V CSK 216/13

Sygn. akt V CSK 216/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 marca 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa E. G.

przeciwko Zarządcy E. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością

w upadłości układowej z siedzibą w W.

o nakazanie złożenia oświadczenia woli i zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 6 marca 2014 r.,

skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 30 listopada 2012 r.,

1) uchyla zaskarżony wyrok w punkcie 2 (drugim) w części

oddalającej apelację powódki co do kwoty 101.815, 83 zł (sto

jeden tysięcy osiemset piętnaście złotych i osiemdziesiąt trzy

grosze) oraz w punkcie 3 (trzecim) i w tym zakresie

przekazuje sprawę Sądowi Apelacyjnemu

do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania kasacyjnego;

2) oddala skargę kasacyjną w pozostałej części.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 17 lipca 2012 r., Sąd Okręgowy w W. oddalił powództwo E.

G. przeciwko Zarządcy E. spółki z o.o. w upadłości układowej o zobowiązanie do

złożenia oświadczenia woli i zapłatę.

Ustalił, że w dniu 23 kwietnia 2004 r. powódka zawarła z E. spółką z o.o. w

W. w formie aktu notarialnego przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w

której E. spółka z o.o. zobowiązała się do zrealizowania na działce budowlanej

oznaczonej geodezyjnie numerem 31/3, AM-1, obręb B., położonej w W. przy ul. P.,

inwestycji budowlanej, polegającej na wybudowaniu zespołu wielorodzinnych

budynków mieszkalnych pod nazwą „Budynek wielorodzinny z garażem

podziemnym przy ul. P. w W.” Zgodnie z § 2 umowy, E. spółka z o.o., jako

sprzedający, zobowiązała się do sprzedaży powódce wyodrębnionej nieruchomości

składającej się z: a) lokalu mieszkalnego nr 6, zlokalizowanego w budynku „C” na

kondygnacji piętra, o powierzchni 64,6 m2

wraz z przylegającym do niego balkonem

o powierzchni 9,8 m2

; b) boksu garażowego nr 6/C o powierzchni 20,2 m2

,

zlokalizowanego w kondygnacji piwnic wyżej wymienionego budynku;

c) przynależnej do lokalu mieszkalnego komórki lokatorskiej nr 6/C o powierzchni

2,5 m2

, zlokalizowanej w kondygnacji piwnic budynku. Ponadto sprzedający miał

przenieść na powódkę udział w wieczystym użytkowaniu działki, na której

posadowiony jest budynek mieszkalny, odpowiadający stosunkowi sumy

powierzchni nabywanych: lokalu mieszkalnego, boksu garażowego i komórki

lokatorskiej, do sumy powierzchni lokali mieszkalnych, komórek lokatorskich

i boksów garażowych w całym budynku. W § 4 umowy strony szczegółowo

określiły wynikające z niej wzajemne obowiązki. Sprzedający zobowiązał się

do: wybudowania budynku wielorodzinnego z garażem podziemnym przy ul. P. w

W. wraz z zagospodarowaniem terenu, zgodnie z projektem budowlanym, wiedzą

techniczną i sztuką budowlaną; protokolarnego przekazania kupującej przedmiotu

umowy w terminach określonych w umowie; uzyskania i przekazania kupującej

zgody odpowiednich osób fizycznych lub prawnych na bezobciążeniowe

3

wyodrębnienie zakupywanej nieruchomości spod wszelkich obciążeń ujawnionych

w księdze wieczystej KW […] na dzień zawierania umowy przyrzeczonej; zawarcia

z kupującą w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży przedmiotowej

nieruchomości w terminach wynikających z umowy przedwstępnej; pisemnego

zawiadomienia kupującej o wyznaczeniu terminów realizacji i odbiorów przedmiotu

umowy; dokonania niezbędnych odbiorów i uzyskania decyzji o pozwoleniu na

użytkowanie budynków. Do obowiązków po stronie powódki należało: zrealizowanie

określonych w umowie płatności i przystąpienie do przejęcia przedmiotu umowy.

Zawarcie notarialnej umowy sprzedaży, w ustalonym przez strony terminie, miało

poprzedzać protokolarne przekazanie boksu garażowego i komórki lokatorskiej z

jednoczesnym pomiarem wielkości ich powierzchni, stanowiącym podstawę do

określenia ostatecznej ceny przedmiotu umowy. Do dnia 30 listopada 2004 r. miało

nastąpić złożenie do władz budowlanych wniosku o dopuszczenie budynku do

użytkowania wraz z wszystkimi wymaganymi załącznikami i rozpoczęcie fazy

eksploatacji budynku oraz powstanie obowiązku przez kupującą wnoszenia opłat

z tym związanych. Do dnia 30 grudnia 2004 r. strony miały zawrzeć w formie aktu

notarialnego przyrzeczoną umowę sprzedaży nieruchomości. Strony w umowie

uzgodniły, że określenie ostatecznej ceny sprzedaży nieruchomości nastąpi

po zakończeniu realizacji robót budowlanych, potwierdzonym protokołem

odbioru końcowego. Wstępna cena sprzedaży została określona na kwotę

235.435 zł brutto.

