II CK 294/04

Sygn. akt II CK 294/04

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 grudnia 2004 r.

Sąd Najwyższy w składzie :

SSN Helena Ciepła (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Zbigniew Kwaśniewski

Protokolant Anna Jasińska

w sprawie z powództwa Z.U.

przeciwko "S."- Spółdzielni Spożywców

o zapłatę 200.000 zł,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 17 grudnia 2004 r.,

kasacji strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 24 października 2003 r., sygn. akt [...],

oddala kasację.

2

Uzasadnienie

Powód Z.U. wystąpił o zasądzenie od pozwanej „S." Spółdzielni Spożywców

kwoty 200 000 zł tytułem zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość

położoną w Z. przy ul. Z. 19/21. W toku procesu ograniczył żądanie o kwotę 38 400

zł stanowiącą równowartość komory wędzarniczej, którą zabrał z zajmowanej

uprzednio nieruchomości. Pozwana „S." nie uznała powództwa i wnosiła o jego

oddalenie.

Wyrokiem z dnia 14 marca 2003 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej „S."

na rzecz powoda kwotę 42 700 zł, umorzył postępowanie w zakresie kwoty 38 400

zł oraz oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł o kosztach postępowania.

Powyższe rozstrzygnięcie zapadło w oparciu o następujące ustalenia faktyczne i

oceny prawne.

Powód do 1991 roku był pracownikiem pozwanej Spółdzielni. W dniu

16 listopada 1991 roku strony zawarły umowę dzierżawy masarni, ustalając czynsz

w wysokości 4 000 zł. W § 4 umowy zawarto postanowienie, że w razie ulepszenia

przedmiotu dzierżawy, wydzierżawiającemu będzie przysługiwało prawo ich

zatrzymania za zapłatą kwoty odpowiadającej ich wartości, albo może żądać, aby

dzierżawca je usunął i przywrócił lokal do stanu poprzedniego .

Powód po zawarciu umowy zwrócił się do pozwanej o wyrażenie zgody na

wybudowanie ubojni. Ówczesny prezes pozwanej Spółdzielni wyraził zgodę, ale

bez partycypowania w kosztach jej wybudowania. Ostatecznie powód wybudował

ubojnię, budynek gospodarczy, studnię głębinową i utwardził plac. W trakcie

trwania umowy powód zwracał się kilkakrotnie do pozwanej o zmniejszenie czynszu

dzierżawczego lub nie podwyższania go z powodu trudnej sytuacji finansowej

i prośby te były uwzględnione. Zwracał się także o zwrot kosztów wymiany drzwi

i naprawy sufitu. Prace te były częściowo refinansowane przez pozwaną. W dniu

27 lutego 1996 roku strony zawarły nową umowę najmu, w której jako przedmiot

najmu wskazano również obiekty wybudowane przez najemcę, tj. ubojnię, studnię

głębinową, budynek gospodarczy i agregat wędzarniczy „Atmos".

3

W § 4 nowej umowy ustalono, że w przypadku jej rozwiązania wynajmujący,

czyli pozwana Spółdzielnia zastrzega sobie prawo zatrzymania ulepszeń za zapłatą

sumy odpowiadającej ich wartości ustalonej komisyjnie w chwili zwrotu przedmiotu

najmu lub najemca może je zagospodarować według własnych potrzeb. Natomiast

po zakończeniu umowy najemca jest zobowiązany zwrócić obiekt wraz

z urządzeniami w stanie nie pogorszonym.

W związku z kolejnym podwyższeniem czynszu za wynajmowany obiekt,

powód w styczniu 2001 roku wypowiedział umowę ze skutkiem na dzień

30 kwietnia 2001 roku. W tym też czasie chciał się rozliczyć z pozwanym w kwestii

poniesionych przez niego nakładów. Początkowo wzywał Spółdzielnię, aby

powołała komisję, która by nakłady rozliczyła, a gdy taka komisja nie została

powołana, sam powołał biegłego, który wyliczył nakłady metodą odtworzeniową na

kwotę 200 000 zł. Takiej kwoty powód zażądał od pozwanego. Pozwana

Spółdzielnia początkowo żądała przedstawienia przez powoda dokumentacji na

dokonane nakłady, ale ostatecznie stwierdziła, że nie jest zainteresowana ich

przejęciem i wezwała powoda do natychmiastowego opuszczenia wynajmowanych

obiektów.

