I CSK 74/13

Sygn. akt I CSK 74/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 maja 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Stowarzyszenia […]

przeciwko Miastu W.

z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanej A. B.

o uzgodnienie treści księgi wieczystej,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 10 maja 2013 r.,

skargi kasacyjnej interwenienta ubocznego

od wyroku Sądu Okręgowego w W.

z dnia 5 września 2012 r.,

1) uchyla zaskarżony wyrok w pkt 2 co do rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania apelacyjnego w kwocie

5.988 (pięć tysięcy dziewięćset osiemdziesiąt osiem) zł

zasądzonych na rzecz powoda od interwenienta

ubocznego i wniosek powoda o zasądzenie tych

kosztów oddala;

2) oddala skargę kasacyjną.

2

Uzasadnienie

Powód - Stowarzyszenie […] wniósł o uzgodnienie z rzeczywistym stanem

prawnym treści księgi wieczystej nr […], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w W.

dla nieruchomości położonej przy ul. F. 3/5 w W., stanowiącej działkę nr 36 z

obrębu 44, zabudowaną czterokondygnacyjnym budynkiem biurowym o kubaturze

14.640 m2

, przez nakazanie wykreślenia z działu III tej księgi prawa użytkowania

znajdującego się na niej budynku.

Powód wskazał, że księga wieczysta […] prowadzona jest dla nieruchomości

gruntowej, z wpisem prawa własności na rzecz miasta W. oraz użytkowania

wieczystego gruntu na rzecz powoda. W dziale III księgi ujawniono prawo

użytkowania posadowionego na tej działce budynku biurowego na rzecz

Stowarzyszenia […]. Podstawę tego wpisu stanowi umowa użytkowania

wieczystego gruntu z 30 stycznia 1979 r. oraz decyzja Prezydenta m. W. z 12

marca 1975 r. Z treści powołanych wpisów wynika, że poprzednik prawny powoda

jest użytkownikiem budynku posadowionego na gruncie oddanym w użytkowanie

wieczyste, co jest niezgodne z rzeczywistym stanem prawnym. Ustanowienie

użytkowania budynku lub innego urządzenia trwale związanego z gruntem

oddanym w użytkowanie wieczyste nie jest i nigdy nie było dopuszczalne. Umowa

oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste z 30 stycznia 1979 r. nie

przewidywała przeniesienia własności budynku, a zatem dzielił on losy gruntu, co -

zdaniem powoda - było zgodne z ówcześnie obowiązującą ustawą z 14 lipca 1961

r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (tekst jedn.: Dz. U. z 1969 r. Nr 22,

poz. 159 ze zm.; dalej - u.g.t.m.o.). Skoro nie doszło do sprzedaży budynku, to

stanowi on - na zasadzie art. 48 i 191 k.c. – część składową gruntu. Wskazuje na to

także treść umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego wykładana zgodnie z

art. 65 k.c. w zw. z art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o.

Pozwany – miasto W. wniósł o oddalenie powództwa i zarzucił, że powód

nie może skutecznie kwestionować prawidłowości wpisu dokonanego na podstawie

prawomocnego orzeczenia sądowego i ostatecznej decyzji administracyjnej,

natomiast może wystąpić do sądu o wykreślenie prawa użytkowania budynku

3

ujawnionego na rzecz Stowarzyszenia […].

Interwencję uboczną po stronie pozwanej zgłosił A. B. Poparł on wniosek o

oddalenie powództwa, bowiem umowa w formie aktu notarialnego nie zawiera

postanowienia o objęciu użytkowaniem wieczystym budynku. Stwierdził, że

proponowana przez powoda wykładnia zmierza do naruszenia przepisów o formie

czynności prowadzącej do ustanowienia prawa rzeczowego i art. 247 k.p.c. Także

wniosek stron o dokonanie wpisu zawarty w akcie notarialnym dotyczy prawa

użytkowania budynków, a nie ich użytkowania wieczystego. Skoro istnieje

ostateczna decyzja administracyjna, na podstawie której zawarto umowę z 30

stycznia 1979 r. o oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste, to sąd cywilny

nie ma kognicji, by w niniejszym postępowaniu wydać orzeczenie w przedmiocie

uzgodnienia księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a powód może co

najwyżej uzyskać wykreślenie obu praw - użytkowania wieczystego i użytkowania.

Wyrokiem z 29 listopada 2011 r. Sąd Rejonowy oddalił powództwo i

zasądził od powoda na rzecz pozwanego kwotę 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów

procesu oraz od powoda na rzecz interwenienta ubocznego kwotę 6.732 zł tytułem

zwrotu kosztów procesu.

Sąd Rejonowy ustalił, iż nieruchomość położona w W. przy ul. F. 3/5

stanowiąca działkę nr 36 z obrębu 44 zabudowana budynkiem

czterokondygnacyjnym była własnością A. B. Nieruchomość ta została objęta

działaniem dekretu z 26 października 1945 r., o własności i użytkowania gruntów na

obszarze m.st. Warszawa (Dz. U. Nr 50 poz. 279; dalej – dekret warszawski).