Na poczet ceny mieszkania, garażu, komórki lokatorskiej i udziału

w wieczystym użytkowaniu gruntu powódka w 2000 r. uiściła kwotę 193.600 zł.

Stosownie do brzmienia punktu 3 załącznika nr 2 do umowy przedwstępnej,

brakującą część ceny w kwocie 41.835 zł powódka miała uiścić do 30 grudnia

2004 r., jednakże nie wcześniej niż w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.

W § 8 umowy przedwstępnej strony ustaliły, iż kupującej przysługuje prawo

do naliczania kar umownych w przypadku nieterminowego przekazania

przedmiotu umowy lub jego części w rozumieniu postanowienia § 5 ust. 1 lit. b)

umowy, przy czym za pierwsze dwa miesiące opóźnienia kary mogą być naliczane

według wskaźnika równego 0,3% wielkości wstępnej ceny sprzedaży przedmiotu

umowy lub jego części. W przypadku opóźnienia powyżej dwóch miesięcy kary

4

umowne mogły być naliczane według wskaźnika równego odsetkom ustawowym

odnoszonym do wielkości wstępnej ceny sprzedaży przedmiotu umowy.

Roszczenie powódki o zawarcie umowy przyrzeczonej zostało ujawnione w dziale

III księgi wieczystej nr […].

W załączniku nr 3, stanowiącym integralną część umowy przedwstępnej,

strony określiły zakres i standard robót budowlanych realizowanych przez

sprzedającego w lokalu mieszkalnym i boksie garażowym.

Z uwagi na to, że strona pozwana nie wywiązała się w uzgodnionym terminie

z obowiązku wykonania prac wykończeniowych w przedmiotowym lokalu, powódka

z własnych środków kupiła część materiałów, na łączną kwotę 15.370,72 zł.

Powódka na własny koszt kupiła m.in. 4 pary drzwi wraz z ościeżnicami i klamkami,

przybory sanitarne (tj. wannę, umywalkę, syfon, baterię umywalkową i wannową itd.)

oraz płytki ceramiczne podłogowe i ścienne. Część spośród zakupionych

materiałów była w standardzie wyższym, niż wynikał on z umowy.

Pismem z dnia 29 listopada 2007 r., powódka wyznaczyła E. spółce z o.o.

ostateczny termin do wykończenia robót i wydania przedmiotowego lokalu do dnia

31 stycznia 2008 r. Pozwana do tego czasu nie wywiązała się jednak z przyjętego

na siebie zobowiązania.

W dniu 8 października 2010 r. Prezydent Miasta W., na wniosek powódki,

wydał zaświadczenie nr …/11/2010 o samodzielności lokalu mieszkalnego nr 33

przy ul. P. […] w W., składającego się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju i łazienki

oraz przynależnych: wydzielonego garażu jednostanowiskowego i pomieszczenia

gospodarczego, położonych w przyziemiu budynku.

W dniu 8 października 2010 r. Sąd Rejonowy wydał w sprawie … 134/10

postanowienie o ogłoszeniu upadłości strony pozwanej z możliwością zawarcia

układu. Jednocześnie Sąd ten orzekł o pozbawieniu upadłego zarządu majątkiem i

wyznaczył zarządcę sądowego.

W ramach zgłoszonych propozycji układowych przewidziano zawarcie

układu likwidacyjnego, zakładającego, że część wierzycieli (w tym powódka)

uzyska zaspokojenie rzeczowe poprzez przejęcie na własność zamówionych

mieszkań z obowiązkiem uiszczenia określonych w układzie należności.

5

Powódka w ramach toczącego się postępowania upadłościowego zgłosiła

wierzytelność w wysokości 389.085,83 zł, na którą składały się następujące kwoty:

235.435 zł - wierzytelność niepieniężna związana z obowiązkiem upadłej spółki

w zakresie przeniesienia na powódkę własności lokalu mieszkalnego; 143.650,83 zł

- wierzytelność z tytułu kar umownych, naliczonych zgodnie z § 8 umowy

przedwstępnej; 10.000 zł - wierzytelność z tytułu poniesionych nakładów.

Powódka złożyła oświadczenie o potrąceniu należności z tytułu kar umownych

o kwotę 41.835 zł.

