dokumentu.

Sens oświadczeń odtwarzany jest w oparciu o tekst dokumentu, interpretowany

przy zastosowaniu językowych reguł znaczeniowych. Wykładnia poszczególnych

wyrażeń uwzględniać musi ich kontekst i związki treściowe zachodzące między

zawartymi w tekście postanowieniami. Należy mieć również na uwadze

okoliczności, w jakich oświadczenie woli zostało złożone, jeżeli dokument obejmuje

takie informacje, a także cel oświadczenia woli wskazany w tekście lub

zrekonstruowany na podstawie zawartych w nim postanowień. Tekst dokumentu

nie stanowi wyłącznej podstawy wykładni sformułowanych w nim oświadczeń woli

składanych indywidualnie oznaczonym osobom. Dopuszczalne jest sięganie do

takich okoliczności, towarzyszących złożeniu oświadczenia woli, które mogą być

stwierdzone za pomocą pozadokumentowych środków dowodowych. Interpretacja

oświadczenia woli przebiega w takim wypadku według ogólnych zasad

11

kombinowanej metody wykładni. Wiążący prawnie sens oświadczenia woli ustala

się mając na uwadze rzeczywistą wolę stron, a dopiero gdy nie da się jej ustalić,

sens oświadczenia określony zostanie na podstawie przypisania normatywnego,

czyli tak, jak adresat sens rozumiał i powinien rozumieć. Nie można przy

zastosowaniu reguł wykładni oświadczeń woli stron dokonywać ustaleń całkowicie

sprzecznych z treścią spisanego dokumentu (por. uchwałę składu siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995 nr 12,

poz. 168; wyroki: z dnia 13 maja 1997 r., III CKN 41/97, niepubl; z dnia 21 listopada

1997 r., I CKN 827/97, OSNC 1998 nr 5, poz. 85; z dnia 20 maja 2004 r.,

II CK 354/03, niepubl.; z dnia 14 grudnia 2011 r., I CSK 41/97, Nielub.; z dnia

26 lipca 2012 r., II CSK 9/12, niepubl.). Przedmiot umowy przyrzeczonej został w jej

treści dokładnie sprecyzowany w § 2 ust. 1. Sprzedaż mogła dotyczyć jedynie

takich praw i rzeczy, które należały do sprzedających i ujawnione zostały

w opisanych księgach wieczystych. Jednocześnie jednak strony odwołały się

w umowie do wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego, wskazując że działka nr 30/6 położona jest na terenie

przeznaczonym „pod funkcje mieszkaniowe, usługi komercyjne, wbudowane

w partery budynków”. Przystępując do pertraktacji, które doprowadziły do zawarcia

umowy, dla obu stron było oczywiste, że pozwana poszukuje nieruchomości

w centrum W. w celu zrealizowania na niej inwestycji, co było zgodne z profilem jej

działalności gospodarczej. Przekazany pozwanej przez powodów wypis i wyrys z

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wskazywał, że znajdujące

się na działce garaże należy wyburzyć i dokonać zabudowy obrzeżnej o wysokości

5-6 kondygnacji. Powód M. P. również rozważał możliwość zabudowy działki

budynkiem mieszkalnym; poczynił starania o opracowanie koncepcji

architektonicznej. Wskazuje to, że strony traktowały działkę jako atrakcyjnie

położony teren, nadający się do zabudowy i ewentualnie następczego

prowadzenia działalności gospodarczej lub odsprzedaży. Nie wyłączało to

możliwości korzystania z niej w oparciu o dotychczasową

zabudowę, ale było to niezgodne z jej zaplanowanym przeznaczeniem i

nakazaniem usunięcia istniejących budynków. Nie ma podstaw do przyjęcia, że

dotychczasowy sposób korzystania z działki był motywem sprzedaży. Nie pozostaje

12

bez znaczenia w tym względzie również wysokość uzgodnionej ceny. W art. 354 §

1 k.c. przewidziany został obowiązek dłużnika wykonania zobowiązania zgodnie z

jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi oraz zasadom współżycia

społecznego (w okolicznościach sprawy brak podstaw do uznania istnienia

ustalonych zwyczajów). Oznacza to, że treść zobowiązania decyduje o sposobie

wykonania i jeśli sposób ten niewątpliwie z niej wynika oraz nie pozostaje w

sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, powinien być przez dłużnika

uszanowany. Objęty art. 354 § 2 k.c. obowiązek współdziałania wierzyciela w

wykonaniu zobowiązania przez dłużnika ciąży na nim w odniesieniu do takiego

zobowiązania, którego dłużnik nie byłby w stanie wykonać lub miałby istotne

trudności w wykonaniu go bez współdziałania wierzyciela. Przyjęte zostało w

doktrynie i w orzecznictwie, że obowiązek współdziałania przy wykonaniu

zobowiązania w równym stopniu obciąża wierzyciela, co i dłużnika oraz jednakowe

kryteria stosowane są przy ocenie wymaganej powinności każdego z nich (por.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 listopada 2000 r., II CKN 315/00, niepubl.). Do

zawarcia umowy przedwstępnej doszło po zapoznaniu się z

dokumentami, z których treści obie strony wyciągnęły wniosek, że chodzi o działkę,