Umową z 12 kwietnia 1948 r. nieruchomość ta została oddana w dzierżawę

i użytkowanie Związkowi Zawodowemu […] na 20 lat. Prawo to uchwałą Walnego

Zjazdu Związku z 11 marca 1951 r. przeszło na rzecz Stowarzyszenia [...], które 16

kwietnia 1948 r. zwróciło się do Zarządu Miejskiego W. o przyznanie mu prawa jej

własności czasowej.

Decyzją z 15 kwietnia 1972 r. Prezydium Rady Narodowej odmówiło

poprzedniemu właścicielowi A. B. ustanowienia prawa własności czasowej gruntu

przy ul. F. 3/5. Decyzją z 12 marca 1975 r. Prezydent W. orzekł o oddaniu tej

nieruchomości w użytkowanie wieczyste Stowarzyszeniu […] na 40 lat,

4

w następstwie czego sporządzona została umowa z 30 stycznia 1979 r. w formie

aktu notarialnego. Umową tą Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta m.

W. oddał Stowarzyszeniu […] nieruchomość położoną przy ul. F. 3/5 w użytkowanie

wieczyste wraz ze znajdującym się na nim budynkiem biurowym na okres 40 lat,

na co Stowarzyszenie wyraziło zgodę.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w W. ostateczną decyzją z 11 kwietnia

2002 r. stwierdziło nieważność decyzji z 15 kwietnia 1972 r., którą Prezydium Rady

Narodowej m odmówiło A. B. prawa własności czasowej gruntu położonego przy ul.

F. 3/5, jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa. Wniosek o ponowne

rozpatrzenie tej sprawy złożyło Stowarzyszenie […].

W księdze wieczystej nr […] jako właściciel gruntu ujawnione jest m. W., a

jako użytkownik wieczysty gruntu Stowarzyszenie […] i jednocześnie w dziale III

księgi wieczystej, na wniosek z 15 września 1988 r., wpisane jest użytkowanie

budynku na rzecz Stowarzyszenia […].

Sąd Rejonowy ocenił ustalony stan faktyczny w świetle art. 232 § 1, art. 234,

art. 235 i art. 155-158 k.c. według ich brzmienia obowiązującego w dacie zawarcia

umowy użytkowania wieczystego. Stwierdził, że stosownie do art. 235 k.c.

w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste zabudowanego gruntu, umowa

o ustanowienie tego prawa powinna jednocześnie przenosić na użytkownika

wieczystego własność znajdujących się na nim budynków. Celem ustawy

o gospodarce terenami w miastach i osiedlach nie było kreowanie instytucji

prawnorzeczowych o odmiennym kształcie niż ustalony w kodeksie cywilnym,

a umowa pomijająca art. 235 k.c. musi być uznana za nieważną - art. 58 § 1 k.c.

Zdaniem Sądu Rejonowego, powództwo zmierzające jedynie do wykreślenia

z działu III księgi wieczystej prawa użytkowania budynku, bez jednoczesnego

wykreślenia prawa użytkowania wieczystego gruntu w związku z nieważnością

umowy o ustanowienie tego prawa nie mogło być uwzględnione.

Wyrokiem z 5 września 2012 r. Sąd Okręgowy w W. (pkt 1) zmienił

zaskarżony wyrok w ten sposób, że nakazał Sądowi Rejonowemu wykreślenie z

działu III księgi wieczystej nr […] prowadzonej dla nieruchomości położonej w W.

przy ul. F. 3/5, stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym 36 z obrębu 44

5

zabudowaną budynkiem czterokondygnacyjnym o kubaturze 14640 m3

wpisu:

„Prawo użytkowania znajdującego się na działce objętej tą księgą budynku

biurowego czterokondygnacyjnego o kubaturze 14640 m3

na rzecz Stowarzyszenia

[…] na wniosek z dnia 15 września 1988 r." oraz zasądził od m. W. i A. B. na rzecz

Stowarzyszenia […] kwoty po 6.438 zł i po 5.988 zł tytułem zwrotu kosztów

postępowania za obie instancje.

Sąd Okręgowy stwierdził, iż okolicznością, która zadecydowała o zmianie

rozstrzygnięcia wydanego przez Sąd Rejonowy było założenie na wniosek A. B.

księgi wieczystej nr […] dla budynku położonego przy ul. F. 3/5 w W. już po

wydaniu wyroku przez Sąd Rejonowy, jako odrębnej nieruchomości, będącej

własnością interwenienta ubocznego od daty wejścia w życie dekretu

warszawskiego. Okoliczność ta powoduje niezgodność z rzeczywistym stanem

prawnym wpisu użytkowania budynku biurowego czterokondygnacyjnego o

kubaturze 14.640 m3

na rzecz Stowarzyszenia […] w dziale III księgi wieczystej nr

[…] (art. 10 ust. 1 ustawy z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst

jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361; dalej – u.k.w.h.). Skoro według

aktualnego stanu prawnego budynek nr 5 na nieruchomości przy ul. F. nr 3 w W.

jest odrębną nieruchomością budynkową, ujawnioną w księdze wieczystej nr […], to

prawa go dotyczące należało wykreślić z księgi wieczystej prowadzonej dla

nieruchomości gruntowej. Wszelkie prawa rzeczowe obciążające nieruchomość

budynkową, dla której prowadzona jest księga wieczysta powinny być ujawniane

we właściwym dziale tej księgi wieczystej, a nie w księdze wieczystej dotyczącej

nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek (art. 1 ust. 1

u.k.w.h.). Realny system prowadzenia ksiąg wieczystych i zasady bezpieczeństwa

obrotu wymagają ujawniania wszelkich praw rzeczowych obciążających

nieruchomość w księdze wieczystej prowadzonej dla niej. Sąd Okręgowy uznał, że

wykreślenie wskazanego wyżej wpisu jest uzasadnione także tym, iż uprawniony

według jego treści nie istnieje od 1982 r.

