II CSK 292/13

Sygn. akt II CSK 292/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 marca 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Anna Kozłowska

SSN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa V. P. - Spółki z ograniczoną

odpowiedzialnością w S.

przeciwko L. G. i A. G.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 20 marca 2014 r.

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 20 grudnia 2012 r.

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo o zobowiązanie pozwanych do

złożenia oświadczenia woli, wywodzone przez powódkę z umowy przedwstępnej

zawartej między stronami w dniu 7 grudnia 2006 r. w formie aktu notarialnego

i zobowiązującej pozwanych do zawarcia umowy sprzedaży powódce oznaczonej

nieruchomości w terminie 30 dni od dnia uzyskania przez powódkę prawomocnej

decyzji o warunkach zabudowy. Sąd ten ustalił, że strony zobowiązały się

w umowie przedwstępnej do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży

w wymienionym terminie, licząc od uzyskania przez pozwaną prawomocnej decyzji

o warunkach zabudowy najpóźniej do dnia 29 czerwca 2007 r. Sąd I instancji ustalił,

że powódka uzyskała tę ostateczną decyzję dopiero cztery lata po tym terminie

oznaczonym w umowie przedwstępnej i w konsekwencji uznał, że wygasło

zobowiązanie pozwanych z umowy przedwstępnej, a zatem nie było podstaw do

uwzględnienia powództwa na podstawie art. 390 § 2 k.c. w zw. z art. 64 k.c.

Apelację strony powodowej oddalił Sąd Apelacyjny, podzielając ustalenia

faktyczne Sądu I instancji, jak i wnioski prawne oraz uczynił je podstawą własnego

rozstrzygnięcia. Sąd Apelacyjny uznał, że w postępowaniu o wydanie orzeczenia

zastępującego oświadczenie woli ocenia się treść umowy przedwstępnej

w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili dochodzenia roszczenia umowy

przyrzeczonej. W ocenie tego Sądu umowa przedwstępna była nieważna i nie

mogła stanowić podstawy do dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, która

w tej sytuacji również musiałaby być nieważna, a to wobec braku zastrzeżenia

w umowie przedwstępnej warunku nieskorzystania z prawa pierwokupu przez

Agencję Nieruchomości Rolnych, z naruszeniem art. 599 § 2 k.c., w sytuacji,

w której postanowienia umowy przyrzeczonej są z góry ustalane w umowie

przedwstępnej.

Sąd odwoławczy stwierdził, że o uchylaniu się od zawarcia umowy

w rozumieniu art. 390 k.c. można mówić tylko w razie bezpodstawnej odmowy

zawarcia umowy przyrzeczonej, a zatem pozwani nie uchylali się od zawarcia

umowy przyrzeczonej, ponieważ zawarcie jej nie było możliwe w terminie

określonym w nieważnej umowie przedwstępnej, gdyż także umowa przyrzeczona

3

byłaby bezwzględnie nieważna z uwagi na naruszenie m.in. art. 599 § 2 k.c.,

wskutek nierespektowania prawa pierwokupu uprawnionej Agencji. W ocenie Sądu

drugiej instancji nawet pozytywna realizacja przez powódkę obowiązku uzyskania

do dnia 29 czerwca 2007 r. prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy nie

pozwalałaby na zawarcie ważnej umowy przyrzeczonej, a zatem fakt zastrzeżenia

tylko na rzecz powódki uprawnienia do odstąpienia od umowy na wypadek

nieuzyskania w terminie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy nie miał dla

sprawy znaczenia.

W skardze kasacyjnej powódki, zaskarżającej wyrok w całości, zarzucono

naruszenie następujących przepisów prawa materialnego:

- art. 389 § 1 k.c. w zw. z art. 599 § 2 k.c. przez ich błędną wykładnię wskutek

uznania za nieważną umowy przedwstępnej z powodu nierespektowania

w niej prawa pierwokupu, które zdaniem skarżącej nie dotyczy umowy

przedwstępnej, a jedynie umowy przyrzeczonej;

- art. 65 § 2 k.c. przez jego niezastosowanie i przyjęcie istnienia obowiązku

pozwanych zawarcia umowy przyrzeczonej tylko w przypadku uzyskania

przez powódkę do dnia 29 czerwca 2007 r. decyzji o warunkach zabudowy,

podczas gdy uzyskanie w tym terminie decyzji miało znaczenie wyłącznie

dla skorzystania przez powódkę z prawa odstąpienia od umowy;

- art. 390 § 1 i 2 k.c. przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, że ocena

uchylania się przez pozwanych od zawarcia umowy przyrzeczonej powinna

być dokonywana na dzień 29 czerwca 2007 r., podczas gdy oceny tej

należało dokonywać na moment orzekania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej strona skarżąca akcentuje argument,

że instytucja pierwokupu odnosi się do umowy sprzedaży nieruchomości, a nie do

umowy przedwstępnej zobowiązującej do dokonania sprzedaży. Nadto powódka

wywodzi, że w zastrzeżonym w umowie przedwstępnej terminie mogła ona odstąpić

od tej umowy, a nie, że po jego upływie wygasł obowiązek pozwanych czy wręcz

wygasła cała umowa przedwstępna.

Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

4

Z kolei pozwani w odpowiedzi na skargę kasacyjną wnieśli o oddalenie tej

skargi i o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania kasacyjnego, twierdząc,

że trafnie uznał Sąd Apelacyjny, iż ich uchylenie się od zawarcia umowy

przyrzeczenia nie było bezpodstawne, ponieważ nie mieli obowiązku zawierania

nieważnej umowy przyrzeczonej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna zasługiwała na uwzględnienie wobec trafności części

spośród zgłoszonych w niej zarzutów.

Zasadnym okazał się zarzut błędnej wykładni art. 389 § 1 k.c. wskutek

uznania przez Sąd Apelacyjny, że brak zastrzeżenia w umowie przedwstępnej

postanowienia w przedmiocie nieskorzystania z istniejącego ustawowego prawa

pierwokupu skutkuje nieważnością umowy przedwstępnej. Sąd Najwyższy

w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę podziela stanowisko wyrażone

w piśmiennictwie oraz w wyroku SN z dnia 24 listopada 2009 r. (V CSK 163/09,

niepubl.), z których wynika, że ustawowe prawo pierwokupu jest konstrukcją

mającą zastosowanie do umowy sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej o skutku

zobowiązującym, a nie do zawartej przez strony umowy przedwstępnej.

Ustawowe prawo pierwokupu nie jest bowiem elementem przedmiotowo istotnym

przyrzeczonej umowy sprzedaży, a jedynie warunkiem prawnym, który strony

umowy przedwstępnej muszą uwzględniać i przy jej zawieraniu i który pływa na

sposób wykonania zobowiązań wynikających z umowy przedwstępnej, ale nie na

samą ważność tejże umowy przedwstępnej. Dlatego brak zastrzeżenia w umowie

przedwstępnej postanowienia w przedmiocie nieskorzystania przez uprawnionego

z ustawowego prawa pierwokupu bądź brak wskazania skutków skorzystania przez

uprawnionego z tego ustawowego prawa nie powoduje nieważności umowy

przedwstępnej. Brak oświadczenia uprawnionego z ustawowego

prawa pierwokupu o skorzystaniu z tego prawa do chwili nadejścia terminu

zawarcia umowy przyrzeczonej oznacza tylko tyle, że zobowiązanie z umowy

przedwstępnej nie będzie mogło być wykonane, a skutki jego niewykonania będą

podlegały ocenie na podstawie treści umowy przedwstępnej i obowiązujących

przepisów. W postępowaniu sądowym w przedmiocie roszczenia o zawarcie

5

przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości Sąd ustala treść tej umowy

z uwzględnieniem zarówno postanowień umowy przedwstępnej, jak również

obowiązujących norm prawnych, zasad współżycia społecznego i ustalonych

zwyczajów, a orzeczenie sądu zastępujące przyrzeczoną umowę sprzedaży

nie musi ograniczać się wyłącznie do ścisłej treści postanowień wynikających

z umowy przedwstępnej (v. uzasadnienie wyroku SN z dnia 24 listopada 2009 r.,

sygn. akt V CSK 163/09, niepubl.). Innymi słowy, sąd ustala treść umowy

przyrzeczonej na podstawie postanowień zawartych w umowie przedwstępnej,

ale w razie potrzeby uzupełnia ich treść postanowieniami wynikającymi

z obowiązującego stanu prawnego i rezultatów wykładni postanowień umowy

przedwstępnej z uwzględnieniem zasad wynikających z art. 65 k.c.

Dlatego w judykaturze wyrażono pogląd (wyrok SN z dnia 21 stycznia

2009 r., III CSK 268/08, niepubl.), który skład orzekający w niniejszej sprawie

podziela, że orzeczenie sądu zastępujące umowę przyrzeczoną nie

musi pokrywać się ściśle z brzmieniem postanowień umowy przedwstępnej.

Ta ostatnia zobowiązuje jedynie do zawarcia umowy przyrzeczonej, natomiast

zachowania stron określa dopiero umowa przyrzeczona i to z uwzględnieniem

ograniczeń wynikających z obowiązującego stanu prawnego (por. wyroki SN: z dnia

14 czerwca 2013 r., V CSK 389/12, niepubl.; z dnia 30 marca 2011 r., III CSK

171/10, niepubl.).