Powód nie opuszczał przedmiotu najmu pomimo upływu terminu wypowiedzenia,

ponieważ chciał otrzymać zwrot pieniędzy za poniesione nakłady, ostatecznie

jednak powód w dniu 12 listopada 2001 roku opuścił wynajmowane pomieszczenia

i przekazał masarnię pozwanej. Stan masami nie pozwalał na przetwarzanie w niej

mięsa, mogła być wykorzystywana jedynie ubojnia. Ubojnia i masarnia są ze sobą

powiązane. Posiadają wspólne media i łączą się korytarzem. Stan obu budynków

nie jest dobry. Nie jest możliwe wykorzystywanie ubojni bez masarni. Jak ustalił

Sąd Okręgowy, wartość rynkowa naniesień dokonanych przez powoda, wynosi

42 470 zł. Powód odłączył od naniesień agregat wędzarniczy „Atmos". Obecnie

ubojnia nie jest użytkowana zgodnie ze swoim przeznaczeniem. Pozwana nie

korzysta z budynku ubojni. Budynek masami jest wynajmowany, a najemca

prowadzi w nim hurtownię.

Na podstawie dokonanych ustaleń Sąd Okręgowy uznał że strony łączyła

umowa najmu, która oprócz obiektu masami obejmowała także nakłady dokonane

4

przez powoda w postaci ubojni, studni głębinowej i budynku gospodarczego.

Obiekty te włączone zostały do przedmiotu najmu na podstawie umowy z 1996

roku .

Spór sprowadził się - w ocenie Sądu I instancji - do sposobu rozumienia zapisu

§ 4 ust 3 umowy. Zawarte w nim sformułowania są niejasne i każda ze stron

wywodziła z nich dogodne dla siebie skutki. Jednak sformułowanie, że najemca

może zagospodarować nakłady według własnych potrzeb należy oceniać

z uwzględnieniem okoliczności niniejszej sprawy. Powód mógł zagospodarować

jedynie rzecz nie związaną trwale z gruntem i dlatego zabrał agregat wędzarniczy

i inne maszyny. Brak jest natomiast możliwości odłączenia budynków ubojni czy

budynku gospodarczego, które są trwale związane z gruntem. Nie można pod

pojęciem „zagospodarowanie" rozumieć ich zburzenia, bo wtedy byłoby to żądanie

przywrócenia do stanu poprzedniego czego strony w umowie nie przewidziały.

Poza tym pozwana de facto z nakładów tych korzystała i z tego tytułu czerpała

korzyści, co jest dodatkowym argumentem, że poprzez fakty dokonane wyraziła

wolę ich zatrzymania.

Sąd nie podzielił stanowiska pozwanej, że powód może od niej wynająć grunt,

pod wybudowanymi obiektami i wykorzystywać budynki we własnym zakresie. Jest

to stan prawny niepewny, nie ma możliwości odrębnego dojazdu, a przede

wszystkim nie jest możliwe korzystanie z ubojni bez budynku masarni, z uwagi na

ich technologiczne powiązanie. Zdaniem Sądu, nie można także zgodzić się

z pozwaną, że budynki wybudowane przez powoda stanowią jedynie dla niej

obciążenie a nie przynoszą jej żadnych korzyści, czy nie będą takich korzyści

przynosić w przyszłości. Przeczą temu zeznania najemcy, któremu obiekty te

pozwana wynajęła oraz opinia biegłego.

Podobnie niesłuszny jest, w ocenie Sądu pogląd pozwanej, że nie jest ona

właścicielem budynków wybudowanych przez powoda, ponieważ nie umieściła ich

jako naniesień w protokole uzgodnień, w oparciu o który ustanowiono na jej rzecz

użytkowanie wieczyste gruntu. Zasadą wynikającą z ogólnych przepisów kodeksu

cywilnego jest, że właściciel gruntu oraz użytkownik wieczysty jest z mocy prawa,

także właścicielem budynków trwale z nim związanych (art. 48 k.c. i art. 235 § 1

5

k.c.). Stąd też Sąd Okręgowy uznał, kierując się treścią art. 65 § 2 k.c., że wolą

stron było odmienne uregulowanie stosunków niż to wynika z art. 676 k.c. i poprzez

wyłączenie możliwości żądania przywrócenia do stanu poprzedniego należy

przyjąć, iż nakłady mają pozostać przy przedmiocie najmu, a w braku faktycznej

możliwości ich zagospodarowania przez powoda, pozwana ma powodowi

obowiązek za nie zapłacić .