Odnosząc się do zarzutów apelacji Sąd Okręgowy uznał, że rozstrzygnięcie

Sądu Rejonowego zapadło z naruszeniem art. 235 k.c. w brzmieniu obowiązującym

w dacie zawarcia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego (tj. 30 stycznia

1979 r.). Przepis ten nie statuował bezwzględnej zasady przeniesienia na rzecz

6

użytkownika wieczystego własności budynków usytuowanych na gruncie oddanym

w użytkowanie wieczyste. Wraz z powstaniem użytkowania wieczystego użytkownik

wieczysty nabywał bowiem własność istniejących na gruncie tylko tych budynków,

co do których przewidywały to właściwe przepisy. Takim przepisem 30 stycznia

1979 r. był art. 12 ust. 1 u.g.t.m.o., określający, które budynki podlegały sprzedaży

użytkownikowi wieczystemu wraz z oddaniem mu gruntu w użytkowanie wieczyste.

Budynek położony na gruncie oddanym powodowi w użytkowanie wieczyste nie

należał do żadnej kategorii budynków wymienionych w art. 12 ust. 1 u.g.t.m.o. i nie

podlegał zatem sprzedaży na rzecz użytkownika wieczystego. Jego status prawny

regulował natomiast art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o., stanowiący, że jeżeli w użytkowanie

wieczyste zostaje oddany teren zabudowany budynkami, które nie podlegają

sprzedaży, to wieczysty użytkownik uiszcza oprócz opłaty za użytkowanie

wieczyste gruntu, także opłatę roczną za użytkowanie wieczyste budynków i innych

urządzeń znajdujących się na nim.

Konsekwencją błędnej wykładni art. 235 k.c. przez Sąd Rejonowy oraz

niezastosowania art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o. było bezzasadne zastosowanie przez ten

Sąd art. 58 § 1 k.c. i uznanie, że umowa ustanowienia użytkowania wieczystego

z 30 stycznia 1979 r. jest nieważna, ponieważ nie przeniosła na rzecz użytkownika

wieczystego własności budynku znajdującego się na gruncie. Wykładając

postanowienia umowy z 30 stycznia 1979 r. o ustanowieniu użytkowania

wieczystego na rzecz poprzednika prawnego powoda w kontekście treści decyzji

Prezydenta m. W. z 12 marca 1975 r., Sąd Okręgowy podzielił argumenty powoda,

że objęła ona również posadowiony na gruncie budynek, jako jego część składową.

Sąd Okręgowy za zasadny uznał również zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy

art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez jego niezastosowanie.

Sąd Okręgowy nie podzielił też stanowiska interwenienta ubocznego co do

nieważności umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego na rzecz

poprzednika prawnego powoda w związku z tym, że 30 stycznia 1979 r. budynek

miał stanowić własność A. B. Wskazał, że przepisy prawa nie wiążą sankcji

nieważności z taką czynnością, natomiast może być ona oceniana według zasady

nemo plus iuris in alium transfere potest quam ipse habet (zob. wyrok Sądu

Najwyższego z 18 grudnia 1996 r., I CKN 27/96, OSNC 1997, nr 4, poz. 43).

7

Kwestia ta traci jednak na znaczeniu w kontekście przyczyny, która zadecydowała

o zmianie wyroku wydanego przez Sąd Rejonowy.

Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Okręgowego z 5 września 2012 r. wniósł

interwenient uboczny i zarzucił, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem prawa

materialnego (art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.), to jest: - art. 58 § 1 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1

w zw. z art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o. w zw. z art. 5 w zw. z art. 7 ust. 1 dekretu

warszawskiego w zw. z art. 235 § 2 k.c. (w brzmieniu obowiązującym 30 stycznia

1979 r.) poprzez niewłaściwe zastosowanie w związku z nieuwzględnieniem

zarzutu nieważności umowy z 30 stycznia 1979 r. zawartej w sytuacji, gdy budynek

nie stanowił części składowej gruntu i nie należał do Skarbu Państwa lecz stanowił

odrębną od gruntu własność dawnego właściciela, którego wniosek o ustanowienie

prawa wieczystego użytkowania nie został rozpoznany; - art. 10 ust 1 u.k.w.h.

poprzez błędną wykładnię i przyjęcie, że powód był legitymowany do wystąpienia

z żądaniem dochodzonym w niniejszej sprawie; - art. 65 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 113

§ 2 k.p.a. w zw. z art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o. poprzez błędną wykładnię i przyjęcie,

