IV CSK 596/12

Sygn. akt IV CSK 596/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 24 kwietnia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)

SSN Maria Szulc

w sprawie z powództwa E. G. i M. G.

przeciwko D. G.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 24 kwietnia 2013 r.,

skargi kasacyjnej powodów

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 20 kwietnia 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 17 czerwca 2011 r. Sąd Okręgowy w B. zasądził od D. G.

na rzecz M. G. i E. G. kwotę 80.000 zł z ustawowymi odsetkami od 27 maja 2010 r.,

oddalił w pozostałej części powództwo i orzekł o kosztach procesu i kosztach

sądowych. W motywach rozstrzygnięcia Sąd Okręgowy ustalił, że strony w dniu 4

września 2009 r. zawarły w formie pisemnej umowę przedwstępną, mocą której

pozwany zobowiązał się sprzedać powodom nieruchomość położoną we wsi S., o

powierzchni 5,31 ha, za cenę 185.850 zł. Termin zawarcia umowy definitywnej

został oznaczony do dnia 31 października 2009 r. Strony zastrzegły zadatek w

kwocie 40.000 i wskazały, że w przypadku niewykonania umowy przez kupującego

przepada on na rzecz sprzedawcy, a w wypadku niewykonania umowy przez

sprzedawcę, sprzedawca zobowiązuje się zwrócić zadatek w podwójnej wysokości.

Sprzedawca zapewnił też kupujących, iż na nieruchomość „nie ma żadnych

zobowiązań hipotecznych zabezpieczających lub zastawionych pod zastaw u

innych wierzycieli”. Po zawarciu umowy powodowie dowiedzieli się, że pozwany nie

jest wyłącznym właścicielem nieruchomości, ale współwłaścicielem w ½ części.

Ponadto okazało się, że nieruchomość jest położona nie we wsi S., ale we wsi S.,

oraz że w księdze wieczystej istniejącej dla tej nieruchomości wpisana jest hipoteka

na rzecz Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego zabezpieczająca

wierzytelność w kwocie 1123 zł. Drugi współwłaściciel nieruchomości, K.P., był

poinformowany o zawarciu umowy przedwstępnej; zniesienie współwłasności miało

nastąpić przy zawieraniu z powodami umowy sprzedaży. Pozwany, gdy zbliżał się

termin zawarcia umowy przyrzeczonej, unikał kontaktu z powodami. Powodowie,

z uwagi na niedotrzymanie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, wprowadzenie

w błąd co do stanu prawnego nieruchomości i miejsca jej położenia, pismem z dnia

4 listopada 2009 r. wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 80.000 zł stanowiącej

równowartość podwójnego zadatku. Pozwany odmówił zapłaty, wyraził wolę

spotkania i poczynienia uzgodnień w celu sfinalizowania transakcji. W listopadzie

2009 r. zlecił też geodecie wznowienie granic nieruchomości; geodeta prace z tym

związane zakończył w grudniu 2009 r. W pozwie złożonym w dniu 14 listopada

2009 r., doręczonym pozwanemu w dniu 12 maja 2010 r., powodowie,

3

z powołaniem się na art. 394 § 2 k.c., domagali się zasądzenia od pozwanego

podwójnego zadatku.

Dokonując, na tle tak ustalonego stanu faktycznego, oceny zasadności

żądania zapłaty, Sąd Okręgowy wskazał, że niedochowanie terminu zawarcia

umowy przyrzeczonej obciąża pozwanego. Pozwany nie poinformował powodów,

że jest jedynie współwłaścicielem nieruchomości, wprowadził ich w błąd co do

braku obciążenia nieruchomości, nie uzyskał też wszystkich dokumentów

geodezyjnych niezbędnych do zawarcia, w uzgodnionym terminie, umowy.

Dla rozstrzygnięcia sprawy nie miało znaczenia, że nieruchomość jest położona

w innej, niż wskazana w umowie, miejscowości, albowiem strony dokonały jej

oględzin i powodom znane było miejsce jej rzeczywistego położenia. Zważywszy

przeto, że umowa definitywna nie doszła do skutku z przyczyn leżących po stronie

pozwanego, był on zobowiązany do zapłaty podwójnego zadatku. Składając pozew

o zapłatę powodowie jasno wyrazili wolę braku związania umową co oznacza, że

pozew stanowił oświadczenie o odstąpieniu od umowy. Oświadczenie pozwanego

o odstąpieniu od umowy, złożone w toku procesu w dniu 3 stycznia 2011 r., było

przeto bezskuteczne. Wymagalność zadatku powstała z upływem 14 dniu od daty

doręczenia pozwanemu odpisu pozwu. Stąd też, zasądzając dochodzoną pozwem

kwotę, z ustawowymi odsetkami od dnia 26 maja 2010 r., Sąd Okręgowy oddalił

powództwo o zapłatę odsetek za opóźnienie od 13 listopada 2009 r., to jest od daty

wskazanej w pozwie.