Wierzytelności zgłoszone przez powódkę zostały uznane do kwoty 192.600

zł i w tym zakresie ujęto je na liście wierzytelności. Nie uznano zgłoszonej przez

powódkę wierzytelności o zapłatę kar umownych. E. G. w ustawowym terminie nie

zaskarżyła listy wierzytelności. Postanowieniem z dnia 21 lutego 2012 r.,

sędzia komisarz zobowiązał wierzycieli l grupy, w tym powódkę, do uiszczenia na

rachunek bankowy masy upadłości kwoty 10.000 zł tytułem zaliczki na poczet

kosztów postępowania upadłościowego.

Na datę wyrokowania budynek mieszkalny przy ul. P. […] w W. nie uzyskał

decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W dalszym ciągu prowadzone są prace

wykończeniowe wyżej wymienionego budynku i poszczególnych lokali.

Sąd pierwszej instancji uznał powództwo za nieuzasadnione. Żądanie

nakazania stronie pozwanej złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na

powódkę własności spornego mieszkania jest przedwczesne. Spełnienie przesłanki

co do samodzielności lokalu określonej w art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca

1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej:

„u.w.l.”) nie przesądza o możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu

na rzecz powódki, bowiem brak jest decyzji zezwalającej na użytkowanie budynku,

w którym lokal jest usytuowany. Okoliczność, że budynek przy ul. P. w W. w dacie

wyrokowania nie otrzymał pozwolenia na użytkowanie, stanowi przeszkodę dla

ustanowienia na rzecz powódki odrębnej własności lokalu. Proces budowy, której

podjęła się strona pozwana, nie został ukończony, a postępowanie w sprawie

pozwolenia na użytkowanie jest końcowym etapem procesu inwestycyjnego.

Ponadto pozwany nadal realizuje inwestycję, która formalnie i faktycznie jest

jeszcze placem budowy. Brak pozwolenia na użytkowanie budynku oznacza, że nie

6

zostały zrealizowane warunki do zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem nie

istnieje jeszcze przedmiot tej umowy określony w § 4 umowy przedwstępnej.

Przedwczesne było także żądanie zasądzenia na rzecz powódki kary

umownej, a to z uwagi na to, że nie doszło jeszcze do przekazania przedmiotu

umowy, a więc nie zaktualizowały się warunki, uprawniające powódkę do naliczania

kar umownych. Takie uprawnienie powódka nabędzie dopiero wówczas, gdy

dojdzie do przekazania przedmiotu umowy, bowiem wówczas będzie można

szczegółowo ustalić okres opóźnienia pozwanej.

Zasadność żądania zapłaty kwoty 10.000 zł tytułem zwrotu nakładów

poniesionych przez powódkę na wykończenie lokalu mieszkalnego, w ocenie Sądu

pierwszej instancji, nie została udowodniona co do wysokości.

Wyrokiem z dnia 30 listopada 2012 r., Sąd Apelacyjny sprostował

oznaczenie strony pozwanej oraz oddalił apelację powódki wniesioną od wyroku

Sądu pierwszej instancji, podzielając ustalenia faktyczne tego Sądu oraz ich ocenę

prawną. Przyjął, zgodnie z wyrokiem NSA w Lubinie z dnia 3 lipca 2001 r., II SA/Lu

393/00 (ONSA 2004, nr 3, poz. 1), że przesłanka wymieniona w art. 2 ust. 2 u.w.l.

„służenia zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych” w odniesieniu do lokalu

mieszkalnego jest spełniona wówczas, gdy udzielone zostało zezwolenie na

użytkowanie budynku, w którym lokal ten jest usytuowany. Z prawnego punktu

widzenia budynek, w którym położony jest lokal powódki, jest nadal terenem

budowy. Budynek nie umożliwia stałego pobytu ludzi, bowiem nie tylko nie uzyskał

pozwolenia na użytkowanie, ale Prezydent Miasta W. uchylił decyzję o pozwoleniu

na budowę. Przed Powiatowym Inspektorem Nadzoru Budowlanego trwa

postępowanie naprawcze, w wyniku którego zostaną wskazane roboty budowlane,

które należy wykonać, aby uzyskać pozwolenie na użytkowanie. Ponadto z art. 9

ust. 1 u.w.l. wynika, że odrębna własność lokali może powstać dopiero po

zakończeniu budowy.

Sąd Apelacyjny miał także na względzie okoliczność, że w ramach

toczącego się postępowania upadłościowego wierzytelności zgłoszone przez

powódkę zostały uznane do kwoty 192.600 zł i w tej wysokości ujęto je na liście

wierzytelności. Nie uznano zgłoszonej przez powódkę wierzytelności o zapłatę kary

umownej w kwocie 143.650 zł oraz o zapłatę kwoty 10.000 tytułem zwrotu

7

nakładów. Powódka nie zaskarżyła listy wierzytelności. W sprawie nie ma

wątpliwości co do zgłoszonych roszczeń i przedmiotowych granic powagi rzeczy

osądzonej.