że Sąd mógł wyłożyć treść umowy z 30 stycznia 1979 r. o ustanowieniu prawa

wieczystego użytkowania gruntu oraz użytkowania budynku przy uwzględnieniu

treści poprzedzającej ją decyzji administracyjnej z 12 marca 1975 r., przez pryzmat

ówcześnie obowiązujących regulacji prawnych w taki sposób, aby stwierdzić,

że zgodnym zamiarem stron i celem umowy było ustanowienie prawa wieczystego

użytkowania gruntu i użytkowania wieczystego budynku stanowiącego część

składową gruntu, podczas gdy nie było możliwości dokonania wykładni umowy

z 30 stycznia 1979 r., bez dokonania w stosownym postępowaniu administracyjnym

wykładni decyzji administracyjnej z 12 marca 1975 r., wyznaczającej „opłatę roczną

za użytkowanie budynku", w wykonaniu której zostały złożone zgodne oświadczeń

stron w umowie z 12 marca 1979 r., dotyczące ustalenia „opłaty rocznej

za użytkowanie budynku" oraz wnioski o ujawnienie w księdze wieczystej „prawa

użytkowania budynku"; - art. 65 § 2 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 4

u.g.t.m.o. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż jedynym sposobem

wykładni umowy z 12 marca 1979 r. na podstawie ówczesnych przepisów było

uznanie, że zgodnym zamiarem stron i celem umowy było ustanowienie prawa

wieczystego użytkowania gruntu oraz prawa wieczystego użytkowania budynku,

8

a gdyby Stowarzyszenie […] zostało uznane w decyzji Prezydenta m. W. za

organizację społeczną w ujęciu art. 3 ust. 2 u.g.t.m.o., to mogło nabyć wyłącznie

prawo użytkowania budynku.

Interwenient uboczny zarzucił nadto, że zaskarżony wyrok zapadł

z naruszeniem przepisów postępowania (art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c.), t.j.: - art. 2 § 3

k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 § 2

k.p.a. poprzez przekroczenie kognicji przez sąd drugiej instancji i uznanie,

że decyzja Prezydenta m. W. z 12 marca 1975 r. zgodnie obowiązującymi

regulacjami prawnymi mogła dotyczyć ustanowienia prawa wieczystego

użytkowania gruntu oraz ustalenia opłat z tytułu użytkowania wieczystego budynku,

podczas gdy do dokonania takiej wykładni był uprawniony wyłącznie właściwy

organ administracyjny; - art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c. w. zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

w zw. z art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 § 2 k.p.a. poprzez uznanie, że powód

udowodnił, że zostało ustanowione na rzecz Stowarzyszenia […] prawo

wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo wieczystego użytkowania budynku; -

art. 107 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez

zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego od

interwenienta ubocznego, który przystąpił do sprawy po stronie pozwanego na

rzecz wygrywającego sprawę powoda, chociaż sąd odwoławczy mógł zasądzić od

interwenienta ubocznego na rzecz powoda wyłącznie zwrot kosztów wywołanych

samoistnymi czynnościami procesowymi podjętymi w obu instancjach przez

interwenienta ubocznego.

Skarżący wniósł o uchylenie wyroku Sądu Okręgowego w zaskarżonej

części i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania względnie

o jego uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy poprzez oddalenie w powództwa

całości oraz zasądzenie od powoda na jego rzecz kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. W pierwszej kolejności rozważenia wymaga zarzut naruszenia

zaskarżonym orzeczeniem art. 10 ust 1 u.k.w.h. przez błędną wykładnię i uznanie,

że powód ma legitymację procesową czynną do żądania wykreślenia z działu

III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wpisu na rzecz

9

Stowarzyszenia […] prawa użytkowania postawionego na niej budynku.

Sąd Najwyższy najpierw w uchwale składu siedmiu sędziów z 15 marca

2006 r., III CZP 106/05 (OSNC 2006, nr 10, poz. 160), a następnie w uchwale

z 10 maja 2006 r., III CZP 31/06 (Biul. SN 2006, nr 5, s. 7), stanął na stanowisku,

że powództwo o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości

ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może wytoczyć

tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o dokonanie wpisu w księdze

wieczystej. Podkreślił, że przyjęta w art. 10 u.k.w.h. konstrukcja wiążąca

uzgodnienie z wpisem wskazuje na wyraźną synchronizację unormowania

legitymacji do wytoczenia powództwa z legitymacją do złożenia wniosku o wpis

w księdze wieczystej. Oznacza to, że te same osoby, które stosownie do art. 6262

§ 5 k.p.c. mogą złożyć wniosek o dokonanie wpisu, są legitymowane do wytoczenia

powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h., a więc właściciel

nieruchomości, użytkownik wieczysty, osoba, na której rzecz wpis ma nastąpić,

albo wierzyciel, jeżeli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w księdze

wieczystej. Przyjęcie odmiennego zapatrywania i uznanie, że legitymacja ta może

przysługiwać podmiotowi spoza tak określonego kręgu uprawnionych, prowadziłoby

do sytuacji, w której osoba mająca interes w uzgodnieniu, a niewymieniona w art.

