II CSK 575/12

Sygn. akt II CSK 575/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 lipca 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Maria Szulc

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

Protokolant Maryla Czajkowska

w sprawie z powództwa R. A. i B. A.

przeciwko M. I. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. obecnie Syndykowi

Masy Upadłości M. I. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. w upadłości

likwidacyjnej

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 25 lipca 2013 r.,

skargi kasacyjnej powodów

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 6 marca 2012 r.

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

B. A. i R. A. wnieśli o zasądzenie od M. I. sp. z o.o. kwoty 39.635 zł z

odsetkami tytułem zwrotu zaliczki uiszczonej na poczet umowy zawartej między

stronami 6 grudnia 2006 r. oraz kwoty 105.600 zł tytułem odszkodowania za

niewykonanie umowy wraz z odsetkami.

Prawomocnym wyrokiem częściowym z dnia 22 grudnia 2010 r. Sąd

Okręgowy w Ł. zasądził od strony pozwanej na rzecz powodów kwotę 39.635 zł z

odsetkami ustawowymi od dnia 2 czerwca 2010 r. Wyrokiem końcowym z dnia

9 listopada 2011 r. Sąd Okręgowy w Ł. oddalił powództwo w pozostałej części

i orzekł o kosztach postępowania.

Ustalił, że w dniu 6 grudnia 2006 r. strony zawarły umowę przedwstępną, na

mocy której zobowiązały się do zawarcia umowy sprzedaży (umowa przyrzeczona),

w której pozwany jako sprzedający ustanowi odrębną własność lokalu

mieszkalnego nr 13(0)01 o projektowanej powierzchni 47,22 m2

, usytuowanego

na 0 kondygnacji budynku nr 13 wznoszonego na nieruchomości przy ul. T. […] w

Ł. – wraz z udziałem ułamkowym we współwłasności części wspólnych budynku i

urządzeń, niepozostających do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali

oraz lokal ten sprzeda na współwłasność powodom jako kupującym. Sprzedający

zobowiązał się zakończyć budowę budynku nr 13 najpóźniej do dnia 31

października 2008 r., przy czym termin ten mógł ulec przesunięciu o czas nie

dłuższy niż trzy miesiące z powodów niezależnych od sprzedającego, na czas

trwania przeszkody, o której powinien powiadomić pisemnie kupujących w ciągu 30

dni od jej ujawnienia. Strony postanowiły, że w przypadku wystąpienia siły wyższej

sprzedający nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązań

wynikających z umowy. Kupujący mogli odstąpić od umowy przyrzeczonej w

sytuacji przewidzianej w § 5 ust. 1 umowy, a sprzedający zobowiązany był

wówczas do zwrotu wpłaconych przez nich kwot w wysokości nominalnej wraz z

kara umowną w wysokości odpowiadającej odsetkom ustawowym liczonym od

wartości wpłaconych kwot, od dnia ich wpłaty, lecz nie większej niż 5% nominalnej

wartości wpłaconych kwot, w terminie do 3 miesięcy od odstąpienia od umowy.

3

Tytułem realizacji zobowiązań finansowych z obu umów powodowie uiścili 17

sierpnia 2006 r. – 5.000 zł, a 5 stycznia 2007 r. – 34.635 zł.

Strona pozwana we wrześniu 2009 r. poinformowała powodów o stanie

realizacji inwestycji wskazując na trudności podczas przebiegu prac związanych

z rewitalizacją obiektów historycznych; jako ostateczny termin odbioru mieszkań

wskazała drugi kwartał 2009 r. Do odbioru wówczas nie doszło. Pismem

z 16 kwietnia 2010 r. powodowie wezwali stronę pozwaną do okazania w terminie

3 dni ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, w którym znajduje

się lokal mieszkalny pod rygorem odstąpienia od umowy, a po bezskutecznym jego

upływie odstąpili od umowy z dnia 6 grudnia 2006 r.

M. I. otrzymało pozwolenie na użytkowanie etapu zespołu zabudowy

mieszkaniowej wielorodzinnej „U.” m.in. w zakresie budynku nr 13 oraz parkingów

poziemnych i naziemnych, garażu wbudowanego na poziomie piwnicy budynku nr

12, 13, 24 i 39, decyzją z dnia 19 kwietnia 2010 r., która stała się ostateczna z

dniem 6 maja 2010 r. Mieszkanie nie zostało przez powodów odebrane.

Pełnomocnik powodów stwierdził, że jego wysokość wynosi 3,40 m i jest niezgodna

z ustaloną w umowie.