Na skutek apelacji pozwanego, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 20 kwietnia

2012 r. zmienił zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo w ten

sposób, że oddalił powództwo oraz orzekł o kosztach sądowych i kosztach procesu

w obu instancjach. W ocenie Sądu odwoławczego, Sąd pierwszej instancji dokonał

oceny dowodów z naruszeniem art. 233 § 1 k.p.c. Sąd Apelacyjny ustalił, że

powodowie przystępując do umowy znali stan prawny nieruchomości, wiedzieli, że

pozwany jest tylko współwłaścicielem nieruchomości. Pozwany nie miał żadnych

powodów, aby wprowadzać kupujących w błąd co do zakresu przysługującego mu

prawa. Pozwany miał zgodę drugiego współwłaściciela, K. P. na zawarcie umów, a

transakcja końcowa z powodami miała być przeprowadzona w ten sposób, że

jednym aktem miało nastąpić zniesienie współwłasności przez zamianę działek

4

między współwłaścicielami; w wyniku zamiany sporna działka miała przypaść

pozwanemu na własność. Wznowienie granic pozwany przeprowadził na żądanie

powodów nie wymagając od nich przesunięcia terminu zawarcia umowy

definitywnej, uważał, że jest to zrozumiałe samo przez się. Tymczasem, powodowie

już trzy dni po upływie zakreślonego w umowie terminu zażądali zwrotu

podwójnego zadatku. W sytuacji przeto, gdy powodowie przed zawarciem umowy

znali stan prawny nieruchomości, a nie mógł on stanowić skutecznej podstawy

odstąpienia od umowy, w ocenie Sądu odwoławczego należało przyjąć, iż

niewykonanie umowy nastąpiło na skutek okoliczności, za które odpowiedzialność

ponosili powodowie; nic bowiem nie stało na przeszkodzie zawarciu umowy

przyrzeczonej.

W skardze kasacyjnej opartej na obu podstawach z art. 3983

§ 1 k.p.c.,

powodowie, w ramach podstawy naruszenia prawa materialnego zarzucili

naruszenie art. 65 § 1 i § 2 w związku z art. 394 § 1 i art. 389, art. 390 k.c., art. 394

§ 3, art. 199 k.c., art. 535 w związku z art. 389 § 1, art. 394 § 3 i art. 410 §2 k.c., art.

5, art. 6 ust.1 i 2, art. 8 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych

i hipotece (tekst jedn. Dz. U. z 2001 r., Nr 124, poz.1361– dalej jako u.k.w.h.), § 2

i § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie

zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (Dz. U. Nr

162, poz. 1575 ze zm.) i art. 2 § 1 i 2 oraz art. 49 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. –

Prawo o notariacie (tekst jedn. Dz. U. z 2008 r., Nr 189, poz.1158 – dalej jako

pr.not.).

W ramach podstawy naruszenia przepisów postępowania skarżący zarzucali

naruszenie art. 227, 228 § 1 i § 2, art. 244 § 1, art. 245 w związku z art. 234, art.

233 § 1, art. 316 § 2 i § 3 , art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1, art. 382 k.p.c.

w związku z art. 2 , art. 3 ust. 1, art. 5, art. 6 ust. 1 i 2 , art. 8, art. 251

ust.1 i 2, art.

361

ust.3, art. 363

ust. 1 u.k.w.h. oraz art. 49 pr.not.

We wnioskach kasacyjnych skarżący domagali się uchylenia zaskarżonego

wyroku, zniesienia postępowania w instancji apelacyjnej w całości i przekazania

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania ewentualnie uchylenia

zaskarżonego wyroku i oddalenia apelacji pozwanego.