10 ust. 1 u.k.w.h., po uzyskaniu wyroku uwzględniającego powództwo nie mogłaby

skutecznie wystąpić z wnioskiem o dokonanie stosownego wpisu w księdze

wieczystej. Ochrona udzielona jej w procesie o uzgodnienie treści księgi wieczystej

z rzeczywistym stanem prawnym byłaby więc iluzoryczna.

Powód w niniejszej sprawie jest użytkownikiem wieczystym zabudowanej

nieruchomości gruntowej, której dotyczyło żądanie pozwu. Jako następca prawny

użytkownika ujawnionego w dziale III tej księgi ale też jako użytkownik wieczysty

nieruchomości gruntowej, dla której księga jest prowadzona powód był uprawniony

do złożenia wniosku o dokonanie wpisów w jej dziale II, ale i do złożenia wniosku

o wykreślenie wpisu w dziale III. Tak też na temat legitymacji procesowej powoda

wypowiadał się pozwany w sprawie, który żądanie oddalenia powództwa tłumaczył

przede wszystkim tym, że powód może uzyskać rozstrzygnięcie dostateczne dla

ochrony jego interesów w postępowaniu wieczystoksięgowym.

10

Z określonej w art. 25 ust. 1 u.k.w.h. struktury księgi wieczystej prowadzonej

dla nieruchomości gruntowej wynika, że dział III tej księgi przeznaczony jest na

wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy

ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz

na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek.

Nie ma wątpliwości, że zgodnie z art. 6262

§ 5 k.p.c., właściciel nieruchomości oraz

jej użytkownik wieczysty jest uprawniony do złożenia wniosku o dokonanie wpisu

prawa obciążającego jego nieruchomość czy o wykreślenie tego prawa.

Tym samym ma legitymację do wytoczenia na podstawie art. 10 ust. 1 u.k.w.h.

powództwa o usuniecie niezgodności dotyczącej stanu prawnego ujawnionego

w dziale III księgi wieczystej. Wystąpienie z żądaniem dochodzonym w niniejszym

postępowaniu miało dla powoda jako użytkownika wieczystego nieruchomości

poważniejsze znaczenie, bowiem wiązało się z koniecznością rozstrzygnięcia, jaki

jest przedmiot ustanowionego na jego rzecz prawa, a mianowicie, czy jest

użytkownikiem wieczystym tylko gruntu, a do budynku ma inny tytuł, czy też

przysługujące mu użytkowanie wieczyste rozciąga się także na budynek

postawiony na gruncie.

Skoro wykreślenie wpisu użytkowania budynku w dziale III księgi

prowadzonej dla nieruchomości gruntowej wiąże się z koniecznością dokonania

wykładni umowy z 30 stycznia 1979 r. oraz zawartego w niej wniosku o ujawnienie

praw nią ustanowionych w księdze wieczystej, a sądowi wieczystoksięgowemu

odmawia się tak szeroko wyznaczonej kognicji, to powód mógł wystąpić

z żądaniem uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

dla spowodowania usunięcia z niej wpisu kwestionowanego w żądaniu pozwu.

Powyższa ocena zachowuje aktualność także po założeniu dla budynku

odrębnej księgi wieczystej, w związku z przyjęciem, że na podstawie art. 5 dekretu

warszawskiego stanowi on odrębny od gruntu przedmiot własności przysługującej

byłemu właścicielowi nieruchomości.

2. Bezzasadnie interwenient uboczny zarzuca, że zaskarżony wyrok zapadł

z naruszeniem prawa procesowego. Podstawą rozstrzygnięcia wydanego przez

Sąd Okręgowy było ustalenie, że zawarcie umowy o oddaniu poprzednikowi

11

prawnemu powoda nieruchomości przy ul. F. 3/5 w W. w użytkowanie wieczyste

było poprzedzone wydaniem przez Prezydenta m. W. decyzji z 12 marca 1975 r. o

oddaniu tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste powoda. Decyzja ta pozostaje

w obrocie prawnym i nie ma podstaw do tłumaczenia zarówno zawartego w niej

rozstrzygnięcia, jak i stanowiącego z nią integralną całość uzasadnienia, w sposób

mogący świadczyć o takiej sprzeczności.

W zgodzie z przepisami obowiązującymi 30 stycznia 1979 r. zawarcie

umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste musiało być

poprzedzone wydaniem stosownej decyzji administracyjnej, ale samo prawo

powstawało jednak na podstawie umowy i następnie dokonywanego wpisu do

księgi wieczystej. Sądy obu instancji nie musiały dokonywać wykładni decyzji

administracyjnej z 12 marca 1975 r. w zakresie, w jakim uprawnienie do jej

przeprowadzenia przysługuje organom administracji (art. 113 § 2 k.p.a.),

dla ustalenia, jakie prawa i jakiego przedmiotu dotyczące ustanowiono na rzecz

poprzednika prawnego powoda umową z 30 stycznia 1979 r. Takiej wykładni

też nie dokonywały. Nie sposób im natomiast odmówić uprawnienia do stwierdzenia

treści decyzji z 12 marca 1975 r. i oceny, jakie skutki miała ona wywołać w zamyśle

organu, który ją wydał, zwłaszcza, że miały to być skutki doniosłe w obrocie

cywilnoprawnym. Nietrafnie zatem skarżący zarzuca Sądowi Okręgowemu,

że orzekł w sprawie z naruszeniem art. 2 § 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

w zw. z art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 § 2 k.p.a.