Uznając powództwo za uzasadnione, co do zasady Sąd uznał, iż jest ono

niezasadne co do wysokości. Wartość poczynionych nakładów może być tylko

wartością rynkową a nie wartością rzeczywiście poniesioną. Ustalając wartość

rynkową naniesień, Sąd podzielił w całości stanowisko biegłego, który zarówno

w opinii pisemnej i zawartym do niej aneksie jak i w uzupełniającej opinii ustnej,

w przekonywujący sposób uzasadnił swoje stanowisko i na podstawie art. 471 k.c.

zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 42 470 zł.

Apelację od wyroku w części zasądzającej kwotę 42 470 zł z ustawowymi

odsetkami od dnia 13 listopada 2001 r. jak również w części dotyczącej kosztów

postępowania, złożyła strona pozwana. Zarzuciła ona naruszenie prawa

procesowego art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny

dowodów i sprzeczność ustaleń Sądu ze stanem faktycznym oraz naruszenia art.

100 k.p.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. Ponadto skarżąca zarzuciła

naruszenie prawa materialnego art. 676 k.c. i art. 235 § l k.c. poprzez ich

niewłaściwe zastosowanie.

Sąd Apelacyjny uznał apelację za nieuzasadnioną. Podkreślił, że prawidłowo

Sąd Okręgowy uznał, iż powód wywodzi swoje roszczenie z umowy najmu łączącej

strony, zawartej w dniu 27 lutego 1996 roku oraz przepisów kodeksu cywilnego

regulujących ten rodzaj umowy. Niezasadni natomiast wskazał, że podstawą

rozstrzygnięcia jest art. 471 k.c. Przepis art. 471 k.c. określa zasady

odpowiedzialności kontraktowej z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania

umowy. Powód nie dochodzi jednak odszkodowania z tytułu niewykonania czy

nienależytego wykonania umowy najmu ale zwrotu nakładów poniesionych na

przedmiot najmu i wydanych pozwanej Spółdzielni wraz z tym przedmiotem najmu.

Podstawą zatem zasądzenia kwoty 42 470 zł winien być § 4 łączącej strony umowy

6

najmu w związku z art. 676 k.c. Mimo niewłaściwie wskazanej podstawy

rozstrzygnięcia, Sąd Apelacyjny uznał, że wyrok jest prawidłowy i znajduje

uzasadnienie w zgromadzonym w sprawie materiale dowodowym.

Jako niezasadny Sąd Apelacyjny uznał zarzut apelacji przekroczenia przez

Sąd Okręgowy granic swobodnej oceny dowodów zgromadzonych w sprawie. Co

do kwestionowanej oceny opinii biegłego, to zdaniem Sądu Apelacyjnego, pozwana

nie wykazała, że miało to wpływ na treść rozstrzygnięcia. Natomiast w zakresie

oceny zapisu § 4 ust. 3, łączącej strony umowy najmu, Sąd Apelacyjny uznał, że

sposób jego interpretacji przyjęty przez Sad Okręgowy uwzględnia zarówno

wykładnię literalną tego paragrafu jak i okoliczności faktyczne związane

z zawarciem umowy i czynionymi nakładami.

W umowie z 27 lutego 1996 r. wskazano, że w przypadku rozwiązania umowy

wynajmujący zastrzega sobie prawo zatrzymania ulepszeń za zapłatą sumy

odpowiadającej ich wartości lub najemca może je zagospodarować według

własnych potrzeb. Umowa ta nie przewiduje przywrócenia obiektu do stanu

poprzedniego, a tylko zagospodarowanie nakładów przez najemcę według

własnych potrzeb. Zasadnie zatem Sąd I instancji uznał, że strony wyłączyły

możliwość przywrócenia obiektu do stanu poprzedniego tzn. wyburzenia

dobudowanych obiektów, zabrania ich czy innego zadysponowania nim.

