I CSK 711/12

Sygn. akt I CSK 711/12

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 sierpnia 2013 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Grzegorz Misiurek (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Barbara Myszka

SSN Agnieszka Piotrowska

Protokolant Ewa Krentzel

w sprawie z powództwa W. G.

przeciwko A. W.

o eksmisję,

oraz z powództwa wzajemnego A. W.

przeciwko W.G.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 sierpnia 2013 r.,

skargi kasacyjnej pozwanej-powódki wzajemnej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 12 lipca 2012 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

Uzasadnienie

Powód W. G. domagał się nakazania pozwanej A. W. opróżnienia i wydania

zabudowanej nieruchomości położonej w W. przy ulicy R. […], stanowiącej część

działki oznaczonej numerem geodezyjnym 57 z obrębu 2-11-10, dla której Sąd

Rejonowy prowadzi księgę wieczystą nr […]. W uzasadnieniu wskazał, że jest

właścicielem opisanej nieruchomości a pozwana zajmuje ją bez tytułu prawnego.

Pozwana wniosła o oddalenie tego żądania i zgłosiła powództwo wzajemne

o zasądzenie na jej rzecz od W. G. kwoty 80.000 zł z odsetkami ustawowymi od

dnia wniesienia pozwu wzajemnego tytułem zwrotu równowartości nakładów

dokonanych na nieruchomość.

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 26 sierpnia 2011 r. uwzględnił

powództwo główne, oddalił powództwo wzajemne i orzekł o kosztach procesu,

przyjmując za podstawę rozstrzygnięcia następujące ustalenia faktyczne i ich

ocenę prawną.

Pozwana (powódka wzajemna) weszła w posiadanie części działki nr 57

położonej w W. przy ulicy R. o powierzchni 1000 m2

, zabudowanej budynkami

gospodarczymi, na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży zawartej w dniu 2

stycznia 1977 r. z K. E. W dniu 10 września 1980 r. K. E. wynajęła pozwanej

(powódce wzajemnej) budynek położony na działce o powierzchni 40 m2

,

składający się z dwóch pomieszczeń. Umowa najmu została zawarta na okres

trzech lat, jednak aneksem z dnia 1 października 1983 r. okres jej obowiązywania

przedłużono na dalsze dziesięć lat. Strony uzgodniły, że pozwana (powódka

wzajemna) wyremontuje wynajęty budynek a poniesione koszty odliczy od czynszu

najmu ustalonego na kwotę 2000 zł miesięcznie. W dniu 5 października 1990 r.

K. E. przeniosła na rzecz powoda (pozwanego wzajemnego) własność

nieruchomości stanowiącej działkę na podstawie umowy darowizny zawartej w

formie aktu notarialnego; powód (pozwany wzajemny) został wpisany jako

właściciel w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Powód (pozwany wzajemny) pismami z 21 września 1993 r. i 29 grudnia

1993 r. wezwał pozwaną (powódkę wzajemną) do opróżnienia budynku i działki

3

gruntu przy ulicy R., oświadczając jednocześnie, że nie wyraża zgody na

przedłużenie umowy najmu; nieruchomość nie została powodowi wydana.

Pozwana (powódka wzajemna) dokonała nakładów na przedmiotową

nieruchomość w postaci: wytyczenia i zagospodarowania drogi dojazdowej do ulicy

R., podniesienia poziomu gruntu do drogi, ogrodzenia działki i urządzenie na niej

chodników, nasadzenie drzew owocowych i roślin ozdobnych, doprowadzenia

energii elektrycznej i przyłączenia jej do zabudowań, wybudowania studni

głębinowej, szamba i zbiornika ogrodowego, przyłączenia budynków do instalacji

wodno-kanalizacyjnej, remontu budynków gospodarczych, wykonania przybudówki

do budynku gospodarczego, wzniesienia budynku administracyjno-garażowego i

wiaty oraz wykonania fundamentów betonowych pod budynek i garaż.

Postanowieniem z dnia 22 kwietnia 2009 r. Sąd Rejonowy oddalił wniosek A.

W. o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości objętej pozwem, a Sąd

Okręgowy w W. postanowieniem z dnia 7 kwietnia 2011 r. oddalił apelację

wnioskodawczyni od tego orzeczenia.