Wyrok Sądu drugiej instancji w części oddalającej apelację został

zaskarżony skargą kasacyjną przez powódkę. W ramach podstawy kasacyjnej z art.

3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. zarzucono naruszenie przepisów:

- art. 2 ust. 1-5, art. 8 ust. 1 pkt 1, art. 8 ust. 3 u.w.l.;

- art. 51 ust. 1 pkt ustawy z dnia 28 lutego 2003 r.- Prawo upadłościowe i

naprawcze (jedn. tekst: Dz. U. z 2012 r., poz. 1112 ze zm., dalej: „u.p.n.”);

- art. 65 § 1 i 2 k.c.

W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzucono

naruszenie art. 325 k.p.c. w zw. z art. 366 i art. 316 k.p.c. przez bezzasadne

odmówienie uwzględnienia zarzutu powódki, że w sytuacji gdy zachodzi przypadek

przedwczesności powództwa, to w takich przypadkach organ procesowy

tak ustaloną okoliczność natury prawnej uwzględnia w treści orzeczenia, a nie

w jego uzasadnieniu.

Powódka wniosła o uchylenie wyroku w zaskarżonej części oraz wyroku

Sądu pierwszej instancji i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego

rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna nie zawiera jakiegokolwiek zarzutu odnoszącego się do

rozstrzygnięcia o żądaniu zapłaty przez pozwaną kwoty 10.000 zł tytułem zwrotu

wydatków poniesionych przez powódkę na wykończenie lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 39813

§ 1 k.p.c., Sąd Najwyższy rozpoznaje skargę kasacyjną

w granicach zaskarżenia oraz w granicach podstaw; w granicach zaskarżenia

bierze jedynie pod uwagę z urzędu nieważność postępowania. Ze względu na

brak zarzutów wypełniających obie podstawy kasacyjne odnoszących się

do rozstrzygnięcia w przedmiocie żądania zapłaty przez stronę pozwaną kwoty

10.000 zł i niemożność dokonania przez Sąd Najwyższy kontroli zasadności

zaskarżonego orzeczenia w tym zakresie z urzędu, skargę kasacyjną uznać należy

w tym zakresie za bezzasadną.

8

Nie był uzasadniony zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny przepisów art.

325 k.p.c. w zw. z art. 366 i art. 316 k.p.c. Wbrew bowiem zarzutowi skarżącej,

w razie stwierdzenia przez sąd przedwczesności powództwa w sentencji wyroku

nie zamieszcza się wzmianki o tej przyczynie oddalenia powództwa, czemu sąd

daje wyraz jedynie w uzasadnieniu orzeczenia. Podane w uzasadnieniu orzeczenia

motywy oddalenia powództwa mają znaczenie dla oceny, czy zachodzi stan powagi

rzeczy osądzonej w razie późniejszego wytoczenia nowego powództwa

obejmującego to samo roszczenie.

Niezasadnie kwestionuje skarżąca w ramach zarzutu naruszenia art. 2 ust.

1-5, art. 8 ust. 1 pkt 1 i art. 8 ust. 3 u.w.l. rozstrzygnięcie oddalające jej powództwo

w zakresie żądania zobowiązania pozwanej do złożenia oświadczenia woli

o przeniesieniu na powódkę własności lokalu mieszkalnego wraz z udziałem we

współwłasności w częściach wspólnych budynku i urządzeń oraz w prawie

użytkowania wieczystego działki gruntu. Niewątpliwie warunkiem umożliwiającym

uwzględnienie powództwa o zawarcie umowy przyrzeczonej przenoszącej

własność lokalu mieszkalnego wraz z odpowiednim udziałem w prawie własności

części wspólnych budynków i urządzeń oraz w prawie użytkowania wieczystego

działki gruntu, na którym wzniesiony jest budynek mieszkalny, jest ustalenie

istnienia na chwilę wyrokowania (art. 316 k.p.c.) przedmiotu umowy, w tym istnienia

samodzielnego lokalu mieszkalnego, do przeniesienia własności którego na

powódkę zobowiązała się strona pozwana w umowie przedwstępnej. W wyroku z

dnia 18 sierpnia 2010 r. II PK 34/10 (niepubl.) Sąd Najwyższy stwierdził, że zgodnie

z art. 316 § 1 k.p.c., niemożliwość świadczenia z umowy przyrzeczonej należy

oceniać według stanu z dnia wyrokowania w sprawie o zobowiązanie do zawarcia

umowy przyrzeczonej, gdyż to z chwilą uprawomocnienia się takiego wyroku

dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej. Niemożliwość świadczenia z umowy

przyrzeczonej w dacie prawomocności wyroku zobowiązującego do jej zawarcia

jest niemożliwością pierwotną w rozumieniu art. 387 § 1 k.c., skutkującą

nieważnością umowy przyrzeczonej. W konsekwencji, wyrok zobowiązujący do

zawarcia umowy, której świadczenie jest niemożliwe w dacie prawomocności

wyroku, oznaczałby zobowiązanie przez sąd do zawarcia nieważnej umowy, co jest

niedopuszczalne. W takiej sytuacji zatem wierzyciel z umowy przedwstępnej nie

9

może żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Należy mieć także na uwadze

stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2005 r., III CK

270/04 (niepubl.), w którym przyjęto, że czynność prawna wyodrębnienia lokalu,

który w chwili wyodrębnienia nie spełnia wymogu samodzielności w rozumieniu art.