3. Stosownie do art. 3983

§ 3 k.p.c. podstawą skargi kasacyjnej nie mogą

być zarzuty dotyczące ustalenia faktów i oceny dowodów, a na podstawie art. 39813

§ 1 k.p.c. Sąd Najwyższy jest związany ustaleniami faktycznymi stanowiącymi

podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia. W świetle powyższego nie może odnieść

skutku zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy art. 232 k.p.c. w zw. z art. 6 k.c.

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. w zw. z art. 378 § 1 k.p.c. w zw. z art. 113 § 2 k.p.a.

poprzez uznanie, że powód udowodnił, iż na rzecz Stowarzyszenia […] zostało

ustanowione prawo wieczystego użytkowania gruntu oraz prawo wieczystego

użytkowania budynku. Ocena dowodów i dokonywanie ustaleń faktycznych na

podstawie zgromadzonego materiału dowodowego pozostaje domeną sądów

meriti.

12

4. Art. 65 § 1 i § 2 k.c., którego naruszenie w zw. z art. 113 § 2 k.p.a. i art. 12

ust. 4 u.g.t.m.o. zarzuca interwenient uboczny określa ogólne zasady dokonywania

wykładni oświadczeń woli. Dyrektywy interpretacyjne zawarte w art. 65 k.c.

odnoszą się zarówno do wszystkich kategorii czynności prawnych (§ 1),

jak i wyłącznie do umów (§ 2 k.c.). Konsekwencją tego unormowania jest

konieczność dokonania wykładni umów na trzech poziomach, tj. ustalenia

literalnego brzmienia umowy, ustalenia treści oświadczeń woli przy zastosowaniu

reguł określonych w art. 65 § 1 k.c. oraz ustalenie sensu złożonych oświadczeń

woli poprzez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy (por. wyrok

Sądu Najwyższego z 19 stycznia 2011 r., V CSK 204/10, niepubl.).

O zasadach dokonywania wykładni oświadczeń woli Sąd Najwyższy

szczegółowo wypowiedział się w wyroku z 8 października 2004 r., V CK 670/03

(OSNC 2005, nr 9, poz. 162), a poglądy wyrażone w uzasadnieniu tego wyroku

w całości podziała Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę.

Przyjęta na tle art. 65 k.c. tzw. kombinowana metoda wykładni w przypadku

oświadczeń woli składanych innej osobie przyznaje pierwszeństwo temu znaczeniu

oświadczenia, które rzeczywiście nadawały mu obie strony w chwili jego złożenia

(subiektywny wzorzec wykładni). Pierwszeństwo to jest wyprowadzane z zawartego

w art. 65 § 2 k.c. nakazu badania raczej, jaki był zgodny zamiar stron umowy,

aniżeli opierania się na dosłownym brzmieniu umowy (por. uchwała składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95, OSNC 1995,

nr 12, poz. 168). To, jak same strony rozumiały oświadczenie woli w chwili jego

złożenia można wykazywać wszelkimi środkami dowodowymi. Na rozumienie

to może wskazywać także zachowanie się stron (np. sposób wykonania umowy)

już po złożeniu oświadczenia woli (por. wyrok Sądu Najwyższego z 17 lutego

1998 r., I PKN 532/97, OSNAPiUS 1999, nr 3, poz. 81).

Zgodnie z art. 65 § 1 k.c., oprócz kontekstu językowego, przy interpretacji

oświadczenia woli powinno się brać pod uwagę także okoliczności jego złożenia,

czyli tzw. kontekst sytuacyjny, na który składają się w szczególności

dotychczasowe doświadczenia stron (por. wyrok Sądu Najwyższego z 4 lipca

1975 r., III CRN 160/75, OSPiKA 1977, nr 1, poz. 6), ich status, przebieg negocjacji

(por. wyrok Sądu Najwyższego z 3 września 1998 r., I CKN 815/97, OSNC 1999,

13

nr 2, poz. 38). Niezależnie od tego z art. 65 § 2 k.c. wynika nakaz kierowania się

przy wykładni umowy jej celem; dotyczy to wszelkich oświadczeń woli składanych

innej osobie (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 11 września 1997 r., III CZP 39/97,

OSNC 1997, nr 12, poz. 191).

Nieruchomość przy ul. F. 3/5 w W. została oddana poprzednikowi prawnemu

powoda w użytkowanie wieczyste na podstawie umowy z 30 stycznia 1979 r.

Oświadczenia woli złożone wówczas przez strony czynności z zamiarem wywołania

określonych skutków prawnych oczywiście mogą być przedmiotem wykładni według

reguł ustalonych w art. 65 k.c. Nie ma żadnych podstaw ku temu, by z zakresu

zastosowania tego przepisu wyłączyć umowy zawarte w sytuacji, gdy prawo

wymagało uprzedniego wydania decyzji administracyjnej zezwalającej na

dokonanie określonej czynności, czy nawet określającej jej istotne elementy

konstrukcyjne.