na której możliwe będzie dokonanie zabudowy, przy uwzględnieniu wymagań z

zakresu ochrony zabytków archeologicznych. Z wypisu z miejscowego planu

zagospodarowania przestrzennego wynikało, że ulica G. położona jest w rejonie

dawnego cmentarza żydowskiego, co jednak nie dawało podstaw do uznania, że

objęta umową działka stanowi część tego cmentarza. Wątpliwości pozwanej

zrodziły się po podjęciu działań mających na celu ustalenie wymagań z

zakresu ochrony zabytków archeologicznych. Powiadomienie o nich powodów

w piśmie z dnia 21 listopada 2007 r. nie doprowadziło do podjęcia przez nich

czynności skierowanych na wyjaśnienie istotnych wątpliwości, czy chociaż

propozycji ich podjęcia, a dążenie do zawarcia umowy przyrzeczonej oznaczało,

że wynik wyjaśnienia nie ma wpływu na zobowiązanie pozwanej. Ustalenia

poprzedzające zawarcie umowy nie uwzględniały tego, że działka może stanowić

część cmentarza, a tym samym i wpływu na zobowiązanie pozwanej ewentualności

stwierdzenia takiej sytuacji. Obciążenie pozwanej naruszeniem obowiązku

wykonania zobowiązania zgodnie z treścią umowy – nieprzystąpienie do zawarcia

13

umowy przyrzeczonej - w obecnym stanie sprawy nie może być uznane

za uzasadnione. Skoro z umowy nie można wyprowadzić wniosku, że wolą stron

była sprzedaż działki będącej częścią cmentarza, w której pochowane są zwłoki

ludzkie, czy nawet, że taką ewentualność brały one pod uwagę, to nawet

przy uwzględnieniu zmiany sposobu jej zagospodarowania, co wiązałoby się

z przeprowadzeniem ekshumacji, nie miałaby ona cech i wartości, jakie strony

przyjęły, uzgadniając warunki sprzedaży. Niezbędne było zatem współdziałanie

powodów dla wyjaśnienia charakteru działki i możliwości osiągnięcia założonego

celu. Naruszenie obowiązków objętych art. 354 k.c. dotyczy zatem braku

współdziałania stron i nie jest związane z doprowadzeniem do szybkiego uzyskania

przez pozwaną możliwości osiągania dochodów ze zrealizowanej inwestycji, co nie

było objęte wspólnym zamierzeniem stron.

Uzasadniony był zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 394 § 1 i 2 k.c.

Funkcją dodatkowego zastrzeżenia umownego, do którego zalicza się również

zadatek, jest stymulowanie stron do wykonania umowy. Prawo zatrzymania

zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości (art. 394 § 1 k.c.) ma na celu przede

wszystkim skłonienie stron do wykonania umowy, jak też zrekompensowanie

stronie uprawnionej do odstąpienia od umowy ewentualnej szkody, jaką poniosła

ona z tego tytułu. Zgodnie z art. 394 § 3 k.c. obowiązek zwrotu zadatku zachodzi

w razie niewykonania umowy przez jedną lub obie strony wskutek okoliczności, za

które nie ponosi odpowiedzialności żadna ze stron albo za które odpowiadają obie

strony. Wykazanie zaistnienia tych okoliczności obciąża stronę żądającą zwrotu

zadatku albo pozwanego odmawiającego zapłaty sumy dwukrotnie wyższej.

Nie jest możliwe zatrzymanie zadatku albo żądanie sumy dwukrotnie wyższej, jeśli

przyczyny niewykonania umowy nie należały do zakresu odpowiedzialności drugiej

strony. Powody określonych w art. 394 § 1 k.c. uprawnień zostały wyczerpująco

w tym przepisie wyznaczone. W sprawie, której skarga dotyczy, ocena

rozstrzygnięcia o obowiązku zwrotu zadatku lub zatrzymania go i prawidłowości

zastosowania prawa materialnego nie była możliwa. Stwierdzenie przyczyn

niezawarcia umowy, a w jego ramach, że objęta umową działka stanowi część

dawnego cmentarza żydowskiego, obejmującą szczątki pochowanych ludzi, czy też

nie jest taką częścią, nie zostało oparte na ustalonych faktach, zaś wnioski

14

pozwanej, zmierzające do wykazania trafności podniesionego zarzutu nie zostały

uwzględnione. Przepis art. 355 k.c. zawiera normatywnie określone rozumienie

należytej staranności w stosunkach obligacyjnych, jako kryterium oceny

zachowania dłużnika w związku z odpowiedzialnością za niewykonanie lub

niewłaściwe wykonanie istniejącego już zobowiązania. Chodzi zatem o ocenę

postępowania dłużnika w sytuacji, w której stwierdzony został fakt niewykonania lub

niewłaściwego wykonania zobowiązania. Nie ma podstaw do zastosowania reguł

przewidzianych w tym przepisie w stosunku do pozwanej, skoro przedmiotem sporu

jest stwierdzenie istnienia okoliczności objętych art. 394 § 3 zadanie drugie k.c.,

którego zakresem objęta jest ocena odpowiedzialności, bądź jej braku za

niewykonanie umowy. Nie można łączyć zastrzeżeń odnoszących się do

dochowania należytej staranności z etapem poprzedzającym zawarcie umowy,

niezależnie od tego, czy pozwana w tym czasie miała taką sposobność.

Ponadto dokonane ustalenia nie wskazują na to, iż doszłoby do zawarcia umowy tej

treści w stosunku do działki będącej częścią cmentarza. W niedostatecznym

stopniu uwzględniona została rola sprzedających w ukształtowaniu treści

umowy i powinności współdziałania w wykonaniu przez pozwaną zobowiązania

w niej określonego.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy uchylił zaskarżony wyrok

i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.,

orzekając o kosztach postępowania kasacyjnego w oparciu o art. 108 § 2

w związku z art. 39821

k.p.c.

15