2 ust. 2 u.w.l. jest nieważna.

Sąd Apelacyjny zajął stanowisko, że dopóki nie zostanie wydanie pozwolenie

na użytkowanie budynku, w którym znajduje się lokal, dopóty nie można

przyjmować, aby był to samodzielny lokal mieszkalny o cechach zdefiniowanych

w art. 2 ust. 2 u.w.l. W tym zakresie Sąd drugiej instancji podzielił stanowisko

wyrażone w wyroku NSA w Lubinie z dnia 3 lipca 2001 r., II SA/Lu 393/00, według

którego wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l.,

o samodzielności lokalu mieszkalnego przez właściwy, powołany do tego organ,

uwarunkowane jest stwierdzeniem wydania wcześniejszego pozwolenia na

użytkowanie. Pomijając szczególną sytuację, w której według przepisów ustawy

z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 1409

ze zm. dalej: „p.b”) nie jest wymagane wydanie pozwolenie na użytkowanie, należy

stwierdzić, że w orzecznictwie sądów administracyjnych od lat utrzymują się dwa

sprzeczne kierunki wykładni przepisu art. 2 ust. 3 w zw. z art. 2 ust. 2 u.w.l.

Takie samo stanowisko, jak w powołanym wyżej wyroku zajął Naczelny Sąd

Administracyjny m.in. w wyroku z dnia 17 listopada 2011 r., I OSK 646/11 (niepubl.),

według którego kwestia, czy budynek, w którym znajduje się określony lokal

mieszkalny, został oddany do użytkowania wchodzi w zakres badania

w postępowaniu wyjaśniającym poprzedzającym wydanie zaświadczenia

o samodzielności lokalu. Według drugiego stanowiska, przyjmowanego

w orzecznictwie sądów administracyjnych, kwestia czy budynek, w którym znajduje

się dany lokal mieszkalny, został oddany do użytkowania, nie wchodzi w zakres

badania w postępowaniu wyjaśniającym poprzedzającym wydanie zaświadczenia,

o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l. Stanowisko to uzasadnione jest tym, że przy

wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do

stosowania kryteriów wynikających przepisów p.b. oraz przepisów wykonawczych

do tej ustawy (por. wyroki: NSA z dnia 20 października 2010 r., I OSK 810/10 oraz

z dnia 8 lutego 2012 r., I OSK 1653/11, nadto wyroki WSA: z dnia 2 czerwca

10

2011 r., III SA/Gd 136/11, z dnia 26 marca 2013 r., IV SA/Po 119/13, niepubl.).

Przedmiotem postępowania, o którym mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l., jest bowiem

stwierdzenie przez starostę, czy lokal spełnia wymagania, o których mowa w art. 2

ust. 2 u.w.l. - tj. czy może być uznany za samodzielny w rozumieniu tego przepisu -

nie jest nim natomiast stwierdzenie, czy lokal może nadawać się do użytkowania.

Pozwolenie na użytkowanie lokalu jest kwestią odrębną od jego samodzielności,

uregulowaną przepisami prawa budowlanego, do których art. 2 ust. 2 u.w.l. nie

odwołuje się definiując samodzielność lokalu mieszkalnego, bądź o innym

przeznaczeniu. Argumentowano, że w ustawie - Prawo budowlane nie wskazano,

iż zagadnienie określania samodzielności lokalu należy do starosty, jako organu

administracji architektoniczno-budowlanej, a ustawodawca zrezygnował –

w porównaniu z wcześniejszym stanem prawnym - z dalszego powiązania kwestii

potwierdzania samodzielności lokalu z regulacją Prawa budowlanego. Kryterium

decydującym o odrębnej własności lokalu jest więc kryterium samodzielności, a nie

kryterium zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi. Zwrócono także uwagę na to,