5

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna jest uzasadniona, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty są

trafne. Zwrócić też należy uwagę, że skarżący nie wskazali przyczyny, dla której we

wnioskach kasacyjnych domagali się zniesienia postępowania przed Sądem

Apelacyjnym. Takiej treści rozstrzygnięcie zapada gdy postępowanie dotknięte jest

nieważnością (art. 39815

§ 1 w związku z art. 39821

w związku z art. 386 § 2 k.p.c.).

Nieważność postępowania, skutkująca obowiązkiem zniesienia postępowania

w zakresie dotkniętym tą wadą, ma miejsce w razie spełnienia się przesłanek z art.

379 pkt 1– 6 k.p.c. Nieważność postępowania Sąd Najwyższy bierze pod rozwagę

z urzędu, jest też oczywiste, że zarzut nieważności postępowania strona może

uczynić podstawą wniesionej skargi kasacyjnej. Skarżący takiej podstawy skargi nie

wskazali, a Sąd Najwyższy takiej wadliwości postępowania apelacyjnego nie

dostrzega.

Wszystkie zarzuty skargi kasacyjnej, tak naruszenia prawa materialnego jak

i procesowego, pozostają w związku z treścią dołączonego do pozwu dokumentu

urzędowego w postaci odpisu z księgi wieczystej nr 6883 prowadzonej przez Sąd

Rejonowy w I. dla nieruchomości, którą powodowie zamierzali kupić. Z dokumentu

tego wynika, że w dziale drugim tej księgi jako współwłaściciele wpisani są: K. P.,

na podstawie umowy dożywocia zawartej w dniu 26 września 1995 r. i pozwany –

na podstawie umowy przeniesienia udziału w zamian za zwolnienie z długu,

zawartej z K. P. w dniu 9 sierpnia 2007 r. Jednocześnie, w dziale trzecim wpisane

zostało ostrzeżenie o niezgodności wpisu w dziale II co do udziału 1/2 części w

związku z prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w B. z dnia 6 lutego 2002 r.

o rozwiązaniu umowy przekazania udziału w gospodarstwie rolnym zawartej w dniu

26 września 1995 r. pomiędzy E. P. a K. P. Wpis ostrzeżenia uchyla rękojmię wiary

publicznej ksiąg wieczystych, co dla rozstrzygnięcia sprawy niniejszej nie ma

istotnego znaczenia, natomiast, jak trafnie podnoszą skarżący, istotna dla tego

rozstrzygnięcia pozostaje okoliczność, że drugim współwłaścicielem nieruchomości

nie jest K. P. Wpis prawa własności w księdze wieczystej nie ma charakteru

konstytutywnego, natomiast wyrok rozwiązujący umowę dożywocia przenosi

własność z powrotem na dożywotnika (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28

6

maja 1973 r. III CRN 118/73, OSNC 1974, z.5, poz. 93 i uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 4 lipca 1997 r. III CZP 31/97, OSNC 1998, z.1, poz. 2).

Sąd Apelacyjny w podstawie faktycznej rozstrzygnięcia zawarł, dokonane na

podstawie zeznań przesłuchanego w charakterze świadka K. P. ustalenie, że jest

on współwłaścicielem nieruchomości i wyraził zgodę na zawarcie umowy

przedwstępnej i umowy definitywnej; konsekwencją tych ustaleń był wniosek Sądu

Apelacyjnego o braku po stronie pozwanego przeszkód (a zatem i jego gotowość)

do wywiązania się z umowy przedwstępnej.

Skarżący, wskazując na znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy stanu

prawnego nieruchomości, którą zamierzali nabyć, w skardze kasacyjnej, w ramach

podstawy z art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. podnieśli zarzuty, które można ująć w grupy:

a zatem są to zarzuty wadliwego ustalenia stanu faktycznego sprawy, zarzuty

wadliwej oceny dowodów i zarzuty dotyczące błędów postępowania popełnionych

przez Sąd odwoławczy. Przystępując do ich rozważenia należy przypomnieć, że

zgodnie z art. 3983

§ 3 k.p.c. podstawą skargi nie mogą być zarzuty dotyczące

ustalenia faktów lub oceny dowodów, a zgodnie z art. 39813

§ 2 k.p.c. Sąd

Najwyższy jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi podstawę

zaskarżonego wyroku.