Oceniając tak ustalony stan faktyczny, Sąd Okręgowy uznał powództwo

główne za usprawiedliwione, zaś powództwo wzajemne oddalił. Wskazał, że powód

(pozwany wzajemny) jest właścicielem nieruchomości objętej księgą wieczystą

nr […], zaś pozwanej (powódce wzajemnej) nie przysługuje skuteczne wobec

niego uprawnienie do władania tą nieruchomością (art. 221 § 1 k.c.). A. W. nie

nabyła prawa własności nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy

sprzedaży zawartej w dniu 2 stycznia 1977 r. a jej uprawnienie do władania nią

ustało wraz z wygaśnięciem umowy najmu.

Sąd Okręgowy nie uwzględnił zarzutu zatrzymania zgłoszonego przez

pozwaną (powódkę wzajemną) na podstawie art. 461 § 1 k.c. Stwierdził, że zarzut

ten może zostać podniesiony skutecznie jedynie wtedy, gdy roszczenie

przewidziane w powołanym przepisie jest uzasadnione co do zasady oraz

wysokości. W konkretnym stanie faktycznym przesłanki te nie zostały spełnione.

Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy

mającej na celu przeniesienie własności, zawartej bez zachowania formy aktu

notarialnego, nie jest posiadaczem samoistnym w dobrej wierze. Pozwana

(powódka wzajemna) mogłaby zatem domagać się skutecznie zwrotu nakładów

4

jedynie koniecznych i to o tyle, o ile powód (pozwany wzajemny) wzbogaciłby się

bezpodstawnie jej kosztem (art. 226 § 2 k.c.). Tymczasem dokonane przez nią

nakłady mają charakter nakładów użytecznych oraz zbytkownych.

Sąd Okręgowy wskazał również, że nakłady poczynione przez pozwaną

(powódkę wzajemną) w okresie związania umową najmu i w zakresie w niej

określonym zostały rozliczone - zgodnie z wolą stron tej umowy - w ramach

obowiązku zapłaty czynszu.

Sąd Apelacyjny wyrokiem zaskarżonym skargą kasacyjną oddalił apelację

pozwanej (powódki wzajemnej) od wyroku Sądu Okręgowego. Sąd Apelacyjny

wskazał, że wprawdzie umowa z dnia 2 stycznia 1977 r. nie wywarła skutku w

postaci przeniesienia prawa własności opisanej w niej nieruchomości, jednak

doprowadziła do zawiązania między jej stronami stosunku zobowiązaniowego,

zbliżonego do umowy użyczenia, na podstawie którego A. W. uzyskała prawo do

swobodnego, nieograniczonego i nieodpłatnego korzystania z tej nieruchomości

przez czas nieoznaczony; od chwili objęcia nieruchomości w posiadanie na

podstawie tej umowy korzystała z niej jako posiadacz zależny w dobrej wierze (art.

336 k.c.). Umowa najmu zmieniła podstawę prawną korzystania z budynku o

powierzchni 40 m2

posadowionego na działce tylko na czas jej trwania; po ustaniu

stosunku najmu pozwana (powódka wzajemna) korzystała z budynku jako

posiadacz zależny w złej wierze.

Stosunek obligacyjny, na podstawie którego A. W. uzyskała - za zgodą K. E.

- opisane wyżej prawo do korzystania z nieruchomości, mógł zostać rozwiązany w

każdym czasie. Skoro powód (pozwany wzajemny) oświadczył pozwanej (powódce

wzajemnej), że nie zgadza się na przedłużenie umowy najmu i zażądał od niej

wydania zajmowanego budynku oraz gruntu z dniem 28 lutego 1994 r., to co

najmniej od tej chwili korzystała ona z nieruchomości jako posiadacz zależny w złej

wierze.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że wyremontowanie budynku będącego

przedmiotem najmu nie może być postrzegane jako dokonanie nakładów

podlegających rozliczeniu według reguł określonych w art. 226 w związku z art. 230

k.c., gdyż remont ten stanowił świadczenie pozwanej przewidziane w umowie

najmu. Podzielił ocenę Sądu pierwszej instancji, że wskazane przez pozwaną

5

(powódkę wzajemną) pozostałe nakłady na nieruchomość rolną stanowią nakłady

użyteczne i zbytkowne. Wskazał jednak, że roszczenie o zwrot tych nakładów staje

się wymagalne z chwilą zwrotu nieruchomości (art. 229 § 1 k.c.), co w sprawie

niniejszej bezspornie nie nastąpiło. W tej sytuacji nie ma podstaw do uzależnienia

wydania nieruchomości przez pozwaną (powódkę wzajemną) od jednoczesnego

uiszczenia przez powoda (pozwanego wzajemnego) równowartości innych

nakładów niż nakłady konieczne.