że instytucja stwierdzania samodzielności lokalu służy późniejszemu prawnemu

wyodrębnieniu tegoż (w drodze ustanowienia odrębnej własności lokalu w jeden

ze sposobów wskazanych w art. 7 ust. 1 u.w.l.), jako samodzielnej rzeczy -

nieruchomości lokalowej - mogącej odtąd stanowić odrębny (samoistny) przedmiot

obrotu cywilnoprawnego. Pojęcie rzeczy konstytuują zaś dwie podstawowe cechy:

materialny (fizykalny) charakter oraz wyodrębnienie z przyrody, fizyczne i prawne,

natomiast bez znaczenia w tym kontekście pozostają takie jej przymioty, jak

aktualny stan techniczny (użytkowy), bądź zdatność do określonego użytku, w tym

użytku zgodnego z założonym przeznaczeniem. Także z tej perspektywy jako

niezasadny, bo nie znajdujący oparcia w cywilistycznej konstrukcji rzeczy, jawi się

więc wymóg, aby dany lokal (a tym bardziej budynek, w którym ów lokal się

znajduje), w procesie jego prawnego wyodrębniania, a w szczególności w dacie

stwierdzania jego samodzielności, nadawał się do użytkowania zgodnie

z przeznaczeniem. Taką wykładnię, pośrednio potwierdza regulacja art. 21 ust. 1

ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r.

Nr 119, poz. 1116 ze zm.), w myśl której spółdzielnia ustanawia na rzecz członka

odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu,

11

a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na

użytkowanie - najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia.

Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie prawo w chwili, gdy ze względu na

stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu. Z przepisu

tego wynika, z jednej strony, że zasadą jest wprawdzie ustanawianie odrębnej

własności lokalu po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie budynku, w którym ów

lokal się znajduje, ale zarazem, z drugiej strony, wynika też, iż brak przeszkód

prawnych do wyodrębniania, a co za tym idzie do stwierdzania samodzielności

lokalu, już na wcześniejszym etapie procesu inwestycyjnego. W doktrynie wskazuje

się, iż jest to możliwe w odniesieniu do lokalu wybudowanego, w budynku

jako całości jeszcze niezrealizowanym. Udzielenie zezwolenia na użytkowanie

obiektu budowlanego w szczególności nie przesądza więc o własności lokali i nie

ma wpływu na wyodrębnienie takiego prawa.

Odnosząc się do wyżej przedstawionej kontrowersji występującej

w orzecznictwie sądów administracyjnych na tle wykładni art. 2 ust. 3 w zw. z art. 2

ust. 2 u.w.l., jej przesądzenie nie ma rozstrzygającego znaczenia dla oceny

zasadności żądania powódki o zobowiązanie strony pozwanej do złożenia

oświadczenia woli o ustanowieniu i przeniesieniu odrębnego prawa własności

lokalu wraz z odpowiednim udziałem we współwłasności budynku i urządzeń

wspólnych oraz w prawie użytkowania wieczystego gruntu. Niewątpliwie przyjęcie

stanowiska, że warunkiem uznania istnienia przesłanek określonych w art. 2 ust. 2

u.w.l., tj. samodzielności lokalu mieszkalnego, jest wydanie pozwolenia na

użytkowanie budynku, w którym lokal ten się znajduje, wykluczałoby możliwość

uwzględnienia powództwa w omawianym zakresie, gdyż nie istniałby jeszcze

przedmiot określony w umowie przedwstępnej. Uznanie za prawidłowe także

drugiego stanowiska, wyrażanego w części orzeczeń sądów administracyjnych,

również nie pozwalałoby na uwzględnienie powództwa. Należy mieć bowiem na

względzie, że art. 2 ust. 2 u.w.l. nie określa w sposób pełny warunków zawarcia

umowy, której przedmiotem jest przeniesienie własności samodzielnego lokalu

mieszkalnego, które wynikają z innych przepisów, jak również z postanowień

umowy przedwstępnej łączącej strony. Sąd Apelacyjny, uznając, że nie są

spełnione warunki umożliwiające uwzględnienie powództwa w omawianym zakresie,

12

odwołał się nie tylko do regulacji zawartej w art. 2 ust. 2 u.w.l., ale również do przepisu

zawartego art. 9 ust. 1 tej ustawy oraz korespondujących z tym przepisem odpowiednich

postanowień umowy łączącej strony. Zgodnie zaś z art. 9 ust. 1 u.w.l., którego naruszenia

w skardze kasacyjnej nie zarzucono, odrębna własność lokalu może powstać w

wyniku umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie

domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali

i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub inną wskazaną w umowie

osobę. Powołując się na ten przepis, Sąd drugiej instancji trafnie przyjął,

iż przedmiotem zobowiązania wynikającego z umowy zawartej w dniu 23 kwietnia

2004 r. było wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie na powódkę odrębnej

własności lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku

po zakończeniu budowy, a więc w budynku nadającym się do użytkowania,

pozwalającym na zaspokajanie w ramach wyodrębnionych w nim odrębnych lokali

mieszkalnych, potrzeb mieszkaniowych. Z umowy przedwstępnej wynikał bowiem

obowiązek złożenia przez stronę pozwaną do władz budowlanych przed zawarciem

umowy właściwej, wniosku o dopuszczenie budynku do użytkowania i uzyskania

decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynków realizowanych w ramach zadania