Badając, które z przepisów postępowania wymienionych w skardze

kasacyjnej jako naruszone przez Sąd, są wyłączone z drugiej podstawy kasacyjnej

(z uwagi na treść powołanego art. 3983

§ 3 k.p.c.), uwzględnić należy, że w myśl

art. 328 § 2 k.p.c. obowiązek sądu wskazania w uzasadnieniu podstawy faktycznej

wyroku obejmuje: 1) ustalenie faktów, które sąd uznał za uzasadnione;

2) dowodów, na których się oparł; 3) przyczyn, dla których innym dowodom

odmówił wiarygodności i mocy dowodowej. Dokonywana przeto z punktu widzenia

brzmienia art. 328 § 2 k.p.c. wykładnia przepisu art. 3983

§ 3 k.p.c. prowadzi do

wniosku, że jego treść zmierza do eliminacji tych zarzutów, które bezpośrednio

dotyczą podstawy faktycznej wyrokowania. Możliwe jest natomiast powoływanie się

na takie naruszenie przepisów postępowania, których ostateczną konsekwencją

jest błędne ustalenie stanu faktycznego, a które nie należą do kategorii błędnej

oceny dowodów, ani też błędnego wnioskowania (por. wyrok Sądu Najwyższego

7

z dnia 13 sierpnia 2008 r. I CSK 83/08 – niepubl.). Oznacza to, że za

niedopuszczalne należy uznać – w świetle art. 3983

§ 3 k.p.c. – zarzuty dotyczące

naruszenia tych przepisów, które regulują ustalenie faktów bezdowodowo (art. 228

– 231 k.p.c.) oraz przepisów o ustalaniu faktów dowodowo (art. 233 § 1 k.p.c. – por.

np. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2006 r., II CSK 136/05, nie publ.,

z dnia 26 kwietnia 2006 r., V CSK 11/06, nie publ.; z dnia 26 maja 2006 r., V CSK

97/06, nie publ.). W związku z tym, poza rozważaniami Sądu Najwyższego muszą

pozostać zarzuty skarżących naruszenia art. 233 k.p.c. i art. 228 § 1 i § 2 k.p.c.

Jedynie ubocznie można zauważyć, że nietrafne jest stanowisko skarżących, iż –

z uwagi wynikającą z art. 2 u.k.w.h. jawność ksiąg wieczystych oraz dostępność

ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (art. 361

ust. 3 u.k.w.h.) – za fakt

powszechnie znany (art. 228 § 1 k.p.c.) uznać należało wpis w księdze wieczystej

KW 6883 ostrzeżenia o istniejącej niezgodności wpisu w dziale drugim ze stanem

rzeczywistym. Księgi wieczyste, jako urzędowe rejestry, stanowią środek ujawniana

praw bezwzględnych; ujawnienie prawa stwarza możliwość uzyskania informacji

o jego istnieniu. Tak rozumiana, wynikająca z art. 2 u.k.w.h., formalna jawność

ksiąg wieczystych oznacza więc uprawnienie każdego do przeglądania akt

i otrzymywania z nich odpisów, a dostępność wpisów za pomocą elektronicznej

księgi wieczystej to tylko ułatwienie stworzone przez ustawodawcę celem

pełniejszej realizacji zasady jawności formalnej. Nie oznacza natomiast, że przez tę

dostępność stan prawny danej (każdej) nieruchomości staje się faktem

powszechnie znanym w rozumieniu art. 228 § 1 k.p.c. Za powszechnie znane

uważa się np. wydarzenia historyczne, polityczne, zjawiska przyrodnicze, procesy

ekonomiczne lub zdarzenia normalnie i zwyczajnie zachodzące w określonym

miejscu i czasie, znane każdemu rozsądnemu i mającemu życiowe doświadczenie

mieszkańcowi miejscowości będącej siedzibą danego sądu. Okoliczność przeto, że

stan wpisów w księdze wieczystej jest jawny, a nadto dostępny za pomocą

narzędzia o charakterze powszechnym jakim jest Internet, nie czyni z tych wpisów

faktów powszechnie znanych lub też znanych sądowi urzędowo. Stąd też zarzuty

skarżących naruszenia przepisów ustawy o księgach wieczystych i hipotece,

związanych z jawnością ksiąg, również tych prowadzonych w systemie

informatycznym (art. 2, art. 3, art. 251

ust. 1 i 2, art. 361

ust. 3, art. 36 3

ust. 1

8

u.k.w.h.) oraz przepisów (§ 2 i § 3) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia

20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych

w systemie informatycznym (t.j. Dz.U. 2013, poz. 695) i w związku z tym naruszenia

przez Sąd art. 316 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. nie tylko że były bez

znaczenia, ale – wobec wykorzystania ich, łącznie z zarzutem naruszenia art. 228

k.p.c., jako argumentu przy podważaniu podstawy faktycznej rozstrzygnięcia – były

niedopuszczalne.

