IV CNP 78/12

Sygn. akt IV CNP 78/12

.

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 czerwca 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie

SSN Iwona Koper (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSN Anna Kozłowska

w sprawie ze skargi powódki

o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego wyroku

Sądu Okręgowego w O.

z dnia 31 stycznia 2012 r., sygn. Akt […],

w sprawie z powództwa I. R.

przeciwko M. N.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 czerwca 2013 r.,

oddala skargę.

2

Uzasadnienie

Powódka J. R. w pozwie skierowanym przeciwko pozwanemu M. N.

domagała się zasądzenia kwoty 7.808 zł z odsetkami. Żądanie to uzasadniała tym,

że zawarła z pozwanym ustną umowę pośrednictwa zakupu działki, lecz działka ta

nie spełniała umówionych kryteriów (nie miała zapewnionego dostępu do drogi

publicznej). Powódka zapłaciła pozwanemu jako wynagrodzenie kwotę 7.808 zł.

Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo i zasądził na rzecz powódki

dochodzoną kwotę. Zasadnicze elementy stanu faktycznego były następujące.

Pozwany jest geodetą i licencjonowanym pośrednikiem w zakresie obrotu

nieruchomościami. Obsługuje m.in. Rolniczą Spółdzielnię Produkcyjną (RSP) w K.

w zakresie czynności geodezyjnych i pośredniczy w zbywaniu nieruchomości tej

spółdzielni. Powódka kontaktowała się dwukrotnie z pozwanym w jego biurze i w

tym czasie ustalono szczegóły transakcji. W dniu 16 stycznia 2008 r. powódka

zawarła z RSP warunkową umowę sprzedaży gruntu nr 441/9 i w tym samym dniu

stała się właścicielem tej działki. W umowie zawarto oświadczenie RSP, że działka

ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej. Powódka zapłaciła pozwanemu

wynagrodzenie w kwocie 7.808 zł i świadkiem takiej zapłaty była matka powódki;

zapłaty dokonano bez pokwitowania.

Po nabyciu nieruchomości okazało się, że nieruchomość ta nie ma

bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a Powiatowa Służba Drogowa nie

wyraziła zgody na wykonanie odpowiedniego zjazdu z działki. Powódka

wybudowała na działce przychodnię lekarską, do której dojazd może obecnie

odbywać się droga wewnętrzną, urządzoną na działce stanowiącej własność RSP.

W ocenie Sądu Rejonowego, nie doszło do zwarcia skutecznej umowy

pozwanego z powódką. Brak pisemnej umowy pośrednictwa powoduje jej

nieważność (art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami, tj. Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 ze zm., cyt. dalej jako

„ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Natomiast materiał dowodowy wskazuje na

fakt zapłaty pozwanemu kwoty 7.808 zł. W związku z tym, istniały podstawy do

3

zastosowania art. 410 k.c., ponieważ wspomniana zapłata stanowiła świadczenie

nienależne.

Sąd Okręgowy uwzględnił apelację pozwanego, zmienił zaskarżony wyrok

i oddalił powództwo. Wprawdzie nie można było przyjąć ważności umowy stron

z racji brzmienia art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r., jednak między

stronami doszło do umowy o świadczenie usług w sposób dorozumiany, o czym

świadczy m.in. zakres współpracy stron przy nabywaniu nieruchomości od RSP.

Umowa ta zobowiązywała pozwanego jedynie do starannego działania, a więc nie

miał on obowiązku załatwienia powódce dostępu do drogi publicznej (tzw. zjazdu

z działki na drogę publiczną). Nie powstał zatem stan niewykonania lub

nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471 k.c.). Uzyskana przez pozwanego

kwota wynagrodzenia prowizyjnego nie jest wygórowana i odpowiada

wynagrodzeniu pośrednika w zakresie obrotu nieruchomościami. Powódka spełniła

zatem wynagrodzenie (świadczenie) należne pozwanemu (kontrahentowi).

Sąd Okręgowy stwierdził także i to, że „gdyby – jak twierdzi pozwany – kwota

(wynagrodzenia) nie była na jego rzecz uiszczona, to pozwanemu służyłaby

wierzytelność w stosunku do powódki o jej zapłatę”. W tej sytuacji ustalenie tego,

czy powódka uiściła pozwanemu wspomniane wynagrodzenie nie jest konieczne

dla rozstrzygnięcia. W każdym razie obowiązek wykazania faktu wręczenia kwoty

7.808 zł obciążał stronę powodową (art. 6 k.c.) i ostatecznie nie został przez

nią wykazany.

W skardze kasacyjnej o stwierdzenie niezgodności z prawem

prawomocnego wyroku Sądu Okręgowego z dnia 31 stycznia 2012 r. powódka

wywodziła, że wyrok ten narusza przepisy art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. w zw. z art. 58 § 1 k.c. i art. 65 § 1 i § 2 k.c.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarżąca wnosiła o stwierdzenie niezgodności z prawem wyroku Sądu

Okręgowego. W wyroku tym, opartym - jak wskazał ten Sąd - na ustaleniach

dokonanych przez Sąd Rejonowy, Sąd drugiej instancji przyjął, że strony procesu

łączyła „ustna dorozumiana umowa podobna do zlecenia a posiadająca cechy

umowy o świadczenie usług”. Jednocześnie Sąd starał się wskazać na podstawową

4

treść tej umowy (sfinalizowanie zakupu działki przez powódkę od RSP,

zobowiązanie się powódki do zapłaty wynagrodzenia, obowiązek starannego

działania po stronie pozwanego, a nie zobowiązanie się do „załatwienia powódce

zjazdu z działki na drogę publiczną”; s. 6-7 uzasadnienia zaskarżonego wyroku).

