V CSK 330/12

Sygn. akt V CSK 330/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 czerwca 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący,

sprawozdawca)

SSN Jan Górowski

SSN Dariusz Zawistowski

w sprawie z powództwa A. 2 K. W., M. W.

spółki jawnej w Ż. i B. C.

przeciwko S. POLSKA S.A. w P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 czerwca 2013 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 1 marca 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

2

Wyrokiem z dnia 23 listopada 2011 r. Sąd Okręgowy w O. oddalił powództwo

spółki jawnej w Ż. A. 2 K. W. i M. W. oraz B. C. przeciwko S. Polska S.A. w Ł. o

zasądzenie kwoty 405 000 zł z odsetkami ustawowymi tytułem odpowiedzialności

wynikającej z umowy najmu.

Z ustaleń wynika, że w dniu 31 maja 2007 r. strony zawarły umowę najmu

lokalu użytkowego na czas określony od 1 czerwca 2007r. do 31 maja 2012 r.

W umowie powodowie jako wynajmujący zobowiązali się do dostarczenia najemcy

zgody Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” w O. na sprzedaż alkoholu w wynajmowanym

lokalu, znajdującym się w jej zasobach, a w razie braku takiej zgody najemca był

uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.

Oświadczenie spółdzielni zawierające wymaganą zgodę zostało wystawione na

rzecz franchisingobiorcy pozwanego, który prowadził w lokalu restaurację i

dysponował koncesją na sprzedaż alkoholu. Po rozwiązaniu przez pozwanego

umowy z franchisingoborcą powstała konieczność ponownego uzyskania zgody na

sprzedaż alkoholu. Pozwany zwrócił się w tej sprawie do powodów, wyjaśniając w

piśmie z dnia 28 grudnia 2009 r., doręczonym w dniu 8 stycznia 2010 r., że

poprzednie zezwolenie zdezaktualizowało się i nie może być wykorzystane, a jego

wniosek jako najemcy spotkał się z odmową. Zakreślił powodom termin 14 dniowy

na uzyskanie stosownego zezwolenia i zastrzegł, że w razie braku zgody zmuszony

będzie rozważyć skorzystanie z uprawnienia do rozwiązania umowy najmu. W

zakreślonym terminie powodowie nie dostarczyli pozwanemu zezwolenia

spółdzielni, wobec czego pozwany w piśmie z dnia 27 stycznia 2010 r. doręczonym

powodom dwa dni później, złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu na

podstawie § 3 ust. 6 umowy. Powodowie w dniu 3 lutego 2010 r. wystąpili do

zarządu spółdzielni o ponowne rozpatrzenie sprawy i wyrażenie zgody na sprzedaż

alkoholu, jednak zezwolenie nie zostało udzielone. Następnie, do dnia 26 lutego

2010 r. pomiędzy stronami trwały negocjacje dotyczące nowych warunków umowy

najmu, jednak porozumienie nie zostało osiągnięte i w piśmie z dnia 30 marca 2010

r. pozwany podtrzymał wolę rozwiązania umowy, zgodnie z oświadczeniem z dnia

27 stycznia 2010 r. Pismem z dnia 7 kwietnia 2010 r. poinformował, że lokal będzie

gotowy do wydania z dniem 9 kwietnia 2010 r. i zwrócił się do powodów o przybycie

3

w tym dniu celem odebrania lokalu. Sporządził protokół przekazania lokalu bez

udziału wynajmujących wobec ich niestawiennictwa. Powodowie w dniu 16

września 2010 r. wnieśli do Sądu Okręgowego w O. pozew, w którym domagali się

nakazania pozwanemu opróżnienia i wydania lokalu, jednak pozew ten został

cofnięty, ponieważ w dniu 23 września 2010 r. pełnomocnik pozwanego przekazał

klucze powodowi B.C. W dniu 1 stycznia 2011 r. powodowie wynajęli lokal innemu

kontrahentowi, po czym wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 105 000 zł tytułem

strat poniesionych w związku z zaprzestaniem opłacania czynszu za okres od

marca do września 2010 r. oraz kwoty 300 000 zł tytułem utraconych korzyści

W ocenie Sądu Okręgowego, pozwany skutecznie złożył oświadczenie woli

o wypowiedzeniu umowy, z jej postanowień bowiem wynikał obowiązek uzyskania

zgody spółdzielni na sprzedaż alkoholu przez najemcę, obowiązującej przez cały

okres trwania umowy. Powodowie mieli świadomość, że się nie wywiązali z tego

obowiązku. Do wydania lokalu doszło, zdaniem Sądu, w dniu 9 kwietnia 2010 r.,

od tego dnia zatem pozwany nie był zobowiązany do uiszczania należności

czynszowych. W ocenie Sądu, powodowie nie ponieśli szkody, nie przysługuje im

prawo do dochodzenia utraconych korzyści, a żądanie przez nich zapłaty z tytułu

czynszu nie jest zasadne, skoro umowa najmu wygasła.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 1 marca 2012 r. zmienił powyższy wyrok w

ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 105 000

zł z odsetkami ustawowymi od dnia 15 lutego 2011 r. do dnia zapłaty i oddalił

powództwo w pozostałej części. Podzielił poczynione ustalenia faktyczne, dokonał

jednak odmiennej oceny prawnej. Zdaniem tego Sądu, nie zaistniały przesłanki

uprawniające pozwanego do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.