Uzasadnione są jednak te zarzuty z podstawy z art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c.,

które dotyczą błędów postępowania, istotnych, zważywszy, że Sąd Apelacyjny

zmieniając ustalenia faktyczne wydał orzeczenie reformatoryjne. Postępowanie

apelacyjne jest kontynuacją postępowania przeprowadzonego przez sąd pierwszej

instancji, co w myśl art. 382 k.p.c. nakłada na sąd odwoławczy obowiązek

wykorzystania materiału zebranego w postępowaniu pierwszej instancji

i w postępowaniu apelacyjnym. Trafnie przeto skarżący zarzucają naruszenie tego

przepisu przez pominięcie dokumentu jakim był odpis z księgi wieczystej KW 6883;

pominięcie to doprowadziło do wadliwego ustalenia stanu faktycznego sprawy, a w

następstwie – wadliwej subsumcji. Trafny jest też zarzut naruszenia art. 244 k.p.c.

(w związku z art. 382 k.p.c.). Powołany przepis stanowi, że dokumenty urzędowe

korzystają z domniemania zgodności z prawdą co do tego co zostało w nich

urzędowo zaświadczone. W płaszczyźnie procesowej mamy tu przeto do czynienia

z domniemaniem prawnym, którego usunięcie następuje w ramach art. 252 k.p.c.

Odpis z księgi wieczystej stanowi dokument urzędowy. W sprawie żadna ze stron

nie zaprzeczała prawdziwości tego dokumentu.

Trafnie wreszcie skarżący zarzucają naruszenie art. 328 § 2 k.p.c. (w

związku z art. 391 § 1 k.p.c.). Zakres stosowania tego przepisu w postępowaniu

apelacyjnym jest uzależniony od przebiegu postępowania apelacyjnego,

związanego niewątpliwie z rodzajem i zakresem zarzutów apelacyjnych,

a w związku z tym zależy też od treści wydanego w tym postępowaniu orzeczenia.

W przypadku zmiany orzeczenia dokonanej na podstawie materiału dowodowego

zebranego przez sąd pierwszej instancji, sąd odwoławczy zobowiązany jest

poczynić własne ustalenia faktyczne i dokonać własnej oceny dowodów wskazując

9

dowody na jakich się oparł, a jakim dowodom i z jakich przyczyn odmówił

wiarygodności.

W uzasadnieniu zaskarżonego, reformatoryjnego wyroku, wydanego na

podstawie materiału dowodowego zebranego przed Sądem pierwszej instancji, Sąd

Apelacyjny w podstawie faktycznej ustalił stan prawny nieruchomości na podstawie

zeznań świadka K. P., pomijając treść odpisu z księgi wieczystej. Ustaliwszy zatem

stan prawny nieruchomości na podstawie zeznań świadka, Sąd miał obowiązek

ocenić, w tej sytuacji jako niewiarygodny, z podaniem przyczyny takiej oceny,

dowód w postaci odpisu z księgi wieczystej, czego nie uczynił. Niepełna ocena

dowodów zawarta w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku prowadzi tym samym do

rozbieżności pomiędzy podstawą prawną rozstrzygnięcia a podstawą faktyczną

wyrokowania co czyni zarzuty procesowe skargi, we wskazanym wyżej zakresie,

usprawiedliwionymi.

Odnosząc się do podstawy naruszenia przepisów prawa materialnego,

rozważyć należy stanowisko skarżących co do znaczenia dla rozstrzygnięcia

sprawy stanu prawnego nieruchomości, której dotyczyła umowa. Nieruchomość,

którą powodowie zamierzali nabyć stanowiła przedmiot współwłasności. Zgodnie

z art. 199 k.c., do rozporządzenia rzeczą wspólną (wspólnym prawem własności)

oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu rzeczą

wspólną, wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli; powołany przepis nie

rozstrzyga jakie są skutki dokonania wymienionych w nim czynności bez zgody

współwłaściciela.

Strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości.