W skardze kasacyjnej, opartej na obu podstawach określonych w art. 3983

§ 1 k.p.c., pozwana (powódka wzajemna) zarzuciła naruszenie:

- art. 65 § 1 i 2 w związku z art. 3531

k.c. przez błędną wykładnię oświadczeń

woli zawartych w umowach: z dnia 2 stycznia 1977 r., 10 września 1980 r.

i 1 października 1983 r. oraz pismach W. G. z dnia 21 września 1993 r. i 29 grudnia

1993 r. i przyjęcie, że z upływem terminu oznaczonego w umowie najmu pozwana

(powódka wzajemna) utraciła tytuł prawny do przedmiotu najmu;

- art. 222 § 1 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że w sytuacji,

w której pozwana (powódka wzajemna) uzyskała prawo do swobodnego,

nieograniczonego i bezpłatnego korzystania przez czas nieoznaczony

z nieruchomości opisanej w umowie z dnia 2 stycznia 1977 r., nie przysługiwało jej

skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania tą nieruchomością;

- art. 222 § 1 w związku z art. 140 k.c. przez błędną wykładnię polegającą

na przyjęciu, że zrzeczenie się przez K. E. roszczenia o zwrot nieruchomości

będącej przedmiotem umowy z dnia 2 stycznia 1977 r. nie mogło odnieść skutku w

postaci utraty przez nią oraz jej następcę prawnego roszczenia windykacyjnego;

- art. 226 § 1 i 2 w związku z art. 230 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie

wynikające z uznania, że do rozliczenia nakładów nie mają zastosowania przepisy

regulujące łączący strony stosunek zobowiązaniowy będący podstawą posiadania;

- art. 226 § 1 i 2 k.c. przez błędną wykładnię polegającą na uznaniu,

że o rodzaju nakładów świadczy wyłącznie charakter nieruchomości, na którą

zostały one dokonane, a w konsekwencji - wadliwe niezastosowanie art. 226 § 1

zdanie pierwsze k.c.;

- art. 226 § 1 i 2 w związku z art. 461 § 1 k.c. przez błędną wykładnię

polegającą na przyjęciu, że uwzględnienie zarzutu zatrzymania uzależnione jest od

6

powstania wymagalności roszczenia o zwrot nakładu, łączonej z chwilą zwrotu

rzeczy właścicielowi;

- art. 336 w związku z art. 230 i art. 226 § 1 i 2 k.c. przez ich wadliwe

zastosowanie wskutek uznania, że powódka na podstawie umowy z dnia 2 stycznia

1977 r. objęła nieruchomość w posiadanie zależne;

- art. 365 § 1 k.p.c. przez błędne przyjęcie, że Sąd Okręgowy nie był

związany ustaleniem -dokonanym przez Sąd Rejonowy w sprawie o zasiedzenie -

że umowa z dnia 10 września 1980 r. była umową pozorną oraz

- art. 278 § 1 w związku z art. 227 i art. 217 § 1 i 2 k.p.c. przez uznanie

bezprzedmiotowości zarzutu pominięcia dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy

majątkowego mającego na celu ustalenie wartości nakładów podlegających

rozliczeniu, dokonanych przez pozwaną (powódkę wzajemną).

Powołując się na tak ujęte podstawy kasacyjne pozwana (powódka

wzajemna) wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz poprzedzającego

go wyroku Sądu Okręgowego i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego

rozpoznania, ewentualnie o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego i oddalenie

roszczenia windykacyjnego bądź uzależnienie wykonania obowiązku wydania

nieruchomości od zapłaty równowartości nakładów w kwocie 80.000 zł oraz

o uwzględnienie powództwa wzajemnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie, chociaż nie wszystkie

podniesione w niej zarzuty mogły zostać uznane za usprawiedliwione.