Niewątpliwie powód mógł zabrać rzeczy nietrwale związane z gruntem, czyli

agregat wędzarniczy i inne maszyny, co też uczynił. Nie mógł odłączyć od gruntu

budynków ubojni czy gospodarczego na trwałe z gruntem związanych. Z opinii

biegłego jak i wizji lokalnej Sądu wynika również brak możliwości

zagospodarowania tych obiektów przez powoda we własnym zakresie Wobec tego

należy uznać, że pozwana Spółdzielnia mogła zatrzymać nakłady za zapłatą

odpowiedniej sumy lub powodowy najemca mógł je zagospodarować we własnym

zakresie. Stronom pozostawiono prawo wyboru w przedmiocie nakładów czyli, że

każda z nich miała prawo wyboru co z nimi zrobi.

Uzasadnia takie rozstrzygnięcie dodatkowo okoliczność, że pozwana nie

kwestionowała faktu dokonania ulepszeń i poniesienia nakładów, które

szczegółowo wymienione zostały w umowie z 27 lutego 1996 roku ze wskazaniem,

7

że ... „pozostają przy przedmiocie najmu"... Ponadto z wizji lokalnej Sądu wynika

również brak możliwości zagospodarowania tych obiektów przez powoda we

własnym zakresie, wobec połączenia ze sobą budynku masarni i ubojni, a także

braku możliwości samodzielnego korzystania z jednej części działki i wykonania

odrębnego przejazdu .

Z porównania zatem zapisów obu umów oraz użytego w § 4 ust 3 umowy

spójnika „lub", który zgodnie z zasadami gramatyki stanowi alternatywę czyli

możliwość wyboru między dwoma różnymi sytuacjami, wydzierżawiający -pozwana

Spółdzielnia mogła zatrzymać nakłady za zapłatą odpowiedniej sumy lub najemca -

powód mógł je zagospodarować we własnym zakresie. Stronom pozostawiono

prawo wyboru w przedmiocie nakładów czyli, że każda z nich miała prawo wyboru

co zrobi z nakładami.

Strony nie przewidziały jednak w umowie sytuacji kiedy żadna z nich nie będzie

chciała, czy nie będzie mogła zachować się zgodnie z zapisem § 4 ust 3 umowy.

Powód bowiem nie może zabrać nakładów w postaci ubojni budynku

gospodarczego, studni i utwardzenia placu, gdyż byłoby to przywróceniem do stanu

poprzedniego co strony wyłączyły, ani też korzystać z nich we własnym zakresie,

a pozwana nie chce za nie zapłacić oceniając, iż są one jej niepotrzebne.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, zasadnie w świetle powyższego Sąd I instancji

uznał, że zapis § 4 ust 3, umowy wyłączył ogólną zasadę określoną w art. 676 k.c.

dającą możliwość wynajmującemu żądania przywrócenia do stanu poprzedniego.

Zasadnie także uznał, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy kiedy brak jest

możliwości zagospodarowania przez powoda ulepszeń we własnym zakresie

z przyczyn technicznych, ulepszenia te powinny pozostać przy pozwanej

Spółdzielni użytkowniku wieczystym gruntu, która winna za nie zapłacić.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie znajduje również uzasadnienia zarzut

naruszenia art. 235 § 1 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie. W ocenie

pozwanej Spółdzielni powód wzniósł budynki na gruncie Skarbu Państwa, a nie

Spółdzielni. W konsekwencji wątpliwość budzi czy w przypadku naniesień

dokonanych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste przez inny podmiot,

wieczysty użytkownik jest zobowiązany do zwrotu kosztów tych naniesień.

8

Art. 235 § 1 k.c. przewiduje, że budynki i inne urządzenia wzniesienia na

gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu

terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego

własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty

użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie

gruntu w użytkowanie wieczyste.

Niespornym jest, że powód w ramach umowy łączącej go z pozwaną

Spółdzielnią i po uzyskaniu odrębnej zgody, wybudował obiekt ubojni, budynek

gospodarczy, studnię i utwardził teren. Naniesienia te Spółdzielnia umową najmu

z 27 lutego 1996 r. włączyła do przedmiotu najmu co dowodzi, że o nich wiedziała

i istnienie ich akceptowała. Brak jest w związku z tym podstaw do uznania, że

powód nakłady te czynił bezprawnie. Mimo, iż fizycznie obiekty te wybudowane

zostały przez powoda, ale nastąpiło to za wiedzą i zgodą użytkownika wieczystego.