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości wspólnej jest

czynnością prawną przekraczającą zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną,

natomiast zawarta w wykonaniu takiej umowy umowa przeniesienia własności

stanowiłaby rozporządzenie (umowa o podwójnym skutku- art. 155 §1 k.c.). Obie

umowy wymagały zatem, zgodnie z art. 199 k.c., zgody współwłaściciela. Biorąc

pod uwagę, że nie był nim K. P., rozważyć należało skutki braku zgody

współwłaściciela na zawarcie takich umów (pozostawiając na uboczu zagadnienie

formy takiej zgody).

10

Wymóg zgody współwłaściciela nie oznacza, że czynność musi być

dokonana tylko wspólnie przez wszystkich współwłaścicieli. Podzielić należy

wyrażone w nauce prawa zapatrywanie, że norma art. 199 k.c. dotyczy w zasadzie

stosunków wewnętrznych między współwłaścicielami. Na zewnątrz każdy

współwłaściciel może więc występować samodzielnie tzn. dokonywać czynności

zarządu we własnym imieniu, mimo że ustawa wyraźnie o tym nie stanowi.

Współwłaściciel, który za wymaganą ustawą zgodą wszystkich współwłaścicieli

dokonał czynności prawnej, sam jest stroną wynikającego z niej stosunku

prawnego, działa on we własnym imieniu lecz w interesie ogółu współwłaścicieli.

Pozostali nie stają się stroną takiego stosunku prawnego, mimo że skutki czynności

dotyczą bezpośrednio sfery ich praw; zgoda pozwala rozciągnąć skutki dokonanej

czynności na współwłaścicieli. Jedynie skutki zgody na dokonanie czynności

rozporządzającej ocenia się w literaturze przedmiotu nieco szerzej, jako

wykraczające poza stosunki wewnętrzne między współwłaścicielami, w przeciwnym

bowiem razie współwłaściciel dokonujący czynności rozporządzającej musiałby

posiadać pełnomocnictwa od pozostałych współwłaścicieli do rozporządzenia ich

udziałami.

Jeżeli współwłaściciel dokonał czynności wymienionej w art. 199 k.c. bez

wymaganej zgody współwłaścicieli, skutki takiej czynności mogą kształtować się

różnie, w zależności od tego czy dokonana czynność jest czynnością

zobowiązującą czy też ma skutek rozporządzający.

Umowa przedwstępna jest umową zobowiązującą i mimo że, dotycząc

nieruchomości wspólnej, jest czynnością przekraczającą czynność zwykłego

zarządu, jej zawarcie bez zgody współwłaścicieli należy uznać za skuteczne.

Wniosek taki wyprowadzany jest z powszechnie akceptowanej zasady,

że czynność prawna zobowiązująca może dotyczyć rzeczy cudzej i nie wpływa to

na jej ważność. Czynność prawna zobowiązująca dokonana bez wymaganej w art.

199 k.c. zgody wiąże tylko tych współwłaścicieli, którzy jej dokonali, jest skuteczna

tylko względem nich. Natomiast współwłaściciele, którzy nie wyrazili zgody, mogą

sprzeciwić się wykonaniu, mającego w niej źródło, zobowiązania. Współwłaściciel

będący stroną takiej czynności odpowiada wówczas za szkodę wynikłą

z niewykonania zobowiązania.

11

W odniesieniu natomiast do czynności prawnych o podwójnym skutku

i czynności prawnych wyłącznie rozporządzających, dokonanych bez zgody

wszystkich współwłaścicieli, w dotychczasowym orzecznictwie Sądu Najwyższego

przyjmowano, że czynność taka jest nieważna (por. uchwała SN z dnia 17 stycznia

1989 r. III CZP 108/88, OSNC 1990, nr 1, poz.7, wyrok SN z dnia 12 sierpnia

2009 r. IV CSK 81/09, wyrok SN z dnia 17 stycznia 2003 III CKN 1451/00 -

niepubl.), przy czym pod jako podstawę nieważności wskazywano art. 58 § 1 k.c.

Nowsze orzecznictwo, które Sąd Najwyższy w obecnym składzie aprobuje,

wskazuje, że art. 58 k.c. dotyczy wyłącznie treści i celu czynności prawnej,

a o sankcjach niespełnienia innych przesłanek czynności prawnej jest mowa poza

tym przepisem (por. wyroki SN z dnia 12 maja 2000 r. V CKN 1029/00, OSNC

2001, nr 6, poz. 83; z dnia 28 marca 2007 r. II CSK 539/06; z dnia 5 lipca 2007 r.