Za bezzasadne należy uznać zarzuty naruszenia art. 65 § 1 i 2 w związku

z art. 3531

k.c., art. 222 § 1 k.c. oraz art. 222 § 1 w związku z art. 140 k.c.,

zmierzające do podważenia oceny zasadności roszczenia windykacyjnego.

Według skarżącej, stosunek obligacyjny, u którego podstaw legła umowa z dnia

2 stycznia 1977 r., uprawniający ją do swobodnego, nieograniczonego

i bezpłatnego korzystania przez czas nieoznaczony z części nieruchomości objętej

żądaniem pozwu, nie mógł zostać skutecznie rozwiązany na skutek wypowiedzenia

powoda (pozwanego wzajemnego), gdyż był on „niewypowiadalny” z uwagi na

zrzeczenie się przez K. E. z roszczenia windykacyjnego; pozwana (powódka

wzajemna) w dalszym ciągu legitymuje się skutecznym względem właściciela

7

uprawnieniem do władania rzeczą, a dla oceny tej nie ma znaczenia zawarcie

przez nią z K. E. pozornej umowy najmu.

Odnosząc się do przytoczonego zapatrywania należy stwierdzić, że oparte

ono zostało na błędnych przesłankach.

Nieuprawniony jest pogląd skarżącej, wskazujący na możliwość zrzeczenia

się przez właściciela rzeczy roszczenia windykacyjnego. Wprawdzie przepisy

kodeksu cywilnego zagadnienia tego wprost nie regulują, nie oznacza to jednak,

że ustawodawca pozostawił właścicielowi w tym zakresie pełną swobodę.

Kwestię dopuszczalności zbycia samego tylko roszczenia windykacyjnego należy

rozstrzygnąć z uwzględnieniem jego natury oraz celu, któremu ono służy.

Treścią roszczenia windykacyjnego jest przyznane właścicielowi żądanie

wydania oznaczonej rzeczy przez osobę, która - bez uprawnienia skutecznego

względem właściciela - włada jego rzeczą (art. 222 § 1 k.c.); ma ono zapewnić

właścicielowi przywrócenie władztwa nad rzeczą, a więc ochronę jednego

z podstawowych atrybutów prawa własności. Roszczenia windykacyjnego

nie można odrywać od prawa własności, z którego ono wypływa.

Zależność ta nakazuje uznać, iż roszczenie windykacyjne - z chwilą powstania -

dzieli los prawa własności, stanowiącego jego podstawę. Nie może być ono

samodzielnym przedmiotem obrotu; można je zbyć tylko łącznie z prawem

własności.

Skoro - jak wynika z ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę

zaskarżonego wyroku – K. E. na podstawie nieformalnej umowy z dnia 2 stycznia

1977 r. nie przeniosła na powódkę (pozwaną wzajemną) prawa własności

nieruchomości, to nie można uznać, że jednocześnie skutecznie zrzekła się

roszczenia windykacyjnego, wynikającego z tego prawa. Odmienne przekonanie

skarżącej, nie uwzględniające relacji między roszczeniem windykacyjnym a

prawem własności, nie znajduje żadnego usprawiedliwienia. W okolicznościach

sprawy niniejszej, gdyby nawet z wykładni oświadczenia woli K. E., wyrażonego w

umowie z dnia 2 stycznia 1977 r. wynikał - jak odczytuje to skarżąca - zamiar

zrzeczenia się roszczenia windykacyjnego, nie mógłby on zostać zrealizowany bez

wyzbycia się prawa własności chronionego tym roszczeniem. Rzekome zrzeczenie

się roszczenia windykacyjnego nie stanowi zatem podstawy do formułowania

8

wniosku, że stosunek obligacyjny, na podstawie którego pozwana (powódka

wzajemna) objęła nieruchomość we władanie, jest „niewypowiadalny”.

Wbrew zarzutowi skarżącej, dokonana przez Sąd Apelacyjny wykładnia

oświadczenia woli powoda (pozwanego wzajemnego), zawartego w piśmie z dnia

29 grudnia 1993 r., w pełni uzasadnia wniosek, iż wyraża ono sprzeciw wobec

dalszego posiadania przez pozwaną (powódkę wzajemną) zabudowanego gruntu,

objętego we władanie na podstawie umowy z dnia 2 stycznia 1977 r. oraz zamiar

odzyskania nad nim władztwa. Treść tego oświadczenia - w przeciwieństwie do

oświadczenia złożonego w dniu 21 września 1993 r. - w żaden sposób nie

nawiązuje do umowy najmu, zmienionej aneksem z dnia 1 października 1983 r.,

stąd też niezrozumiałe jest twierdzenie skarżącej, iż zostało ono złożone

z zamiarem rozwiązania stosunku najmu.