Dostarczenie zgody na sprzedaż alkoholu osobie upoważnionej przez pozwanego

było równoznaczne z jej dostarczeniem samemu pozwanemu. Skoro zgoda taka

została dostarczona, to nie było podstaw do skorzystania przez pozwanego z

możliwości wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Zgodną wolą

stron, wyrażoną w § 3 ust. 6 umowy, było jednorazowo dostarczenie zgody

spółdzielni. Sąd Apelacyjny uznał ponadto, że umowa pomiędzy stronami została

rozwiązana, jednak nie poprzez jej wypowiedzenie, ale poprzez czynności

faktyczne. Pozwany wyrażał wolę rozwiązania umowy w sposób ciągły od czasu

4

złożenia oświadczenia z dnia 27 stycznia 2010 r., natomiast powodowie taką wolę

wyrazili wzywając pozwanego do wydania lokalu i występując z pozwem o

eksmisję. Jakkolwiek dokładne określenie dokładnej daty rozwiązania umowy w

takim trybie jest utrudnione, to jednak, zdaniem Sądu, można uznać, że umowa

wiązała strony jeszcze do końca czerwca 2010 r. Powodom przysługuje zatem

roszczenie o zapłatę czynszu za okres 4 miesięcy, od dnia 1 marca 2010 r. do

końca czerwca 2010 r. w kwocie po 15 000 zł miesięcznie, tj. 60 000 zł, a za dalszy

okres trzech miesięcy, tj. do końca września 2010 r. należało przyznać im

odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, w wysokości

dotychczasowego czynszu. Zdaniem Sądu, nie było podstaw do zasądzenia

odszkodowania przewyższającego tę kwotę, w tym z tytułu utraconych korzyści,

skoro dysponowali lokalem od października 2010 r. i mogli wynająć go innemu

najemcy.

W skardze kasacyjnej, opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego

(art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.) oraz przepisów prawa procesowego (art. 3983

§ 1 pkt 2

k.p.c.), pozwany zarzucił naruszenie art. 369 i art. 370 k.c., poprzez bezpodstawne

przyjęcie konstrukcji solidarności czynnej po stronie powodów, art. 77 § 2 k.c.

poprzez przyjęcie, że w umowa sporządzonej w formie pisemnej może być

rozwiązana per facta concludentia, art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez dokonanie wykładni

oświadczeń woli zawartych w umowie wyłącznie przy uwzględnieniu dyrektyw

językowych, z pominięciem dyrektyw wykładni oświadczeń woli wynikających z art.

65 § 2 k.c., w szczególności zamiaru i celu stron umowy. Ponadto zarzucił

naruszenia art. 321 § 1 k.p.c., poprzez orzeczenie ponad żądanie wobec zmiany

wyroku i zasądzenia kwoty 105 000 zł solidarnie na rzecz dwóch powodów,

pomimo braku określenia przez nich sposobu zasądzenia jednej dochodzonej

kwoty, art. 378 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic apelacji wobec przekazania

sprawy do ponownego rozpoznania bez stosownego wniosku skarżącego,

a ponadto poprzez orzeczenie reformatoryjne, polegające na częściowym

uwzględnieniu powództwa bez jednoczesnego oddalenia apelacji w pozostałej

części, ponadto naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. Wniósł o uchylenie zaskarżonego

wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

5

Trafnie skarżący zarzucił naruszenie art. 369 i 370 k.c. poprzez zasądzenie

na rzecz powodów kwoty 105 000 zł solidarnie. Jak wynika z art. 369 k.c.,

zobowiązanie jest solidarne wówczas, gdy stanowi tak ustawa lub umowa,

tymczasem ani przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, ani dotyczące

umowy najmu, ani postanowienia zawartej przez strony umowy nie stanowią

podstawy do przyjęcia takiej podstawy odpowiedzialności pozwanego. Z umowy

najmu wynika wprost, że wynajmującego obciąża obowiązek zapłaty czynszu na

rzecz powodów w częściach odpowiadających ich udziałom we współwłasności

lokalu, tj. po połowie. Przepis art. 370 k.c. w ogóle nie ma w sprawie zastosowania,

skoro zobowiązanie do zapłaty czynszu zaciągnięte zostało przez jednego dłużnika.

Już tylko z tego względu zaskarżony wyrok podlega uchyleniu.