inwestycyjnego. Brak decyzji zezwalającej na użytkowanie obiektu, jak również

uchylenie decyzji pozwolenia na budowę oraz związana z tym konieczność

podjęcia odpowiednich czynności sanacyjnych, dowodził - co przyjął w swych

ustaleniach faktycznych Sąd Apelacyjny - że budowa, w której znajduje się lokal

objęty sporem, nie została zakończona, a w konsekwencji nie istnieje jeszcze

przedmiot, który według umowy przedwstępnej miał być przedmiotem umowy

przyrzeczonej. Dodać przy tym należy, iż obecnie w art. 27 ust. 1 ustawy z dnia

16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377) ustawodawca w odniesieniu do umów,

w których deweloper zobowiązał się w umowie do ustanowienia odrębnej własności

lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego prawa na nabywcę

po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego (art. 1 w zw. z art. 3 pkt 5

ustawy), jednoznacznie przesądził, że przeniesienie na nabywcę prawa, o którym

mowa w art. 1, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego, który następuje

po zawiadomieniu strony o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku

13

sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu

na użytkowanie. Częściowe zakończenie zadania inwestycyjnego nie jest

przeszkodą do ustanowienia i przeniesienia odrębnej własności lokalu. Jak stanowi

art. 55 pkt 3 p.b., przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego może

nastąpić także przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych. W takim jednak

przypadku należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie.

Nie jest uzasadniony zrzut naruszenia art. 51 ust. 1 pkt 5 u.p.n. Zgodnie

z tym przepisem, uwzględniając wniosek o ogłoszenie upadłości, sąd wydaje

postanowienie o ogłoszeniu upadłości, w którym wzywa osoby, którym przysługują

prawa oraz prawa i roszczenia osobiste ciążące na nieruchomości należącej do

upadłego, jeżeli nie zostały ujawnione przez wpis w księdze wieczystej, do ich

zgłoszenia w wyznaczonym terminie nie krótszym niż miesiąc i nie dłuższym

niż trzy miesiące, pod rygorem utraty prawa powoływania się na nie

w postępowaniu upadłościowym. Przepis ten odnosi się wyłącznie do treści

postanowienia o ogłoszenia upadłości, nie określa więc jakichkolwiek skutków

prawnych w odniesieniu do praw oraz praw i roszczeń osobistych ciążących

na nieruchomości należących do upadłego, które nie zostały ujawnione przez wpis

w księdze wieczystej, ani do roszczeń, które zostały przez taki wpis w księdze

wieczystej ujawnione. W konsekwencji przepis ten mógłby naruszyć jedynie sąd

właściwy do rozpoznania wniosku o ogłoszenie upadłości, który w postanowieniu

uwzględniającym ten wniosek zaniechałby zamieszczenia wezwania określonego

w tym przepisie względnie określiłby treść tego wezwania niezgodnie z art. 51 ust.

1 pkt 5 u.p.n. Skutki prawne co do wymienionych w tym przepisie praw i roszczeń

są określone w art. 313 ust. 2 u.p.n., według którego sprzedaż nieruchomości

dokonana w postępowaniu upadłościowym powoduje wygaśnięcie praw oraz praw

i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub

nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych sędziemu-komisarzowi w terminie

określonym w art. 51 ust. 1 pkt 5 u.p.n.. W miejsce prawa (praw), które wygasło

(wygasły), uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa

(lub praw) z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Skutek ten

powstaje z chwilą zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą

do wykreślenia praw, które wygasły na skutek sprzedaży, jest prawomocny plan

14

podziału sumy uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości obciążonej. Podstawą wykreślenia

hipoteki jest umowa sprzedaży nieruchomości. W sprawie nie została ogłoszona upadłość

likwidacyjna, w czasie której doszłoby do sprzedaży nieruchomości obciążonej

roszczeniem powódki ujawnionym w księdze wieczystej prowadzonej

dla nieruchomości, na której wzniesiono budynek mieszkalny. Nie zaistniały więc

jakiekolwiek warunki do zastosowania także tego przepisu w związku z art. 51

ust. 1 pkt 5 u.p.n. Żadnego z tych przepisów także nie zastosował Sąd drugiej

instancji dla uzasadnienia – według zarzutu skargi - nie zaliczenia na poczet ceny