Reasumując ten wątek rozważań, należy stwierdzić, że zarzuty naruszenia

wskazanych wyżej przepisów prawa materialnego nie mogły skutecznie podważyć

ostatecznej konkluzji Sądu Apelacyjnego co do zasadności roszczenia

windykacyjnego.

Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że przyczyną oddalenia

powództwa wzajemnego było stwierdzenie, iż częściowo, tj. w zakresie dotyczącym

nakładów związanych z remontem budynku, było ono bezzasadne, zaś co do

pozostałych nakładów, mających charakter nakładów użytecznych i zbytkownych -

przedwczesne. Sąd Apelacyjny wskazał przy tym, że roszczenie o zwrot innych

nakładów niż nakłady konieczne staje się wymagalne z chwilą zwrotu rzeczy.

W konsekwencji uznał, że pozwana (powódka wzajemna) nie może skorzystać

z prawa zatrzymania, skoro chroniona tym prawem wierzytelność nie jest jeszcze

wymagalna. Podniesionym przez skarżącą zarzutom kwestionującym przytoczoną

ocenę nie można odmówić słuszności.

Zgodnie z art. 461 § 1 k.c., prawo zatrzymania, polega na tym, że osoba

zobowiązana do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać do czasu zaspokojenia

lub zabezpieczenia przysługujących jej roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz

o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej; nie przysługuje, ono gdy

obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot

rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych (art. 461 § 2 k.c.).

9

Celem prawa zatrzymania jest więc zabezpieczenie wierzytelności przysługujących

zobowiązanemu ze wskazanych tytułów. Niewątpliwie muszą to być wierzytelności

wymagalne i zaskarżalne.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego zwrócono jednak uwagę,

że posiadaczowi przysługuje prawo wystąpienia z roszczeniem o zwrot nakładów

po wystąpieniu właściciela z roszczeniem windykacyjnym, gdyż tylko przy takim

założeniu, instytucja prawa zatrzymania zachowuje swoją praktyczną wartość.

Spełniona jest wówczas również racja prawna przepisu art. 461 § 1 k.c., bowiem

względy słuszności wymagają, aby żadna ze stron nie została zmuszona

do wykonania swojego zobowiązania bez jednoczesnego otrzymania lub

co najmniej zabezpieczenia spełnienia świadczenia, które jej się należy od drugiej

strony, zwłaszcza gdy pomiędzy rzeczą, którą się zatrzymuje, a wierzytelnością

istnieje związek (zob. wyroki: z dnia 10 września 1993 r., I CRN 115/93, OSNCP

1994, nr 7-8, poz. 161; z dnia 26 lipca 2001 r. IV CKN 407/00, niepubl. oraz z dnia

7 maja 2009 r., IV CSK 27/09, niepubl.). W świetle tego - ugruntowanego -

zapatrywania, aprobowanego przez skład orzekający, zarzut błędnej wykładni

art. 461 § 1 k.c. trzeba uznać za usprawiedliwiony.

Ocena zasadności zarzutu zatrzymania oraz powództwa wzajemnego musi

zostać poprzedzona szczegółową analizą roszczeń o zwrot nakładów. Granice tych

roszczeń uwarunkowane są takimi okolicznościami, jak dobra lub zła wiara

posiadacza, samoistny lub niesamoistny charakter posiadania, rodzaj poczynionych

nakładów (zob. uzasadnienie powołanego wyżej wyroku SN z dnia 10 września

1993 r., I CRN 115/93). Sąd Apelacyjny - z uwagi na przyjętą koncepcję

rozstrzygnięcia - do kwestii tych odniósł się powierzchownie, co nie pozwala

skutecznie odeprzeć pozostałych zarzutów podniesionych przez skarżącą.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntował się pogląd, zgodnie z którym

moc wiążąca prawomocnego orzeczenia (art. 365 § 1 k.p.c.). odnosi się

jedynie do samej jego sentencji, a nie ustaleń faktycznych i poglądów prawnych

wyrażonych w uzasadnieniu. Związanie to odnosi się bowiem do samego rezultatu

rozstrzygnięcia, a nie przesłanek, które do niego doprowadziły (zob. m.in. wyroki