Pozwana spółka, pismem z 11 czerwca 2010 r., zakwestionowała

skuteczność odstąpienia przez powodów od umowy z powodu opóźnienia

w realizacji inwestycji ze względu na jego złożenie już po zawiadomieniu powodów

o zakończeniu inwestycji, co zdaniem strony pozwanej wskazywało na

akceptowanie przez powodów zaistniałego stanu rzeczy oraz stanowiło nadużycie

prawa przez powodów.

W świetle dokonanych ustaleń Sąd pierwszej instancji uznał, że treść

uprawnień stron należy ocenić na gruncie art. 390 § 1 k.c., albowiem strony zawarły

umowę przedwstępną, nie będącą umową wzajemną (z uwagi na brak

ekwiwalentności świadczeń stron). Uznał, że żądanie przez powodów zapłaty kwoty

105.600 zł tytułem odszkodowania nie mieści się w zakresie ujemnego interesu

umownego, o którym mowa w tym przepisie, co przesądza o jego niezasadności.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 6 marca 2012 r. oddalił apelacje powodów

od wyroku końcowego Sądu Okręgowego i orzekł o kosztach postępowania.

Podzielił ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego oraz ocenę charakteru umowy

4

łączącej strony. Uznał, podobnie jak Sąd pierwszej instancji, że żądanie powodów

nie mieści się w zakresie ujemnego interesu umownego, o którym mowa w art. 390

§ 1 k.c.

Wyrok Sądy Apelacyjnego został zaskarżony skargą kasacyjną przez

powodów w całości. Skarga kasacyjna została oparta na podstawie naruszenia

przepisów prawa materialnego (art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.). Skarżący zarzucili

naruszenie art. 389 § 1 w zw. z art. 3531

k.c.; art. 389 w zw. z art. 65 § 2 k.c.; art.

390 § 1 w zw. z art. 471 § 1 w zw. z art. 361 § 1 i 2 k.c.; art. 390 § 1 w zw. z art.

471 i 361 w zw. z art. 487 § 2 i 494 k.c.; art. 65 § 1 i 2 k.c.; art. 89 k.c. oraz art. 387

§ 1 i 2 w zw. z art. 361 § 2 k.c. Wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku

i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania ewentualnie jego uchylenie oraz

orzeczenie co do istoty sprawy poprzez uwzględnienie apelacji, a także zasądzenie

kosztów postępowania.

Pismem z dnia 20 czerwca 2013 r. Syndyk Masy Upadłości pozwanej spółki

wniósł o zawieszenie postępowania kasacyjnego na podstawie art. 174 § 1 pkt 4

k.p.c. w zw. z art. 39812

k.p.c., z uwagi na wszczęcie postępowania upadłościowego

pozwanej spółki.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Najwyższy nie uwzględnił wniosku z dnia 20 czerwca 2013 r.

o zawieszenie postępowania kasacyjnego. Problematyka dotycząca skutków

wszczęcia postępowania upadłościowego po wydaniu wyroku przez sąd drugiej

instancji stanowiła już przedmiot rozważań Sądu Najwyższego w wyroku z dnia

19 czerwca 2008 r., V CSK 433/07, w którym wyjaśniono, że ogłoszenie upadłości

likwidacyjnej strony po wydaniu wyroku przez sąd drugiej instancji pozostaje bez

wpływu na bieg postępowania kasacyjnego, które powinno toczyć się dalej

z udziałem syndyka. Brak było zatem podstaw do zawieszenia postępowania

kasacyjnego z przyczyn wskazanych przez syndyka.

W świetle zarzutów naruszenia prawa materialnego powołanych w skardze

kasacyjnej podstawową kwestią wymagającą rozpoznania była ocena charakteru

prawnego umowy łączącej strony. Skarżący podnosili, że umowa zawarta w dniu

6 grudnia 2006 r. jest umową deweloperską i zastosowanie przez Sąd Apelacyjny

art. 390 § 1 k.c. było nieuzasadnione.

5

Strony zatytułowały umowę z dnia 6 grudnia 2006 r. jako umowę

przedwstępną, co nie przesądza jednak o jej charakterze. Istotne znaczenie dla

oceny charakteru prawnego tej umowy ma bowiem treść łączącego strony stosunku

zobowiązaniowego. Jego ustalenie, poza analizą brzmienia umowy, wymagało

uwzględnienia także ogólnego celu umowy oraz zgodnego zamiaru stron. Należało

bowiem uwzględnić, że umowa łącząca strony została zawarta przed wejściem

w życie ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu

mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawy deweloperskiej), a art. 3531

k.c. stwarzał wcześniej możliwość takiego ukształtowania umowy, która pozwalała

zakwalifikować ją także jako umowę deweloperską. Takie stanowisko zostało

wyrażone w judykaturze. W uchwale z dnia 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10 Sąd

Najwyższy przyjął, że umowa deweloperska jest umową nienazwaną o charakterze

mieszanym, na którą składają się elementy treści różnych umów nazwanych,

tworzących jednolitą całość. Może to stwarzać trudności w odróżnieniu umowy

deweloperskiej od umowy przedwstępnej.

Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do

zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne

postanowienia umowy przyrzeczonej (art. 389 § 1 k.c.). Umowa przedwstępna, jak

słusznie podniósł skarżący, ma za przedmiot zobowiązanie do złożenia oświadczeń

woli o określonej treści i nie obejmuje swoją treścią innych zobowiązań stron.

Umowa zawarta przez strony dnia 6 grudnia 2006 r. niewątpliwie zawiera elementy

właściwe dla umowy przedwstępnej. Ta okoliczność nie przesądza jednak o jej

charakterze, albowiem podobne elementy zawiera także umowa deweloperska.

W powołanej wyżej uchwale wskazano, że umowa deweloperska jest umową

o charakterze mieszanym, powstałą w wyniku połączenia czynności realizowanych

w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem

przekazania inwestycji Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów

nazwanych, w tym umowy przedwstępnej, tworzących jednolitą całość,

z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do

ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowa deweloperska ma

charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej, realizującej własny cel

społeczno-gospodarczy, prowadzący do wymiany świadczeń miedzy kontrahentami.

6

Umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim

tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego,

odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie

przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie

zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy

przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny

regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces

inwestycyjny. Taka sytuacja miała miejsce w niniejszej sprawie, albowiem cała

cena miała być zapłacona przez kupujących przed zawarciem umowy

o przeniesienie własności lokalu.

Należało także uwzględnić, że sprzedającym była firma deweloperska.

Na podstawie tej umowy deweloper zobowiązał się najpierw do wybudowania,

a następnie do sprzedaży opisanego w umowie lokalu. Nie jest to postanowienie

istotne dla umowy przedwstępnej, ma zaś znaczenie z punktu widzenia celu umowy

deweloperskiej, a mianowicie zobowiązania dewelopera do budowy określonego

lokalu, którą to budowę finansuje kupujący, a następnie – po zakończeniu

inwestycji – przeniesie własność tego lokalu na rzecz kupującego. W chwili

zawarcia umowy jej przedmiot nie istniał. Miał być dopiero wybudowany. Umowa

przedwstępna określa zaś zwykle istniejący już przedmiot umowy przyrzeczonej.

Pod uwagę należało wziąć także określony w umowie termin zawarcia umowy

przenoszącej własność lokalu. W umowach przedwstępnych termin ten co do

zasady jest stosunkowo krótki. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie, okres

pomiędzy zwarciem umowy i przeniesieniem własności lokalu mógł wynosić nawet

kilka lat, z uwagi na proces inwestycyjny związany z wybudowaniem lokalu.

W ustalonym stanie faktycznym sprawy, nie ulega zatem wątpliwości,

że zawarta przez strony umowa zawiera elementy wykraczające poza zakres

essentialia negoti umowy przedwstępnej przewidziane w art. 389 k.c. Realizowała

także inny cel społeczno-gospodarczy, co nakazywało przyjąć, że umowa nazwana

„umową przedwstępną” była zatem tzw. umową deweloperską, przewidującą

wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz zawierającą także przyrzeczenie

przeniesienia własności wybudowanego lokalu.

7

Mając na uwadze fakt, iż strony łączyła umowa deweloperska a nie umowa

przedwstępna, brak było podstaw do ograniczenia odpowiedzialności

odszkodowawczej dewelopera jedynie do tzw. ujemnego interesu umownego,

w wyniku zastosowania art. 390 § 1 k.c., co stanowiło podstawę do wydania

zaskarżonego wyroku. Niewykonanie lub niewłaściwe wykonanie umowy

deweloperskiej daje natomiast możliwość dochodzenia roszczeń

odszkodowawczych od dewelopera na podstawie art. 471 k.c., zgodnie z zasadą

pełnego wyrównania szkody (por. powołaną wyżej uchwałę Sądu Najwyższego

z dnia 9 grudnia 2010 r.).

Z tych względów skarga kasacyjna powodów była uzasadniona i zaskarżony

wyrok podlegał uchyleniu na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.