II CSK 162/07; uchwała z dnia 14 marca 2006 r. III CZP 7/06, OSNC 2007 r. nr 1,

poz.7, uzasadnienie uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 14 września 2007 r.

III CZP 31/07, OSNC nr 2, poz.14). Skłania to do przyjęcia poglądu, że

okoliczność, iż dokonujący rozporządzenia rzeczą wspólną współwłaściciel nie ma

kompetencji do tego, prowadzi nie do nieważności, ale do bezskuteczności

czynności prawnej w zakresie powstania skutku rzeczowego tej czynności.

Niezależnie jednak jak zakwalifikuje się następstwa braku zgody

współwłaściciela, w okolicznościach sprawy niniejszej nie można było pominąć, że

powodowie odstąpili od umowy przedwstępnej m.in. w związku z faktem,

iż pozwany nie był wyłącznym właścicielem nieruchomości, co oznaczało brak ich

przyzwolenia na zawarcie umowy definitywnej, która w zakresie przeniesienia

własności, mogła okazać się bądź nieważna bądź bezskuteczna. Powyższego Sąd

odwoławczy nie miał na uwadze, podobnie jak i okoliczności, że współwłaściciel

będący stroną czynności prawnej zobowiązującej przekraczającej zakres zwykłego

zarządu, zawartej z naruszeniem art. 199 k.c., odpowiada za szkodę wynikłą

z niewykonania zobowiązania.

W związku z zarzutem naruszenia art. 65 § 1 i § 2 w związku z art. 394 § 1

i art. 389 i art. 390 k.c. przez ich błędną zauważyć należy, że istotnie, strony

w umowie nie odwołały się do potrzeby odstąpienia od umowy, zastrzegły od razu,

że zadatek jest płatny w wypadku niewykonania umowy przez jedną ze stron.

12

Umowę przedwstępną strony zawarły w zwykłej formie pisemnej co oznacza, że

uprawnionym z tej umowy powodom nie przysługuje, realizowane na drodze

sądowej, roszczenie o zobowiązanie pozwanego do wykonania umowy.

Niewykonanie przyjętego w takiej umowie zobowiązania zawarcia umowy

przyrzeczonej uzasadnia tylko żądanie odszkodowania. Ponieważ zadatek ma

zastąpić odszkodowanie, przeto z punktu widzenia zadatku wystarcza, jeżeli

umowa przedwstępna uzasadnia żądanie odszkodowania za jej niewykonanie,

a niewykonanie jej jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi

odpowiedzialność (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1961 r.

III CO 23/61 OSNC 1962/3/117; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 listopada

2012 r. III CSK 73/12- niepubl.).

Ubocznie, w związku ze stanowiskiem wyrażonym w skardze kasacyjnej,

zauważyć należy, że nieważność umowy, w której zastrzeżono zadatek powoduje

nieważność również i tego zastrzeżenia umownego; zwrot świadczenia następuje

na podstawie art. 410 § 2 k.c.

Pozostałe zarzuty skargi kasacyjnej ocenić należy jako chybione.

Sąd Apelacyjny w podstawie faktycznej nie zawarł ustalenia związanego

z rzeczywistym miejscem położenia nieruchomości. Tym samym zarzuty

wskazujące na brak w umowie przedwstępnej istotnych postanowień umowy

przyrzeczonej i w związku z tym zarzut naruszenia art. 535 w związku z art. 389

§ 1, art. 396 § 3 i art. 410 § 2 k.c. przez ich niezastosowanie, nie ma punktu

odniesienia, a jego zasadność nie może być przedmiotem badania. Podobnie

uchyla się spod oceny zarzut naruszenia art. 394 § 3 k.c. skoro skarżący twierdzą,

że Sąd powinien był rozważyć możliwość jego zastosowania a nie zostało ustalone,

że umowa została rozwiązana czy też, że niewykonanie umowy nastąpiło w skutek

okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które

ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Art. 5, art. 6 ust.1 i 2 i art. 8 u.k.w.h. oraz art. 49 pr.not. nie miały w sprawie

zastosowania.

Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815

§ 1

k.p.c. i art. 108 § 2 w związku z art. 39821

k.p.c. orzekł jak w sentencji.

13