Zasadnym okazał się również zarzut niezastosowania art. 65 § 2 k.c.,

ponieważ Sąd Apelacyjny uznał bezzasadność tego zarzutu, zgłoszonego

także w apelacji, a to wobec uznania nieważności umowy przedwstępnej

i w konsekwencji takiego stanowiska przyjęcia braku podstaw do uwzględnienia

apelacji od wyroku oddalającego powództwo. W ocenie Sądu odwoławczego,

skutkiem przyjętej kwalifikacji umowy przedwstępnej jako umowy nieważnej było

stwierdzenie, że nawet uzyskanie przez powoda do dnia 29 czerwca 2007 r.

prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy i tak uniemożliwiałoby zawarcie

ważnej umowy przyrzeczonej. Tymczasem brak podstaw w świetle art. 389 § 1 k.c.

do kwalifikowania umowy przedwstępnej jako dotkniętej sankcją nieważności

wyłącznie z powodu braku w niej postanowienia w przedmiocie istnienia

ustawowego prawa pierwokupu, aktualizuje potrzebę, pominiętego przez Sąd

6

odwoławczy badania woli stron umowy wyrażonej w § 3 ust. 1, § 3 ust. 3 lit. c)

i w § 6, w kwestii znaczenia i funkcji terminu zastrzeżonego w tych

postanowieniach umowy. Tymczasem przepis art. 65 § 2 k.c. służy właśnie

tłumaczeniu treści oświadczeń woli i wzajemnych relacji między nimi w sytuacji, gdy

dosłowne brzmienie wymienionych postanowień umowy pozostawia margines

niepewności co do rzeczywistej woli stron (postanowienie SN z dnia 7 stycznia

1998 r., III CKN 307/97, (OSNC 1998/9/135), a którego to przepisu nie zastosował

Sąd Apelacyjny wobec przyjęcia wystąpienia sankcji nieważności umowy

przedwstępnej.

Tymczasem konieczność stosowania art. 65 § 2 k.c. uzasadnia potrzeba

dokonania oceny treści pozostających ze sobą w funkcjonalnym związku wyżej

wymienionych postanowień umowy, z uwzględnieniem zarówno kontekstu

faktycznego, w którym projekt umowy sporządzono, jak również i okoliczności,

w których umowę tę zawarto (por. wyroki SN: z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK

569/12, niepubl.); z dnia 28 lutego 2013 r., III CSK 70/12, niepubl.; z dnia

26 listopada 2010 r., IV CSK 258/10, niepubl.; z dnia 20 lutego 2003 r., I CKN 7/01,

niepubl.). Wynik badania Sądu w tym zakresie pozwoli dopiero na ocenę, czy

zastrzeżenie w umowie terminu 29 czerwca 2007 r. na uzyskanie przez powódkę

określonej umową decyzji wyznaczało czasowe ramy istnienia obowiązku

pozwanych zawarcia umowy przyrzeczonej, czy jedynie istnienia uprawnienia

powódki do odstąpienia od umowy.

W judykaturze przyjmuje się, że określony w umowie przedwstępnej terminu

zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest terminem końcowym, lecz terminem

spełnienia świadczenia, z nadejściem którego to terminu wymagalne staje się

roszczenie uprawnionego o zawarcie umowy przyrzeczonej. Odrębną natomiast

kwestią jest sama zasadność takiego roszczenia, ponieważ uchylaniem się od

zawarcia umowy przyrzeczonej jest wyłącznie bezpodstawna odmowa jej zawarcia,

a więc świadome zachowanie zobowiązanego zmierzające do bezpodstawnego

niezawarcia umowy przyrzeczonej, co w okolicznościach tej sprawy wymaga

dopiero zbadania i oceny Sądu (por. wyroki SN z dnia 13 stycznia 2011 r., III CSK

116/10, niepubl., z dnia 16 grudnia 2005 r., III CK 344/05, niepubl.; z dnia 11 marca

2010 r., IV CSK 418/09, niepubl.).

7

Natomiast nietrafnym okazał się zarzut naruszenia art. 390 § 1 i 2 k.c.,

uzasadniony przez skarżącą błędną wykładnią tych przepisów wskutek przyjęcia

przez Sąd wadliwej chwili dokonywania oceny uchylania się pozwanych od

zawarcia umowy przyrzeczonej. Uzasadnienie tego zarzutu wskazuje zatem na

ewentualność uchybienia Sądu o procesowym charakterze, co wymaga wskazania

adekwatnej normy procesowej, czego strona skarżąca nie uczyniła. Tymczasem

objęte zarzutem normy obu paragrafów art. 390 k.c. nie regulują właściwej chwili

dokonywania oceny przez Sąd, a są jedynie materialnoprawnym źródłem

i podstawą określającą roszczenia przysługujące stronie uprawnionej z umowy

przedwstępnej, a nie podstawą regulującą sposób realizacji tych roszczeń.

Sąd Apelacyjny nie naruszył więc przepisów art. 390 k.c. przez ich błędną

wykładnię.

W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na podstawie

art. 39815

§ 1 k.p.c.