Stanowią one zatem, w świetle art. 235 k.c., jego własność, a nie powoda. Odrębną

sprawą jest kwestia rozliczenia się z dokonanych nakładów, o które toczy się

niniejszy spór, a co zostało uregulowane w łączącej strony umowie.

Za zasadny uznał natomiast Sąd Apelacyjny zarzut dotyczący kosztów

postępowania i w tym zakresie zmienił zaskarżony wyrok.

W kasacji od tego wyroku strona pozwana zarzuciła naruszenie prawa

procesowego oraz prawa materialnego. Naruszenia prawa procesowego polega na

naruszeniu art. 233 k.p.c. poprzez zaniechanie wszechstronnego rozważenia

materiału dowodowego i pominięcie znaczenia protokołu z dnia 31 sierpnia 1994 r.

Naruszenie prawa materialnego sprowadza się do naruszenia art. 235 § 1 k.c. i art.

48 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty podniesione w kasacji nie zasługują na uwzględnienie. Wprawdzie,

rzeczywiście Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu swojego wyroku nie wspomina

o protokole uzgodnień z dnia 31 sierpnia 1994 r. pomiędzy Zarządem Miasta Z. a

Spółdzielnią Spożywców „S.”, dotyczącym oddania gruntu w użytkowanie wieczyste

pozwanej Spółdzielni, to jednak wbrew odmiennej opinii skarżącej, nie ma to

znaczenia dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy. Poza sporem pozostaje, że

9

powód, na podstawie zawartej z pozwaną Spółdzielnią umowy, władał gruntem już

w 1992 r. oraz to, że użytkowanie wieczyste do tego gruntu pozwana uzyskała

później, bo dopiero w 1994 r.

W tej sytuacji rzeczywiście w czasie gdy powód wzniósł na tym gruncie

budowle i urządzenia, będące obecnie przedmiotem sporu pomiędzy nim

a pozwaną, stały się one własnością Gminy Z. Również poza sporem pozostaje

jednak, że w chwili gdy pozwana Spółdzielnia uzyskała prawo użytkowania

wieczystego do gruntu, na którym znajdowały się między innymi budowle i

urządzenia wzniesione przez powoda, stała się właścicielem tych urządzeń i

budowli. Taki wniosek wynika jednoznacznie z art. 235 § 1 k.c. Przepis ten

wyraźnie bowiem stanowi, że użytkownik wieczysty nabywa na własność nie tylko

budynki i urządzenia, które sam wzniósł, ale także te które nabył przy zawarciu

umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Strona pozwana nie wykazała a nawet nie twierdzi, że budynki i urządzenia

wzniesione przez powoda, na gruncie oddawanym jej w użytkowanie wieczyste nie

zostały przez nią nabyte w myśl art. 235 § 1 k.c. Powołuje się tylko na orzeczenie

Sądu Najwyższego z dnia 17 stycznia 1969 r. III CRN 360/68, OSNC 1969/12/222.

Orzeczenie to, które zapadło na tle zupełnie innego stanu faktycznego, nie może

jednak być rozstrzygającym argumentem w niniejszej sprawie. Z art. 235 § 1 k.c.

wynika bowiem jednoznacznie, że zawierając umowę użytkowania wieczystego

pozwana Spółdzielnia nabyła wszystkie budynki i urządzenia znajdujące się na tym

gruncie, niezależnie od tego w jaki sposób Gmina stała się ich właścicielem. W tej

sytuacji roszczenie o zwrot nakładów jakie powód poniósł na wybudowanie tych

budynków i urządzeń może on kierować wprost do pozwanej Spółdzielni.

W rozpoznawanej sprawie taki wniosek jest tym bardziej uzasadniony jeżeli

zważyć, że roszczenie powoda związane jest z umową najmu jaka łączyła strony.

To właśnie pozwana Spółdzielnia udostępniła teren powodowi i zezwoliła mu na

dokonywanie na tym terenie nakładów oraz uregulowała prawo do zwrotu tych

nakładów po zakończeniu najmu. Skoro zaś pozwana nie kwestionuje wykładni tej

umowy w zakresie dotyczącym zwrotu owych nakładów, jakiej dokonał Sąd

10

Apelacyjny w zaskarżonym orzeczeniu, brak podstaw do uznania aby orzeczenie to

naruszało prawo.

Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39312

k.p.c., orzekł jak w sentencji.