Przyjmując istnienie wspomnianej umowy, Sąd Okręgowy stwierdził też,

że „nie uznał za konieczne przesądzenie, czy powódka rzeczywiście dała

pozwanemu 7 808 zł.” W obu sytuacjach nastąpiłoby oddalenie powództwa.

Jednocześnie Sąd ten stwierdził, że powódkę obciążał ciężar dowodu wypłaty

pozwanemu wynagrodzenia prowizyjnego, przy czym powódka nie udowodniła

faktu zapłaty takiego wynagrodzenia (s. 7 uzasadnienia zaskarżonego wyroku).

W niniejszej spawie istotne znaczenie ma charakter prawny zgłoszonego

przez powódkę roszczenia w sprawie zakończonej zaskarżonym wyrokiem z dnia

31 stycznia 2012 r. Z treści pozwu, toku postępowania rozpoznawczego oraz treści

skargi wynika, że chodzi o roszczenie o zwrot spełnionego świadczenia (art. 471

k.c., ewentualnie - art. 410 § 2 k.c.). Przy takim założeniu należy stwierdzić, że nie

zachodziły jednak podstawy do uznania, iż zaskarżony wyrok jest niezgodny

z prawem w rozumieniu art. 4211

§ 1 k.p.c.

Ocena niezgodności określonego, prawomocnego orzeczenia z prawem

może być formułowana jedynie w ramach ustaleń faktycznych dokonanych przez

sąd meriti. Chodzi bowiem o stwierdzenie prawidłowości dokonywanej przez ten

sąd subsumpcji prawnej. Jak już stwierdzono, Sąd Okręgowy ostatecznie ustalił,

że strona powodowa nie wykazała faktu zapłaty pozwanemu wynagrodzenia

prowizyjnego. Prowadzi to do wniosku o bezzasadności prawnej zgłoszonego przez

powódkę roszczenia o zwrot zapłaconej kwoty (w całości lub w części) z racji braku

jednak rzeczywistego transferu sumy pieniężnej na rzecz strony pozwanej.

Ostatecznej oceny rozstrzygnięcia Sądu Okręgowego (zmiana wyroku

Sądu pierwszej instancji i oddalenie powództwa powódki) nie zmienia to,

że nie można podzielić stanowiska tego Sądu o możliwości przyjęcia -

w okolicznościach rozpoznawanej sprawy - dojścia do skutku „dorozumianej

umowy podobnej do zlecenia a posiadającej cechy umowy o świadczenie usług”.

Ustalenia faktycznie dokonane przez Sądy meriti wskazują na to, że aktywność

5

pozwanego pośrednika mieściła się we wskazanym w art. 180 ust. 1 pkt 1

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. zakresie przedmiotowym pośrednictwa

w obrocie nieruchomościami. Umowa między powódką i pozwanym pośrednikiem

licencjonowanym (a więc - zawodowym) powinna być, oczywiście, zawarta zawsze

w formie aktu notarialnego (art. 180 ust. 3 ustawy). Jeżeli strony nie dochowały

jednak tej formy, to nie sposób przyjmować, że w ogóle mogło dojść między nimi

do jakiejś postaci „umowy o świadczenie usług”, obejmującej wykonywanie

pośrednictwa w rozumieniu art. 180 § 1 pkt 1 ustawy. Przeczy temu cel tego

przepisu i przepisu art. 180 ust. 3 ustawy. W razie niezachowania wspomnianej

formy nie można zatem przyjmować swoistego rodzaju konwersji nieważnej

umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w inne, w pełni skuteczne

„porozumienie o świadczenie usług”, odpowiadające treściowo tej pierwszej

umowie. Działoby się to wbrew ratio legis art. 180 ust. 3 ustawy.

Nietrafne i sprzeczne z art. 180 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

stanowisko Sądu Okręgowego w omawianym zakresie nie może jednak prowadzić

do ogólnego wniosku, że objęty skargą prawomocny wyrok Sądu Okręgowego

z dnia 31 stycznia 2012 r. jest niezgodny z prawem w rozumieniu art. 4241

§ 1

k.p.c. Decydujące znaczenie ma tu bowiem merytoryczne rozstrzygnięcie zawarte

w tym wyroku (ostateczne, trafne oddalenie powództwa), wydanym na podstawie

dokonanych ustaleń faktycznych (brak faktycznej zapłaty wynagrodzenia

prowizyjnego). Można zatem stwierdzić, że mimo nietrafnego uzasadnienia

prawnego (w zakresie interpretacji skutków prawnych niezachowania formy

umowy, przewidzianych w art. 180 ust. 3 ustawy) kwestionowany wyrok odpowiada

ostatecznie prawu.

Z przedstawionych względów oddalono skargę jako nieuzasadnioną

(art. 42411

§ 1 k.p.c.).