Dokonując wykładni oświadczeń woli złożonych przez strony umowy

z 30 stycznia 1979 r. przy uwzględnieniu treści poprzedzającej ją decyzji

administracyjnej z 12 marca 1975 r. i przez pryzmat ówcześnie obowiązujących

regulacji prawnych, Sąd Okręgowy nie naruszył żadnej z przedstawionych wyżej

reguł wykładni oświadczeń woli.

Trafne jest stanowisko Sądu Okręgowego, że w stanie prawnym

obowiązującym 30 stycznia 1979 r. zasady oddawania nieruchomości

w użytkowanie wieczyste wynikały z przepisów kodeksu cywilnego oraz ustawy

o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. W świetle przepisów tej ustawy

nabycie przez użytkownika wieczystego gruntu postawionych na nim budynków na

własność nie było bezwzględnie konieczne i dotyczyło tylko budynków

wymienionych w art. 12 ust. 1 pkt 1-5 u.g.t.m.o. Jeżeli własność budynku

postawionego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste nie była przenoszona

na rzecz użytkownika wieczystego, to budynek pozostający częścią składową

gruntu musiał być przedmiotem tego prawa, które na gruncie zostało ustanowione.

W art. 12 ust. 4 u.g.t.m.o. ustawodawca przewidział, że użytkownik wieczysty,

któremu nie został sprzedany postawiony na gruncie budynek ma obowiązek

ponoszenia dwóch odrębnych opłat, jednej za użytkowanie wieczyste gruntu,

14

a drugiej za użytkowanie wieczyste budynku.

5. O tym, na rzecz jakich podmiotów mogło nastąpić zadysponowanie

terenem państwowym w okresie od 12 marca 1972 r. do 30 stycznia 1979 r.

rozstrzygały postanowienia art. 3 u.g.t.m.o. Z ust. 1 tego przepisu wynika, że tereny

państwowe mogły być przekazywane jednostkom państwowym i organizacjom

społecznym w użytkowanie innym zaś osobom prawnym i osobom fizycznym

oddawane w użytkowanie wieczyste. Pojęcie „organizacji społecznej” w rozumieniu

tego przepisu wyjaśnione zostało w jego ust. 2, stosownie do którego

za organizacje społeczne w rozumieniu tej ustawy należało uważać organizacje

polityczne, związki zawodowe i organizacje spółdzielcze, prócz spółdzielni

budownictwa mieszkaniowego i rolniczych spółdzielni produkcyjnych. Taki status

poprzednika prawnego powoda nie został wykazany.

Interwenient uboczny nie kwestionuje przy tym nabycia przez poprzednika

prawnego powoda nieruchomości gruntowej przy ul. F. nr 3 w W. w użytkowanie

wieczyste, a zatem w tym zakresie akceptuje przypisanie mu statusu „osoby

prawnej”, nie zaś „organizacji społecznej” w rozumieniu art. 3 ust. 2 u.g.t.m.o. Nie

jest możliwe, by ten sam podmiot w związku z nabyciem budynku na gruncie

oddanym mu w użytkowanie wieczyste można było uznać za organizację

społeczną, która tereny państwowe nabywała tylko w użytkowanie.

Trudno też przyjąć, żeby właściciel gruntu w ramach tej samej czynności prawnej

traktował poprzednika prawnego powoda jako osobę prawną w rozumieniu art. 3

ust. 1 u.g.t.m.o. i zarazem jako organizację społeczną w rozmienieniu art. 3 ust. 2

u.t.g.m.o., ze skutkiem w postaci ustanowienia na jego rzecz takiego prawa do

gruntu, jakie mogła nabyć tylko osoba prawna i takiego prawa do budynku na tym

gruncie, jakie mogła nabyć wyłącznie organizacja społeczna. Sugerowany przez

skarżącego kierunek wykładni umowy z 30 stycznia 1979 r. nie jest możliwy do

zaakceptowania.

6. Stanowisko interwenienta ubocznego, że umowa z 30 stycznia 1979 r.

o oddaniu poprzednikowi prawnemu powoda w użytkowanie wieczyste

nieruchomości przy ul. F. 3/5 była nieważna dlatego, iż w dacie jej zawarcia

budynek na tej nieruchomości był własnością interwenienta ubocznego nie zaś

15

Skarbu Państwa, zostało sformułowane z odwołaniem się do skutków, jakie –

zdaniem skarżącego – ma powodować decyzja Samorządowego Kolegium

Odwoławcze z 11 kwietnia 2002 r. stwierdzająca nieważność decyzji Prezydium

Rady Narodowej z 15 kwietnia 1972 r., odmawiającej przyznania interwenientowi

ubocznemu prawa własności czasowej. Zdaniem skarżącego stwierdzenie

nieważności decyzji z 15 kwietnia 1972 r. powoduje taki skutek, jakby jego wniosek

złożony na podstawie dekretu warszawskiego nie został nigdy rozpoznany, a więc

budynek zgodnie z art. 7 ust. 1 w zw. z art. 5 dekretu warszawskiego w zw. z art.