kupna lokalu mieszkalnego wyliczonej kary umownej. Sąd Apelacyjny nie przyjął

również, aby ujawnione w księdze wieczystej roszczenie powódki o zawarcie

umowy przyrzeczonej wygasło bądź przekształciło się w zobowiązanie pieniężne

wskutek ogłoszenia upadłości z możliwością zawarcia układu. Wskazał natomiast

bez bliższego wyjaśnienia, że powódka złożyła oświadczenie o potrąceniu

z należnej jej kary umownej kwoty 41.385 zł, którą powinna dopłacić, nadto, iż nie

uznano w postępowaniu upadłościowym zgłoszonej przez powódkę wierzytelności

m.in. o zapłatę kary umownej (143.650 zł), a powódka nie zaskarżyła listy

wierzytelności. W konsekwencji, w ocenie Sądu Apelacyjnego, nie było w sprawie

wątpliwości co do zgłoszonych roszczeń i przedmiotowych granic powagi rzeczy

osądzonej. Cytowane stanowisko Sądu drugiej instancji jest całkowicie

niezrozumiałe, gdyż nie zostało poparte jakąkolwiek argumentacją prawną. Mimo to,

uchybienie to nie miało jakiegokolwiek wpływu na wynik sprawy w zakresie

dotyczącym badania skuteczności potrącenia dokonanego przez powódkę części

z przysługującej jej kary umownej z wierzytelnością strony pozwanej o zapłatę

reszty ceny za lokal mieszkalny, gdyż konieczność badania tej kwestii

aktualizowałaby się dopiero wówczas, gdyby istniały przesłanki do uwzględnienia

co do zasady żądania zobowiązania strony pozwanej do złożenia oświadczenia

woli o przeniesieniu na powódkę własności lokalu mieszkalnego.

Wskazane wyżej uchybienie Sądu Apelacyjnego, polegające na

przedstawieniu bliżej nieumotywowanego stanowiska prawnego, miało natomiast

znaczenie dla oceny zasadności skargi kasacyjnej w zakresie odnoszącym się

do rozstrzygnięcia o żądaniu zapłaty kary umownej w kwocie 101.815,83 zł.

Żądanie w tym zakresie Sąd pierwszej instancji oddalił z tej przyczyny, że uznał

15

je w świetle postanowień umowy łączącej strony za przedwczesne. Do tej oceny

Sądu pierwszej instancji Sąd Apelacyjny w ogóle się nie odniósł, stwierdzając,

że w sprawie nie ma wątpliwości co do zgłoszonych roszczeń i przedmiotowych

granic powagi rzeczy osądzonej wobec niezaskarżenia listy wierzytelności

przez powódkę. Tymczasem, zgodnie z art. 1371

u.p.n., ogłoszenie upadłości

z możliwością zawarcia układu nie wyłącza możliwości wszczęcia przez wierzyciela

spraw sądowych o wierzytelności podlegające zgłoszeniu do masy upadłości.

Także odmowa uznania wierzytelności w tym postępowaniu nie stanowi przeszkody

do jej dochodzenia we właściwym trybie (art. 263 u.p.n.). Ewentualny wyrok

stwierdzający istnienie wierzytelności wywołuje skutki określone w art. 262 ust. 2

i art. 281 ust. 2 u.p.n. Inne natomiast skutki wywołuje wyciąg z zatwierdzonej przez

sędziego komisarza listy wierzytelności zawierający oznaczenie wierzytelności

oraz sumy otrzymanej na jej poczet przez wierzyciela, który, zgodnie z art. 264

ust. 1 u.p.n. z zastrzeżeniem art. 296, po zakończeniu lub umorzeniu postępowania

upadłościowego jest tytułem egzekucyjnym przeciwko upadłemu. Natomiast według

art. 296 u.p.n., wyciąg z listy wierzytelności łącznie z wypisem prawomocnego

postanowienia zatwierdzającego układ, jest tytułem egzekucyjnym przeciwko

upadłemu, a jeżeli układ przewiduje dopłaty między wierzycielami, jest także

tytułem egzekucyjnym przeciwko zobowiązanemu do dopłaty. Z poczynionych

w sprawie ustaleń nie wynika, aby układ został zawarty oraz aby istniało

prawomocne postanowienie zatwierdzające układ. Z tych względów nie można

odeprzeć skutecznie zarzutu naruszenia art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez

brak odniesienia się przez Sąd Apelacyjny do postanowień umowy dotyczących

kary umownej, które w ocenie Sądu pierwszej instancji - nie ocenionych przez Sąd

Apelacyjny - nie pozwalały na uwzględnienie powództwa w tej części.

Z tych względów na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. uchylono zaskarżony

wyrok w zakresie rozstrzygającym o apelacji powódki co do roszczenia o zapłatę

kwoty 101.815,83 zł oraz kosztów procesu, a w pozostałej części skargę kasacyjną

oddalono na podstawie art. 39814

k.p.c. jako niezasadną. O kosztach postępowania

kasacyjnego orzeczono na podstawie art. 108 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 i art.

39821

k.p.c.

16