Sądu Najwyższego: z dnia 13 stycznia 2000 r., II CKN 655/98, niepubl.; z dnia

23 maja 2002 r., IV CKN 1073/00, niepubl.; z dnia 8 czerwca 2005 r., V CK 702/04,

10

niepubl.; dnia 28 czerwca 2007 r., IV CSK 110/07, niepubl. i z dnia 22 czerwca

2010 r., IV CSK 359/09, OSNC 2011, nr 2, poz. 16). Podkreśla się jednak, że sąd,

dokonując samodzielnych ustaleń, nie może ignorować stanowiska zajętego w innej

sprawie, w której stan faktyczny był konstruowany na podstawie tego samego

zdarzenia, lecz biorąc je pod uwagę, obowiązany jest dokonać własnych,

wszechstronnych ustaleń i samodzielnych ocen, które w rezultacie mogą

doprowadzić do odmiennych konkluzji (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

23 maja 2002 r., IV CKN 1073/00, nie publ.). Sąd Apelacyjny dostrzegł

to stanowisko, ale nie wyciągnął z niego właściwych wniosków. Uznając,

że dokonana przez sąd w sprawie o zasiedzenie części działki ocena ważności

umowy najmu z dnia 10 września 1980 r., będącej we władaniu pozwanej (powódki

wzajemnej) - a więc okoliczności rzutującej na samoistny lub zależny charakter jej

posiadania - nie wiąże go w sprawie niniejszej, ograniczył się do stwierdzenia,

iż skarżąca nie przedstawiła dowodów, które uzasadniałyby zarzut pozorności tej

umowy. Trudno nie zgodzić się ze skarżącą, że dokonana przez Sąd Apelacyjny

lakoniczna ocena wskazanej wyżej okoliczności, istotnej dla rozstrzygnięcia

sprawy, jest - w świetle art. 365 § 1 k.p.c. - nieprzekonywająca.

Trafne okazały się również zastrzeżenia skarżącej odnoszące się do oceny

charakteru jej posiadania w związku z objęciem we władanie części działki na

podstawie umowy z dnia 2 stycznia 1977 r. W orzecznictwie i piśmiennictwie

zgodnie przyjmuje się, że osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na

podstawie umowy zawartej bez zachowania formy notarialnej przewidzianej w art.

158 k.c. jest jej posiadaczem samoistnym. Tymczasem Sąd Apelacyjny uznał,

że na podstawie wymienionej umowy pozwana (powódka wzajemna) objęła we

władanie zabudowany grunt jako posiadacz zależny. Wniosek ten jest zaskakujący

tym bardziej, że pozwana (powódka wzajemna) - według ustaleń przyjętych za

podstawę zaskarżonego wyroku - dokonała nakładów na swoją rzecz, w swoim

imieniu i we własnym interesie. Niespójność przytoczonej argumentacji

usprawiedliwia zarzut naruszenia art. 336 k.c.

Jak już wspomniano, prawidłowe rozstrzygnięcie o roszczeniach

zgłoszonych w pozwie wzajemnym oraz o zarzucie zatrzymania wymaga

precyzyjnego rozróżnienia, czy pozwana (powódka wzajemna) dokonała nakładów

11

jako posiadacz samoistny, czy też jako posiadacz zależny - w dobrej bądź złej

wierze. Dopiero przesądzenie tej kwestii pozwoli dokonać oceny zasadności żądań

pozwanej (powódki wzajemnej) przez pryzmat właściwych przepisów prawa

materialnego (zob. uzasadnienie postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 5 marca

2009 r., III CZP 6/09, niepubl.). Ocena ta musi być poprzedzona stwierdzeniem,

że określone nakłady - w świetle przepisów przyjętych za podstawę orzekania -

podlegają zwrotowi oraz ustaleniem ich wysokości.

Z przytoczonych względów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.

orzekł, jak w sentencji. Uchylając zaskarżony wyrok w całości, miał na uwadze

zabezpieczający charakter zarzutu zatrzymania, determinujący jego aktualność

jedynie do chwili wydania rzeczy, na którą dokonano nakładów.

jw