XXXIX § 3 dekretu z 11 października 1946 r. przepisy wprowadzające prawo

rzeczowe i prawo o księgach wieczystych (Dz. U. Nr 57, poz. 321 ze zm.) od dnia

złożenia wniosku dekretowego stanowił jego własność oraz jego poprzedników

prawnych.

Formułując takie tezy skarżący nawiązuje do zdarzenia prawnego, jakim było

rozpoznanie jego wniosku o ustanowienie na jego rzecz prawa własności czasowej

złożonego na podstawie dekretu warszawskiego i wydanie decyzji odmawiającej

uwzględnienia tego wniosku. Przed wydaniem decyzji w sprawie wywołanej

wnioskiem o stwierdzenie nieważności decyzji z 15 kwietnia 1972 r. właściwy organ

administracji powinien rozważyć, czy decyzja ta, nawet jeśli była wadliwa

w sposób kwalifikowany, nie wywołała nieodwracalnych skutków prawnych.

Analiza orzecznictwa administracyjnego i sądowoadministracyjnego dowodzi,

że sposób rozumienia tego pojęcia przez organy i sądy stosujące art. 156 § 2

k.p.a. nie jest ustalony. Dążenie do ujednolicenia reguł stosowania art. 156 § 2

k.p.a. i wypracowanie kryteriów uzasadniających wnioskowanie, że konkretna

decyzja administracyjna, której dotyczy postępowanie prowadzone na podstawie

art. 156 i nast. k.p.a. wywołała nieodwracalne skutki prawne jest zadaniem organów

administracji i sądów administracyjnych.

Do sądu powszechnego, dla którego decyzja administracyjna jest jednym

z wielu zdarzeń kształtujących oceniany w pewnym momencie stan prawny

nieruchomości, należy stwierdzenie, w jakiej sekwencji następowały poszczególne

zdarzenia doniosłe dla tej oceny prawnej oraz czy i jakie znaczenie dla tego

stanu ma wyeliminowanie choćby jednego z tych zdarzeń z łańcucha przyczyn i ich

następstw.

16

Powołując się na decyzję stwierdzającą nieważność decyzji z 15 kwietnia

1972 r., której – na zasadzie pewnej fikcji prawnej – przypisuje się skutki wsteczne,

skarżący pomija, że w dacie zawarcia umowy z 30 stycznia 1979 r. decyzja

z 15 kwietnia 1972 r. pozostawała niewzruszona. Istotniejsze jednak jest to,

że podstawą dla zawarcia umowy o oddaniu nieruchomości w użytkowanie

wieczyste nie była decyzja z 15 kwietnia 1972 r., lecz decyzja z 12 marca 1975 r.,

a ta pozostaje niewzruszona. Przy ocenie skutków wywołanych decyzją

z 15 kwietnia 1972 r. należałoby uwzględnić pogląd wyrażony w uchwale składu

siedmiu sędziów z 15 lutego 2011 r., III CZP 90/10, OSNC 2011, nr 7-8, poz. 76,

ale niezależnie od powyższego trzeba też odnotować, że w orzecznictwie Sądu

Najwyższego wypracowany został pogląd, iż uchylenie ostatecznej decyzji organu

administracji po zawarciu na jej podstawie umowy sprzedaży nieruchomości nie

powoduje samo przez się nieważności tej umowy; jednakże okoliczności, z powodu

których uchylenie nastąpiło, mogą mieć znaczenie dla oceny w świetle

prawa cywilnego ważności umowy sprzedaży lub dopuszczalności uchylenia się

od skutków prawnych zawartego w niej oświadczenia woli (tak w uchwale Izby

Cywilnej Sądu Najwyższego z 25 kwietnia 1964 r., III CO 12/64, OSNC 1964,

Nr 12, poz. 244; por. też uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego

z 28 maja 1992 r., III AZP 4/92, OSNC 1992, nr 12, poz. 211). Poprzednik prawny

powoda dokonał czynności z 30 stycznia 1979 r. ze Skarbem Państwa, który ciągle

pozostaje wpisany w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej

jako właściciel i którego tytuł prawny do nieruchomości gruntowej przy ul. F. nr 3 w

W. w tej sprawie nie jest kwestionowany. Nie sposób zatem mówić o tym, że

poprzednik prawny powoda nabył przysługujące mu prawo od osoby

nieuprawnionej. Kwestie kolizji między prawem Skarbu Państwa, powoda

i interwenienta ubocznego nie mogą być rozstrzygane w niniejszym postępowaniu.

7. Trafnie natomiast interwenient uboczny zarzucił, że rozstrzygnięcie

o kosztach postępowania co do jego osoby zapadło z naruszeniem art. 107 k.p.c.

w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. Sąd odwoławczy mógł

zasądzić od interwenienta ubocznego na rzecz powoda wyłącznie zwrot kosztów

wywołanych samoistnymi czynnościami procesowymi podjętymi w obu instancjach

17

przez interwenienta ubocznego. Skoro takie koszty nie powstały, to w tym zakresie

rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego zostało zmienione.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

oddalił skargę kasacyjną, a na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2

k.p.c. w związku z art. 39821

k.p.c. zmienił to rozstrzygnięcie co do kosztów

postępowania apelacyjnego.

jw