Nie można odmówić racji także pozostałym zarzutom naruszenia prawa

materialnego. Sąd Apelacyjny uznał bowiem, że do rozwiązania umowy doszło

w sposób dorozumiany, poprzez dokonywanie czynności faktycznych. Uszło jednak

uwagi Sądu, że, zgodnie z art. 77 § 2 k.c., w przypadku zawarcia umowy w formie

pisemnej jej rozwiązanie za zgodą obu stron, a także odstąpienie lub

wypowiedzenie przez jedną ze stron powinno być stwierdzone pismem. Forma

pisemna dla wypowiedzenia zastrzeżona jest jedynie dla celów dowodowych, ale

nie znaczy to, że do rozwiązania stosunku prawnego nawiązanego przez strony

mogło dojść poprzez czynności faktyczne. Stosunek prawny o charakterze ciągłym,

jakim jest umowa najmu, podlega rozwiązaniu m.in. poprzez wypowiedzenie.

Z ustaleń wynika, że skarżący złożył oświadczenie woli zawierające wypowiedzenie

umowy w trybie natychmiastowym, co spowodowało wygaśnięcie tego stosunku

prawnego z chwilą określoną w art. 61 k.c. Inną kwestią jest natomiast, czy to

oświadczenie woli było skuteczne, oraz, czy w związku z jego złożeniem doszło do

niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy najmu. Bezpodstawne

wypowiedzenie umowy rodzić może odpowiedzialność odszkodowawczą,

a bezumowne korzystanie z lokalu podlega ocenie w świetle przepisów art. 224

i nast. k.c. Toczące się zaś pomiędzy stronami negocjacje dotyczące nowych

warunków umowy mogły co najwyżej prowadzić do uznania, że doszło do zawarcia

nowej umowy najmu bez zachowania formy pisemnej, jeżeli strony porozumiały się

co do wszystkich jej warunków.

6

Kwestią o podstawowym znaczeniu dla rozstrzygnięcia sprawy, wymagającą

dokonania wykładni umowy najmu, jest wyjaśnienie, czy pozwany miał podstawy do

wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Trafnie zarzucił skarżący, że nie

jest wystarczające dokonanie wykładni stosownych postanowień umowy wyłącznie

na podstawie jej brzmienia, konieczne jest bowiem uwzględnienie także przesłanek

określonych w art. 65 § 2 k.c. Sąd Apelacyjny nie uwzględnił celu, w jakim została

zawarta umowa, nie wyjaśnił też, czy zgodnym zamiarem stron objęte było

prowadzenie w wynajmowanym lokalu działalności gastronomicznej, obejmującej

też sprzedaż alkoholu, przez tego samego kontrahenta pozwanego i to przez cały

czas trwania umowy. W takim wypadku jedynie możnaby uznać, że wystarczające

było uzyskanie jednorazowej zgody spółdzielni mieszkaniowej na sprzedaż

alkoholu, udzielonej kontrahentowi skarżącego. Sąd Apelacyjny nie wziął także pod

uwagę kwestii wymogu posiadania koncesji na sprzedaż alkoholu, nie wiadomo

zatem, czy taką koncesją dysponował skarżący i czy w ogóle zezwolenie udzielone

przez spółdzielnię mieszkaniową mogło go dotyczyć. Brak ustaleń w tym

przedmiocie nie pozwala na jednoznaczną ocenę, czy wypowiedzenie umowy przez

skarżącego w trybie natychmiastowym było uzasadnione, czy też oznaczało

niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.

Zarzuty podniesione w ramach podstawy kasacyjnej określonej w art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. są bądź nietrafne, bądź nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia

sprawy. Skarżący zarzucił, że Sąd Apelacyjny zmieniając wyrok Sądu pierwszej

instancji częściowo uwzględnił powództwo i częściowo jej oddalił, nie orzekając

o tej części apelacji powodów, której nie uwzględnił. Nastąpiło niewątpliwie

naruszenie art. 378 k.p.c., Sąd Apelacyjny powinien bowiem w takim wypadku

oddalić apelację w tej części, w jakiej nie podzielił zarzutów powodów wnoszących

apelację. W tej części zatem wyrok nie istnieje, skoro strony nie wnosiły o jego

uzupełnienie, wobec czego Sąd Najwyższy nie może obejmować go kontrolą

kasacyjną. Podstawy kasacyjnej nie mogą również stanowić zarzuty dotyczące

oceny dowodów, z uwagi na wyraźny zakaz wyrażony w art. 3983

§ 3 k.p.c., stąd

też zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie podlega ocenie. Zarzut naruszenia art.

321 k.p.c. poprzez solidarne zasądzenie kwoty 105 000 zł na rzecz powodów

solidarnie nie ma natomiast znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro wyrok

7

podlegał uchyleniu wobec naruszenia przepisów prawa materialnego dotyczących

solidarności wierzycieli.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na podstawie art.

39815

k.p.c.